北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是卖二小换一，二小是东四环炫特一居，换的总价期看930以内，目前次要在看东城向阳门、安交和西城什刹海、新街口的房子。小孩明年出生，爱人就在向阳门工做，我们住在单元宿舍。考虑到七年后学区政策颠簸，目前以自住和保值为主，未来孩子少了能够恰当兼顾上学。如今看了一套房子：
1、东城：向阳门北小街南北两居930，中楼层无遮挡，以及豆瓣胡同两居970，近两年上史家比力难，房价没有大战。中介说北小街西侧平房在区域已列进拆迁，后续会建公园和泊车场，情况会更好一些。安交片区也看了一些，包罗美术馆后街，总体房子比力老、情况一般，安交觉得学区溢价高，担忧接盘；
2、西城：什刹海片区看了一些，学区目前差不多，但觉得房子偏老，新街口离得更远了一些，固然有03年的回迁房，觉得未来难以兼顾爱人工做和小孩上学。
向您请教：当前次要考虑保值和爱人工做，后期孩子数量少兼顾上学，能否在向阳门上车比力适宜？或者在北苑、看京地段先换一套操行房，孩子上学前再置换？
A：
1、竟然考虑七年后学区政策颠簸，那怎么以自住和保值为主啊？那是矛盾的。相当于明晓得乌克兰兵戈呢，还想过往找个不变工做，那就相当于赌一把了。假设实如果资金高能够，买操行高学区好的，相对受影响小。假设不是太高的话就得取舍了，欠好各项都兼顾。
2、详细的房源我没定见，不到现场的话看户型图都没用。那就参考本地中介的介绍吧，他们最熟悉，但将来的事儿别太当实，变数大。
3、能否提早预备学区房只能家长定。常规定见是没需要预备的太早，如今那两年恰是孩子们集中进学的时候，而2025年后就明显削减了，假设没有政策鼓舞的话就有可能影响到溢价。所以考虑好吧，溢价高不是觉得的事儿，而是能够明白计算出来的。如今东城的溢价率根本都超越西海，至少30%以上，40%不别致。
4、那本身定吧，没有同一计划。情愿承担溢价就提早预备学区房，不情愿就先处理自住和保值问题。
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仅供参考。
二
Q:
夫妻俩在16号线沿线中关村，西北旺上班。小孩26年上学。目前在永泰庄长幼两居，500多万。问题：1、比来是不是换房好时机？或者比及过年后？2、想买春夏秋冬2居可能700w摆布，回迁社区，保值相关于永泰若何？春夏秋冬房价学区溢价多不多？3、上杠杆，买商品房，好比百旺茉莉园2居，风险大不大？
A：
1、岁尾无所谓时机，挺平稳的，没行情。业内都等着看那上万亿信贷的效果呢，有行情的话也会在岁首年月，有可能呈现小阳春。
也就是说，假设说在岁尾卖了之后立即买的话就无所谓，谈不上时机。假设岁尾卖了比及岁首年月，那就有可能食亏。假设比及岁首年月再卖，也尽量是缩短卖房后的空白期，事实上万亿的救市信贷呢，怎么也得有点儿效果。
2、和永泰的保值，根底价值差不多，哪儿都一样，相差的只是溢价罢了。春夏秋冬的溢价之前不断是高于永泰的，算算租售比呗，都是老房，收益率越低的溢价就越高。
3、一般来说同板块内的保值和风险都差不多，商品房相对好些。假设学区溢价部门受影响，那栖身的功用就会更被重视了，事实房子是用来住的，栖身体验越好的越保值。所以在溢价率都差不多的情状下，能买操行好的就尽量。
仅供参考。
三
Q:
孩子26年上学，如今通州有套120的三居，挺温馨不想卖掉，想往西城再买套学区房，总价可能能承担600-700。俩人上班都在国贸，想看陶白又不太喜好南城，不晓得该买哪以及什么时候进手适宜了，能帮手参详下么？
A：
1、洋参我做不到，那种工做也就中介能干，我顶多是简单说两句。
2、想看陶白，那就是重视曲升。但不喜好南城，那就看北城的曲升校呗。德胜学区，看裕中工具里，曲升三帆的。700万应该差不多，如今价格低了，不算税费的话有可能买到占坑儿房。
3、什么时候进手，假设资金到位了那就买呗，价格不断横盘呢。但再看看一下也行，看看明年什么政策。不外一般不会有什么特殊的，明年进学更高峰，可能率仍是出区，怎么也得2024年之后才有所缓解了。如今买房的家长们赌的也是2025年，所以未必还有什么大的颠簸。
4、别的也考虑好，德胜的学区确实好，就是溢价也高，到如今裕中的溢价率也在50%以上。如今15万，旁边儿向阳的安贞西里才9万多。前些年没有学区概念的时候，两边儿可是几乎一个价儿的。
也就是说，2026年是进学低谷期，德胜做为顶级学区在理论上的支持大，但事实是占坑儿房，操行通俗，能否能完成撑住溢价纷歧定。
仅供参考。
四
Q:
我家在石景山衙门口，前几年拆迁抵偿了几套原址的回迁房，如今考虑卖两套换套大点房子自住，不考虑学区，不考虑通勤，只为改进栖身情况。看了房山周口店的万科七橡墅下跃户型，总价低（均价330W），我卖衙门口的回迁房换七橡墅，值吗？那两边有没有升值空间？相差大吗？想听听您的定见
A：
1、值不值的原则是什么啊？或者说次要需求是什么吧，能实现目标就是值了。
2、简单说吧，房子是用来住的，到那种地段儿买房子那就是自住为主，察看好操行能住的温馨就算是值。其他的就别期看值太高了，房产的价值由地段儿决定，价格凹凸只是觉得上的，现实中永久都是一分钱一分货，万万别拿开发商当慈悲家，我们也不算太傻。
下跃，尾盘呗，那就更是自住为主了。价格固然低，但拆修和利用成本却未必低，所以那种产物很挑人，实得是特殊喜好的买了才适宜。别的出手的时候欠好卖，价格一般也上不往。开发商花几万万上亿的做妥帖，雇一堆人在新房阶段都欠好卖，成为二手房之后就看本身的本领和命运了。
3、升值空间看大盘吧，一边是市区回迁房，一边是郊区改进房，指看着本身是都没才能走出独立行情的。假设大盘上涨，衙门口的必定跟从，只是不成能超出罢了，略弱。郊区的就说欠好了，就算是能被传导到，也几乎是行情尾声了，并且幅度会有些差距。
4、我没什么定见，就看本身的设法了。假设确定就是考虑自住为主那就换，事实房子是用来住的，不套现也就无所谓什么保值和畅通性了。
仅供参考。
五
Q:
昌平有一套两居室，孩子两年后能够上海淀育新学校，手里就300想换一套大三居。但首付不敷，方案买一套海淀的一居，然后卖了昌平的房子，在回龙看凑个首付买大三居。
问题是手里的钱凑点买育新小区的一居室（必然能上育新），单价已经超10万了，小户型也得500，牵强能买起，如许的问题是育新小一居价格太高跟着学区淡化会不会降价太大？或者在西三旗清河四周买一个小一居，户口迁到海淀（不克不及包管上育新），等两年孩子上学后再卖两居换三居，单价低一些，哪个更保值？
A：
1、昌平，育新，新康园的？那假设是1911之前买的就不消再买育新花园的了呗，假设不是那就得多校划片了，那怎么喊两年后能够上啊？先买个育新花园的一居，卖了新康园的两居在回龙看买大三居，两套房，是那意思吗？
2、育新的一居，跟着学区淡化，也未必是降价，涨的慢点儿的可能性也有，逐渐降低溢价率。那还有个政策因素呢，假设到时候鼓舞的话也有可能，那无法揣测。
西三旗清河买一居，两年后换三居，单价低一些。怎么个单价低一些啊，哪儿的单价低一些啊？海淀仍是回龙看啊？那我都看不太懂，都降价了还能喊保值吗，谁能包管你们买了之后不再降价啊？
3、我不太理解，仍是先本身理清晰构想吧，要不我也不知说什么。海淀占坑儿房的溢价率都差不多，总价越低的溢价率越高些，谈不上哪儿保值，都受影响较大。回龙看保值好的一般都是中小户型，刚需板块的大三居一般单价都不高，说欠好价格走势。要不问问他人吧，我看不太懂。
仅供参考。
六
Q:
人民日报社家属区为什么保值好啊？是因为业主的级别高吗？但我那800万总觉得买在那种小区别扭，太老了，再过几年不会都70年到期了吧？会不会让从头交地盘出让金啊？别的那种小区也不成能拆迁吧，那我赌个什么呢？
A：
1、没需要有赌的设法，也没什么可赌的，就是通俗的老公房社区，和其他的长幼区比只是保值更好罢了。当然也能够赌原址重建，但那就说欠好周期了，庇护的好的小区还远远到不了重建的地步。
2、70年产权指的是地盘年限，不是房龄。公房在上市之前是没交过地盘出让金的，所以不算年限。央产房是2003年容许上市的，一般以本楼栋第一套上市的房子起算，所以致少要到2073年才到期呢，估量我是看不到那一天了。
3、保值好跟级别高也有关系，正部级单元，很多老指导也应该还住在小区里，那给本身的家属区庇护好点儿也名正言顺。次要就是因为操行连结的好，也平安。能否觉得别扭就是本身的感触感染了，外人欠好定见。
4、那也没什么可说的，北京的长幼区保值都还行，财务部的更好，也更贵。就是那现状吧，看本身的爱好。
仅供参考。
七
Q:
我仍是想赌一把青青家园，万科的楼盘应该保值都不错，那里应该是特例，只是没被发现价值罢了吧？户型好，价格也不贵，我只想不输给大盘就行，没有太高的设法，期看值，目前看了一大圈只要那里最适宜。所以仍是请再阐发一下吧，假设能做到保值我就买了。
A：
1、那让我说什么呢？要否则仍是问中介吧，他们必定说保值好，甭说不输了，跑赢大盘都敢说，归正过几年也没处所找他们往。
2、万科的物业确实不错，但李嘉诚说过一段话，房产的价值由地段儿表现，能承认吗？鹤岗的房子净是比北京宜居的，但就是价格低，没此外原因，就是城市的地段儿。香港的破房子实的不宜居，但人家就是动辄20万一平，没处所说理往。所以万科保值一般的小区有的是，跟品牌没什么关系，次要是地段儿原因。
3、没被发现价值，都20多年的小区了，还能有什么隐躲的价值啊？楼市不是股市，没什么潜在利好。那就看本身的揣度吧，没需要抬杠。
4、以后能否会输给大盘我不晓得，只能说之前那么多年没赢，不然也不会如今那价格。商品价格是由供需关系决定的，看好那里的人不是太多吧，所以才不出高价。
5、没什么可阐发的了，小区挺好，典型的自住小区，经济实惠，保值能否好就看本身的揣度吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。