北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
仍是在丰台总部基地选房！300w的预算其实为难，房龄新的都是设想师广场那种！还有天龙华鹤与宝龙温泉公寓！我按您的办法算了，确实是租金收益率很高！但我没想通为什么升值慢！按说收益高就应该升值好啊！能赚钱的才应该是更值钱的！
A：
1、那叹号是买口罩的时候送的吧，太大方太让人感慨了！
2、那仨都是公寓，所差别的是天龙华鹤在房本上间接写“酒店式公寓”了，另两个应该都没标明。那周边还有公寓呢，全国儒寓就是，新城市典范也有小户型，性量差不多。
3、为什么租金高而升值慢？好阐明，接盘人对将来的预期不看好呗。那就跟股票似的，有的公司还赔钱呢，但股价很高，因为人们看好将来。有的市盈率很好，但股价低，就因为人们不认为功绩能大幅增长。投资品买的就是预期，预期低那就涨的慢呗。
或者那么阐明吧，举个不当当的例子。找媳妇成婚是人生大事，良多处所都有超高的彩礼，男方就是不肯给也没辙。但高彩礼一般都有个前提，就是女方是个清清白白的大姑娘，如许要的也硬气，给的也不觉得别扭。
不外还有一种风尘女子，长的很标致，就是行为比力开放。那汉子在短暂交往时更舍得掏钱，春宵一刻值令媛。可一旦谈到花高彩礼娶回家就会踌躇了，觉得别扭。所以那种女人别看挣的多，但未必受人尊重，人生价值也未必有多高。
4、房子其实也一样。公寓，就是谁都能住的意思，外看固然不错，住起来也没问题。但人们都是租房时能够给高租金，归正也都是暂时过渡。可一旦说掏钱买下就会挑弊端了，犯不上出高价。
通俗室第呢，固然普通俗通，但平平平淡才是实，长相厮守就得有个过日子的样儿，不是暂时住酒店。所以哪怕是老破小，但也是社区的生活气氛，也就能根本跟从大盘。至于高档小区那就甭说了，相当于各人闺秀，实要娶的话得付出更多的成本，因为人家还能撑门面呢。
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5、简单就是那意思吧，举的例子不当当，理解精神吧。
仅供参考。
二
Q:
京户，两娃，上学是明后年顶峰期。目前顺义有商住房价值170万，向阳大屯有20年买的两居室（可改为三居室），市值可能650万，还掉贷款只剩380万。请问我有需要趁着那两年换房税费优惠置换吗？可能首付只能添30万摆布。假设两套换一套，请问有选举的区域或小区吗？假设是仅卖掉商住，换一样工具海占坑房有戏吗？能否有选举呢？
A：
1、能否换房我可没定见，那没有原则，看本身的需求。
2、首付只添30万，那二笔贷款最多只能187万，那能买到的总价适宜吗？换房前是170+650=830，换房后是170+380+30+187=767万，越换越少不划算吧，那还没减往中介费和契税呢。
那仍是先本身定吧，然后再说换到哪儿。700多万在所有学区都能买到房子了，但各个区的教导形式纷歧样，得看本身合适哪里，最初才是选房子。
3、仅卖掉商住，170万，二套资格，能买300万之内的房子。没戏，全北京哪个区的学区房根本都是400万摆布起，东城和向阳有300多万的，但欠好贷款。工具城有平房300万摆布，但也不让贷款。没选举的。
4、并且明后年进学，假设是明年的话可得快点儿决定了，5月份之前就得完成房子和落户。
仅供参考。
三
Q:
我如今向阳区京通苑有一套90平米两居，市值可能400多，03年SARS疫情时候买的。其时买房也不懂，就图离单元近，周边交通，学校，购物配套设备都不错。2016年的时候，听他人说海淀学校好，孩子本身来测验，就是点招，所以孩子小升初转到了海淀，加上老二也要上小学，暂时决定就在双榆树东里买了一套68平米的小三居，实正的老破小，如今市值可能800多。
如今孩子们都上学了，只想改进，学区不需要了。但是老二还在小学5年级，工做在魏公村，兼顾日常平凡上班和孩子接送，2000万摆布，您觉得海淀四周哪个小区值得选举？别的看您的文章，又觉得如今恰是进学顶峰，海淀学区溢价恰是高的时候，我是不是应该过几年错过顶峰期再置换？
假设置换，您觉得我们应该卖掉哪套，仍是都卖掉换更大一些的？填补一点，双榆树东里那个房子6楼的，板楼，昔时赶上2016年大将，房子靠夺，没适宜的楼层，如今觉得爬楼也很不便利。比来几年家庭年收进还能够，能达200万摆布，有改进的需求，当然也期看买的房子能保值升值。
A：
1、京通苑，2003年应该汉阳光华苑吧，已经是华远接手的期间了，后来改成华润。其时应该5000块钱摆布吧，也还行，涉外公寓+内销公寓，自住为主。
2、海淀，2000万，常规定见是五环外西二旗清河一带，相对溢价低，升值也不错，超越五环内大大都小区。那不消定见小区，很多呢，找本地中介凭小我爱好抉择就行，溢价都不算高，那总价的就更低些了。
何时置换，假设卖房后增加的资金多（包罗贷款），那就尽快吧，不增加太多的话无所谓。明年是更高峰，2024也算。但一般定见是顶峰期过往之前换掉，事实你们是拿溢价高的换低的，顶峰期过了说欠好，老房假设降低学区属性的话也削弱活动性。
3、如果我就先换京通苑了，记不住也离得远，除了租金高点儿，其他的都不占优。
一般来说假设有了晋级的设法，那更好一步到位的置换，要否则忍不了几年仍是再折腾一次，每次税费都很多，不划算。先看看清河西二旗吧，都保值挺好的，包罗永欧美三旗的都不错，至少不落后。
仅供参考。
四
Q:
我和男伴侣估量明年岁尾成婚买房，首付300w，能承担300w贷款，期看两居能带一点学区，但是不想太鸡娃，估量2030年上学。我在和平里上班他在西二旗，考虑离我近一点并便利他通勤。目前我们看了史家尝试和北二分对口的东曲门片区（约600w）、花家地小学对口的花家地西里（约500w）。
想请教一下那个价位东曲门和看京您觉得哪个更合适我们呢？或者500-600w东城or向阳还有此外片区选举嘛？考虑保值性和畅通性的前提下，明年秋冬季买适宜吗，能否买在了学区房高位呢？
A：
1、2030年上学，一般不料见太早预备学区房。如今东城的溢价是全北京更高的时候，占坑房在40%以上，超越西海。也就是花600万买到400万以下的栖身体验，那200来万闲置八年才算用得上，我觉得不划算，看本身了。
2、哪个更合适得看自家的情状。向阳和东城在高分段的功效差不多，所以假设是孩子天禀高的话一般定见向阳，进进对口校的概率大，牛校一般也都是九年造或曲升，也有点招。花家地是小学很好，中学中等，所以没学区溢价，不算学区房。孩子要实觉得通俗的话就往东城吧，借助整体的平衡搏个大大都，比在向阳上高中的概率高。
但我那说的都是如今的情状，再过几年不敢揣测。既然是不想太鸡娃，那就揣度一下孩子的天禀吧。
3、那加进学区要求了，那仍是家长本身定吧，欠好定见，政策年年都变。
4、明年秋冬，说欠好，先看那“金融16条”的效果吧，都等着看明年春天呢。
仅供参考。
五
Q:
我如今有两套房，一个在通州七零九零小区72平，一个在昌平冠华苑89平，我在石景山实兴大街上班，爱人在稻香湖上班，孩子刚上幼儿园小班。考虑孩子日后上小学和接送孩子便利，现考虑换房，手里现金150万。
问题一，两套房子卖一套仍是都卖，假设卖一套的话，卖哪套适宜？问题二，诡计换到离公司近点的处所，根据如今的资金情状是换到稻香湖四周仍是石景山四周更适宜？问题三，假设是换到石景山的话，西山枫林，建西苑，或者其他处所，哪个处所对我们来说更适宜？
A：
1、房子在玉桥和北七家，上班在八大处和稻香湖，那房子是用来住的，哪套能住得上就留哪个吧，假设都住不上再说一路换。那我欠好定见，看本身的通勤了。
不外如果我就都换了，两套房的地段儿都通俗，离地铁也都相对远，升值和租金都不占优势。自住为主的小区，假设住不上的话意义就不大了。
2、换到哪儿更看本身的通勤了，那外人没法定见，仍是本身定吧。
3、重视自住就买西山枫林，各项都通俗的经适房小区，保值什么的中等，也是自住为主。重视上学就买建西苑，那不是石景山而是海淀的，对口学校是五一晋元庄，不然也不会有学区溢价，溢价率和海淀均匀值差不多。
那谈不上什么适宜，就是完全两种产物。两个小区都是五环外，昔时的价格也差不多，如今所差的就是学区溢价，看本身的需求了。
仅供参考。
六
Q:
目前是我们三口人住新龙城，2020年买的，两居室。如今是我父母要来投靠落户，住不下。所以两个计划，一是老公说在本小区或万润家园买个小户型，300万之内，用父母的资格。第二是卖掉现有两居换三居，用我们的资格，但就得是二项贷款了，资金压力有点儿大。所以想请教一下，从税费成本的角度讲，您觉得哪种计划适宜。
A：
1、我觉得应该先从家庭关系角度考虑吧。常规定见都是尽量分隔栖身，各自有独立的空间。
新龙城300万之内是开间了，欠好买到吧？一般都得300万以上了，并且都是北向的居多。万润的也是开间改的吧，那价位的根本都是暗厅了，也是朝北的。看看吧，尽量不选北向的。
2、从税费角度讲，那也是零丁买一套划算啊。就算如今个税可退，那总价高啊，别的是3%的契税了，中介费也是按总价收的，假定700万吧，30万得预备出来。并且不但是税费，还有拆修费呢吧。刚两年，折损怎么都不划算。
假设是300万之内，父母是首套资格吧？那契税1%，算上中介费不超4%，10万块钱吧。
3、所以我觉得仍是零丁买个斗室吧，从哪方面讲都适宜，就算未来出手都便利。再考虑一下老公的计划吧，必定是各方权衡过的。
仅供参考。
七
Q:
西曲门前半壁街一居48平米。属于老破小的拆迁房。近几年不消学位。您估量2025年后进学低谷。那种情状下，房子是卖了好仍是不卖好？假设要卖的话，目前能够卖630万摆布。能凑够1000万想买90平米摆布2居，投资或保值比力好的地段有哪些？靠近潘家园肿瘤病院四周的有哪些？假设在考虑学位的情状下，肿瘤病院四周有哪些？
A：
1、如果我就在顶峰期过往之前卖掉了，留着的话租金不划算，还承担着风险。进学人数是必定降低的，能否保值升值就得看政策了，赌一把的事儿。
2、投资地段儿一般都首选向阳海淀的北部，看京亚运村奥园和海淀五环外西二旗等地。所差的就是海淀有部门学区溢价，向阳的大部门都没有。之后是向阳东部，朝青四惠，包罗东坝的商品房。
3、潘家园四周自住为主的居多，向阳区不太重视南部，财产和配套都相对弱一点儿。再考虑学位，那就要么是向阳的陈经纶帝景，要么是丰台的十八中了。帝景学校更好些，向阳的好高中也相对多，但贵点儿了，两居室得1300万摆布。十八中学校也挺好，学区房是芳星园一区二区，就是塔楼多，不太好选户型。那里房价相对低，7-800万应该就能买三居了。两边都有些溢价，不算高。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。