北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
孩子能够上科大附小因为我们**，但是科大初中貌似不怎么行，想用我父亲名义首套接力贷买五百万摆布的房子。想考虑孩子能上好一点的初中，并且兼具投资属性的房子，不自住，预备孩子小学六年就在科大租住了。您定见买哪适宜？那个问题不断困扰我很久，焦虑。
A：
1、科大附小挺不错，但初中那就是海淀人常说的“四大天校”了。101搀扶了石油和矿大，教进搀扶了地大，科大似乎没有搀扶校吧？我印象中2022年的高考分数线不太高，应该是和矿大差不多，600多点儿，不算太强。
2、靠房子能上初中的都是以向阳区为主，单校划片的居多，工具海的换了房也是派位，曲升校也是不准曲升的。
要不就看看向阳吧，500万摆布能买到。朝外和清朝的零丁中学学区房的溢价都不高，能够算兼顾投资，但也都是老房，顶多算是跟从大盘罢了。其他学区的占坑儿房都有溢价，80的是多校派位，纷歧定稳妥。人朝是有溢价还孩子多，嘉铭西区都有，东区总价高的没有，但太贵了。陈分也是那种情状，贵的太贵了。帝景是离的太远了吧？
3、根本就那情状，其他行政区假设不克不及参与点招的话就都是派位，海淀的应该很熟悉了，都差不多。工具城一样，还没点招。到目前为行就是向阳相对稳妥，但也不敢完全包管。别的那个价位的学区房在如今几都是有些溢价，跟投资房不克不及比。别的向阳的牛高学位可比海淀少多了，合作也更猛烈，所以合适相对功效较好的。
仅供参考。
二
Q:
没想到政策改变那么快，22年大兴房产卖了一年多末于十月份卖出往了。拿着钱预备羊坊店买一套面积大一点的，自己在羊坊店有一套小平米的，能够上羊五小，就是太小，想住个略微大一点的才卖了大兴的房子。成果赶上如今那个要涨的行情，本身的才能只可以到800摆布的，成果羊坊店目前出的房子带电梯的全数缺大角，不带电梯的就是八五年的或者更老的。
展开全文
机缘巧合中介带着往看了有色西区一套60年的三居。栖身面积契合我们设法，离羊五小电动车非常钟，然而那么老的房子还能买吗？目前能贷款25年，假设我家娃在海淀考不上高中，还得置换到西城，怕到时候欠好置换。又怕年后大战，房子仍是不出，那钱在手里岂不是变相贬值。如今出手只要那套60年的，想征询详细风险有哪些？
A：
1、政策，没什么政策吧，我还实不晓得。是没涨呢，要呈现行情也是春节后了，量在价先。
2、老房没什么不克不及买的，假设是持久持有更适宜。优势就是归正已经老了，不怕再多加几年。假设能轮到原址重建就更好了，老房变新房，立即价值提拔，看命运了。
假设想过几年就出手置换就不太适宜呗，必定欠好卖，谁都担忧出手时贷款受限。并且就算是有原址重建的可能也且扯皮呢，挈几年都一般。所以就看本身的估量持有时间吧，三两年的就不适宜，五年八年的就无所谓了，再过几年老房就都到岁首儿，谁也别说谁。
3、那也没什么风险，学区房的风险是整个工具海的，不是详细小区和房源的事儿。其他的没有了，活动性慢也不算风险，不在行情期间出手就无所谓，挂着渐渐卖呗，不焦急也就不食亏了。
仅供参考。
三
Q:
我目前是在石景山广宁村有一套长幼房，顶层步梯，在门头沟有一套大两居。孩子是27年进学，我上班在门头沟，应该不会换工做了，想换至海淀西部，兼顾学区和上班。目前能承受的是总价700W的房源，比来也在看房，有意向的是玉海园，22年岁尾觉得房还没那么热，突然成交量就起头提拔。
我踌躇的是27年上小学要不要如今换，假设如今出手换玉海园，保值如何？因为未来孩子上大学后还想移回门头沟。假设不抉择玉海园，您有没有更好的定见，因为是两个孩子，想换一个大两居或小三居。
A：
1、孩子27年进学，上大学又是12年，2039年移回门头沟，那还有16年呢，考虑的太久远了，谁也说欠好。
2、常规定见，假设卖房后不增加较高的预算就甭焦急。归正是平级置换，错过2024年顶峰期之后再看吧，2025之后还就更明显的趋向了，犯不上那会往夺房。
假设是卖房后增加的预算多，那就提早预备也适宜，在那种行情下，房子可能率比现金保值。就算是学区房在顶峰期后涨的慢点儿，那也比到时候买不到要强。
3、玉海园就是通俗的学区房，学校挺好，全国级别更高的小学。中学通道通俗，在海淀不算热门，假设实的是学区平衡就算利好，不然也就陆续通俗呗。保值的话根底部门必定没问题，溢价可能20%多吧，那说欠好，常规估量是有可能遭到10%上下的影响，看到时候的政策了。
4、总之就那情状，哪个家长都是两难，就看本身的资金情状了吧。
仅供参考。
四
Q:
妹妹在东城都会馨园有套开间，全家包罗两个孩子户口都在那个房子上，如今小区租房东城上学，大的已经上小学，小的23年9月上小学，两个大人都在东城上班。她在通州华兴园有套两居，两套房子市场价差不多，不到四百万，有现金450万，考虑换房。
计划一：卖了通州房子加上存款在都会馨园买八百多万的两居，还需贷款50万；假设再多贷款一百一二十万，能够买多几平米的三居，她觉得贷款小200万有压力，期看手上攒点钱十年内再换。（考虑再过几年房价上涨、金钱贬值以及置换成本，我觉得过几年换，不如一次到位。）
计划二：卖都会馨园的开间换同小区的两居或三居。近几年白果可能会来北京住，需要有两处房。从房子保值角度看，请您搀扶帮助阐发一下两个计划哪个更适宜？
A：
1、我没太看懂那是什么意思。既然是两边的房子价值差不多，那先牵扯到的就是一个能否贷款和贷款几的问题。就算是卖都会馨园的，要想买大的不也是得贷款吗？和计划一有很大区别吗？
计划二是留着华兴园，那不那也是两处房子吗？意思是说必需在同小区有两套房子是吗？那假设是如许就没此外抉择了，房子是用来住的，必定是卖掉住不上的买可以自住的呗。
2、常规定见是尽量一次到位，免得过几年又折腾，每次都是4-5%的税费成本，动辄几十万，换两次就相当于把厨房换没了。并且学区房和郊区的租金还都不高，一次税费就相当于4年的租金。
3、单从保值来说，学区房在近两年可能率没问题，进学顶峰期，或许溢价还将呢。过了2025年说欠好，看低谷期的政策和供需关系吧，溢价有遭到影响的可能。
通州老房自住为主，保值上不会食亏，只要房子没硬伤就是跟从板块大盘，不至于走弱。郊区老房顶多是活动性弱点儿罢了，出手时不太好卖，其他没什么。
4、总之就是那情状，其他的我没太看懂，看样子是没什么其他抉择，就是卖掉通州的换都会馨园的，要否则租房不别扭吗？贷款几看自家情状。
仅供参考。
五
Q:
我爷爷奶奶在青龙湖，往年刚拆迁，给了抵偿款，能够抉择购置青龙湖南边的回迁房，2万一平，说是以后能够一宗交易，2024年建好。我爷爷奶奶买一套他们住，剩下按要求我爸还能够购置81平两居室（162万），但是那边太远我爸也不诡计过往住，就是想拿房以后卖掉，不晓得好欠好卖，能卖到3万吗？
我家目前住的商品房还有200万贷款，利率5%，还贷压力有些大，能否应该间接不买房，拿那162万先把贷款还了？仍是等两年把房子卖了再还贷款更划算。
A：
1、青龙湖的回迁房，京西安设项目，目标3万从如今的价格来说不太随便。同经度向南阎村地铁站旁边，京西悦府那种商品房也不外是3万多啊，旁边天恒的二手房3万的均价有的是。
一般来说，同等地段的回迁房要打个八折，以京西悦府3.4万吧，回迁房到3万都不太随便，燕化星城的老房才2万多。青龙湖的安设房离地铁远了点，应该跟燕化星城的价格差不太多，贵不了几，那才有些合作力。但必定价值是超越2万的，2.5万有可能吧，该买就买吧。
2、回迁房在房龄新的时候相对都好卖，只要价格不太高就行，买房人图的都是经济实惠。
3、能否买我可没定见，看自家经济情状决定。
仅供参考。
六
Q:
1800万的预算，珠江帝景能买三居，但土壤污染还严峻吗？假设是万国城MOMA的话能买两居，哪个更划算些？两边的配套我觉得都挺好，如今只是情况和面积的考量。别的就是保值的情状，请问MOMA那种高科技室第为什么不选举？庇护成本我能够理解，还有其他的什么问题吗？
A：
1、帝景和万国城，污染问题，那问题20年前就有人问过我。怎么说呢？良多人都晓得化工是污染，但不晓得能否晓得有良多行业都是污染的，包罗医药、钢铁、冶炼、纺织、印染、颜料等等，以至是酿酒和盐糖碱什么的，都有化学的工艺，还有就是造纸，那绝对是污染大户啊，能理解吧？
帝景是化工试验厂，必定曾经有过污染。但万国城的地盘是北京造纸一厂啊，那污水问题可更严峻。为什么造纸厂要选在香河园啊？不就是因为那里挨着护城河跟亮马河吗？用水和排水都便利。之所以移走，也是因为污染啊，必需从市区移走。
所以那问题在20年前我就欠好答复，相当于说汉堡包可乐是垃圾食物，请问炸鸡薯条是不是就很安康啊？其实都无所谓的，只如果契合国度食物平安原则，就都不算有害食物。
所以那两个项目都曾经是地盘被严峻污染，但都颠末治理了，土壤改换，如今也都是情况合格的小区。
2、我一般只能从投资角度阐发，所以相对更定见帝景，而万国城则是自住更适宜。科技室第当然好，但所有的科技产物都有两个不太好处理的问题，一是庇护成本，二是手艺过时。老式手机就算庇护的再好，昔时再时髦，也很难适应如今的收集需求了。可初始的硬件前提已经限造住了，不太好提拔，也就不免落伍。
3、那就是萝卜青菜各有所爱吧，看本身的爱好。不消纠结帝景的地盘问题了，全北京过往哪儿都是各类厂子，向阳的纺织城更是污染重灾区，化工路更是一条路都是相关财产。但都颠末治理了，没需要自觅懊恼。帝景如今是有些学区溢价，其他的没什么，保值也比万国城略微好些。
仅供参考。
七
Q:
紫光园别墅能买吗？不是大产权的，但天文位置好，挨着总部基地，九根线南延的话也会在门口，南边离京良路和五环都十分近，交通便利。如今是伴侣要让渡，估量假设地铁南延的话很有可能集体转成大产权，按评估价值缴纳10%的出让金就行。请问假设是您觉得能适宜，觉得评估价值能是几，也就是如今的单价。
A：
1、我不晓得，好多年没往过了，仍是昔时往帮伴侣弄明春苑的产权破事儿时路过的呢。一般来说，那种别墅假设是有产权的话，那就比周边普宅贵一些，明春苑估量3万摆布，别墅估量3-4万吧。但那没有产权怎么说啊？减半呗，2万之内，1万多块钱。
2、不外说实话，仍是别盼着什么地铁的事儿了，那处所两区接壤，假设没人搭理的话还能一般住着，出租也行。但假设是实的大张旗鼓建地铁了，那那好日子估量也就到头儿了。谁给转成大产权啊，底子就没那种政策，更不成能零丁给申请地盘目标。
那如果跟长丰园那种规模较大的普宅楼房的话还行，一般不强拆，别墅可就没谱儿了，就看人家能否情愿操心了。
3、总之我觉得再慎重考虑一下吧，北京拆了很多小产权别墅了，昌平香堂连名人别墅区的几千套都强拆了，没什么难的。丰台也不是没拆过，前些年万寿路南延线的时候就把大葆台的给强拆了，那仍是做家阎连科的呢，能如何？所以别太妄想什么地铁南延转正了，地铁南延未必是功德儿。如今那两区接壤又挨着墓地挺好的，谁也不搭理，别上赶着往搬弄执法部分了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
忆梦成空