北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
外埠落户北京户口，三孩子，老迈初二，老二小学三年级，老三幼儿园。目都在大兴上学。老迈在大兴新建的清华附中，进修中等偏上。目前家里有两套北京房，一个房山，一个大兴。考虑两个都卖了，能够筹到500万摆布现金。想买一个学区房，担忧老迈在大兴上不了高中，也想让老二老三能有一个更好的学校。费事指点一下，我们那情状，工具海哪个适宜？能够考虑买小一点，在学校四周租住。
A：
1.工具海哪个适宜，那得看自家孩子的情状啊，没有原则计划。
2.常规定见的牛蛙虎妈往海淀，普瓦佛母工具城，本年的中考功效又表现了那种趋向。老迈初二，清华附大兴中等偏上，既然担忧在大兴上不了高中，那就甭往海淀了。
大兴的普高率应该在60%摆布，中等偏上的应该能有高中念。但大兴600分以上的占比是30%，也就是在大兴考600分能有个说得过往的高中年。可600分在海淀几乎到70%了，只能说有可能有高中念。所以假设跨区中考那就往工具城吧，资本多，普高率都在90%以上。
3.老二已经三年级了，那会儿往海淀也晚了点儿了，就算是勤奋鸡娃，也未必能赶得上。并且跨区转学必定进不往勤学校，进修的合作气氛和牛校差得比力大。所以也考虑工具城吧，怎么都是派位，凭命运。
4.老三幼儿园，那就看天禀和父母的期看值吧，觉得天禀高，期看值在985的就往西城，普瓦或期看值不是很高的就往东城。500万的占坑儿房不难买，尽量在北城，东城的和平里安交都很平衡，西城的金融街德胜甭考虑了，赌一把就往月坛，然后其他学区都行。
5.总之老迈跨区转学必定是没勤学校，也禁绝校额到校，就是拼中考统招。老二碰运气吧，有可能派进还行的，小升初禁绝曲升，凭命运派位。老三一般上学，看到时候的政策。期看值高的往西城，不是太高的在东城，更平衡。仅供参考。
二
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Q:
本人，80年，男，未婚，事业单元。本身有一套长阳三居，600多万，欠60万公积金贷款，和父母一路住在那里。我在宣武门上班，将来可能往丽泽上班。所以公司名下，购进了1套长阳地铁边商住，90万，3400出租。父母有套石景山公房三居，应该不算目标，所以不考虑卖，600多万，7300出租。还有云南一套50万，租1200。三人年收进40万，房租收进14万，总共54万。用父母名字正在申请共有产权房，周庄子。全家是西城金融街户口，但是西城没有房子。那两年必定是要成婚了，次要是考虑孩子上学。应该怎么处置那些房产。
会不会因为我在房山有房子就只能往房山上学了。
目前情况，考虑是不是房子给父母，买个西城胡同平房，400万，10多平米。能够上斗争小学，似乎尝试二小是不是有房子也是很难上的。还有什么好办法吗？既能上勤学校，又能保值，假设我把长阳的房子卖给父母，他们就没资格申请共有产权房了。
A：
1.80年未婚，那就算用上学位也得8年之后，如今考虑早了点儿。次要那资金不是良多，就算能买到的也都是占坑儿房，溢价高。平房的学区溢价更高，地道的占坑儿房，那那些溢价部门就得闲置8年充公益，划算吗？
再者就是如今那两年是北京有史以来的进学更高峰期，家长们不能不夺房。可过两年之后就是低谷期了，生齿趋向很难逆转，占坑儿房的溢价能否能支持住，那就看到时候的政策和供需了。所以想好了再赌，赢了未必如何，输了也就输了。
能否能上尝试二小到时候再说吧，政策每年都不太一样，那没人敢揣测，考虑那些也没意义。400多万也买不到各项兼顾的房子，不太现实。平房更说欠好，金融街的平房十年前就30多万一平了，涨跌和楼房普宅的走势差别。
2.把长阳的给父母，假设是满五独一，90平以下的就用买卖形式，更省税。但长阳的600万，必定超越了。
长阳的保值应该还行，不外600多万的，活动性弱点儿，不是太好卖，留着自住吧，挺好的板块。商住的常规定见是要么就甭买，买了也就甭卖了，租金高升值慢，看本身重视什么了。
尽量把孩子落户在西城吧，到时候看政策能否在西城上学。如今的规定到时候未必还适用，没需要那会儿考虑。
3.外埠的房子我不懂。
4.既然父母名下有公房，那怎么申请共产房啊？并且父母多大年纪了，能否考虑共产房的继续问题？那种房几乎没有投资性，就是纯自住，不只活动性弱，也不准间接继续。按现有政策，继续人必需也得具备资格才行，不然就是由政府指定价格出卖，考虑好。
别的也考虑好，那是保障房，只要申请人有资格收房。假设在办手续之前申请人意外，那那房子就要被收回。
5.总之我觉得那些问题都有些怪，仍是先征询和考虑好共产房的问题吧。学区房的别太早考虑了，没需要，太抱负化的也都不成能实现。仅供参考。
三
Q:
我是北京人，崇文区的，在中国石油工做，首付120万之内，月收进1.3万，如今想在东三环买房。我原来的测算是能买300万摆布，但中介给出的计划只要240万，买不到了，请问他计算得合理吗？就因为我的收进低，请问应该怎么处理？
A：
1.月进1.3万，收进低，分跟谁比了。在北京买房那事儿上不算高，但跟均匀收进比不算低了。大大都北京人月进在8000以下，家庭两口子月进1.3万都说得过往了，通俗人的通俗生活。
2.首付120，估量包罗税费了吧？那预留出10万还剩110，能买到240差不多了。一般总价240的能贷出140万摆布，那加上首付是250。那中介没忽悠你，没敢把话说满，怕到时候贷不下来欠好交代。
别的140万的月供在8000摆布，常规是要到达收进的一半。而你收进1.3万，理论上是不敷的。但在央企工做，银行一般不较劲，所以超点儿也无所谓，都一般。
还一点，东三环300万的估量房龄比力老，有可能在贷款年限上有限造，所以月供会进步，那那总价或许就是极限了。
3.怎么处理，是指收进低啊，仍是其他的怎么处理？是想多贷款吗？那首付就得进步啊，多贷倒能够和银行筹议，如今额度足，你的工做也不变，假设能供给其他担保就更好了，都能够谈。次要看首付吧，看能否再多点儿。仅供参考。
四
Q:
我看您提到西三旗的福利房只要1.4万，请问那是什么房，怎么申请？我有北京购房资格，假设需要海淀的社保也能够转。目前首付能够做到100摆布，月供2万之内没问题。请问那种房有什么限造吗？好比几年内不准上市什么的。
A：
1.西三旗1.4万的福利房，指的新馨苑小区吧？那是国管局的房，国度机关事物治理局，针对的是中心和国度各个机关单元公事员的，通俗人没资格的。怎么申请我也不晓得，一般都是按级别什么的，怎么也得正科吧，似乎还传闻最初一批是副处以上的。我不清晰，和苍生买房不妨。
2.那别顾虑了，公事员们还不敷分的呢。据说此次之后的还没明白计划，以后什么情状不晓得。如今哪个单元分房都很难，田主家也没有余粮，各部委央企在京机构什么的很少有能弄福利房的，航天机构和队伍统建房什么的满是远远无期。
3.详细限造我也不晓得，没重视过。首付100，买200多万的，海淀没什么可能，看看昌平吧。针对社会公开出售的只要保障房，如今是共有产权房，价格看上往不贵，纯自住，没什么投资性。
仅供参考。
五
Q:
因为在外埠有过贷款，如今属于二套，我们目前最多能拿出来260万（含税费和中介费），目前来看也就能支持总价400万套房子。
需求：
1.刚需自住，孩子明年进幼儿园
2.积分落户，考虑通勤，目前锁定区域是大兴亦庄镇，旧宫，西红门
3.有孩子，父母在身边起码需要一个大一点的两居室。预算有限，目前次要看了亦庄镇三羊里的房子，小康东里，房源不是太多，四周有幼儿园小学，到地铁亦庄文化园站不到3公里，交通能够承受。
4.旧宫往得少，不太领会，不太喜好高楼，仍是想抉择板楼，公摊也小一点，想问下大城小镇，美然绿色家园，领秀山庄哪个好点呢？
5.西红门商圈比力好，但价格也相对来讲会好一点，并且集中供热的房子似乎很少。次要是领会了星海家园，瑞海家园，没看过房。
想问下那几个板块，哪个后面开展会好一点呢，哪个小区更合适我们一些呢？（无户口不考虑学区）太难抉择了，次要仍是没钱。zzz
A：
1.常规是首选三羊里一带啊。就算不考虑学区，事实是亦庄，从学区讲也有提拔的预期，并且价格趋向也没走弱，比周边的豪宅保值好些。假设不买那儿，那户口下来的话是不是还得换学区房啊？能买在亦庄辖区内就尽量吧，可能率未来不消换了。
2.旧宫也还行，旧改板块里算不错的，常规是选离亦庄近的，更重视自住的话买大城小镇。如果我的话就买灵秀那一带了，离地铁和亦庄都近得多。
3.西红门，先看看呗。星海瑞海都差不多，回迁房和经适房，岁首儿长了也就无所谓产物性量了。自住看本身的爱好，保值可能率不落后，期看值别太高就行。
4.开展，都没什么太大开展，板块内都没地了，也就没有了走出独立行情的空间，都得靠周边带动。那可能性更大的仍是三羊里一带啊，南边西边成型，东边还那么多的地呢。不外我也搞不懂和通州是怎么个协做的，但必定不会差吧。仅供参考。
六
Q:
我们目前手上有两套房，一套广外的老破小上车房（孩子24年上学），另一套是房山良乡大学城地铁旁的两居（如今卖到手300摆布）。目前考虑房山的保值差的情状，想换到城里，总预算是500摆布（卖的300+贷款100+手头的，可不包罗中介费和税费）。
有三个计划1. 房山的置换成丰台承平桥的两居或者小三居，那预算房子都是八几年的，带电梯的户型差，不带电梯的户型好点，但那个位置就是孩子在广外上学能自住，但到孩子上初中可能间隔远就无法自住；2. 房山的置换成丰台的保值好的板块纯投资（因为丰台在我们通勤的中间点，所以目前置换只考虑丰台），老看您的文章，我们往看了怡海花园和万年花城的房子，怡海花园能够买南北通透的两居室，板楼，万年花城只能是朝向欠好户型欠好的一居室；3.等孩子上学后，把两套都卖了，合在一路在西城买个能自住的（鉴于北京重生儿出生率的继续走低，其实是不想再买西城的了，那个计划不太想考虑）。
请问1. 良乡大学城的房子是不是确实保值性差？2. 因为我们此次置换添加的资金其实不多，能否合适置换？因为置换成本也得十几二十万，但又怕越等越买不起。3. 中介说西城和海淀上学的有很多学校四周买不起自住的都买在承平桥自住，不晓得能否失实？承平桥的房子我看了近一年的成交价，几乎是没有涨，所以承平桥是不是只能纯自住，升值都赶不上北京大盘？4 如今就是到底自住仍是投资仍是很纠结，觉得假设承平桥能同时称心自住+升值（能跟上大盘的升值就行）必定就不纠结了。
A：
1.良乡大学城的，房山保值相对好的以长阳为主，再向西的看什么小区了。我程度不可，猜不着是哪个小区，没定见。
2.假设卖房后增加的资金较多，包罗现金和贷款超越原房总值30%以上就算适宜，不然的话意义不大。好比说现有房子价值400，卖完后到手300，那资金+贷款买600的算适宜。但那也不算是原则，只是根据税费成本做的投资测算模子，看本身的情状吧。
3.海淀西城的买在承平桥自住，有可能吧，上学之后换过来的。但一般不会太多，老房没什么吸引力。
近一年北京也没怎么涨，大都都是持平。老房一般不会亏，就是排序靠后点儿，确定是持久自住再买。未来你出手时，买家也会那么踌躇的，所以老房占不到廉价，根本就是和大盘比拟不会。
4.自住+升值，可能率能做到跟从大盘，不然也不会从3/4000涨到如今的7万多。但别期看值太高，老房在传导上必定在房龄新操行高的后面。一般都是威尔夏那类的先涨，然后是首科花园一类的，再之后才是长幼区。仅供参考。
七
Q:
目前在德胜有一套57平小两居，孩子们也在那里上了小学，那套2017年是二套买的，公积金贷款已还清，别的一套天通苑房子本年炎天已经卖了。如今两个孩子大了，女孩和男孩每小我需要一个房间，姥姥跟我们住，接送两个孩子，德胜小两居的房子得换成四室了。目前手头有1200（诡计留100拆修），看了良多四周房不知若何抉择，您给出出主意哈。
第一个计划，卖掉德胜小两居，加手头1100在德胜学区换个能改成四室的三室（不知小升初几年后什么政策，觉得得在德胜有套房踏实点儿）。但是学区内房子都特殊破，实不想再花那么多钱买老破的学区房了。看了德胜房地置业房子还新点儿，价格也合理些，只是没有燃气。安德馨居没电梯的楼顶层复式觉得得房率高一些，价格合理些，但是没电梯恐怕白果受不了。
第二个计划，留着德胜小两居出租，用1100w+贷款在德胜周边向阳海淀买一套能改成四室的三室，目前看了华庭嘉园，龙翔路小区，健翔园，安贞里，深房大厦，华龙大厦。觉得比力喜好华庭嘉园，但是南向的买不起，比西北向和东向能贵二三百万。
A：
1.政策的事儿谁敢揣测啊，可能率是不会鼓舞了，不再打压就是功德儿。如今买德胜的根本都是赌政策，期看明年不再全数出区吧。
实如果喜好那地段儿就买吧，房子原来就是用来住的。但考虑好，前提得是不在乎栖身的性价比，事实溢价高。
至于保值方面就看命运了，但一边不料见买德胜置业那种公寓，溢价同样不低，保值还弱，不然也不会那么廉价。顶复则就是自住为主，本身喜好就行，保值未必比平层弱，但一般不太好出手，挂牌期长，确定持久自住再买。
2.常规定见是假设用不上学位了，那就趁溢价高的时候换到向阳，看本身的揣度吧。不外一般不料见买公寓，仍是那话，廉价天然有廉价的事理。向阳的既然是没学区溢价，那之所以价格低，必定就是买家们嫌那里不太宜居。而房子是用来住的，就算是本身喜好，但假设考虑保值什么的，也更好重视一下群众的感触感染。
总之考虑好，老公寓的优势就是单价显的低，租金收益相对高，栖身的性价比也就算是高的。优势就是保值升值相对弱，更好功效是牵强跟上板块大盘。仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。