北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我儿子27年上小学，我们如今和义栖身，我在大兴上班，老公在丰台上班。二套首付270，全款想掌握在350摆布，买一套略微好一点的学区房占坑。目前考虑了丰台北大地（丰台一小五小）跟向阳农光里（陈经纶劲松，传闻合并后有出息，并且周边房价可承受，离我们开车也不算太远）。
假设往工具城就只能买得起平房。我诡计孩子上完学就卖掉，再在大兴买一套带电梯的让我爸妈栖身。所以还考虑了后期转出的问题。想征询一下您，像我们那种情状，预算少，只诡计买个占坑的，买到哪里比力适宜呢？
A：
1、北大地和农光里，那差距有点儿大了。北大地是原则的学区房，学区量量比肩工具海，所以溢价率也差不多。而农光里算不上学区房，没溢价，就是通俗小区。
2、那常规定见就是北大地啊，一小五小放到哪儿也是勤学校，二中也是比力保险的，进进十二中的概率也大。陈经纶劲松的功效是进步了，但小升初顶头儿也就是帝景啊，上限跟十二中差着品级呢。
3、工具城买平房，那我不太懂，说欠好平房怎么交易，也算不清晰溢价率什么的。2027年是确定性的进学低谷期了，不敢揣测到时候的活动性。
4、那我都欠好定见，一般没那么选学区房的。工具城+丰台向阳，欠好比力。仍是先根据孩子天禀和父母的期看值定吧，假设是孩子的天禀较高，父母也情愿鸡娃，但期看值不长短清北985不上的，那北大地就相对适宜。假设能进进十二中，就是仅次于金刚小强。
不外以350的预算，估量在北大地的抉择余地不大。有那价位的房，但一般要不就是欠好贷款的，要不就是楼层朝向有硬伤的，出手时挂牌期都长点儿。其他的欠好定见。
仅供参考。
二
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Q:
目前有两套房，一套东曲门学区房（两孩子均已在四周上小学），近期欲出卖，850-900万。另一套在太阳宫，850-900万，预备陆续持有。卖掉之一套房再加上手上现金期看进手1500-1600w以内的改进房。将来方案两个孩子出国读大学，比力抱负的是高中考进全市顶级几所中学之一国际部，目前也在往那个标的目的培育提拔，老迈26年中考。
问题如下：1、假设往西城或海淀买套房，中考时能有助于孩子考进西城或海淀的国际部吗（学籍东城，户籍西城或海淀）？2、假设之一个问题谜底为否，孩子将来留在东城上学，目前换房就不考虑学区了，期看在东曲门-向阳门一带换个四居，您有没有定见的小区？
A：
1、高中和房子完全不妨啊。学区房更大的用途是小学，小升初都除了点招就是派位，中考就是凭功效，跟房子没一丁点儿的关系。海淀连小升初都没什么学区房的概念，何况高中呢。并且仍是国际部，我不太懂，没理解那设法。
2、2026年中考，那如今就是五年级。可假设目标是全市顶级的国际部，那在东城掌握大吗？既然是考虑学区房，那就想进进公立的。东城只要二中和汇文，一共招100人摆布，也算不上顶级吧？
其他的都是西城海淀的，可没给东城几名额。我印象中一般都是给东城5%摆布，那假定1000多点儿的总数吧，给东城怎么都超不外100个名额。但顶级国际部的分数是超出跨越东城一些的，得需要勤奋。
3、那么说吧，假设是已经在东城上五年级了，除非是不断根据海淀原则鸡娃，不然往海淀已经晚了，必定通不外小强点招。派位就是通俗学校，气氛和牛校牛班无法比拟，很难说中考能如何。西城也差不多，假设不克不及点招，那就是派位，一派都可能率没戏，三派凭命运，也很难进进牛中。我不敢定见，不敢包管能有搀扶帮助。
4、至于房子，东曲门到向阳门的四居，估量也就是民安小区，或者向阳门四周的几个长幼区，但都是小四居，面积一般不超越140平的。那也不算定见，本地中介更熟悉。我似乎帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
我和我爱人，在北京要买首套房，首付能出到130w（不加中介费），总价想掌握在330w摆布，两居室，没电梯的能够承受中间楼层，组合贷款。目前考虑通州和向阳（工具城、海淀必定够不到了），想找个离地铁口近些的（前两年出租出往即将用车的地铁也能够），学区能够暂时不考虑，有开展的区域也能够考虑。
A：
1、130买330的，根本就是到更高额度了，不是太随便，有可能到不了，320就差不多了。两居室，那就是老房都得在5万摆布的。工具海是必定没有的，那一会儿让我都不敢说什么了，定的标杆也太高了。
向阳有那价位的房，但根本就是自住的上车盘。还大都都有硬伤，或者是保值不太好，或是太老了欠好贷款，不然没那价格。
2、要不问问他人吧，看样子对房子的操行也要求不低，估量我说了也承受不了。仍是先在看看吧，熟悉一下市场行情再定。期看值别太高，要否则随便被忽悠了。我欠好定见，帮不上忙。
仅供参考。
四
Q:
本人在丰台富锦嘉园有一套三居室，目前有一百笔贷款，家里两个男孩，想给孩子各预备一套。但是资金有限，没有才能在同小区再买，想把如今的三居出卖，往大兴首座御园贷款200万买两套两居，或者一个3居，一个两居。因为也要考虑两居两个孩子时候能住下，想征询如许可行吗？大兴的首座御园开展空间大吗？仍是陆续还完30年贷款保留丰台的房子，再往大兴另购一套呢。期看能给点定见，谢谢。孩子目前在丰台上学，我们工做也在丰台，往大兴的话能否会便利。
A：
1、富锦的三居，换首座御园的两套，也没什么不可的，两边各有优势，就看本身能否能承受通勤了。
2、首座御园，开展谈不上，能连结操行就是更好的。那是司法系统的福利房，周边以司法类单元为主，不太可能开展成财产区，一般也不会引进什么大型配套。并且再往东就是河道了，所以相当于一个被五环、经开与河道包抄的板块，没什么太大开展空间。就是自住为主，优势是房龄新，操行和社区气氛也都不错，但在升值上别期看值太高。
3、富锦的优势是离地铁远点儿，小区老点儿。那房子在几区啊？除了五区也都差不多，都有六圈的回迁房，就是通俗社区。优势是离丰科园近，周边配套也全，小区量量不错，所以固然小区通俗，那么多年也式微后，在四环外同等纬度的小区里算很不错的。
4、那么说吧，假设换了首座御园是自住那还行，栖身体验会更好。但从投资讲意义不大，出格是还得有几年才给孩子的话，那或许小区也老了，犯不上。又只增加了100万贷款，算是税费成本的话不算划算。
仅供参考。
五
Q:
征询卖房变现。80后北京人，两女娃老迈三年级，老二一年级。两套房一套是海淀翠细小70米两居老破小，市值800自住。一个丰台岳各庄120米三居商品房，市值650出租。白叟在丰台统一小区另有同户型一套自住，市值680，还有一套怀来的小洋房面积100，买时150，至今无房本，房子均无贷款。
手里根本没现金，本年赋闲从头上岗后收进剧降，按目前生活体例和教导收入，收进不克不及笼盖家庭收入。以前是干地产行业的，靠上班收进想回到以前根本不成能了，想卖套房变现，请问从持久保值兼顾娃上学的角度怎么处置适宜？
A：
1、地产行业的，理解，那两年连HR都下岗，各家都熬着呢。
2、房子是用来住的，先卖住不上也没什么前景的呗。怀来的100平，从投资讲那处所通俗，从自住讲100平的也不太适宜吧？如果我就先卖那里了，看能否有人接盘了。
3、 学区房看本身的揣度了，如今那两年是进学顶峰期，翠微挺好的学区溢价天然也不低。
过两年归正进学生齿削减，假设没政策鼓舞的话或许会受影响。但没需要那会儿卖，明后年都算顶峰期，看行情吧。岳各庄120平的怎么才650万啊，单价5万多？那是哪个商品房小区啊，价格不太对吧，偏低了。假设实如果那个价格那要么就是有硬伤，要么就是保值不太好的。或者就不是商品房小区，保障房或公房有可能。
4、所以如果我就先买怀来的，假设卖不出往，那在明年把学区房和岳各庄的一路卖了，换一套操行高保值好的自住，然后留一部门现金。白果的甭动了，没需要折腾。
仅供参考。
六
Q:
请问对丰台和西城的教导怎么比力？我是钱少预算500多，假设买在丰台一小学区的话能自住，假设到西城的话根本就是占坑，然后租房，就如许似乎也只能是广外为主。所以如今是鸡头和牛后的抉择，假设是您会怎么选？好比马连道的小两居和东安街的能买的更大点儿，60多平米的。
A：
1、怎么比力，欠好比，各有好坏，看孩子的天禀合适哪个区了。西城的优势是上限和下限都高，资本多，但就是贵。丰台北大地的优势是更稳妥，根本能确定进进一小和二中，十二中的概率也比其他学区大。优势就是好资本少呗，出格高中，往掉十二中的话就是二中十八中了。
举个例子吧，炎天中考发榜之后我看到一个丰台妈妈的留言，很为难。她家孩子固然不算顶尖儿的但功效也很好了，考了647分。假设在西城，那除了四中之外几乎都能够报，八中和北师大的，在往后的161还有尝试班的可能，也就是抉择比力多。而在丰台呢，几乎就一笔钱校的抉择，然后就是二中尝试班，好高中少，让那妈妈觉得食亏了。
2、假设是我的话，那就先评估自家孩子的天禀呗。假设是天牛娃都无所谓学区房，那个时代在哪儿上学都藏匿不了天才。假设是比力不错的牛娃，那我会在北大地，那里的学校量量高于广外。出格又有十二中的可能，那就放不上往广外地道试试看。
假设孩子的天禀很通俗，在丰台都处于中劣等的，那就往西城呗。好歹西城的普高率90%呢，跟着大队伍也至少有个高中念。
仅供参考。
七
Q:
前次您说豪宅保值弱，我可能理解，那请问像建国门内的贡院六号和九号算吗？我看了看如今六号10万+，九号9万+，一套两居室在2000万之内，那算保值好仍是欠好啊？假设我把燕郊的别墅换过来，会不会未来更欠好出手啊？
A：
1、好欠好出手的看价格了，要价低就相对好的多。不外1000多万在北京还行，在燕郊太贵了，花那么多钱往环京买别墅的不太多，北京郊区4/5万的别墅都有的是。除非是没北京购房资格，不然犯不上。所以假设买了六号九号不会太难出手，只是挂牌期会比普宅长一些罢了。
2、六号九号的10万一平，周边老破小都10万+，那那保值能算好的吗？六号开盘就卖4万起，大户型的更是5万+。那会儿北京的均价也就是4000块钱吧，周边老房才5/6000。之后就是那种趋向了，也不克不及说不升值，就是慢罢了，每次行情都落后一些，逐步的就成如今那情状了。
当然也不会永久走弱，到了必然时候也会跟上大盘的，不外指看着超出的可能性几乎没有，持久来看仍是可能率会落后一些。次要就是总价高，但栖身体验却不是太好，又有办公的，所以单价上不往。北京的那些老豪宅大大都都如许，相当于过了气儿的名媛，徐娘半老，不如新出道的网红更受逃捧。
3、所以吧，假设确定是自住为主就买那种，保值方面别期看值太高，说欠好什么时候能改变趋向。
仅供参考。
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