北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
请帮手阐发一下北七家科学城和房山长阳的综合比力，包罗房价、财产、学区、配套、交通和将来开展。因为资金有限，所以必需买到超值的房子，总价300内的三居更好，至少两居，要否则其实不敷住。
A：
1.北七家和长阳，一个东北一个西南，那离得也太远了吧。很少有那么选房子的，那是在哪儿工做啊？
2.房价仍是北七家更高些呗，次要是新楼盘多一些，抬高了板块均价，现实上十多年房龄二手房差得不太多，都是4万多。阐明什么呢？阐明昌平对北七家很重视，所以供地多。但也阐明北七家房价得到的支持还不是太强，因为前些年是高于长阳的，如今北高南低的差距有了一些缩小。
从财产来说那必定是科学城了，那没什么可说的。重新盘房价也能够看出，科学城已经聚集了很多的新富群体，所以次新房的保值更好，新兴财产区的特征很明显。
学区我不晓得怎么比。都引进了很多名校分校。长阳有北小黄城根四中，还有新建的那九年造是什么学校啊，我没记住。北七家有中二黄城根十一北师大等等，都挺好。不外看一个区的最末教导实力仍是看高中吧，那才是末极目标。昌安然平静房山，两边儿都挺好吧，也都不是太强。那仍是征询搞教导的吧，我欠好比力，随便挨骂。
3.其他的配套和交通本身体验吧，都是明摆着的，没什么可阐发的。简单说吧，假设是300万之内的三居两居，那两边估量都买不着什么。长阳可能只要康泽佳苑，保障房小三居，保值中等。北七家估量也没什么，老房可能有，问本地中介吧。
假设是通俗二手房，那长阳占优，刚需板块，相对更稳妥。假设是到次新操行高的了，那北七家占优，事实是财产区，但那价格就贵了。
4.其他的我不懂怎么阐发了，那要求有点儿高，不太好找。仅供参考。
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二
Q:
我们如今想置换房产，密云龙湖长城源著一个70年产权开间市值85，如今正在积分落户。燕郊潮白人家一套87平两居，如今卖也卖不上好代价，能卖140多万。（所以想把燕郊的房子先抵押贷款出来70万）加上手里的现金270万，一共425万，想置换一个近郊的房子，称心积分落户的同时还能保值升值。回龙看太贵，想置换成天通苑的带电梯两居400万出头，请问如许操做能否明智？
A：
1.是要卖掉长城源著吗？我觉得适宜。
长城源著的优势就是增加职住分，假设能租出往的话租金应该也还行。但升值慢啊，不晓得你们什么时候买的，归正从整体走势来看是落后大盘30%以上。
并且好卖吗？我往年听中介说过，2000多套房，终年挂牌在300套摆布，也就是至少10%以上。而北京的均匀挂牌率才1%摆布，那差得太悬殊了。商品价格是供需关系决定的，一般都是卖房的越少才保值越好呢。
2.燕郊的就看本身了，抵押率一般60%。我是觉得如今的价格已经差不多挤清洁水分了，就是租金低，先留着吧。
3.天通苑就是典型的刚需板块，经适房规模大了也算优势。昔时价格比回龙看高，一个2600一个2650，差50块钱。之后从2006年摆布落后了点儿，但之后中小户型不算走弱，保值还能够。必定不超越大盘，但也不食亏，没什么风险。仅供参考。
三
Q:
我们目前在大兴磁各庄孙村首地浣溪谷小区有套两居室80多平米，只要那一套房，户口在西城，孩子如今在西城上小学，明年小升初，因为房子太远，那几年孩子上学不断是租房住，初高中也只能租房估量。
目前想着等孩子大了工做了城里没房子也不便利，如今上班也不便利，所以考虑往城里置换一套斗室子，以助养租，再稍贷点款，不要有太大压力（我们次要年纪也大了，贷款目前估量只能贷10年，近5年年收进估量能有25-30个，以撤退退却休了欠好说）。西城是买不起了如今，想在向阳买房，一居或者小两居，有过贷款笔录，目前手里等于没现金，大兴房子估量能卖260。
问题：一是从久远考虑，您觉得目前该不应置换（目前孙村那儿房价也是价格凹地，不知以后有没有升值空间，能不克不及通地铁），二是如果置换的话在向阳您有好的定见么（次要能租金高一些，过几年也能自住更好），丰台觉得有些乱，不太想往。
A：
1.浣溪谷，是有点儿落后大盘。以后的事儿谁说得好啊，地铁迟早会有，但周期估量得十年八年的，等得起吗？并且也考虑好房龄的问题，谁到郊区买房都首选房龄新操行好的，浣溪谷如今庇护得不错，看连结情状吧。不外一般没有拿那种地段儿当投资的，自住为主，升值看命运。
2.向阳换到哪儿，那仍是先明白预算吧。260是首付，首贷资格，但不想多贷，仍是给个准数儿吧，我猜不着。
假定买400万的房吧，再低欠好买到什么了。那价位根本都是老公房，连合湖一带有的是，租金相对高，保值也十分不变。优势就是活动性弱，不合适过几年还想置换的，持久持有才适宜。
不外那期看值似乎有点儿高了。租金要高，过几年也能自住。那假设和浣溪谷比拟的话欠好买到。仍是先看预算吧，不谈准数儿欠好了。仅供参考。
四
Q:
再问一个问题，为什么您说老公房的保值不变但是活动性弱呢？不是活动性好的才升值高吗？那是不是矛盾了？
A：
1.老房为什么活动性弱啊？凡是想买房的都先看房龄新操行高的，没人会把老破小当成之一目标，都是最初没辙了才看老公房的，那活动性天然就弱。再加上谁城市考虑贷款的事儿，一旦限贷就更欠好卖了。
为什么保值性强啊？因为自己的房子价值都快回零了，降无可降。或者说价格中绝大部门都是地段儿的价值，房子自己不值钱。但想在那里生活就是那价儿，买不买是你的事儿，板块价格就是共识。别的老房中的住户也老，没那么大的置换意愿，年轻报酬了焦急晋级能差不多就买，良多白果原来就不爱折腾，给少了不卖，拧着呢。所以老破小的价值是板块地盘和配套的价值，北京首都就值那钱，从一起头就贵，买不买吧？
2.活动性好未必升值高，廉价的工具都卖得快，但未必有情面愿出高价。北京所有的保障房和回迁房在能上市之后都活动性好着呢，但价格很难抬上往，因为买家都是冲着经济实惠来的，价高了就欠好卖了。
活动性欠好的也未必升值低，万柳的豪宅一年也出不来几套房，也不焦急卖。并且焦急也没用，降几百万都是绝大大都人买不起的，那就渐渐卖呗，保值也挺好。
3.所以吧，商品价格是供需关系决定的，但其背后还有一条，就是价值，那是市场和买卖两边达成的共识，就值那些钱。
可口可乐一年的销量大着呢，但涨五毛钱尝尝，立即销量下降，人们不承认更高的价值。齐白石的画一年卖不出几幅往，动不动还流拍呢，但没人打折促销。那背后就是因为对价值达成了共识。
房子也一样，老破小之所以保值性强就是因为人们对地段的地盘价值达成了共识。不信拆迁出一块儿地尝尝，看看地盘值几钱？开发商和 *** 达成的必然是市场价，那就是共识。仅供参考。
五
Q:
孩子跟着我上的奶奶北京东城区老破小市属公产出租房户口，北京没有其它房产，如今和媳妇带着俩孩子和奶奶都在杭州生活租房住，媳妇非杭州户口，有杭州社保，大女儿两岁半小儿子五个月，如今纠结是让孩子上杭州的幼儿园、小学、初中仍是上北京的，什么时候回北京更优，清北是本科目标，再久远的后面还没规划，从幼儿园起头公立私立怎么选，如今家里经济情状不太好被疫情耗的快见底了。
北京杭州都是本身开公司但如今根本都在吃亏，往岁尾北京公司由海淀迁址到顺义，杭州公司在萧山区。
我2009年在河北买了两套室第，2021年杭州买了两套公寓期房，如今手里现金和持久能回笼资金总共也就三百多，假设回北京必定要处置现有北京外的房产后集中资金，为了孩子也要做久远规划，只是那租售同权、危房改扩建等不确定因素存在，最重要的是房产拐点明白到了，下跌没有悬念，就那点碎银几两，要在北京怎么找回我的根，为孩子们的生长和开展做些有益的预备呢？
A：
1.怎么看得有点儿乱似的，那不太像做生意的思维。
2.杭州和北京，教导我不懂比力，只能家长定。两地的教材和考卷都是纷歧样的，常规定见是在哪儿高考就在哪儿上学。
并且既然本科目标都是清北了，那就回北京呗，北京本年的清北数是550，而18年前的出生生齿是6.6万，再加上后来落户的有7万多人吧。那考取率才不到1%，寥寥无几都做不到。其他省市一般都是0.1%以下，更低的能到万里挑一。
3.300多，什么贷款资格啊？假设是二套，那估量最多能在北京买到500万的房。既然有东城的学区房就甭买了，不外东城的清北登科率不如西城海淀，考虑好。
500全能买到西海的学区房，但根本都是占坑儿房。占学位没问题，家庭栖身够呛。出格俩孩子带白叟，那上学就得另租房。那先做好预算吧，然后再说房子。
4.租售同权，走着看呗。广州不是施行好几年了吗，看看效果不就得了，抱负很充沛，现实很骨感。
北京在十多年之前就能够算是租售同权的，代价就是中关村的租金收益率超高，并且还纷歧定租得着，其他费用也一分没少。商品的价格是由供需关系决定的，政策只是把显性成本转移为隐性成本，价格就是价格，别妄想占市场的廉价。
危房改扩建，那就等着呗。老房原址重建有可能，扩建也就几平米的事儿。全北京老房上百万套，都得渐渐列队。
5.房产拐点明白到了，下跌没悬念，那话我都听了20多年了。假设相信那就租房呗，全北京20多年来有4次大拐点了，无数人卖房，到如今都幸福的逃求诗和远方呢，人生赢家。
归正北京自罩情后没跌，市区大部门都涨了。并且如今是全国 *** ，北京做为标杆，下跌的可能性几乎没有。那看本身的揣度吧，他人说什么都没用。
6.怎么找回根？我不晓得，多赚钱吧，没什么其他好办法。假设想让孩子上清北，那就三点都要做到：孩子的天禀，妈妈的信息和陪同，爸爸的资金支持。都做到了也未必能如愿，做不到的难度就更大。仅供参考。
六
Q:
一、先说小我情状：
1.本人名下有通州自住型商品房一套，因出卖年限要求，要到2024年才气出卖，如今看能卖到350万摆布；
2.妻子2019年购进丰台区老破小一套，估量能出卖190万摆布；
3.目前孩子两岁半，估量2026年上学。
二、我的需求：
目前媳妇在皂君庙四周上班，想给孩子换一套农科附小的学区房。
三、换房体例
1.如今卖掉丰台区的斗室子，在海淀那边买一个青年公寓40平大开间，然后租出往后，本身租房子住。
2.等通州房子能出卖之后，一路卖掉，换个略微大点的房子自住。
四、存在问题
1.丰台的房子购进的时候220万，如今只能卖190万，亏了30万，目前在 *** ，不晓得能否能够涨回来；
2.皂君庙四周的学区房价将来会不会接着涨；
3.目前摘取以上两种换房体例中的那种比力适宜。
A：
1.丰台190万间房子，哪儿的啊？那仍是费事透露点儿信息吧，要否则我猜谜语的程度不可。或者只能说等着呗，就算40平都不到5万块钱，估量够偏僻的，等传导到的时候有可能行情也快完毕了。
2.那两年都是进学顶峰期，有史以来的更高峰，夺房的家长多。那除非是政策强力打压，不然至少没有下跌的事理，有可能在明年信息摘集之前还上涨。但2025年之后说欠好，2026就是确定性的低谷期了，到时候看政策和供需了。当然也未必下跌什么，有可能比非学区房升值慢罢了，逐渐降低溢价，韩国和台湾省都是那种案例。
别的提醒一下，青年公寓是典型的小户型公寓，优势是总价低，相对租金高。但优势是升值慢，溢价高且保值不太不变。外表看租售比在6/700，而现实上溢价率一点儿都不低，高租金也是用升值慢换来的。考虑好，一般不料见持久持有。
3.哪种体例看本身吧，我程度不可，一套都猜不出来在哪儿，帮不上忙，仍是问他人吧。仅供参考。
七
Q:
我如今住向阳酒仙桥，117平米，孩子立即上小学了，预备换一个区，我工做在万达广场，搀扶帮助我看看，我是买海淀的房子，仍是东城的房子性价比高一些。孩子上学和上班都能兼顾一下。手里可以筹款700～800万。
A：
1.海淀和东城，那看孩子的天禀和父母的期看值了，没有原则计划。常规定见就是牛娃往海淀，普娃在东城。
那参考一下本年的中考功效就晓得了，海淀内卷到不讲理了。假设不是虎妈牛蛙的，一般不料见往自找碾压，良多往找功受的都懊悔了。但假设是天禀高，父母的期看值也高，那更好是海淀，上限高资本好，凭实力往卷他们。
假设是普瓦，父母期看值也不是太高，不长短985不上的，那就东城呗，都省点儿心。下限能保底，只要不是太差，跟着大队伍也能考的不错，事实普高率超越海淀。
但那谈不上性价比，进学顶峰期，全北京就不成能有性价比高的学区房。当然也有溢价低些的，但总价都比力贵了，不是通俗家庭能考虑的。
2.工做在万达，哪个万达啊？CBD的？都兼顾，那海淀的能通勤便利吗？并且预算是几啊？那仍是先明白总价吧，什么贷款资格，预备买几钱的房，期看面积几什么户型？仍是先本身定吧。太笼统的我也欠好定见。仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
月下独酌清风中
雨夜花落离歌