北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
孩子27年上学，因为手里有650W现金，所以考虑给孩子买学区房。如今自住的房子是蓟门里老破小56平米，卖掉的话除往贷款估量还能剩450W。目前更高预算纯房款1350W。每年可能能攒90W摆布。
1、首选上地学区房。
2、请问是本年买学区房仍是比及27年再买？那个问题次要是考虑房价的涨跌趋向。就怕攒钱的速度赶不上房价涨幅啊。又怕比及27年生源少了如今买等于是高位站岗。很纠结。
3、请问是买个占坑房仍是买上地西里的大三居自住房。上地佳园太贵了没有考虑过。占坑房和大三居房会不会呈现差别的涨跌趋向？
4、因为我们卖的时候可能已经是2033年以后了，到阿谁时候大三居和占坑房哪个会更好卖呢？
5、在总价一样的情状下朝向、临街、楼层、社区情况那几个方面我们的预算不成能都称心，想请问一下牺牲哪个方面比力保值？
目前我是比力倾向攒攒钱比及26年再买个大三居的，但是就怕到时候房价比我们攒钱的速度还快，到时候仍是买不到心仪的房子。期看您能给些定见，谢谢！别的假设您有此外学区房也能够给我选举！
A：
1、学区房就是那种现状，分红根底房价和溢价部门两端儿说吧。如今是全国救市，北京房价在没救的时候也没跌，所以那么多信贷又砸下来，根底房价上涨的可能性较大。并且明后年也是进学顶峰期，学区房就算不涨，也没什么事理下跌。但2025年之后说欠好，进学生齿削减，溢价部门可能率受影响。
谁如今都纠结，全想十全十美的什么优势都占，但难度大，各类数字都是明摆着的，本身定吧。
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2、常规定见是买小的占坑儿，可上地如今小户型溢价太高了，2027年的，那谁说得好啊？和大户型的趋向必定是一致的，就是幅度或许差别。总价越低的溢价率越高呗，涨的猛跌的狠，总价高的相对平稳，没几家庭买的起的溢价倒低些。
3、永久是占坑儿房好卖啊，大户型再廉价也没几人买得起，还觉得不适用呢。
4、排序是朝向、楼层、临街、社区情况。越欠好改动的，在保值中占的比重越大，朝向和楼层都是变不了的。临街能够用窗户玻璃的填补一些，卖房时也能让买家在平静的时候看房。社区情况也是有可能改动的，并且都是在屋里的时候多，室内前提更重要。
5、我没定见，也选举不了。如今的救市是今明两年的小趋向，生齿削减是大趋向，谁都想逆着趋向还赚钱，但不太现实，只能是富贵险中求吧。帮不上忙。
仅供参考。
二
Q:
方案是二套房纯投资，或者未来自住，资金300，但需要明岁首年月才气取，会不会错过时机？我们本年38岁，预备方案养老储蓄，期看房子租金高，升值至少跟从大盘，假设是周边配套齐带病院就更好了，请选举房源，更好在向阳区。
A：
1、38岁预备养老，早了点儿。我是39岁那年预备养老的，房子存款保险的折腾一溜儿够，给我妻子烦的，都劝我写遗书了。成果是什么也没用上，外埠的房子还都给卖了，白折腾。所以要我说就到时候再说吧，什么时候说什么话，再过十年预备都不晚。
2、300万，二套房，贷款不？贷款的话五环内187万，五环外150，都是400多万的房。不难选，图个稳妥持久持有的就买老房，那就够呛能自住了，成熟板块的大不了，东三环东四环都行。只如果小板楼户型没硬伤就必定不食亏，当然也占不到廉价。
要不也甭揣摩自住了，实想住的话到时候再和如今住的一路置换。或者假设有晋级的设法就如今一路换，一步到位，省的过几年又白扔一次税费。
假设过几年想置换就买房龄新的，东四环外或东五环外，都能买到，就是也都大不了，够呛能自住。
3、那要不就春节后再说吧，无所谓时机，归正如今没什么颠簸。病院我不熟，想不起来。那都是什么时候说什么话，刚那岁数没需要预备的太久远，用不上。
仅供参考。
三
Q:
孩子在五棵松1号线、西垂钓台10号线一带上班，自住首套，如今在租房。首付300万，总预算600万摆布，两居或三居，朝南或南北通透，近地铁。是买新房仍是次新二手房比力适宜？通勤时间按公主坟地铁站考虑，地铁40分钟，请您选举一下新房有哪些项目？次新二手房有哪些？
A：
1、600万预算，那重视自住就买新房呗，怎么的都比二手房强。重视保值再看二手的，可能率稳妥点儿。或者看过几年仍是否置换，不换了就买新房，还想换房就买二手的。
2、我不是中介，不卖房，选举不了。仍是找中介吧，他们才有房源。不外600万的两居三居，还要南北通透的新房次新，要求不低。
地铁40分钟是多远啊？我实不晓得，很少坐地铁。那要求归正海淀是必定没有的，石景山也够呛，东边40分钟之内更是必定没适宜的。北边估量得回龙看了，融泽嘉园必定有。但那通勤40分钟能到吗？一小时都够呛。南边看总部基地，郭公庄四周的有那价位，北京标的目的或万科蓝，40分钟应该差不多吧。但那顶多是两居，三居没有，有也是带硬伤的。
3、那仍是找中介吧，我没房源。
仅供参考。
四
Q:
2019年为了孩子上学买的通州，但学校师资一般功效不睬想，所以想痛快换到海淀。因为孩子的天资很好，我们想仍是勤奋一把。目标是人大附中，看了看世纪城的仍是太贵，够不上，所以想买在其别人大附小分校过渡，如许也能在小升初时摇号是吧？假设卖掉如今的房子是首付300w+，不求自住，只图学位通道顺畅即可。能够承受租房，为了孩子。
A：
1、那心绪我能理解，但那设法有点儿特殊，不是太契合现实。
2、人大附中，假设是指本校的话，一般四个进学通道。起首就是人大子弟，教师传授和职工的孩子，必定能进进；第二是政保，那种孩子有资格都晓得；第三是派位，说摇号也行，凭命运；第四是没辙的只能凭实力，点招进往，早培早早培和小升初都行，一般都是天牛蛙，事实没剩几学位了。
你们那看样子是想凭房子，那没什么可能性，哪怕是世纪城的附小也不曲升，本校拆不下。假设是其他分校过渡的话其实哪儿都行，海淀点招无所谓学区房，哪所学校都行，归正都是凭实力。派位看命运，也跟房子关系不大。人大附分校确实有进进本校的，但都是天牛娃，人家弄那么多分校为的就是掐尖儿，而不是普及优良资本。
3、所以那我没什么定见，假设期看值高的话仍是凭实力拼点招吧。孩子几年级了？既然已经进学，那就是转学海淀也是派位，进进好小学的可能性极小，那就凭实力鸡娃吧。要否则就算是派位进了人大附也进不往好班，意义不是很大。
人大附确实牛，牛蛙云集，但普娃也有的是，中考时4/500分的不是别致事儿，更低的据说都有。假设实力不敷的话，就算凭命运进往了也是享福，未必有好功效。帮不上忙。
仅供参考。
五
Q:
我们小孩儿24年上学，现住老北苑那边，因为北苑那边的房子刚买几年，也刚拆修不满五，所以暂时还没考虑换房。当前在考虑买占坑房，目前看的离家较近的陈经纶嘉铭学区，预算有限，在纠结买对应嘉铭东校区的风气派，仍是买对应嘉铭西校区的安慧勾栏四个园？
章哥有什么定见和观点不，十分感激。风气派纠结的点在于小区就两栋楼，类似公寓，怕后期欠好出手。安慧勾栏四个园的占坑房都是92到94的，但栖身属性会比风气派好些，但对应西校区不晓得会不会和东校区差距很大。还有比来交易量确实不是很大，也很担忧那种占坑房，后续上完初中再出卖买了会不会砸手里？
A：
1、从学校讲当然是首选东校区啊，那没什么可说的，功效是明摆着的。但一般不料见公寓形式的，倒未必欠好出手，价格低了都好卖。次要是溢价率也不算低，顶峰期之后能否受政策和供需的影响就说欠好了。
如今风气派的租售比可能是700多点儿，看上往合理，但现实上那种公寓一般都是5-600之间的。所以那看本身吧，情愿承担就行，跟西校区的其实也差不多，只是比嘉铭什么的大户型高些罢了。
2、安慧勾栏的栖身属性，那看本身的觉得了，没原则。长幼区都差不多，没什么特殊的。公寓和普宅也欠好比，不是一种产物。
3、砸手里不至于，看价格，价格适宜都好卖。
仅供参考。
六
Q:
章哥：那几年您提到东城溢价更高，为什么呢
A：
1、 因为家长们都很理性呗，综合考虑了性价比。
2、原来工具海的通俗校学区房溢价差不多，三个区各有优势。但2020年西城出台了430新政，731之后再买房落户的多校。海淀也出台了2211政策，同样是多校。在此根底上海淀的鸡娃太卷了，不太想鸡娃的就不往了。而西城的政保多，想靠派位进勤学校的也担忧顶峰期的名额削减。
3、工具城的功效差距次要在清北率，也就是更高分的那部门天牛娃。而大大都孩子都是普瓦，原来也没有清北梦。所以就算在东城，也能够得到和西城同样的概率。
东城能够说是施行教改最彻底的，也几乎没有点招，也就是各人都一样，买房落户之后都靠命运，很公允。所以，不太想鸡娃的和想逃求最公允的家长就来东城了，比往西海的人多，也就抬高了东城的溢价率。
仅供参考。
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