北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和爱人都是外埠人，京户，两边父母户口也进京了，儿子小学一年级。目前我在北京有两套住房，一套是2012年购置，在石景山翠谷玉景苑五层没电梯两居室80多平米，栖身情况尚可父母爬楼费事，需要拆修了。
另一套是万寿路西街11号院（育英学校北门教师宿舍）四层50平小两居，1987年老破小，是2018年为孩子上学买的学区房（还有一次贷款不算多吧，刚拆修完），目前都在栖身。
从久远看，有两个设法，一是石景山房子楼层高，父母住不便利，想同小区置换又怕税多，也挈着没拆修。二是万寿路学区房需要栖身，并持有到孩子升进初中2026年，但又怕过几年进学顶峰期过了房子贬值事实房子太老了。老是有点踌躇，不知何时出手，想听听您的定见。
A：
1、育英小升初要审核房产吗？那我还实不晓得。常规来说，假设不审核，那在用完学位后定见在顶峰期过往之前处置房产。但既然是需要持有到2026年，又刚拆修完，那就只能留着啊。
也未必过了顶峰期就贬值，从台湾省和韩国的案例来看，都是出生生齿削减后涨的慢点儿，得好几年才降低溢价率呢。并且是资本越好、房子越好的支持越强，好工具什么时候都稀缺。既然得留着，那就到时候再看吧，谁也说欠好。
2、翠谷玉景，2012年买的那没什么税，满五不惟一也就只要契税了。个税如今能够退，一年内有效。此外就是中介费，假设是同小区置换那就本身联络渐渐办手续呗，或者找个懂行的帮手，再不可找个中介给代办手续，没几钱。
仅供参考。
二
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Q:
本人首付200，能够组合贷，预算在500摆布，次要需求是刚需自住，不考虑学区房，偏向北京东边和东南。还期看房子保值升值有空间。目前察看了光辉里和光辉南里，还有朝青。
不晓得光辉里公房能否适宜？光辉南里是80年代的老破小，还临通惠河高速路，但是价格低，房主还要还贷去除抵押，能否风险太大？您晓得那种首付还贷去除抵押出事儿么的？
A：
1、光辉里挺好的，向阳区大大都老房都是跟从大盘涨跌，不食亏不占廉价。优势是保值不变，租金也相对高；优势就是体验一般，活动性弱点，行情期间的排序在商品房之后。所以一般更合适持久持有的，不套现也就无所谓什么卖房时机了。过几年就要换的尽量在横盘期间换，渐渐卖也就不食亏了。
2、南里那就自住为主吧，总不成能在他人手里价格不断走弱，到你手里就逆转趋向吧？价格低自有低的事理，不是突然间走低的，而是那些年的积存。
解抵押没什么风险，常规操做。担忧的话就让中介做担保，花钱买个安然。出事儿的很少，除非对方是实的想诈骗。那就找大中介呗，都有那种过桥的项目。
3、朝青未必能买到适宜的，看看国美第一城吧，社区通俗但地段儿挺好，必定不落后，出手的时候便利些。应该能买到原则一居，尽量买朝向好的。
仅供参考。
三
Q:
我是京户，离异，再过半个月满1年，离婚时房子回配头所有，我名下无房无贷款笔录，孩子跟我，24年上小学，买房的事费事章哥给点定见：
1、我那种情状，京户、无房，离异满一年，算首套资格吧？
2、方案买陶白学区，因为是731后，综合考虑我诡计买十五中附小学区房，您觉得24年上十五中附小的概率大吗？就算被调剂第二意愿上白纸坊小学可能性大吗？只要不出区不落到西城尝试就能承受。
3、预算是首付320以内(不含税费)，总价620以内的房子，有白叟一路，更好是50平摆布小两居或者能改两居的一居室也行。
4、目前看了周边的房子，有两套比力中意，都是公房能多贷，一套是平原里小区南北向一居室，50平，报价610万，别的一套是右安门内大街甲10号，也是57平，两居室，报价620万。从小区栖身操行、后续过了进学顶峰期后房子交易的保值性方面考虑，您觉得哪个房子好一点？
5、 十五中附小那片儿，其他小区您有能够推介的吗？
A：
1、离婚前夫妻名下房产为两套以下，离后无房无贷款笔录的，一年恢复首贷资格。
2、十五中附小，2024的概率很大，那属于西城学位相对充沛的，本年应该是没有调剂，并且还领受了调剂生呢。2024年的进学孩子数量应该跟本年差不多，可能率不调剂。并且白纸坊也是学位相对充沛，所以都算是稳妥的，学校也不错。
3、房源我可没有，那只能找本地中介。
4、能选两居就尽量呗，对家庭的适用性更强。平原里那种长条户型改不了两居，右内的固然也是长条，但好歹客厅有窗。不外那套房单价10万多点儿，不是中间楼层的吧，要不就是拆修差点儿？尽量不选顶层底层吧，其他没什么。
5、我没选举的，仍是问本地中介吧。
仅供参考。
四
Q:
想请教，在单价6万摆布，总价550摆布的前提下，您觉得公益西桥，宋家庄，刘家窑那几个板块哪些保值前提好？同时，好一些板块的老房和差一些板块的次新比拟，哪种情状更保值？
关于您说的公益西桥属于还能够的板块，我的理解是那板块长处在于有多条地铁交通便当，除此外没有财产和教导等因素。而交通问题的话东南三环也有1，10，14等地铁，交通也很好。因而想请教一下，您认为公益西桥好于东南三环还有什么因素？
A：
1、假设只看板块，那必定是公益西桥略强啊，那没什么可说的。就相当于问海淀和丰台大兴哪儿的教导强？或许从学校和详细孩子上有差别的功效，但整体上必定是海淀强。
2、老房和差点儿的次新，那仍是说详细的吧，那么宏看的学术问题我不懂。也没什么意义，相当于问海淀的通俗校和丰台不错的哪个强？我也不晓得，各有所长吧。但聊那些没什么意义，忽悠的时候有用，现实上都得看详细小区和房源。
或者笼统的说吧，房产的价值由地段儿决定，李嘉诚说的。把问题放大就是鹤岗再新再好的房子，也不如北京的远郊老破小保值。但那是极端情状，到详细房源也没什么用。
3、交通是一方面，不起决定因素。北京南站公交地铁的连动车都有，但升值一般。财产和教导怎么说呢？全北京大大都板块都没有财产，也没什么教导，但就看能拉来几情愿出高价的买房人了。有时候那就跟人似的，良多渣男既没钱也没文化，但就是能让女人沉迷，以至让他食软饭，哪儿说理往？
中关村既有财产也有教导，新北苑是既没财产也不算有教导，但升值超越中关村，怎么阐明？清河西二旗有财产，教导通俗，但良多小区的升值都超越五环内。鹤岗固然没什么财产了，但教导是全国百强啊，那怎么说呢？
4、总之那都欠好阐明，实要阐大白得写篇陈述了，汗青开展，板块规划、惯性感化，和其他财产区的人流阐发，街区配套的比力，地盘存量等等，良多因素呢。我都好多年没写过板块阐发了，营业不熟。所以仍是看本身的看点和理解吧，房子是用来住的，本身觉得好就是更好的。
仅供参考。
五
Q:
不断存眷北苑立水桥的房子，但是涨的太猛了，世华泊郡三年前才75000，如今已经95000了。而旁边的顶秀青溪同期间62000，如今也就68000。所以我如今很纠结，是买世华泊郡逃涨呢，仍是买顶秀青溪的抄底？
A：
1、三年前，那就是口罩刚戴上的时候吧，全北京的房价都是低点。但能连着看三年也不随便啊，房子是用来住的，那不等于少住了三年吗？
在我看来能够算逃涨，都涨了，但抄底可谈不上了。假设如今是底部，那三年前的6.2万怎么算啊？所以那也一样是逃涨，而底部都是跌出来的。
2、一个涨了20%，一个涨了10%，有可能将的少的补涨吧，但可能率达不到同等的比例。事实昔时世华泊郡刚上市的时候没比顶秀青溪贵几，新房订价都是要参照周边二手房的。出格昔时看新北苑那地段儿还不怎么样，谁也没想到能涨到那水平。
其时世华泊郡2.5万摆布，顶秀青溪2.3万吧，相差不到10%，假设其时买顶秀青溪算不上抄底啊？之后的走势几乎每次行情都如许儿，新北苑的涨的多点儿，顶秀青溪涨的少点儿，每次都能够抄底，但抄着抄着就如许儿了呗。
3、当然不成能永久拉大差距，新北苑也十年以上了。只不外到如今我还没看到趋向逆转的迹象，所以只能看本身的揣度了。并且那俩小区的价格也差的多点儿了吧，9.5和6.8，一般没那么比力的。或者那么说吧，自住为主就买顶秀青溪，相对实惠。假设投资为主那仍是新北苑的吧，地段儿挺重要的，楼市里一般也是强者恒强，曲到操行变差。
仅供参考。
六
Q:
请问假设是800万的预算，城南嘉园、橡树湾、开阳里和三环新城应该怎么排序。那是给没成婚的女儿买房，平安第一，栖身第二，保值第三，暂时不考虑学区问题，当然假设学区好就更好了。
A：
1、怎么排序，平安第一怎么排啊？那我也不晓得，在我看来北京哪儿都挺平安的。要不那征询本地派出所吧，我实不晓得。学区我也欠好比力，都不算学区房，都是中等学校吧。
2、橡树湾指的是西红门的吧？海淀的太贵，800买不到什么。假设是栖身的需求为主，那就买那新楼盘呗，怎么的都比二手的强。那三个小区里最年轻的都得十多年了，跟新房没法比。
别的从平安来说也应该是新房更好，各类设备都新，保安治理也还没懒惰呢，或许相对好一些。
3、保值第三，那假设前两个已经定了，第三项就意义不大了吧？简单说吧，到目前为行，二手房里城南嘉园的都挺好，三个园的保值都不错。其次是三环新城，地段儿挺好，只是房子是经适房罢了，但也不食亏。开阳里就弱点儿了，旧城革新的安设房为主，规划的密度有点儿大。
西红门的橡树湾欠好揣测，地段儿通俗，之前的新小区升值一般。所以仍是自住为主吧，以后看配套的开展。
仅供参考。
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