北京章哥,房地产从业20年,通晓业内路径,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和爱人都是外埠人,京户,两边父母户口也进京了,儿子小学一年级。目前我在北京有两套住房,一套是2012年购置,在石景山翠谷玉景苑五层没电梯两居室80多平米,栖身情况尚可父母爬楼费事,需要拆修了。
另一套是万寿路西街11号院(育英学校北门教师宿舍)四层50平小两居,1987年老破小,是2018年为孩子上学买的学区房(还有一次贷款不算多吧,刚拆修完),目前都在栖身。
从久远看,有两个设法,一是石景山房子楼层高,父母住不便利,想同小区置换又怕税多,也挈着没拆修。二是万寿路学区房需要栖身,并持有到孩子升进初中2026年,但又怕过几年进学顶峰期过了房子贬值事实房子太老了。老是有点踌躇,不知何时出手,想听听您的定见。
A:
1、育英小升初要审核房产吗?那我还实不晓得。常规来说,假设不审核,那在用完学位后定见在顶峰期过往之前处置房产。但既然是需要持有到2026年,又刚拆修完,那就只能留着啊。
也未必过了顶峰期就贬值,从台湾省和韩国的案例来看,都是出生生齿削减后涨的慢点儿,得好几年才降低溢价率呢。并且是资本越好、房子越好的支持越强,好工具什么时候都稀缺。既然得留着,那就到时候再看吧,谁也说欠好。
2、翠谷玉景,2012年买的那没什么税,满五不惟一也就只要契税了。个税如今能够退,一年内有效。此外就是中介费,假设是同小区置换那就本身联络渐渐办手续呗,或者找个懂行的帮手,再不可找个中介给代办手续,没几钱。
仅供参考。
二
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Q:
本人首付200,能够组合贷,预算在500摆布,次要需求是刚需自住,不考虑学区房,偏向北京东边和东南。还期看房子保值升值有空间。目前察看了光辉里和光辉南里,还有朝青。
不晓得光辉里公房能否适宜?光辉南里是80年代的老破小,还临通惠河高速路,但是价格低,房主还要还贷去除抵押,能否风险太大?您晓得那种首付还贷去除抵押出事儿么的?
A:
1、光辉里挺好的,向阳区大大都老房都是跟从大盘涨跌,不食亏不占廉价。优势是保值不变,租金也相对高;优势就是体验一般,活动性弱点,行情期间的排序在商品房之后。所以一般更合适持久持有的,不套现也就无所谓什么卖房时机了。过几年就要换的尽量在横盘期间换,渐渐卖也就不食亏了。
2、南里那就自住为主吧,总不成能在他人手里价格不断走弱,到你手里就逆转趋向吧?价格低自有低的事理,不是突然间走低的,而是那些年的积存。
解抵押没什么风险,常规操做。担忧的话就让中介做担保,花钱买个安然。出事儿的很少,除非对方是实的想诈骗。那就找大中介呗,都有那种过桥的项目。
3、朝青未必能买到适宜的,看看国美第一城吧,社区通俗但地段儿挺好,必定不落后,出手的时候便利些。应该能买到原则一居,尽量买朝向好的。
仅供参考。
三
Q:
我是京户,离异,再过半个月满1年,离婚时房子回配头所有,我名下无房无贷款笔录,孩子跟我,24年上小学,买房的事费事章哥给点定见:
1、我那种情状,京户、无房,离异满一年,算首套资格吧?
2、方案买陶白学区,因为是731后,综合考虑我诡计买十五中附小学区房,您觉得24年上十五中附小的概率大吗?就算被调剂第二意愿上白纸坊小学可能性大吗?只要不出区不落到西城尝试就能承受。
3、预算是首付320以内(不含税费),总价620以内的房子,有白叟一路,更好是50平摆布小两居或者能改两居的一居室也行。
4、目前看了周边的房子,有两套比力中意,都是公房能多贷,一套是平原里小区南北向一居室,50平,报价610万,别的一套是右安门内大街甲10号,也是57平,两居室,报价620万。从小区栖身操行、后续过了进学顶峰期后房子交易的保值性方面考虑,您觉得哪个房子好一点?
5、 十五中附小那片儿,其他小区您有能够推介的吗?
A:
1、离婚前夫妻名下房产为两套以下,离后无房无贷款笔录的,一年恢复首贷资格。
2、十五中附小,2024的概率很大,那属于西城学位相对充沛的,本年应该是没有调剂,并且还领受了调剂生呢。2024年的进学孩子数量应该跟本年差不多,可能率不调剂。并且白纸坊也是学位相对充沛,所以都算是稳妥的,学校也不错。
3、房源我可没有,那只能找本地中介。
4、能选两居就尽量呗,对家庭的适用性更强。平原里那种长条户型改不了两居,右内的固然也是长条,但好歹客厅有窗。不外那套房单价10万多点儿,不是中间楼层的吧,要不就是拆修差点儿?尽量不选顶层底层吧,其他没什么。
5、我没选举的,仍是问本地中介吧。
仅供参考。
四
Q:
想请教,在单价6万摆布,总价550摆布的前提下,您觉得公益西桥,宋家庄,刘家窑那几个板块哪些保值前提好?同时,好一些板块的老房和差一些板块的次新比拟,哪种情状更保值?
关于您说的公益西桥属于还能够的板块,我的理解是那板块长处在于有多条地铁交通便当,除此外没有财产和教导等因素。而交通问题的话东南三环也有1,10,14等地铁,交通也很好。因而想请教一下,您认为公益西桥好于东南三环还有什么因素?
A:
1、假设只看板块,那必定是公益西桥略强啊,那没什么可说的。就相当于问海淀和丰台大兴哪儿的教导强?或许从学校和详细孩子上有差别的功效,但整体上必定是海淀强。
2、老房和差点儿的次新,那仍是说详细的吧,那么宏看的学术问题我不懂。也没什么意义,相当于问海淀的通俗校和丰台不错的哪个强?我也不晓得,各有所长吧。但聊那些没什么意义,忽悠的时候有用,现实上都得看详细小区和房源。
或者笼统的说吧,房产的价值由地段儿决定,李嘉诚说的。把问题放大就是鹤岗再新再好的房子,也不如北京的远郊老破小保值。但那是极端情状,到详细房源也没什么用。
3、交通是一方面,不起决定因素。北京南站公交地铁的连动车都有,但升值一般。财产和教导怎么说呢?全北京大大都板块都没有财产,也没什么教导,但就看能拉来几情愿出高价的买房人了。有时候那就跟人似的,良多渣男既没钱也没文化,但就是能让女人沉迷,以至让他食软饭,哪儿说理往?
中关村既有财产也有教导,新北苑是既没财产也不算有教导,但升值超越中关村,怎么阐明?清河西二旗有财产,教导通俗,但良多小区的升值都超越五环内。鹤岗固然没什么财产了,但教导是全国百强啊,那怎么说呢?
4、总之那都欠好阐明,实要阐大白得写篇陈述了,汗青开展,板块规划、惯性感化,和其他财产区的人流阐发,街区配套的比力,地盘存量等等,良多因素呢。我都好多年没写过板块阐发了,营业不熟。所以仍是看本身的看点和理解吧,房子是用来住的,本身觉得好就是更好的。
仅供参考。
五
Q:
不断存眷北苑立水桥的房子,但是涨的太猛了,世华泊郡三年前才75000,如今已经95000了。而旁边的顶秀青溪同期间62000,如今也就68000。所以我如今很纠结,是买世华泊郡逃涨呢,仍是买顶秀青溪的抄底?
A:
1、三年前,那就是口罩刚戴上的时候吧,全北京的房价都是低点。但能连着看三年也不随便啊,房子是用来住的,那不等于少住了三年吗?
在我看来能够算逃涨,都涨了,但抄底可谈不上了。假设如今是底部,那三年前的6.2万怎么算啊?所以那也一样是逃涨,而底部都是跌出来的。
2、一个涨了20%,一个涨了10%,有可能将的少的补涨吧,但可能率达不到同等的比例。事实昔时世华泊郡刚上市的时候没比顶秀青溪贵几,新房订价都是要参照周边二手房的。出格昔时看新北苑那地段儿还不怎么样,谁也没想到能涨到那水平。
其时世华泊郡2.5万摆布,顶秀青溪2.3万吧,相差不到10%,假设其时买顶秀青溪算不上抄底啊?之后的走势几乎每次行情都如许儿,新北苑的涨的多点儿,顶秀青溪涨的少点儿,每次都能够抄底,但抄着抄着就如许儿了呗。
3、当然不成能永久拉大差距,新北苑也十年以上了。只不外到如今我还没看到趋向逆转的迹象,所以只能看本身的揣度了。并且那俩小区的价格也差的多点儿了吧,9.5和6.8,一般没那么比力的。或者那么说吧,自住为主就买顶秀青溪,相对实惠。假设投资为主那仍是新北苑的吧,地段儿挺重要的,楼市里一般也是强者恒强,曲到操行变差。
仅供参考。
六
Q:
请问假设是800万的预算,城南嘉园、橡树湾、开阳里和三环新城应该怎么排序。那是给没成婚的女儿买房,平安第一,栖身第二,保值第三,暂时不考虑学区问题,当然假设学区好就更好了。
A:
1、怎么排序,平安第一怎么排啊?那我也不晓得,在我看来北京哪儿都挺平安的。要不那征询本地派出所吧,我实不晓得。学区我也欠好比力,都不算学区房,都是中等学校吧。
2、橡树湾指的是西红门的吧?海淀的太贵,800买不到什么。假设是栖身的需求为主,那就买那新楼盘呗,怎么的都比二手的强。那三个小区里最年轻的都得十多年了,跟新房没法比。
别的从平安来说也应该是新房更好,各类设备都新,保安治理也还没懒惰呢,或许相对好一些。
3、保值第三,那假设前两个已经定了,第三项就意义不大了吧?简单说吧,到目前为行,二手房里城南嘉园的都挺好,三个园的保值都不错。其次是三环新城,地段儿挺好,只是房子是经适房罢了,但也不食亏。开阳里就弱点儿了,旧城革新的安设房为主,规划的密度有点儿大。
西红门的橡树湾欠好揣测,地段儿通俗,之前的新小区升值一般。所以仍是自住为主吧,以后看配套的开展。
仅供参考。
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