北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
一家长幼自住回龙看龙城花园，小孩25年幼升小，最早的设法是就近往上地学区买一套往返住，一研究发现2211政策把非海淀籍的拦住了。最新的设法是往朝外学区买，看了风林绿洲的几套房子，想要住的温馨的户型得1500万往上。要花那么多有点没想好，再加上不喜好高层塔楼，所以揣摩要不买个占坑房在奥森四周租房住。租房可抉择的小区挺多，宜居的话后面再买。
说了那么多废话，核心想问的是占坑房买慧忠里仍是风林绿洲适宜。慧忠里是不到五十平的一居室，占坑成本450万。风林绿洲是26平的大开间，占坑成本400万。假设那户型等不到，就是32平的大开间，占坑成本近500万。想费事您给阐发一下哪个买了好出手，还有什么时候进手适宜。别的，四周还有保值和宜居的小区选举吗，1500万以内，更好是板楼。
A：
1、2211也没怎么着啊，没拦什么，至少本年上地学区调剂的还不算多，理论和现实是有差距的。
2、统一学区内同等价位的房子的溢价率都差不多。能否好出手看价格，那种总价低的原来就不难，别要高价就都不难出手。买慧忠里吧，一居室比开间的受寡更广些。
3、什么时候进手适宜，我也说欠好。过了明年招生季再看吧，向阳的17630政策更没谱儿，谁晓得怎么施行啊，弄欠好比海淀的难度大。归正2025年才进学呢，不焦急，看看明年春天的政策再说。
4、四周保值好的，有的是，那不消选举，找本地中介就行。奥园东边西边都很多好小区呢，凭小我爱好抉择更适宜。
仅供参考。
二
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Q:
我手里有现钱530，想全款、不想贷款。假设碰着契合预期且性价比好能升值的，我能够考虑贷款5、60万。区域：向阳，恋日绿岛（卧室朝向都是工具）和艺水芳园（没有高楼层）那两个小区里面有120平摆布，价格：535—576。但其实我抱负中是要至少三间卧室、两个洗手间，建面很多于140平米南北通透的高楼层房。喜好11层摆布的板楼，次之就板塔连系类型。
楼龄不太老且面积能达标的那个预算似乎向阳太难了，退而求其次看了顺义-中心别墅区、新国展、后沙峪、首都机场，那几个板块。喜好户型朴直，明厨明卫，客厅和一到两个卧室都能朝南。可选的小区蓝海苑、米兰花园、白露雅园东区、双裕花园西区、莲竹馨晴，万个城市花园价格区间在：585—660，根本上能看上的户型都超预算了。请您批示一下，哪个值得买，从栖身情况和保值增值来看？
已婚、丁克，我俩自住。房子宽阔亮堂，考虑两边白果有时能过来短时间共处。还有我爱人上班地近向阳大悦城。所有小区房子都是在贝壳app里面看的，没有实地察看过。
A：
1、实如果只贷5-60万就甭贷了，比例太低意义不大，不只会少砍下来房价，多耽搁时间，也有可能多花税费。那到时候让中介给算账吧，一般不太划算。
2、那都是自住为主的小区，既然是那么重视栖身体验那就凭小我爱好吧，都挺好的，经济实惠，自住适宜。
保值增值什么的就通俗呗，在他人手里升值慢的，不太好到了你们手里就能改变趋向。典型的像万科城花，昔时的豪宅，能买得起的非富即贵，至少也是CBD高级白领。如今已经飞进通俗苍生家了，所以就是自住为主吧，栖身体验仍是挺温馨的。
3、仍是现场往看看吧，在预算不是很高的情状下，自住和升值是相抵触的，自住是消费，升值是投资，门槛不敷的话欠好兼得。实地察看吧，以后沙峪为主，别期看值太高，保值好的都未便宜。小心被中介忽悠了，看完了也就能可能领会了。
仅供参考。
三
Q:
孩子2020年4月出生，2026年上小学，现住丰台，目前重点考虑西城区、海淀、东城，预算600摆布。关于买学区房有良多踌躇的处所：一个是20年上学的孩子数量下降了，对房价能否有影响，在哪个节点买房最适宜？生源数量越来越少，未来学区房会不会砸手里。第二个问题是，有没有兼顾栖身情况等前提，又能有不错的学上的抉择？想听听您的定见。别的我晓得德胜是有略微降价的，学区房将来房价趋向，也想听听您的揣度。
A：
1、重点考虑工具海，那仨行政区的教导形式可差距挺大的，仍是看孩子和本身合适哪个区吧。没有哪儿更好，只看本身合适哪里。
2、商品价格是由供需关系决定的，那需求削减天然影响价格了。哪个节点没原则，看什么学区了，有的还有落户时间的要求呢。假设资金预备好了就过了明年信息摘集看吧，溢价那工具涨上往快，降下来慢。也未必是降价，按其他国度地域的先例是涨的慢罢了。
砸手里不至于，看价格了，没有卖不出往的房子，只要卖不出往的价格。生齿再削减，工具海的勤学区也比通俗的强。除非所有家长们都躺平，不然总会有家长会为孩子花钱的。
3、各项兼顾的当然有了，就是都比力贵。假设是600预算的话买不到，那根本就是中等学区的通俗学区房，顶级学区的占坑儿房都不随便。
德胜是降价了，但占坑儿房的溢价率也在50%摆布的，和周边的比力一下就晓得了，考虑好。并且占坑儿房一般700万起，600得看时机，不是太好买到。
4、学区房将来走势，那必定是两级分化呗。所有的商品其实都如许儿，落潮之后就晓得谁在裸泳了，只要好资本才什么时候都稀缺。
孩子再削减，小强金刚和清北985也欠好考，牛校仍是牛校，渣校仍是渣校。所以可能率仍是通俗学区的通俗房产受影响大，勤学区宜居的房子支持大。
5、我定见仍是先根据本身情状选行政区吧，然后再说学区和房子。那预算在大大都学区都能买到，只看能否合适本身。
仅供参考。
四
Q:
我在西城广外有一套39平的82年电梯房，南向开间。如今还一万五房贷，小孩已上小学。我觉得还贷太多了，满是利钱，并且还担忧降价。我想明年卖出往，然后把钱攒手里面，过几年再买一个其他区的次新。如今资金不敷，帮手参考一下。
A：
1、 资金不敷，那我能怎么帮手参考呢？
2、82年的电梯房，红莲南里的？用完了学位就卖呗，明年进学更高峰，或许春天能卖个高价，事实进学的孩子多。然后留着钱过几年买，那就本身决定了，确定北京房价不涨了那就等着呗。
3、那我没什么可参考的，资金方面的事儿只能本身决定。只是提醒一下，如今又是全国救市期间，今天11月中，前几天的“金融16条”刚出台，能够算是近十年来最狠的房地产撑持政策了。北京固然没什么零丁的政策，但仍然是全国大城市中最不变的，至少在那一两年没什么下跌的可能，事实得给其他城市当标杆。
所以卖房持币，那就得看本身的揣度了，大的趋向是明摆着的，看本身是顺势而为仍是逆势而动了。进学生齿削减是一个趋向，中心救市也是一个趋向，本身权衡吧。
仅供参考。
五
Q:
我预算1100摆布，更高不超越1200，想在向阳或海淀买套3居室，户型是南北通透的板楼，更好是2015年以后的小区。暂不考虑学区，期看房子地段好点，能保值跑赢大盘，假设有天想置换也好出手。教师能给选举吗？别的分钟寺那边有新房，成寿寺那边有次新房，请问首开住总熙悦的房子怎么样？
A：
1、那要求够高的，几乎是十全十美，那就得万里挑一了。向阳海淀2015年之后的一共也没几个小区，不考虑学区的话就是要没有学区溢价的。可海淀的全都有溢价，就剩向阳了。假设预算2000万番话还行，1200万之内的话可能没什么了。升值好的都比力贵，欠好找到那价位的。
2、分钟寺成寿寺，挺好的，自住为主呗，新房的操行怎么也比二手房强。但其他的更好别太君看了，一般来说房产的价值由地段儿决定，非得在两区接壤下注，那就得看命运了。归正之前是必定没有赢的，以后就赌一把尝尝吧，赢了大快人心，输了陆续站岗。
3、熙悦安郡，挺好的，就是自住为主。地道的两区接壤，过了铁道就是丰台，那边可能率不会增加什么配套的，犯不上为向阳人民办事，也算平静。以后就看向阳区的投进吧，总不克不及老那么不重视啊，旁边的看筑庭园那么好的小区，站岗都快20年了，昔时的豪宅给耽搁了。那都看开展吧，说欠好的事儿。房子是用来住的，仍是多察看栖身体验为好。
仅供参考。
六
Q:
孩子2024年进学，目标东城学区房，请问若何买到溢价低的？因为资金有限，估量卖房后可凑290万摆布，小两居即可。别的请问金鱼池有地下室在卖，那种房的投资前景若何？
A：
1、溢价低的，东城大大都都是均匀值，30%摆布。总价越高的溢价相对越低些，一般都是1500万摆布的，通俗家庭买不起，所以溢价就相对低点儿了。大大都家庭都是逃捧总价低的，所以溢价相对更高，更高能到40%以上。简单一句话吧，总价越高溢价越低，总价越低溢价率越高。
2、290万，什么贷款资格啊，或者说总价预算几？一般来说买不到溢价低的，根本都是均匀值。假设是首贷资格能买到500多万的，北城也能买到小两居，就是都是老房，得看房龄能否好贷款。天永学区当然是最多的，挑选余地大。
金鱼池就是天永学区，地下室谈不上什么投资，都看不见景看，怎么了前景啊？那就是最典型的占坑房，能承受前提的话栖身也行。考虑好吧，那种房欠好卖，除非是学区房火爆期间，不然挂牌时间都挺长的。别太考虑投资了，房子是用来住的，越宜居的投资性才越高呢。
3、那仍是先做资金预算吧，确定了总价再说房子。一般来说估量只能在天永学区选了，其他的学区房源都不会多。
仅供参考。
七
Q:
我不断住在南三环四周，确实觉得到房价涨的慢，在您看来能改动吗？因为我如今想换房，预备从赵公口换到宋家庄或成寿寺一带，但也纠结那保值问题，假设还陆续那么走弱的话就不值了，您说是不是？所以要不就您看怎么安放？
A：
1、我怎么安放，什么意思啊？我觉得房子是用来住的，更好是先称心栖身体验再谈保值升值什么的才适宜。
2、南三环，那些年是略有走弱，典型的就看珠江骏景吧，南城第一个粤派豪宅，其时开盘就卖5000多。而同期间的北五环才4000多，还得说是海淀的，回龙看四周的商品房也就3000摆布。但如今再看看，海淀的动辄9万10万，即使是回龙看没有学区溢价的也在5万摆布了，珠江骏景也就6万多，价差逐渐缩小。以后有可能改动走势吧，那不是商贸新区的规划正在推进呢吗，看开展吧。
3、那问题我欠好答复，不敢揣测，仍是本身定吧。也没需要非得纠结，仍是自住为主吧。要不就换到草桥一带，相对保值更好些，大大都都没有落后，很多还超越大盘走势呢。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。