北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我们的情状是有京户但工做在外埠，青塔有套新的3居室，栖身挺好，但学区欠好。孩子普瓦，25年读小学，跟从四老户口在海淀，对口能上农大附小，初中片区有坑。那种情状是该留在海淀上学仍是回丰台啊，跨区的学区不晓得有没有可比性，青龙桥那片比北大地算好么？也不是特殊能鸡娃的前提，并且住丰台到海淀天天接送间隔比力远。
之前考虑过：
1、要不要再买个北大地占坑房上丰台一小或五小。
2、海淀再买个斗室子上学用，但是能买起的处所都不近，如今买也影响孩子进学资格，可能要等25年进学之后再考虑。目前预算很有限，首付230万（含税费），二套资格，未来估量能添一些也多不了太多。觉得挺挣扎的，您觉得有需要如今购买北大地或者等几年再买海淀么？
A：
1、青龙桥，假设说整体程度那必定是强一些的。北大地是一小五小不错，但青龙桥好几个呢，农大附小也不错。中学的丰二也不太好和首师大北校区比拟，西苑小学还有曲升101的时机呢。其他中学还有清华附上地，就是名额少。确实是有坑，但也有人大附西山吧。北大地进十二中的概率大，但海淀六个呢，哪个都不弱于12中。
所以青龙桥整体比北大地的抉择多，但详细赶上坑了那就欠好说了。实如果孩子天禀不错，抉择北大地相对稳妥些，就是初高中的抉择少了点儿。那只能家长定，外人欠好定见。
2、2025上学， 230二套含税费，能买300多点儿的。那根本就是北大地了，占坑儿房有可能买到。过几年也很难买在海淀较好的学区，几乎买不到。
3、要不就买在北大地吧，先当个备用落个踏实，过两年再看哪里上学。丰台的勤学区少，几乎就北大地那么一个，所以保值也相对强，就算是占坑儿房也不算风险大。买了也就踏实了，省的老纠结。
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仅供参考。
二
Q:
小孩本年上半年出生，想考虑西城的学区，预算800以内。目标就是选个中等更好偏上的西城学区就行，房子一居两居都能够，二套间接买不换房。
次要想征询两个问题哈：一个是小孩那个情状哪一年买房比力好，目前住的处所只要个国际幼儿园想着破费高，不如间接买到西城上幼儿园。一个是本身看您公家号可能进修了下，不晓得什刹海、新街口学区是不是还算比力好的。别的新街口有个教导学院附中是不是也不料见买那个区？
A：
1、800之内，西城中等偏上，典型的月坛学区呗。小两居差不多，就是都是老房，尽量选房龄新点儿的。
2、哪一年买，常规定见是错过进学顶峰期再说，2024年就算过往了，2025年之后进学儿童就更少了。
3、什刹海挺好的，在西城不算太热门，但在必定是中等以上。学区内有些两极分化，牛小普小牛中普中都有，普中有校额到校。
新街口那就是中等了，比南城的某些学区强，在北城算通俗的。之前不热门，那两年是因为德胜出区才热了起来。教院附中到如今为行还通俗吧，但那怎么说呢，全西城通俗中学也很多呢，逃求十全十美不随便，哪怕是金德月也都各有各的弱势。所以也没什么不料见的，各有好坏都是取舍罢了。
仅供参考。
三
Q:
比来想进手南新园的一居室。次要是想外租和保值。别的呢，还有一套呢，是红庙勾栏的一个老楼有电梯，但是上世纪八九年的。红庙勾栏的房子呢？交通很便利，但是个央产房。不晓得那两个哪个更好些？
A：
1、那当然是红庙的了，那没什么说的。房产的价值由地段儿决定，地段地段仍是地段。出格是老房，自己建筑都没什么价值了，价格中大部门都是地段价值的表现。
2、央产房有什么欠好吗？北京以至全中国老房中保值更好的都是央产房。
打个例如吧，那就相当于说大妈想找个老伴儿，几个候选老头儿看着差不多，是考虑农业户口没社保的，通俗工场的，仍是从部委央企退休的？
退休老头儿的才能都差不多，不成能还往创业，得到的都是退休金的均匀涨幅。但因为之前所打下的根底，那那稳妥和拿的福利就不太一样呗。
3、房子也如许，老房的保值就是跟从板块大盘，只要没硬伤就大多都是不食亏不占廉价，受地段儿的影响更大。
仅供参考。
四
Q:
假设要想让学区房做到保值，应该怎么做？也就是在不换房的情状下，我们本身能做什么？因为我在永外住了好多年了，有豪情，又考虑未来孙子的上学问题，就算还很多年，那到时候也不想再折腾了。
别的以我们的现有的才能，也不撑持换到好房子，次要是税费太高，往返折腾的收入太大。所以我们就想先不动了，而是用其他体例来填补。
A：
1、是指的进学顶峰期过往之后的保值吧？那能做什么呢，除了拆修也没其他可干的啊。事实是小我的一套房，摆布不了整个学区以至是大情况的趋向的。
2、或者说我列出对学区房价值的一些支持吧，本身看看能做什么。
其实最重要的是进步出生率，孩子多了才有合作的需求，要否则折腾什么都够呛。当然在不靠生孩子也行，让北京市放宽落户政策，也能带来大量的孩子。
然后最重要的就是学校功效，那是核心价值。学校的功效越好，周边房产的价值越高。那种事儿在北京甚至全国有太多的先例了，学校功效提拔，学区内房价就涨。亦庄是最明显的，其他的还有向阳的单校学区也都是，还有海淀的更是如斯，上地三小等等都是牛蛙们考出来的价值。
当然也能够反向操做，本身固然不提拔，但让其他学区学校的功效下降也行。削减了合作敌手，市场也就垄断了。当然那就有点儿损了，慎用。
然后就是供需关系，要想保住价值就得是卖得少买的多。那就让用完了学位的家长们别卖房了，市场赐与量小天然也就保住价值了。但是那不克不及是永外一个学区的事儿，而是全北京的学区房都得如许儿。要否则买房人是会用脚投票的，永外的贵，人家就会往此外学区了。所以得让各个学区的家长们都不焦急卖房，价格就必定能稳住。
还一个供需是学校数量，得让其他行政区别再盖学校了，更不克不及盖勤学校。出格是向阳石景山丰台，也包罗亦庄大兴昌平顺义房山通州等地。要否则弄出个勤学校就夺走一拨生源，也就夺走了买房的家长。
再一个是得让勤学校离你们的小区比来才适宜。无论政策怎么改，“就近进学”都是第一原则不会变的，所以离勤学校越近越占廉价。
最初一个是小区本身的，让物业提拔办事程度，设备庇护得到位。争取把小区外立面给换个高档的，再把社区绿化做做。事实房子是用来住的，越宜居的越保值。
3、总之也就那些吧，看看能做什么，说实话都不太随便，都不是个别业主能摆布的。
仅供参考。
五
Q:
预算600万学区房，2024年进学，看过龙体、陶白、羊坊店和朝外。您从进学确定性、小升初通路和后期房子出手角度，选举哪一个？什么时候买适宜？本年上半年仍是下半年？丰台买自住房，工做在七里庄四周，全价预算900万摆布的三居，比力新，比力温馨的小区有无选举？
A：
1、那是刚有学区房的设法儿吧？还都西海朝都考虑呢。没有哪儿更好，只看本身合适哪里。相当于饿了想食饭，炸鸡汉堡拉面饺子和盖饭哪个更好？没原则，看本身的爱好了。学区房也仅仅是个敲门砖，没有适应所有人的原则计划。所以一般都是定见先看自家的情状吧，不然买完学区房又懊悔的有的是，多了往了。
2、假设不考虑本身情状，那进学确定性和小升初必定是朝外啊，幼升小单校的概率大，九年造还无所谓小升初呢。北京的房子都不难出手，看价格了，只要到时候别要的太高就行。
但我并没选举朝外啊，只是按你的问题答复。朝外从往年可招统招了，那假设不增加学位，本校1+3的名额就会削减。那进不了本校就也得走统招，向阳到目前为行，好高中的数量名额不如工具海。考虑好。
3、上半年和下半年，有什么区别吗？归正都是信息摘集之后呗，那无所谓，明年也是顶峰期，降的可能性不大。
4、自住的房子问本地中介吧，外人定见不适宜。
5、说句欠好听的吧，如今你给人的觉得是初生牛犊不怕虎，似乎一切都在掌握之中。而教导那玩意儿不是买套房就能处理的，就跟工做开展不是靠一张学历就能处理的一样。
你如今的立场就相当于拿了张二本文凭的结业生，问：体系体例内、央国企、上市公司、创业民营，请问哪个进进确实定性大，升职加薪还有未来财政自在的退出哪个适宜？
那谁也答复不了，二本文凭不算太硬气，只能说创业民营的可能性更大，但开展后期的合作压力也大。别的几个选项各有利弊，除非是天选之才，不然没有一帆风顺的。
仅供参考。
六
Q:
大兴的《住总如院》能买吗？我是之前看过，觉得很不错，然后看如今还有208平的卖470万，觉得还能够了。我是以投资为主，周末或许往度假，也就是住的少，所以考虑保值升值的问题。看那里的优势是板块开展的挺好，但价格挺有优势，能否有跑赢大盘的可能，概率有多大？比例可能能有几？
A：
1、住总如院，摘育，房子应该是不错的，低密度小区，市区不成能有那种项目了。优势是离新机场近，离廊坊也不远，在欠亨地铁的情状下，往那俩处所都比到北京市区便利。不外我对新盘不熟，不便利点评人家，所以仍是征询卖房的电商或中介吧，他们更专业。
2、我能够简单说一下跑赢大盘的逻辑，本身参照看能否契合。
能理解北京是严控房价的吧？所以那些年根本都是政府订价，勇敢不准打破。那他们订价的根据是什么？是规划和配套，并且规划也是人家做的，所以他们就是根据配套完成之后的板块价值来造定的价格。也就是说，起首别想占廉价，人家已经把预期价值表现在现有价格之中了。
那要想跑赢大盘，无论任何一个板块或项目都得有其他利好。好比增加了财产区、新建了勤学校、至少也是新增了地铁吧。并且在较远的郊区，一般来说一个利好都不敷，怎么也得好几个，不然没事理跑赢，能撑住现有价值不落后就不错了。
也就是说，假设是在市区或离市区近的地铁沿线，假设在规划之外新增了利好，且提早完成了规划的配套，那就必定是跑赢大盘。好比看京亦庄西二旗清河太阳宫什么的都是那种情状。而假设没有增加特殊的利好，好比CBD和市区大大都的板块，那就是拉平，跟从大盘。
而做为较远的郊区，即使是按方案完成了规划，更好功效也就是拉平，略说一些的可能性大。别的假设配套建立的慢点儿，没有按方案完陈规划，那就或许一路站几年的岗。
3、总之那看本身的揣度吧，我只能说从常理来讲，郊区那种新盘都是自住为主的，更好能常住。而对投资什么的别期看值太高，归正周边几个项目在之前是没赢，以后看开展吧。概率在我看来没多的，比例也就谈不上了。
仅供参考。
七
Q:
孩子26年上学，父母名下外区无房。比来孩子姥爷单元在搞房屋配售，西城育翔小学跟海淀前进小学片区内均有房子能够参与配售，只需要每平米交相关于市场价很少的钱以及交出一套郊区曾经单元分的公房老破小即可，配售的新房不克不及上市交易。
想征询您，那种情状假设我们抉择西城育翔的房子，那么属于四老父母外区无房，并且房产的性量不知对登科有无影响？上学有很可能率会被调剂吗？以及请问那种顶级校能否受出生率影响较小呢？问题有点多哈
A：
1、2026年上学，理论上到时候就不该该再有太多的限造了。我前几天问过德胜的中介，到目前为行买学区房的大多截行在2025年，也有赌2024年的。而2026怎么都是低谷期，学区内的学位应该能称心需求，那就没需要再限造四老了。所以如果我就选德胜了，学区资本好，支持强。
2、房产性量不影响进学，只如果能落户就行。
3、按如今的情状看，2026不至于调剂。本年有京籍17万进学，2026年才10万。各学区都是根据本年的顶配来预备学位，就算2026年削减学位，那教室教师也是够用的。到时候是2018年的孩子小升初空出学位，那些孩子是2012年出生的，13.2万，比2026年进学的2019娃多3万多呢。也就是说，北京到时候至少是多出3万多孩子的教室和教师，就算是德胜的严重，那也不至于像如今似的。
4、顶级校可能率受影响小呗，那参照韩国和台湾的案例吧，都生齿削减良多年了。他们通俗学区房都受影响较大，但首尔的江南区照旧是上涨，台北最牛的六所小学也一房难求。那就跟如今的幼儿园一样，固然是没有连夜列队的新闻了，但好幼儿园照旧欠好进。好工具什么时候都稀缺，至少比通俗资本的支持大。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。