北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我栖身山东三座城市，女儿来北京两年了，在互联网工做，正在办工做栖身证，独身，工做地点亚洲金融大厦。暂不考虑学区房，初次购房预算资金一千二三百万。加上所有税费最多不超越一千四五百万，二室三室都可，更好2010年摆布的房子。
我们看中世茂奥临花园四周，离她单元近，但商圈不富贵，她本身看好阳光上东四周。请问从增值和日后好置换的角度看买哪里好？还有什么更好的定见吗？现租住在东湖湾小区。
A：
1、更好的定见当然是东湖湾了，但看样子是想买自住为主的，那投资置换什么的就得往后排了。
2、世茂奥临就是挺典型的自住，周边的都差不多，大湖公馆什么的就更是自住为主了，其他的期看值别太高。当然也未必老是走弱，有可能在某一段时间内跟上大盘，只是之前那些年是弱点儿的，比东湖湾更弱点儿。
那里前几年曾经比东湖湾超出跨越30%以至更多的价格，如今落后了30%都不行了，都不太好聊什么增值，至少是欠好比力。所以看本身重视什么吧，重视自住就买世茂奥临的，持久自住挺好的，经济实惠。
3、阳光上东应该略微好些吧，也曾经是豪宅，都是名列豪宅榜单前几名的，甩出东湖湾好几条街，如今也逐步倒挂了。自住适宜吧，物业如果能提拔些量量就更好了。租金应该也高，只不外是用升值慢换来的。次要是地段儿的原因，和项目自己的关系不是很大。
4、总之房子是用来住的，仍是多考虑自住吧，比力一下物业办事。投资角度有可能阳光上东稍好些，但也别期看值太高，不然不会是如今的价格。
仅供参考。
二
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Q:
我们是90+95后夫妻，后年才有要娃方案，父母给的婚房是德胜学区裕中东里（以前父亲单元分的房），全朝南62平米。上班间隔近，在那里有固定车位，独一不敷之处就是房子其实太小了！考虑到目前学区房溢价较严峻，您觉得有没有需要如今卖了那套往置换？
因为学区较好，考虑到将来孩子的教导问题，家人和伴侣们都劝我们不要随便换房。置换的话，预算1000-1100，要求情况好，人车分流，15年以内小区，您可不成以给些定见。
A：
1、如果我会换掉的，事实房子是用来住的，为了至少8年后才用的上的学位，耽搁那么多年的栖身体验我觉得不划算。
裕中是2014年成为学区房的，到如今正好八年。其时的价格和当中的安贞西里一个价，如今同等面积能差出400万了吧？那400万就是学区溢价，闲置至少八年后才用得上，本身考虑一下值不值吧。
2、至于溢价部门的风险倒好说的多，事实德胜的学区好，过了顶峰期也是此外学区受影响大，那种学区相对好一些。所以仍是多从栖身角度考虑吧，日子是本身过的，他人劝的都是要为孩子想，谁实的关心孩子父母啊。
3、至于换到哪儿，那更得看本身的爱好了，当中的向阳看呗，大大都小区都没溢价，一般的性价比。那问本地中介吧，我没房源。
仅供参考。
三
Q:
我一小我，想买个2居次新房自住，兼顾增值，预算首付200w，总价500-550w。向阳CBD上班，日常平凡地铁通勤，请问有选举不？别的，那个预算差不多是我的极限了，可能还得靠各类借贷，有点担忧现金流断掉，所以想请您帮手选举几档差别预算的小区。
A：
1、找房只能往中介，我没房源的，选举不了。
2、200万一般最多能买到500的，也就是贷款300万。550总价的也是贷款300万，因为有9折的评估折扣，468万以上的贷款比例是60%，550*0.9*0.6=297万，还不如做低到468万呢。所以那仍是先找个中介给做个预算吧，然后再说看什么房子。
3、别的那期看值高点儿了，500万之内的次新二居，单价根本就在6万或以下。假设在向阳区，那价格像是增值好的吗？所以期看值别太高，越高越随便被忽悠了。
4、担忧现金流断掉就少加杠杆呗，投本钱来也不逃求暴利，避险才是第一原则。预算只能本身做，我不晓得什么总价的适宜。
5、简单说吧，那需求也太笼统，一看就是刚有设法，还处在设法挺多的时候呢。先做预算，然后把需求理清晰，好比是自住为主仍是投资为主，或者过几年能否置换，更重视通勤仍是社区操行等等。自住是消费，增值是投资，在资金不多的情状下不成能兼顾，只能取舍。理清晰次要需求之后再考虑板块，最初是小区和详细房子，一步一步来。
仅供参考。
四
Q:
根本情状：公主坟四周上班，快30了，工做不变，独身，总价400摆布，想上车首套刚需小两居，目前区域锁定在丰台南三环和四环之间的区域。
问题1：塔楼和板楼保值、出手难度有区别吗？目前看了刘家窑、荣耀家园、角门东里的塔楼，还有康泽园、嘉园二里、建欣苑等等的板楼，楼龄根本都在95-2000年之间。想晓得那些区域、那种楼龄的板楼和塔楼，在保值和以后的出手难度上，会有明显的差别吗？
问题2：板楼一层的次要问题是什么，以后会很难出手吗？
问题3：除了丰台南三环四周，还有哪些区域选举吗？
A：
1、当然有区别了，不然都喊楼房多省事啊。从自住角度无所谓，本身喜好的就是更好的。投资角度一般首选板楼，然后再看塔楼，板楼在保值和出卖畅通性都略强一些。
打个例如吧，那就相当于找对象，那些年时髦找苗条身段好的，固然那些姑娘的前提高，但逃求者就是多。而身段强健是前些年的时髦原则，固然如今也嫁得出往，但逃求者少看点儿，成次选了。
2、一层的问题，那明知故问了吧？摘光、通风、隐私、平安、噪音、保温等方面和中间层都略有差距，楼房和平房的区别。未必很难出手，但一般是中间层的三倍时间以上吧。良多时候那都不是价格的原因，就是感兴致的人少，算硬伤。
所以考虑好，确定本身就喜好一层再买。出格老房，原来活动性就弱，一层顶层的会更弱，假设在行情期间置换的话有可能食亏。
3、除了南三环，西南三环呗，草桥和首经贸一带。还有西南四环，丰科园板块，9号线4号线到公主坟也便利吧？当然，重视自住就以南三环为主，经济实惠。有过几年置换的设法再多看看其他处所的。
仅供参考。
五
Q:
我当然晓得马驹桥是凹地，如今问你的是能不克不及赌一把的问题。我最早就买的香雪兰溪，晓得比亦庄的和看京的涨的慢，但是输的也不算多吧。所以要问的是如今换过往是不是适宜？或者就在同小区或马驹桥再买一套，赌补涨是不是适宜？
A：
1、情愿赌就赌，赌的事儿他人还能替本身做决定吗？在投资那种事儿上，能承担得起后果的就不喊赌，承担不起后果的才算赌呢。那不是已经十多年过往了吗，既然承担得起后果，那就再投一把玩玩儿呗。
2、输的不算多。假设是最早买的，那就是2008年吧，融科香雪兰溪8000多。同期间亦庄的林肯公园的室第1万多点儿，看京的贵，融科橄榄城1.3万。
那如今香雪兰溪几？不到4万吧，不到4倍；林肯公园7万多，7倍；融科橄榄城11万多，8倍多。同期间的100万，如今的价值是400，700和800多万的区别，要说也是不算太多。
3、如今换过往，必定不太适宜呗。假定同为100平米的房，昔时换到林肯公园只用加20多万，首付添几万就够。如今得添300多万了，还欠好贷款。看京更不适宜了，两套马驹桥的两居价值700多万，而一套橄榄城的两居就得1200万，资金够吗？
4、那就在马驹桥再买一套呗，未必是补涨，而是看那里的开展，包罗财产、交通和各类配套。确实不成能老是拉大差距，亦庄看京总有到瓶颈的时候，赌一把尝尝吧，只是时间短不了，弄欠好又十年过往了。
仅供参考。
六
Q:
请问南三环赵公口和桂花园的开展潜力如何？好比双城公寓，南曦大厦，天然美大厦等小区。目前看好的是天然美的两居室，108平的500万，然后双城公寓的要贵一些，同样户型的要600万了，请问从投资角度哪个更适宜？
A：
1、南三环的开展潜力，应该不小吧。交通便利生齿密集，关键是桂花园大红门还有大量的贸易项目，待开发地盘也多，都算潜力。那就看未来商务新区规划的施行情状吧，假设开展成新型商贸就会很好。只是那需要时间，我说欠好什么时候能规划实现。
2、不外那说的是南三环的板块，详细到小区上可就得看本身性量和前提了。那三项目都是公寓，从名字上就不像是“普宅”吧？双城公寓是室第型的，中信的福利房，昔时时髦那种塔楼城市公寓。
南曦和天然美可就都是商务型的了，栖身的功用弱，从一起头就是“大厦”的定位，没诡计提拔栖身功用，也提拔不了。那种产物在昔时还算时髦，但2008年之后就不受逃捧了。
天然美就是那年的，台湾九鼎轩做的营销，卖万把块钱。到今天假设保值好的话至少应该在6万以上才适宜，如今那才4万多，不太适宜。在他人手里升值慢，怎么确定到你手里就能逆转呢？
3、总之那仨都是公寓，老塔楼，出格后两个的栖身体验更弱点儿。所以就算是板块实的有潜力，关于那种小区的拉动也不大。事实房子是用来住的，栖身体验越好的才越值得投资。
仅供参考。
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