北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我在北京退休，工资不到三千，北京没有房，在大厂有一套两居，原来往年应该交房，华夏破产违约了，可能本年前后能交吧！买那套房是奔人大附中鼓吹买的“学区房”，如今学校盖了一半停了有一年多了，别传人大附中要撤不干了。2018岁尾买的时候140万，如今120万估量也欠好卖。
我如今该怎么办，大厂房子留仍是如今行员卖掉？往北京远点买个二手斗室为了落户口？想申请公租房有点难？不知该怎么办？手里差不多有100，一辈子没想过福，想以后轻松过日子，请您指点一下，走出猜疑。
A：
1、华夏幸福，学校在理论上是可能率能落成的，那是所有楼盘必需包管的配套，建成之后才气陆续有噱头的卖房。所以那倒用不着太担忧，开发商只要有钱就得先保那个。
至于房子那就只能等着了，不是不断传说有央企出场接盘吗？等着吧，那会儿既然欠好卖，割了肉又能如何，拿回的那些钱也不太好在北京买到房，意义不大。归正如今是全国救市，看到明年春天吧，看那巨额的房地产信贷的感化若何。
2、但那如果我就不在岁尾卖房，就算不是危机也是楼市低迷的时候，不如比及明年春天再看。200万假设在北京买房的话估量只能远郊了，还都是挺老的房子。假设想有地铁的话一般都在房山燕山地域，配套什么的挺全，自住为主。
3、其他欠好有什么定见，别太垂青学区房了，人大附在北京都很多分校呢，但到目前为行，对房价有搀扶帮助的只要向阳和亦庄的，其他的都通俗，丰台的还套牢了很多业主呢。所以假设能交房就自住，也甭诡计卖了，能自住就挺好的。
仅供参考。
二
Q:
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我目前住河西地铁14号张锅庄四周，我爱人工做在亦庄，我就在栖身地工做上班很便利。我俩都是国企职工。孩子幼儿园中班，考虑周边学校比力差，也参考了身边同事，工具海500万摆布预算，一是通勤远，二栖身的前提较差。比来看了青龙湖的燕西华府洋房，能上人丰，还有就是折中看了房山大学城板块的金地朗悦。觉得情况都不错，大学城配套要好。
期看章哥给些定见，或者选举几个比力适宜的抉择，之前也考虑过丰益花园和北大地。丰益花园相对好一些，但是也就是70平的塔楼。确实没看上特殊称心的，起首从学校方面，十二中朗月禾人丰比拟哪个更具优势一些？
燕西华府目前有几套110平的毛坯，根本在520摆布。但边上的120平二手房也就490摆布。能否值得购进，燕西华府优势是离我工做单元较近，白果能帮手赐顾帮衬孩子，但缺点就是配套太差。朗月相对配套好，但通勤间隔我俩都差不多，我爱人的时间也没有缩短。
A：
1、那是从学区和自住角度考虑的，而我一般只能从投资角度阐发，不适宜给定见。
2、简单说吧，那里边除了北大地的都不算学区房。但北大地的学区溢价高，跟工具海的差不多，都30%摆布，栖身的性价比就低了。也没什么宜居的小区，带电梯的都少，以500预算的话更欠好买到特殊称心的。所以就是上学适宜，学区量量是别的几个欠好比拟的。
3、其他的几个都自住为主。丰益花园老了点儿，但保值更稳妥一些，学区也不错，只是不算学区房罢了。实如果为了孩子上学就次选那里吧。
4、金地朗悦的自住和保值也不错，但就算买了也未必能上十二中朗悦啊。归正如今是三校派位，详细什么政策我不清晰，传闻那两年都有派到北理工的。
十二中朗悦在房山算是不错的学校，但那和北大地欠好比，差的比力多。放到丰台能够算中等，但房山的整体程度可仍是落后一些呢。
和人大附丰台比拟，差不多吧。人丰在丰台也算中等的，排名必定在丽泽之后，有可能跟十中接近。所以只能是说丰台区在整体上比房山强点儿，详细到学校我也不晓得怎么比力。不是一个区，没需要比。
5、燕西华府，从自住角度就值得，从其他的就不是太值得，看本身重视什么了。房产的价值由地段儿表现，指的就是各类配套。人大附丰台昔时炒的挺高，开发商透收了大量的溢价，所有业主都给套牢了，到如今还站岗呢。以后看人丰的功效吧，实要能快速提拔也行，能填补一些，但那无法揣测，只能说不太随便。丽泽都追逐了那么多年了，也就是如许儿，没有掐尖儿的生源，孔夫子来了都没辙。
6、总之看本身重视什么吧，重视学校就是北大地，兼顾的话以学校为主就是丰益花园，以房子为主就是朗悦，然后再以房子为主那就是燕西华府了。
仅供参考。
三
Q:
家里白叟在西城实武家园有套2居室，90多平方，是育民小学学区房，大约明年能够拿到房本。因为房本滞后多年，小区里想卖的人很多，章哥能够存眷一下。请您帮手阐发一下价格和前景：1、扎堆儿卖能否会影响价格；2、是本下来就卖好，仍是持有看看1或2年再卖；3、每米均价大约几？
A：
1、我存眷，为什么要存眷啊？我又不买房，也不卖房，中介和想买房的家长们才会存眷的。
2、扎堆儿必定影响价格啊。商品价格是供需关系决定的，物以稀为贵，赐与量少才有可能卖高价。钻石的存量其实其实不稀缺，但人家公司垄断后就是每年拿出一点儿，那才气稳住价格和利润。
之所以想卖的人多，是谁都晓得明年是北京有史以来的进学更高峰期，17万京籍孩子等着进学呢，那学区房的溢价有可能到达高峰。而从2024年就会削减些孩子，2025年之后进进明显拐点，2026年确定性的进进低谷。那既然统计数字是明摆着的，天然有人想趁着顶峰期出手呗。实武家园是广电总局的，动静都灵通着呢，也更会阐发趋向，都是人精儿。
3、先看看呗，看看政策和行情。理论上讲月坛的学区好，支持力度大，实武家园的房龄相对新，那就应该比其他学区房受逃捧。但那也不敢包管，事实溢价率在30%以上呢，实要发现有下降的趋向就出手。
4、价格我不晓得，那到时候问周边中介吧，只要他们是专家。
仅供参考。
四
Q:
我在海淀区莲花小区有一套三居室，可能950万摆布，在东城区崇文门四周上班，想换一个回家近的房子，同时把一部门存款放进房产里，抵御通胀。不考虑学区，预算更高不超越1300万。看了东城的国瑞城、新景等几个小区，觉得单价太高，不划算。家里白叟又说喜好住大一些的房子、不想住老破小，于是想在靠近东城区的向阳门外、建国门、国贸、大看路那几个区域找房。
目前看过了大看路的蓝堡、阳光100、华贸、万达广场公寓，国贸的财产中心、旺座，建国门的东方瑞景，向阳门外的昆泰、朝外men。想听听您的定见，以及那些区域里还有没有适宜的楼盘能够选举，更好是传统室第小区，房龄较新的。
A：
1、不考虑学区，那东城的也都是学区房啊，那不是单价高不划算，而是溢价高。明年是北京有史以来的进学更高峰期，根本是溢价更高的时候了。
2、我一般只能从投资角度阐发，你们那是地道的自住，那仍是凭小我爱好选吧，他人的定见不重要。
更好是传统室第小区？那你们选的那些全都不是传统室第啊，都是传统公寓。出格像财产中心，旺座，万达、华茂，那名字就不像普宅吧？那让我怎么说啊，房龄都挺新的，实如果爱好就买呗，操行都挺高的，自住的性价比高。
考虑好，那些老公寓的优势是操行高租金也高，就是保值一般都通俗，在某阶段有可能跟上大盘，持久看可能率仍是走弱的。昔时都是豪宅，如今却被当做传统室第来选了，那自己就有点儿挖苦。
3、欠好定见，仍是凭爱好吧。帮不上忙，有保值的设法再问我吧。
仅供参考。
五
Q:
明年孩子在东城上小学，孩子是东城集体户，诡计在学校四周租房子。如今想买一套出租出往，因为外埠有贷款笔录算二套，想征询您买总价300万摆布的房子，有适宜的区域或者楼盘选举吗？因为不自住 关于区域抉择完全没眉目，不晓得是买丰台向阳老破小如潘家园、洋桥等地，仍是买大兴通州如西红门、天宫院、通州北苑、武夷花园，假设再次换房估量七八年以后了。
A：
1、300万摆布，出租出往，不是太好找。那个价位的房子根本都是刚需上车盘，自住为主的。市区的话必定是老破小，丰台石景山一带的居多。租金相对算高，但活动性弱，未来不太好出手。别的南三环沿线的升值略慢，一般落后于北部，所以实要买老房的话以石景山为主吧，地铁沿线的。
2、郊区的范畴太大了，那预算没那么大的抉择余地。别的租金一般都弱于市区，像武夷花园那种带学区的处所租金就更低了，考虑好能否能承受？
西红门却是离市区近，不外那价位的不太好买到适宜的，回迁房性量的比力多，户型一居室为主，但是偏大了，坪效未必划算。假设能承受就先看那儿吧，房龄一般也不新，但相对挺稳妥的，事实五环内。其他的看天宫院吧，房龄新又挨着财产区，可能率升值不落后，就是远点儿。租金我不太清晰，融汇能买到小两居，估量差不多吧，别选楼层朝向有硬伤的就行。
仅供参考。
六
Q:
我在北京有一套自住房，在双井。有一个12岁的儿子。在考虑要不要为儿子在北京买一套房子预备着。什么时机买比力适宜以及在什么处所买，未来不想和儿子离得太远，更好近一些。600万以内的资金还能够承受。想听听您的定见。
A：
1、要不要在北京买，那看本身了，没原则。房子是用来住的，有需求就买，没需求就再考虑呗。
2、时机也没原则，看买在什么处所什么房子了。那就跟食饭似的，应该是饿了就食，但也有非得定时间表食的，或者等着什么时候饭馆儿打折再食。那都看本身的习惯没原则。
我只能说如今是全国救市期间，全国到如今为行，大城市中只要北京的行情算不变。别的岁尾前有上万亿的专项信贷进市，能否对楼市有鞭策感化看明年春天了。归正如今都11月中了，再看察着吧。
3、详细买哪儿更看本身了，远近也没原则。并且600万是首付仍是总价啊，也就是总预算是几？先看四环外朝青四惠吧，抉择比力多，离双井远不远的看本身的觉得了。要不然是问他人吧，那么笼统的问题我欠好答复。
仅供参考。
七
Q:
我预算能够增加到900w以上1000万之内，但为什么不料见九龙花园呢？我觉得那里的性价比挺高啊，同样的大户型在同地段儿内必定买不到了，那价值必定会有被发现的一天的啊。
A：
1、那话说的我都没法儿接。我只能说假设就是自住为主那就适宜，1000万估量能买到200平摆布了，至少180吧，经济实惠，性价比确实挺高。但你们一上来跟我说的不是要保值为主吗，是未来要给儿子回国换婚房的，那就不太定见了呗。
2、弊端就出在那“性价比”上，如今是在双井那地段儿，5万一平，性价比很高。但假设说8/9万以至10万+一平呢，那套房2000万，那那性价比还高吗？不高了吧。
也就是说，那是因为廉价才有的性价比。可既然在他人手里那么廉价，怎么能确定到你们手里就涨价呢？或者说在之前的业主手里都走势欠好，怎么你们接盘了就能逆天改命？
双井不是郊区新区，九龙花园也不是新小区，都20多年了，还能有什么没被发现啊？假设实有潜在价值，那中介就起首买走了。那可是双井，CBD的旁边，钱多的处所，谁手机里没几个想投资的客户啊？国贸净是搞投资的，不瞎不傻的，他们不会放着家门口的廉价不捡的。
周边小区不是没有大户型，乐城就有，10万+，动辄2000多万。昔时和九龙花园的价格差不会那么大吧？那都是十多年来逐步拉大的，以后有可能会逆转，但我不晓得什么时候发作。
3、总之吧，掰扯那些没什么意思，看本身的揣度吧。实觉得被低估了就买，只是想好了，那么大户型，一旦买进还就欠好出手了呢，想好了再赌。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。