北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
自住的房总价掌握在1700以内的话，我看了几个小区都拿不定主意，还想跟您征询一下，雅安公寓、蓝筹名座、怡景园、圣世一品、通用时代国际公寓、新城国际，蓝堡公寓、金地花园、华业玫瑰东方，那几个小区以后生长性哪个会好一点？
那些小区里华业玫瑰情况我是很称心的，但是离向阳门有点远了，此外小区有的是价格贵只能买两居、有的是塔楼、有的是小区有点旧，我想从生长性角度听您阐发一下。
A：
1、生长性，大都都是老公寓的形式，相当于老款的奔跑，不太好谈生长性了。事实过时了，反倒还不如更老的桑塔纳亲民呢，好歹经济实惠。所以老公寓根本都是自住为主的，只要以板楼为主，且接近于普宅社区的才保值性好些。
2、那此中保值更好的就是华业玫瑰东方，次要是板块好，然后小区也不错。之后是金地国际，固然在四环内，但也根本不算落后，说的过往。圣世一品是小户型的还好，大户型的那些年都通俗。
其他的就自住为主吧，看本身的爱好，都栖身体验不错。就是其他方面的期看值别太高，过时的产物很难再受逃捧了，不然也不会如今那价格。
仅供参考。
二
Q:
家庭目前有2套小户型住房，均在东四环炫特嘉园。周边交通改进情状：小区北侧断头路估量23岁首年月打通，酿成工具向次干道，毗连东侧朝青片区，到大悦城步行十几分钟；别的3号线估量24年开通，小区西北侧有石佛营站，到站间隔比到现有6号线十里堡站间隔稍近一些。
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房子情状：第一套63平全南向一居室，但在一层，除往贷款可变现285万；第二套57平西南一居室，户型欠好在14层，除往贷款可变现315万。孩子上小学前住单元宿舍，手头现有存款100万。家属在东城向阳门上班，单元集体户，孩子明年出生，29年进学，考虑以后在东城上学，假设处置完所有房产则孩子可进东城集体户，目前有几个置换构想想听听您的定见：
1、卖二换一，间接进手东城学区房。目前看了安交、东朝建两个片区，安交够得上的房龄老，东朝建够得上03年、南北通透、不到70平、无电梯的4层两居回迁房（总成本950万摆布），考虑到近两年是进学顶峰期，25年后进学人数会明显下降，到29年会削减接近一半，那七年间学区政策具有不确定性，担忧高位接盘。
2、卖二换一，考虑到保值和自住，但同时担忧孩子的集体户未来无法确保进学，所以先辈手双井、朝青、看京、丽泽片区改进两居，到26年后视学区政策再动。经测算，置换一次需40-50万摆布税费、中介费等成本，持续置换两次能否例如案1付出更多成本，假设适宜有哪些选举小区？
3、暂时不动，待25年后学区溢价降低、炫特小区周边利好释放后再置换。但不知那时手上的2套小户型与计划1的学区房的差价会进一步增大仍是缩小？那时候是一换一上车仍是二换一自住适宜？
A：
1、学区房就那现状，溢价率更高的时候。不消等2029年，2026年就少了小一半，从明年的17万京籍降为10万。常规定见是没需要提早预备，但那看本身的揣度吧，情愿承担溢价再买。
2、置换两次，必定比一次的要多出4-5%呗，也就是40-50万。那我也没什么办法，同样是现状。或者就买向阳区小学好的学区房，一般都没溢价，到了中学的时候再考虑。或者就再增加预算，间接买上万万的向阳学区房，也没什么溢价了。万万以下，在哪儿都欠好买到溢价低的。别的丽泽的溢价率早就跟工具海差不多了，考虑好。
3、溢价未必是间接降低，根据韩国和台湾的先例，是生齿削减后学区房涨的慢点儿，逐渐降低溢价率。
再者炫特那算不上什么利好，全北京哪儿都在改进交通，地铁也早就不是高科技了，更不是奥秘，谁都晓得。所以价值早就表现在价格之中了，开通了是锦上添花，但没什么事理让买房人多掏钱，全北京没有先例。
所以那设法有些抱负化了，以后的事儿以后再说吧，我也不敢揣测。炫特就是通俗的公寓形式小区，那也就是在向阳年轻人多的板块还好些，在其他处所早就明显落后了。别期看值太高，事实那种产物适应面窄，不属于投资房。
4、总之如果我就考虑第二个计划了，先处理眼下的问题吧。谁都想一步到位，但在现状下想十全十美不随便。先确定了计划再说小区吧，一步一步来。
仅供参考。
三
Q:
女儿户口在东城集体户，工做在西城宣武门，能够首付300万，预备贷款200万，想买2居，我们过来也能够住。买什么处所好？假设价格高只能买一居了，女儿现能够申请共产房，不知申请好仍是本身买房好。原来想找个男伴侣一路买房，但太难了不知猴年马月能碰着，仍是决定本身买，房贷1万多我们能够帮着还。买房税费不包罗在300万里面，女儿收进包罗公积金到手20万摆布，我俩退休金也20万摆布。
A：
1、买什么处所好？那得看本身的通勤啊，北京太大，仍是先有个大致的标的目的或板块吧。
2、共产房就是最典型的保障房，自住为主，几乎没有投资性，房住不炒。确定是持久自住，以后也随便不置换了就买。优势就是能用较低价格住新房，优势就是未来欠好卖，得五年后颠末批准，用审定价卖给同样有资格的家庭。好坏势都明显，看本身的需要。
3、竟然有户口也有本金，常规定见仍是本身买，做为婚前财富。父母帮着还贷款也没问题，既然能有集体户就是好单元，贷款又不多，银行不会较实儿的。
4、详细位置仍是先让女儿本身看吧，工具城都是学区房，那两年溢价高，一般不料见提早太早买。当然500万也欠好买到学区房两居，除非是老房。看看向阳或丰台石景山吧，地铁沿线看哪儿便利，然后再说详细小区和房子，一步一步来。
仅供参考。
四
Q:
房地产万亿专项信贷怎么传导至二手房价格呢？且认为次要是搀扶帮助开发商渡过偿债顶峰期和保交楼吧？北京房价涨仍是得买房小我有钱才行吧？那万亿信贷怎么传导至小我呢？想请教一下您，不断没太想通。
A：
1、保交楼没什么难的，北京也曾经烂尾楼各处，只要理清晰股权就必定有人接盘陆续盖。特殊期间的工作不难办，北京的先例都有的是，那不消集中放水也能做到。
确实是先搀扶帮助开发商偿债，但你实觉得新房价格跟二手房无关吗？新房涨价二手房业主看不见吗，涨到想买新房的人买不起了不会往看二手房吗，那没什么难理解的吧？
假定你是开发商，手里一套房子而债主又逼着还债，怎么办？平沽房子呗，没此外办法。但那就会吸引原来存眷二手房的来买新房，二手房价也会降。但假设银行不逼债还给钱呢，换做是你还会平沽房子吗？那新房不降，二手房价会如何，换做你会降价做慈悲吗？
2、房价涨当然是小我先得有钱，但银行贷款才是大头儿啊。2009年房价为什么暴涨？是四万亿方案，此中大部门投向了基建，但小我房贷也很多啊。只要有本金或抵押物，从银行贷款不是什么难事儿吧？
就算北京贫民多，但每年二手房的交易量不外是2-3%啊，也就是说，北京不到800万套存量房，每年成交量才20万套摆布，那已经就庇护住了房价。那20万套还70%都是置换，也就是说，现实的初始买房人连10万都没有。北京有1000万个家庭，10万之内就是不到1%，很难吗？
3、想欠亨怎么办呢？或者再想个问题吧，你觉得猪肉涨价跟银行放水有关系吗？你的工资上涨是本身创造了更多的价值，仍是水涨船高形成的？
那似乎都和信贷不妨，但就是有人先拿到了贷款，然后还债卖原料雇工人发工资的花了，然后又有人挣到了更多的钱，当然也有人干看着拿不着。那挣到钱的或是存银行，让银行再一次放贷；或是买工具，让钱陆续在市场上畅通。在市场上缺钱的时候，灌水就是增加活动性。商品价格也是供需关系决定的，钱就是需求，需求凭空增加，流到哪儿就看人家的心绪吧。
4、总之就那点事儿，想欠亨就甭想了，不影响生活。只是《教父》里有一句话：在一秒钟内看透事物素质的人，和花一辈子也看不清一件事素质的人，命运判然不同。
仅供参考。
五
Q:
目前我在比照立水桥区域的佳运园二期和霍营区域的都会芳园的三居。发现两个小区的年代，户型，位置都差不多，但都会芳园的价格低很多，能阐发那两个小区或区域的优缺点吗？哪个的升值空间大些？
A：
1、那种问题欠好答复，明显是已经有了谜底，就是倾向于都会芳园，事实价格低才显的空间大呢。所以常规也只能顺着心意说，抬杠没什么意思。按《黑客帝国》的台词：其实心中已经有了抉择，到那里来只不外是密密撑持和阐明本身的抉择。
2、年代户型是差不多，但位置可中间差着一个天通苑呢，怎么也得4-5公里吧，所以在我看来差的不算近。最早的价格是差不多，200块钱的事儿，5%吧。十年前差到了10%，如今可能得差到20%了。当然以后也未必再扩展，都会芳园寄期看于地铁开通后增加配套吧。
其他也没什么可说的，就是地段儿原因，按李嘉诚的话就是：房产的价值由地段儿决定。至少70%吧，然后才是产物性量什么的。
3、其实北京所有的房子都如许，地段越好的越贵。所以那就本身定吧，跟着觉得走。短期的话两边也不会有什么明显的差距，时间长了才看出来呢。行情期间更大的差距就是离市区近的先涨，偏僻点儿的排序靠后。假设持久持有也无所谓，或者不在行情期间换房就是了。
仅供参考。
六
Q:
请问西城区有点招吗？因为我就是靠竞赛保送上学的，期看孩子也走那条路。别的是户口和工做都在西城，假设买房在海淀的话有些远。资金不多，只能是看广外的房子，预备就买荣丰的开间上学，然后更好走点招，其实不可再拼中考。那构想对吗？或者其他有什么定见的？
A：
1、西城当然有点招了，并且是最早的，要否则那词儿从哪儿来的啊？八中少年班就是最早的点招，80年代中期，比人大附早多了。只不外西城公开的点招就俩学校仨渠道，八少八素和德胜中学，其他的我也说欠好，没公开的鼓吹不敢瞎扯。
八少八素（含贯穿班，需要参与中考的）都是小学四五年级测验，德胜中学是小升初点招，详细怎么弄的我不晓得，那得问搞教导的。
2、构想没什么错，荣丰的400万摆布就行，用完了学位看行情，觉得不适宜了就卖掉。
3、其他没什么定见的。不外西城和海淀远吗，过了桂花地甜家口的不就是了吗？是指离六小强都有点儿远是吧？海淀的点招校，渠道多点儿罢了。那看本身决定。
仅供参考。
七
Q:
我是被裁的阿里P8，本年不断在找工做也没找到，痛快不找了。因为2015年买的看京橄榄城两居室，目前贷款已还清，所以想卖掉换到万科弗农小镇。理由是大面积别墅合院，栖身体验好，大牌开发商物业有保障，周边情况也有益身心。
孩子上寄宿学校节假日回来即可，其他没有日常出行需求。并且换完之后还能留出600万的资金理财，根本生活没问题。请问我的构想能否可行？目前的时机能否安妥？
A：
1、别墅类产物无所谓能否时机，涨跌都相对慢，也和普宅的走势纷歧致，自住享受为主的产物，什么时候买都行。
2、构想当然可行了，橄榄城的两居室如今能卖1100万以上吧，2015年买的时候估量也就600万，如今等于用升值的钱来买别墅。你考虑的也是那意思吧？挺好的，房子是用来住的，钱是用来花的，生活是要享受的，抱负的人生。
3、不外也提醒一下，别墅那种产物的次要功用就是消费享受，保值升值则相比照普宅弱一些。在开发商还有新房的情状下，靠着妥帖才能是有可能跟上大盘的，但开发商撤了之后就大都都通俗了。
好比四周的彼岸香醍，独栋别墅愈加宜居，稀缺性也高。十多年前就1.5万起，到今天北京大盘涨了3倍，那里也就2万多点儿吧，还不太好卖。
4、总之算我多嘴，假设有保值设法的话就考虑好，别墅类就是自住为主，升值相对慢，活动性也弱，持有成底细对高。换句话说，假定如今把橄榄城换成同价值的别墅，过些年假设不添钱的话，可能率是换不回来了。
别的理财也考虑好，抉择稳妥的产物。事实任何一次经济危机都是对中产的洗劫，保住现有的功效最重要。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。