北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
那一年我们看了那么多套房了，找到一套适宜的太难了。看京、太阳宫、新北苑都看了，还有大屯、西二旗、奥森，不超预算的都太老了，房龄稍新的要么面积太大，要么也是标价虚高。我想要不就听中介的先等等，假设明年实的降的话再看。
A：
1.那就等等吧，要否则能如何啊？
2.不外说实话，以你们的要求，就算是明年房价降了也欠好买到，因为你们的要求也必定会跟着进步，仍是称心不了。
我如果中介早就劝你等着了，谁能没完没了的做无用功啊？前次就说是看了百十套了吧？甭管分几个板块也够多的，除非是中介其实没客户了，不然人家犯不上。中介历来都是说房价立即就要涨的，那假设从他们嘴里都能说出会下跌，想想那是怎么回事儿吧。
3.总之仍是那句话，列出本身的需求，然后停止排序。在资金不是很高的情状下，只称心最重要的需求就算胜利，两个就超值，三个以上可遇不成求。并且那需求不克不及老变，更不克不及暂时加，那样儿永久没适宜的。
先等等吧，仅供参考。
二
Q:
结业后来北京工做，工做了十六年，因疫情工做中断（外语系结业），如今生活在沈阳。在北京有一套四惠的金地名京（89.85平米），我现栖身在沈阳，北京的房租是生活费（房租11000¥摆布），但是房子在2楼，有地铁的噪音，很受影响（已经有2个租户因噪音的问题提早解约），家人定见把房子卖掉，置换到别处。
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我的设法是如许的：
以前不断一小我在北京工做和家人不断两地生活，女儿如今7岁，她需要妈妈的陪同。
我想卖出金地后，在北京别处再买一套，一是保值（能升值更好），把房子租出往，资金够我在沈阳和女儿的生活、进修；持有十年，再看情状。10月19日我已在链家挂出我的房产，其间中介联络我降过一次价格（805万降到798）昨晚中介再次联络我定见说岁尾前房价城市降，让我一次降到底750-760，售出后再往买房，趁价格低。
所以，我在那里恳请您章哥赐与指点，一是价格要不要降，二是我的那种情状再买房，买哪里？假设再买房，我想买一套650-680以内的房产，（剩余的钱给女儿做教导储蓄金用）然后把房子出租，收租金。
A：
1.假设不缺钱的话，我觉得没需要降价焦急卖。岁尾的行情都通俗，大都情状都是岁首年月或许呈现小阳春。所以万一是你在岁尾低价卖了房，岁首年月又上涨了就不划算了。未必实能食亏，但挺影响选房心绪的。
2.金地名京的升值挺好的，至少不落后。二楼的噪音确实算硬伤，不太好处理。但因而而置换的话就算一下成本吧，税费的话一般4-5%，相当于三年的房租，看能否划算。而假设想用升值把那成本收回的话也不太随便，得看命运了。
3.假设确定置换，那以680为限的预算，根本也是朝青四惠一带，再往北的单价更高，不是太好选。也能够先看看看京亚运村的，就是抉择余地没有东边儿大。租金在向阳都差不多，只要不是学区房的话一般租售比都是700摆布。
4.总之如果我的话就不在那会儿降，比及明年再看。然后算算税费成本看能否划算。仅供参考。
三
Q:
我是北京土著从小二环东四地域长大，如今海淀五环外栖身，顺义上班。但将来不断想回城里栖身。孩子上大学呢，我过几年也退休了。一共有两套房，厂洼无电梯二层一套和如今自住的那套。想把厂洼的房子卖了在城里买房置换。
抱负位置是在西二环内新街口、雍和宫、西四区域内找非学区，次新楼房。没看过房，但路过熙园和官书房，觉得那样的小区就是抱负之地。不外估量我卖100平米也买不到100平米。
想问那一带新街口、鼓楼、雍和宫区域内的非学区房什么时候能够下手？不急住，不急买。
A：
1.二环内找非学区？那假设是室第的话不成能有，工具城所有的普宅都是带学位的，也就全数都有溢价，均匀30%摆布。东城的如今更高一些，顶峰期没辙。豪宅的可能会低一些，20%摆布吧。
所以假设非得找非学区的那就是公寓，50年的不带学位不克不及落户的那种，必定没溢价，就是自住为主。当然租金也就更适宜，栖身的性价比高，只是升值慢，能否适宜得看本身的权衡。
2.往看看房吧，问问本地中介就晓得算不算非学区房了。但更好别跟人家抬杠，那边儿说是，那边儿非说不是，那就欠好往下聊了。不焦急的话就等等呗，看看过两年进学孩子削减后什么行情。
3.我也是东城长大的，只不外不算土著，道光年间才来的北京。我也快退休了，能理解老北京的心绪，曾经挺通俗的房子也不怎么的就成了学区房了，还那么高的溢价，是别扭。但那怎么说的呢，都说算，本身忍不忍的也得承受那价格呗。
4.总之再考虑一下吧，海淀的也算学区房，溢价率都差不多，什么时候换都行，不食亏。就是无视北京房子的现状就行。
仅供参考。
四
Q:
大宝明年回京读初中，二宝明年转学回京，都是京籍。目前户口在向阳区奥运村街道那边的林奥嘉园，关于学区不太领会，想换房往工具城，预算是650，贷款也不考虑，暂时不太需要考虑通勤间隔。之前有存眷和平里，龙体。目前我们的房子，价格和周期都不太适宜，当然我们也在继续期待，想问问您的定见，因为转学都有截行日期，如今有点担忧一卖一买能否能赶得上四月底蒲月初的截行时间，您帮我们顾问下，是留在向阳，仍是陆续折腾换房。
A：
1.假设是全款的话就来得及啊。卖房买房都看价格，只要价格能承受就很快。但你们那不是觉得不适宜吗，那那怎么说啊？看本身了，没有原则周期。
2.能否换学区也得看家长的意愿，更没原则了。也看孩子的天禀，假设是天牛娃的话那就应该往西城，顶尖儿的资本就是给好孩子预备的。假设是通俗的话那看家长吧，工具城的普高率优高率和一本率都相对高点儿，概率上占优。东城和向阳在高分段上的功效差不多，假设向阳能进进勤学校的话没需要，普瓦来东城更适宜些。
3.林奥嘉园对口什么学校啊？似乎是派位吧，和一的学区？那我也不清晰，但应该都是中等学校吧。假设是我家，假设是普瓦，那就换呗，归正都是通俗校，到东城搏个概率。详细的没定见，我只是略懂房子。
仅供参考。
五
Q:
家里有西城占坑斗室，自住在丰台（大两居、物业差、通勤还算便利），那两年发现自住那套明显跟不上大盘涨幅，所以想换掉。总价在1200，想在三环内找操行次新三居，有点难度，如今纠结的点在于：从增值角度，是换个高操行小区两居出租，我们在孩子学校门口另租三居，仍是降低操行买个三居？德胜片区四周的海淀、向阳，您有选举的小区吗？
A：
1.三环内找操行次新三居，1200万，要有的话给我也来几套吧。就甭找了，那种捡漏儿的事儿都发作在穿越小说里，或者写在了《刑法》里。
2.增值角度，那必定是高操行小区了，一分钱一分货呗，好资本才稀缺呢。降低操行那就是自住为主了呗，本身喜好就行。不外那就没需要换房了，何必浪费税费成本呢？一般赚钱的事儿都是得找他人或群众都喜好和承认的商品，做买卖嘛。消费才是买本身喜好的工具呢，和投资是相抵触的。
3.德胜四周，三环内吗？没有，必定没有，四环内都没有，五环内都欠好找。一个次新就限造住了，怎么也得15年房龄之内吧，然后再是操行高的，板楼南向等等。欠好找，仍是问问中介吧，他们嘴里哪套房都适宜。我帮不上忙。
六
Q:
我预备近两年成婚，京户首房首贷，有车，女方名下有父母赠与外埠一套房，无贷款。想买套婚房，首付150-200摆布，总价300-400之间。目前两边工做在石景山，重点存眷栖身温馨度和贸易，不考虑学区，期看尽量保值。考虑了几个计划如下，费事您帮手参考参考:
1、门头沟京能西山印，生态情况很好，离工做地点半小时车程，不堵，三居四居户型很好，住着也温馨，四周有长安天街啥的够用，价格低，纯自住。
2、常营区域首开畅心园能买个小两居，或者柏林爱乐买个一居，交通便当，更富贵，年轻人更多，靠着长楹天街，保值应该没问题。
3、新宫地铁站旁边南庭新苑买个200万摆布的一居，不占用首房首贷资格，靠着双地铁和槐房万达，应该也能保值吧，等以后再换。
4.西红门区域买个两居或者三居，房龄新，南五环里，四周贸易也很多。
别的，女方把名下房产卖出，我们应该还算首房首贷吧，请您指教，谢谢。
A：
1.西山印，那就是自住为主呗，确定是持久栖身就买，栖身体验必定好，其他的别期看值就别太高了。
2.常营那保值是没什么问题，至少不落后。就是柏林爱乐估量那预算买不到适宜的一居室，朝向或楼层可能率通俗，开间还差不多，但不太定见。草房的几个保障房没问题，小两居都能买到。
3.南庭新苑，那就相对通俗了。两区接壤的回迁房，更好功效就是牵强跟上大盘。那种小区的优势就是经济实惠，实要涨得多了就不实惠了。所以也是自住为主吧，甜蔗不克不及两端儿甜。
4.西红门，看小区了。不外3-400万买的两居三居，好不到哪儿往，一分钱一分货，好货历来都未便宜。
5.名下房产既然是外埠的，也没贷过款，那不卖也是首房首贷啊。只要在北京名下无房，在全国范畴内没有过住房贷款就算。
6.那欠好有定见，那几个其实欠好比力。仍是先明白本身想要什么吧，在资金预算不是很高的情状下，不成能做到各项兼顾。栖身体验是消费，保值是投资，那是彼此抵触的，必需有所取舍。事实北京的房价比力贵，投资是有门槛儿的。仅供参考。
七
Q:
1.您那儿是能够帮手看房选房是吗，征询费和中介费怎么算呢？
2. 我爱人工做是**部的，我如今就领会到小学似乎有史家小学，然后似乎二中、清华附中、二十七中有**部子女班，但是都需要测验，因为我们不断在国外，还没有领会到进那些学校测验难不难。
小孩是2022年出生的，那么2028年应该是要上小学了，小孩爸爸明年回国可能在国内呆四年又要外派了，那么一算小学阶段最少三年四年都是在国外上国际学校的。小孩爸爸如今是担忧，万一上不了**部对口的那个小学，也能够买个学区房，上个翠细小学也不错，但是如许看来，买学区房的话假设小孩跟着出国，那么也最多在国内上两年，并且您之前说那两年学区房可能有溢价，那您觉得关于我们来说什么时候考虑学区房比力适宜呢？或者用不消考虑学区房，假设比及时候没有进进史家小学，再考虑买学区房的话，会不会就有点晚了呢？我可能构想也比力紊乱，情状比力复杂，打的字比力多。感激你的解答。
3. 公积金贷款和贸易贷款拉满最多也就能贷303万对吗，首付400万那总价只能买到700万栋房子，就觉得那个价格有点为难，高不成低不就的，本来我们没想考虑学区，就不断在存眷青年路那块，但如今又说**部要移到王府井，考虑到上下班便利和小孩上学，那才转移目标了。
A：
1.我不是中介，那岁数也跑不动了，帮着看不了房。也不消征询费，顶多是帮着阐发给个定见罢了，能否承认看本身。
2.测验分学校，二中跟清华附就难，27中估量难不到哪儿往。
3.不是我说学区房那两年可能有溢价，是从2012岁尾之后到如今不断有溢价，是客看存在的。孩子上学前再买呗，到时候必定进学儿童不多，可能率溢价没如今高。
没进进史家再买学区房，那就必定晚了，那必需提早明白目标。但假设说买了放着，等回国的时候就未必能进进对口小学了。除非有剩余学位，不然估量仍是得找单元处理，要不就得承受派位往通俗小学了。所以我觉得没需要预备。并且到目前为行，东城和海淀的教导形式还有很大差别，往哪个区得看家长的意愿。
4.贷款能够多贷，首房首贷的话60%比例，只是得看到时候的银行政策。如今应该就能多贷，银行放水额度足。那问问中介就晓得，他们领会银行政策更及时。
5.能否买学区房只能家长定。但假设是我的话就不买了，既有政保又不是进学顶峰期，犯不上本身预备。到时候假设再要求户籍房籍的情状就另说了，提早预备没需要。
仅供参考。
随意买房都能发家的年代过往了，只要选对房、避开坑，才气享遭到资产升值盈利！