北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
本身高中时，父母西城买房时在房本上加了我的名字，我占99%，我母亲1%，贷款我母亲零丁还。我父亲在丰台另买有一套房，只加他名字，父母老家还有其它房产。小我方案明后年成婚，对象明年博士结业进职国企，公司许诺处理她户口。
问题：
1、买西城房时其时我还未成年，如今能够把我的份额转回给我母亲以获得首套资格吗？
2、假设让我女伴侣先落户以她的名义在24年后买首套房，她刚工做会不会贷不了太多款，如许首套房上杠杆意义就不大了？
3、假设问题1的谜底是我已经没有首套房资格了，是不是为了我女伴侣的首套房资格在她买房前不克不及领证？
4、假设问题3的谜底是是，有没有什么办法能确保她买的房婚后是夫妻配合财富呢？
A：
1、能够转给母亲，然后就是首房首贷资格了。
2、女友既然是能处理户口的单元，那除了刚进职的公积金不多之外，商贷不会有什么障碍，银行对公事员和国企员工一般不外分限造。出格是在那种救市的期间，银行额度足，只如果额度之内都好谈，只要让银行相信还贷才能就行。但我说的是如今的情状，2024年说欠好，得看到时候的银行额度。
3、既然你如今不是首贷资格，那只要一领证，她的首贷资格也就没了，那个资格是以家庭为单元审核的。
4、确保夫妻共有，那就是买房前签定明白的协议，并保留出资证明。然后买完房之后尽快领证，更好是婚内加名字。并且那协议必需永久保留，事实那是用人家的婚前资格购置的，假设未来说不清晰的话那就是法令上的婚前财富了，就算有资金流水证明也有可能被认定为“赠与”。
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5、仍是先让本地中介算算把现有房子过户给母亲要花几钱吧，手续好办，都不消中介，本身就能办。钱少的话就没需要用女友资格了。
仅供参考。
二
Q:
纠结学区房中。孩子25年幼升小，目前已落户东城龙体学区，1911后四老房，可能率上体育馆路小学（普小）。在纠结能否换到海淀羊坊店或万寿路学区，当然最抱负的是老西城，好比月坛。东城上学的问题是要住老破小好多年（左安浦园），还不是本身的房，我通勤会稍远些。
本身家的房子大新，离羊坊店很近但属于丰台不克不及卖，海淀或西城上学必需买房落户，但手里无米，只能咬牙买占坑房，还得贷款，看过橙色年代以及周边的老破小。若买海淀，有小zb，应该能上五一或者七一小学。那种情状有需要折腾吗？事实没什么钱，也不想因为买房降低生活操行或者勒紧裤腰带成果未来房子砸手里。
A：
1、那先看孩子合适哪个学区吧，假设是天禀很高的就尽量海淀西城，上限更高，也就是清北985的概率更大些。出格是海淀，固然内卷严峻，但是到目前为行，牛中都是点招为主，关于牛娃来说更友好，能凭实力夺到更好的资本。
但假设是普娃就考虑好，有可能陷进全家煎熬，到最初的成果或许还不如其他区呢。也就是说，目前的海淀更合适牛蛙虎妈，是往卷他人的。但不太合适普瓦佛母，往了之后无论是躺平仍是被卷，都挺难受的。
2、西城是上限下限都高，有八少八素合适天牛娃，中考也有金刚校合适后天勤奋的。德胜中学之前传说有点招，招功效好的，但本年看应该又没了。所以对天牛娃不算太友好，点招的路子少。但普瓦的话也能搏个可能率，跟着大队伍不食亏。
3、不外假设实是普瓦的话其实没需要折腾，东城其实不弱，只是清北率低些罢了，但那只和天牛娃有关，和绝大部门家庭不妨。所以假设是普瓦佛母，那工具城其实都差不多，小升初看命运，中考看勤奋的水平。假设想上好高中，那关于普瓦来说鸡瓦是必需的，无论哪个区都一样，只是水平有所差距罢了。
4、总之先别考虑房子了，在总价差不多的情状下，如今哪个区的溢价率都没什么差距，东城就算高点儿也不多，10%摆布到头儿了。所以谈不到什么因为折腾而砸手里，哪里都一样。仍是看孩子和家庭情状合适哪个区吧，出格考虑好海淀，本年的中考可卷的太凶猛了，普瓦不太定见，不如工具城的概率大。归正假设是我家，在没有太高期看值的前提下，实如果普娃就不折腾了。
仅供参考。
三
Q:
之前说的是女儿的需求，儿子那边如今国风美唐有个两居室，孙女两周了，27年进学，他手头有200万，想在西城区买个学区房。讨论购房问题时有几个计划不晓得怎么选，请您帮手出个主意。
一是女儿的房子还按之前的方案施行，等25年进学顶峰事后，学区房政策趋稳，再考虑西城的学区房，用完学籍再卖，两年的时间，不会有太多的差价，学区房降价风险降低了，又担忧北京楼市整体上行。
二是如今举全家之力，先不给女儿买了，500万首付，在西城买个两居室，女儿先住着，待孙女进学用，但是又担忧4年时间进学政策调整和顶峰后学区房的房价下跌，两端踏空。
三是女儿的房子如今买，把国风美唐的房子置换西城学区房，我次要担忧几年后学区房降价幅度大。
四是女儿的房子照旧买，用上手里的现金200w，再贷一部门款在西城买一个占坑学区房。如今是左顾右盼，纠结迷惘，需要您给指点迷津。
A：
1、学区房过了顶峰期也未必是间接降价，根据韩国和台湾的先例，大多都是相对涨的慢一些，得好几年的时间才逐渐降低溢价率。北京的生齿降低是猛了点儿，但也只是说有可能降，未必太多。
再加上如今全国救市，根底房价部门可有可能上涨啊，那刚刚铺开核酸一礼拜，有的板块的挂牌价就已经上调了。所以假设是本身预备好了的话就买了踏实，省的老顾虑着。
2、两端儿踏空，如今的算不上，只要顶峰期之后的有可能，一头儿踏空。那我也不敢揣测，看到时候的供需和政策了，政策是最没谱儿的，还有可能鼓舞呢。
3、置换，看卖房后添几了，添的不多（包罗贷款）就没需要，好几年呢着什么急啊，到时候再换也可能率不食亏。假设添的多就换呗，相当于拿杠杆来对冲风险。就算学区房有溢价也不成能降没了，出格是勤学区，10%的风险也就差不多了。
4、想要降低风险就买占坑儿房呗，就算是15%也不外是几十万的事儿，过往没有学区房的时候也得交择校费赞助费啊，差不多也那数儿。
5、归正如今就是那现实情状，大趋向就是生齿削减，学区和房子不太好的都面对溢价的风险。小趋向就是全国救市银行和政策刺激买房，再加长进学顶峰期也有可能涨。那种期间没有十全十美的计划，我也指点不了，谁家都是赌一把。
仅供参考。
四
Q:
请问回迁房和商品房实的有素质区别吗？我看良多小区都几乎一个价格，而清河世华龙樾的二里却低了很多，请问那是为什么？假设说投资的话能否定见购置？其他的还有回迁房选举吗？
A：
1、房子是用来住的，那要从栖身的素质上就没区别，无非就是睡觉过日子罢了。假设从投资角度分情状，看什么期间了，房龄新的时候区别大些，房龄老了或许就无所谓了。
打个例如吧，女人嫁给高富帅和矮穷矬素质上有区别吗？或许没区别，怎么的都是搭帮过日子。但也或许有区别，年轻时逃求物量享受的时候区别大，比及老了都凑合过日子也就那么回事儿了。并且高富帅有过几年变穷的可能，而矮穷矬不断会不断穷的和不变，倒没风险。
2、不外既然是投资，干嘛非得跟回迁房较劲啊？过往良多长幼区都是商品房和回迁房在一个小区里，顶多是用楼栋区分，业主们也不在乎。那岁首儿长了再加上业主轮换，也就无所谓商品房和回迁房了。就跟一个单元里的人似的，本科的和专科的起头还有人重视，上班20年之后也就没人在乎了，都是拿均匀奖罢了。
3、世华龙樾二里，一期西区，挺好的，在回迁房里算很不错的了。并且不满是回迁房，还有很多教师的福利房，对小区的气氛和操行庇护有搀扶帮助。价格低的原因也是操行差距呗，根底量量都一样，一个开发商一个施工主体。就是外立面和公共拆修的差距，那本身一看不就晓得了。
假设资金够，那就买商品房，在操行没有降低的情状下更受逃捧。买不到适宜的就买西区呗，怎么的也比其他的回迁房强的多。
4、其他没选举的。仅供参考。
五
Q:
比来设法，在东曲门片区上小学，队友在房山上班，我在磁器口四周上班。预备在学校四周租房上学，然后在城外买600-800的新房。目前可选的有城西石景山中海学仕里和丰台河西北京城建龙樾天元，或者等等新开盘，您看看构想能否欠妥？
原因有三，一是那个价格在东城学校四周只能买到老破小，挨着向阳，像之前问您的也是只能买到90年代的老公房。二是向阳离学校3公里摆布，离房山上班更远。三是小学6年在学校四周买房，初中能上东曲门二平分景山北那三个，也不克不及包管在学校四周。觉得顾上学和栖身温馨是矛盾的，在那个价格。
A：
1、新房我不熟啊，都没往看过，那仍是征询电商或中介吧，他们熟悉项目。能否安妥看价格，能做到倒挂的话也算投资房。不外一般来说，那价位不太好买到新房中的投资房，出租也不太划算，毁拆修，有几年那拆修就差不多完了，未必抵得上成本。所以那几年的新房大多是自住为主的，和前些年的形式纷歧样了。
2、原来上学和栖身体验就是矛盾的，向阳和海淀能兼顾的学区房相对多一些，但也都单价总价高，工具城的更贵。所以除非是预算很高的，不然工具城所有带学位的房子都有溢价，东城的如今还更高，30%起，40%也有可能。那以800万的预算，只能得到最多不到600万的栖身体验，所以就不成能兼顾。
3、那问问中介吧，我都不晓得如今各个新盘的价格，据说是都打折了，但我不卖房，详细情状不晓得。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。