北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
家里媳妇目前怀孕5个月，有一套岳父母的房子在知春路，对应是人大尝试附小，预备出手。看上了九年一贯的育英学校，四周小区能看上的只要紫金长安，老房子，70多平米小三居，可能能挂到1150。紫金长安目前更低的价格1480 ，98平米的两居。
我们夫妻再买房算是二套，首套房成婚时候在回龙看买的，目前不诡计卖。二套似乎贷款能贷只能到180摆布？本年二套的贷款上限有没有可能放宽？剩下的再凑一凑也迁就可以得上，就是不晓得本年换适宜不适宜？
育英学校小学那两年调剂的似乎也很多，所以想着早点换房落户，换完可能率也是出租出往， 等孩子上学前再移过往住。换房那事如今是好的时机嘛？仍是再等两年再考虑那事？又怕本年卖完老房，预备换的那边涨价太快就够不上了。想问问您有没有更好的定见？
A：
1、传说是要铺开，也就是首付降为50%，并且调整非普线。但那只是民间的传言，没有官方公布啊，更不晓得详细内容。我觉得得看北京的房价走势了，假设下跌就可能率会出台政策，但假设还跟如今似的不温不火，那就没需要刺激楼市。看春节后的行情吧，就算放宽也不至于涨的太快，政策是需要时间来消化和传导的。
2、刚怀孕，那等上学还六年呢，到时候必定是进学低谷期，比本年的进学人数少了小一半，那就没需要考虑什么调剂了。无论怎么教改，“就近进学”都是第一原则，是写进《教导法》的。学位不敷的顶峰期调剂一般，学位不严重的低谷期就没需要了，引发家长们不满其实犯不上。
所以我觉得没需要纠结调剂的事儿，那看看历年出生生齿和成婚数量就晓得了，等你们孩子上学的时候至少是学位不严重。
3、换呗，既然都是海淀的学区房，那溢价率就是根本一致的，紫金长安的总价高，比例还相对低些呢，事实家长们次要逃求占坑儿房。
展开全文
并且育校的功效又好，那眼看着就冲要击小强了。就算过几年进进低谷期，好资本也是相对更稳妥的，好工具什么时候都稀缺。并且紫金长安的栖身体验也好，房子是用来住的，就算学区功用削弱，栖身功用就相对更重要了。
或者那么说吧，卖房后增加的资金少（包罗贷款），那就不焦急，归正那两年也都是顶峰期。假设增加的多就换，那种全国救市期间，北京做为标杆城市没有下跌的事理。
仅供参考。
二
Q:
亚运村小营两居自住，小孩上小学二年级了，需要有个独立空间进修了，白果住在一路接送孩子。但是因为17630的单校划片学区问题，不克不及卖掉换大。
两问题：
1）手头300摆布，还有两边100摆布公积金，四周加购一居让白叟住适宜，仍是租个一居适宜？
2）比来看了京能龙湖熙上，总价低，但是周边交通出格轨道交通不成熟。买一个做为投资兼给小孩将来的储蓄，您怎么看？
A：
1、买仍是租，那看本身了，外人欠好定见。
2、龙湖熙上，我对新房不熟悉，点评人家不太适宜。简单说两句投资的事儿吧，当个参考。
一般来说，北京投资是有些潜规则的，常规定见是首选市区成熟板块的二手房，固然未必有什么超值回报，但风险相对低。而郊区新区的新房一般来说都是自住为主，北京已颠末了高速开展的期间了，所以那些年投资新区的站岗的居多，看命运了。
出格那些年的都是限价房，开发商没动力本身提拔操行，归正也不克不及多卖钱。那那就得看配套建立了，假设按方案完成，那就是拉平，事实规划是政府做的，价格也是他们根据规划完成的预期来造定的。假设提早完成，或者增加了财产配套什么的，那就是赢。但假设是在方案周期内没完成，那可能率就是陪着站岗。
3、一般来说，投资首选地段儿，能理解吧？房产的价值由地段儿决定，至少是大部门。那关于两区接壤的板块就隆重投资，很难说通州和向阳谁会发扬风气，谁家的钱也不是大风刮来的，田主家也没有余粮的。
别的一点，关于有天然阻隔的板块也要隆重。好比公路、铁路、河道等等，那些阻隔都是欠好打破的。除非是开展的没处所了，不然一座城市晚点儿。
再一点，郊区新区的地铁是标配，有了未必加分，但没有的话肯定减分。假设没有地铁，那就得靠大型财产区来填补，纯栖身的话略微弱点儿。
最初一点小事儿，之所以新房更合适自住，是因为如今的根本都是精拆房。那本身住的话相对在意，而假设出租，估量几年就毁的差不多了。偏僻板块的租金又低，很难要求租户敬服，所以未必划算。
4、简单就那些吧，详细的楼盘仍是征询卖房的吧，我不太懂。投资需隆重。
仅供参考。
三
Q:
我们如今的情状是预算1kw，孩子28年进学，我在南四环上班，目前有栖身需求。纠结的是买套纯改进仍是买套兼顾学区和栖身的。次要考虑的是换房成本的问题，想着买套学区属性就省心了，又觉得如今买学区房恰是人多的时候且孩子也小还不到1岁，也下不定决心。
之前看过育英学校的公房还有西城的广安苑，看过亦庄、看过双井和朝青的改进。您能帮我阐发一下嘛？
A：
1、能否提早预备学区房只能家长本身定，如今就是顶峰期，欠好都兼顾。并且海淀、西城、亦庄那仨学区也是三种形式，双井和朝青的价格也差距不小，有点儿复杂，欠好定见。
2、也没什么可阐发的，育校在海淀也是很不错的，从功效讲如今仅次于六小强，努勤奋就是小强校了。从房子讲溢价率应该就是均匀值，老房看岁首儿，尽量选房龄新的。从进修讲海淀卷的比力严峻，越好的学校合作气氛越浓，只合适虎妈牛娃。
广外学区整体来说比力通俗，但广安苑对口椿树馆，假设能曲升八中那就很好，属于广外翻身校。西城的优势是上限下限都高，牛蛙走八中早培，普娃也可能率有高中大学上。假设是牛蛙虎妈的话跟在海淀差不多，也挺卷的。普瓦佛母从如今来说那就比海淀轻松一些了，中考拼的没那么狠。
亦庄的溢价没西海高，但学校也不如，如今的功效仍是略落后于城六区。但朝上进步快，家长们都是在赌将来。所以假设学区提拔了那就是利好，不提拔的话就通俗呗，不算占廉价。
3、双井没什么学区概念，只要往东的珠江帝景算，溢价和亦庄差不多吧，或者低点儿。但功效从如今来说比亦庄的强，可房价也贵的多，万万的话一居室居多。学校挠的紧，功课多，号称全向阳区夜里亮灯率更高的小区。其他的非学区房保值好的也都挺贵，10万+，富力城为主，周边的几个也差不多。
朝青的也都没溢价，星河的学校不错，但不算学区房。周边的华纺等小区都升值挺好，超越四环内，天鹅湾户型好的也不错。
4、那没什么可阐发的，都是明摆着的，就是个抉择问题。我能理解那意思是不想冒风险，所有问题一步到位的都处理。欠好做到，仍是先想好哪个行政区吧，然后再说学区和房子。
仅供参考。
四
Q:
孩子2028年上学，预算600w在西城买学区，还有预算600w在南四环买一个三居自住，便利接送孩子上下学。请问：1. 1200w买学区上学，自住合理，仍是各花600w，学区房和自住房别离来买合理一些？觉得600w买个三居比力合适栖身。2.假设是各花600w，那么西城学区房有什么选举吗？南四环三居有什么选举吗？
A：
1、那没什么合理不合理的。600万在西城根本就是占坑儿房，一般上学都得租房。所以那就看能否承受租房住了？换租能占点儿学区房溢价的廉价，但没有本身的房子住着踏实。那没原则，看本身的爱好。
2、我不是中介，没有房源的，选举不了，找房只能往中介。600预算常规就是月坛呗，金德月勤学区，必定能买到，尽量选房龄新的。
3、不外提醒一下，那两年是进学顶峰期，学区溢价恰是高的时候，2025年之后就是进学低谷期了，有可能因为供需影响到溢价部门，考虑好。
别的南四环假设以600万三居的话，一般都是自住为主的，所以仍是先看板块吧，更好别太笼统的选。我一般只能从保值角度定见，栖身角度看本身爱好。
仅供参考。
五
Q:
因工做调动，我和先生预备从广州举家移迁到北京，孩子已经上小学一年级。广州两套房，还没卖，一套卖了有500w，一套卖了有400w。在向阳看京和海淀北三环上班，您定见我们是先处置一套房，买个北京东城和平里占坑房，让孩子赶紧进学，仍是两套房都处置掉在向阳买个能住的？
A：
1、那外人可欠好定见，只能家长本身定。孩子是哪里的户籍？先不说户口吧，既然已经上学，那买了学区房也未必能进进对口小学。东城如今都是派位，理论上是以本学区为主，但转学生也有跨学区的可能。可能率是进不往太好的学校，都没有空余学位。并且转学生没有六年学籍纷歧定能曲升，东城又没有点招，所以小升初也是凭命运派位，考虑好。
2、常规来讲，假设孩子的天禀在中等以上，那定见在向阳转学。无论有没有北京户口，理论上都能够凭房子进进对口学校，向阳单校的仍是占大都的。就算是小学没有学位了，中学进进对口校的概率也比其他区都大。并且有点招，关于天牛娃也不食亏。
之所以说更好在中等以上，是因为东城向阳在高分段的功效差不多，但向阳的好高中比例小，通俗孩子不如在东城，上高中大学的概率更大。
向阳的学区房，7/8万起，600来全能买到老房小两居，900全能买到商品房两居。那看本身的爱好了，北部的勤学校相对多，朝外、嘉铭、陈分、人朝、清朝都挺好的。
3、总之怎么卖房本身定，看想买什么房吧。哪里的学区房看孩子天禀为主。
仅供参考。
六
Q:
我们是昌平土著，有回迁房三套，孩子快上学了。但看到良多人都对昌平的教导不承认，所以很纠结要不要换一套学区房。目前纠结的是性价比，我们的三套房都有本儿，260平能价值1000万出头。
但假设换到工具海就只能是一套小户型，换到向阳的话还行，但都说向阳的教导也没比昌平强几，所以想问问那么换值不值？别到时候换过往没了房租还没学出什么，那就白折腾了。
A：
1、那就是那种现状呗，都是实情，值不值的没原则，更没人能包管功效，一切都有可能。
2、昌平教导也不算差，事实是北京近郊，一中二中的功效都很好，昌二组学生们再努勤奋，没准儿也能把房子给考成学区房了。工具海朝是整体上必定比昌平强一些，但详细到学校也有弱的，不如昌平的有的是。所以那事儿只能家长定吧，不确定因素太多，不敢定见。
3、或者打个例如吧，那就跟中小城市的人来北京打拼似的。是他们家乡很弱吗？也未必，同样有好公司好工做和好生意，只是不太随便挤进往。北京也只能说是整体经济相对强一些，但来了北京混的还不如老家的也有的是。良多人在北京打拼了好几年，北京挣钱北京花，消费挺高也没攒下什么，还买不起房，折腾一圈儿还得回往。
4、总之就是那点事儿，没什么定见，本身定。或者也没需要非得都卖，能买个小的占坑儿房也就够了，学区房以上学为主，能进进勤学校就算胜利，然后用昌平的租金来换租不就得了。
仅供参考。
七
Q:
我们是白叟，来征询公寓的问题。之前是不断在孩子家四周租房，但目前是房东要卖房，而想换房又不随便，都不爱租给白果。申请公租房吧我们又不敷前提。可房价太贵我们也买不起，能买得起的又其实太破了。
所以我们考虑了公寓，亦庄之内的都3万摆布，200万之内就足够栖身，再小的也行，150万之内。但孩子认为那种房不保值，所以我们如今有些为难，请问有没有还保值一些的公寓啊？或者说我们应该考虑哪种房子？
A：
1、我觉得应该就考虑自住适宜的房子。都已经是白叟了，没需要再非得强调什么保值，辛勤了一辈子了，到老了就是享受生活，其他的犯不上纠结。房子是用来住的，其他的都是从属。并且就算是买了200万的老破小，也没比公寓多保值出几来，事实总价不太高。
2、所以要我定见就踏踏实实买公寓吧，亦庄的很多呢。林肯公园就挺好，很多白果买在那里，就是处理岁数大了欠好租房也买不到适宜普宅的问题。孩子考虑保值也对，但那让他们考虑往吧，父母白果没那义务了。
3、不外也别太焦急买，公寓的栖身情况不太好说，有嘈杂噪音的可能。所以能够让孩子出头具名先短租一个尝尝，或者察看一下哪个社区适宜，然后再买。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。