北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
就朝外那边的房子，将来会不会贬值下降砸手里啊，事实孩子用完也得十几年，以后还得养老。别的向阳有没有除了那几个比力好的，仅次于朝外，人朝，80，嘉铭那种的盘有选举吗？之前传闻北京十一向阳尝试说本年盖成，阿谁向阳壹号房产能够考虑嘛？
本身手里也就五六百w，朝外也很食力那种。向阳还有此外房产选举吗？因为不断传闻向阳没有好高中，大部门都考不上高中上技校了，假设花钱买了朝外，假设进修中下，会最初连高中都考不上吗？就想看看还有没有此外抉择。
A：
1、能上朝外九年造的学区房有些风险。一是多校的政策，能够参照17630政策公布那年，动静出来后学区房跌的更多点儿，溢价部门跌了可能10%不超越15%吧，第二年看没施行才逐步又涨了回来。
然后是进学生齿的下降，2025年之后就下降了。但那未必招致价格下跌，也有可能是比周边非学区房涨的慢点儿罢了，逐渐降低溢价率。
砸手里不至于，关键是价格，北京没有卖不掉的房子，只要卖不掉的价格。实如果十多年就无所谓了，什么利好利空的都被时间消化了。
2、其他学校都不消选举，人朝嘉铭的有的是，80的满是老房没需要选举，找本地中介就行。别的80中也不比朝外差，看看学区房溢价就晓得，一分钱一分货。
3、十一朝实我不领会，新学校都得看功效。到目前为行，全北京那种名校分校没几个胜利的，向阳也就是人朝和清朝，其他的都通俗。看本身的揣度吧，那种新房原来就是自住为主的房子，其他的看开展。别对新学校的期看值太高，不是挂个名校招牌就能出好功效的，不然就没有学区房了。
4、欠好选举，全北京的学区房根本都是400万起，5/600万欠好买到多大面积。
5、向阳不是没好高中，也不算少，只是和同样生齿的海淀比起来显的少罢了。或者是人均的勤学位少。但那跟详细的小我没什么关系，海淀的渣校也有的是，普高率没比向阳高几。牛蛙到哪儿都牛，普娃在哪儿都费力。海淀更卷，尝尝就晓得了，甭说中下，中等的都没什么抉择了。
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6、那我欠好定见，事实你们如今仍是非京，顶峰期进学，想所有都兼顾不是太随便。
仅供参考。
二
Q:
我们比来看了成功豪丽和燕保祁店主园。成功豪丽看的70平摆布，朝东或者朝西的一室一厅，出格是看中了一套81平的一室一厅东南向，可能在600万。燕保祁东看的是94平摆布的南北的三局，可能在400万出头。那两个处所一个是位置好交通好，一个是房子大地铁口，其实是不晓得将来的开展哪块更有优势。
目前考虑的是一家三口能自住的房子，兼顾升值保值。费事您给阐发阐发，假设您那里也能卖房，那我们能够跟您深进领会然后出手。
A：
1、我不卖房，也没需要深进领会，可能的就行了。
2、那俩抉择有点儿太极端了吧？一个是富贵地段儿的豪宅公寓，一个偏僻地段儿的拆迁安设房。相当于老款宝马和新款五菱宏光，怎么选啊？
3、房产的价值由地段儿决定，能理解吧？但也只能决定大部门，其他的也要看产物性量等因素。就像清北结业的都是学霸，但到了就业时能否能找到好工做也得看专业。成功豪丽当然是地段儿很好，但那产物就不受逃捧了呗，不然也不成能那价格。归正就那现状，之前那么多年是继续跑输大盘的，十分不变，以后看情状吧。
燕保祁东那就是地段儿通俗了，不然也不会拿来盖那种性量的房， *** 还留着好地卖高价呢。所以那无论地段儿仍是产物都是自住为主的，房龄新的时候挺好的，活动性也好，看物业的庇护程度吧，假设能庇护住操行就好。
4、所以那俩都是自住为主的，常规定见是更重视自住就买公寓，回迁房在体验上差点儿，但一般都比公寓保值一些。我定见仍是再考虑一下吧，两个不是一种产物。
仅供参考。
三
Q:
请问：CBD和大看路片区，“小区情况还不错+性价比力高+近三年涨幅不大”的小区有哪些？投资保值属性总价600多万的。
A：
1、那问题问的不觉得别扭吗？相当于说有小我，身世学历表面的各方面前提都不错+工做功效也比力高+三年没怎么涨工资，前提还得是周边的都涨了，就他不涨。那种情状一般吗？在不想给他高工资的情状下，你觉得能招到那种人吗？
2、我大白你的意思，就是想捡漏儿。期看买到在他人手里不怎么涨，到本身手里就能逆转趋向的。那设法一般，良多人都那么想，但现实中几乎不存在，向阳区的有钱人有的是，CBD懂投资的更多，不太可能把那种时机留给他人。从2020年十月之后，该涨的都涨了，涨的少的天然有其事理，大都都是每次都涨的少，所以才跑输大盘的。
3、简单说吧，我定见是放平心态，更好别以捡漏儿的心态来对待楼市。那是个信息足够公开的市场，价格凹地未必是价值凹地。那种好房有可能以零丁房源的形式呈现，但一般都被中介给截留了，谁手机里没几个有钱的投资客啊？仍是按常规体例找房吧，期看值越高，被忽悠的可能性越大。
仅供参考。
四
Q:
刚需，首付最多可200w，工做在向阳门地铁站四周，娃4岁+1位白叟同住帮带。期看在向阳买一套50摆布的两居室，期看四周有幼儿园，兼顾一点点小学学区，可能小学结业前想置换到海淀学区，所以期看有必然保值和畅通性。不知可否给些贵重定见，买哪里的房子好些？看了连合湖唤家楼四周的老公房，有些房子屋内尚可，但楼龄较老，不知以后再卖还随便么？怕成为接盘的最初一棒。
A：
1、保值和畅通性，向阳那种老公房的保值到没什么问题，那么多年就是跟从大盘，不食亏，当然也必定占不着廉价。优势就是得房率高，相对不变。但优势就是活动性了，谁都是没其他抉择的时候才买老房，所以排序靠后。所以一般都是定见持久持有的买老房，不随便置换也就无所谓了。或者说尽量不在行情期间置换吧，横盘期渐渐儿卖不就得了。谈不上随便，但事实总价低，不难。
2、能否会成为最初一棒，我觉得不至于对北京那么悲看吧？假设北京的都成了最初一棒，那全国还有哪座城市能幸免？那太宏看的我也不晓得，只能说参照其他国度的案例吧。到目前为行，全世界所有经济强国中，只如果核心城市，还没有呈现最初一棒的。
之前还有个日本，到如今全国房价也跟狗似的趴着呢，远远没回到30年前的高点。但东京是个破例，在安倍经济学的大放水 *** 下，不只持续上涨十年，并且已经涨回往并超出了。
所以那就揣度中国和北京的经济吧，买哪儿的房子就是和哪里的经济开展绑定。觉得北京有将来就买，没期看了那就不买呗。
仅供参考。
五
Q:
我在大兴庞各庄寡美城有一套房子，其时买的新房，后不断处于出租形态。我如今本身觉得大兴机场辐射圈很难辐射到那里，想换到通州，不外以首付60%计算，能够换个300万摆布的新房或者次新。想听听您的观点。
A：
1、寡美城，自住为主的小区，谈不上什么机场辐射圈，离的也太远太远了。并且就算是在机场门口也意义不大。到目前为行，全中国还没有一个机场类室第项目标升值能赢了大盘的，连跟上的都不是良多。寡美城那就通俗呗，同期间到如今的大盘至少翻番了还多，那里略低了一些吧。
2、并且郊区的房租也略低。北京的均匀租售比是700，也就是收益率1.5%。那里的两居室都250万摆布，租金3000上下，略微低点儿，离地铁远了不太好要高价。所以那地段儿也就是自住更适宜，算不上投资房。
3、置换的话也未必能换到多适宜的。那总价换到通州的新房也差不多，根本都是自住为主的，同样租金低。次新看什么板块了，离市区近的还好些，能跟上大盘。或者是运河板块那种的，概念好，但租金低。
所以我觉自得义不大，算上税费未必划算。投资房一般都是市区为主，郊区自住为主的占大都。并且更好别逃求新区概念，一等就是十年起步，还未必能赌赢。
仅供参考。
六
Q:
我在大兴天宫院保利春天里有一套三居，两个孩子，老迈上三年级，老二幼儿园中班。比来手头上有200摆布，想找一幢房子，看看有没有投资属性或者学区属性的房子，不限区域，房子年限不限。
A：
1、那仍是先想好需求吧，到底是投资属性仍是学区属性，那两个不太比如较。投资没什么可说的，就是要赚钱。而学区房则不太好说了，前些年是既能上学也能靠升值赚钱，可今明两年已经是进学更高峰了，以后还能否一举两得不敢包管。所以如今买学区房仍是更多的考虑上学吧，其他的期看值别太高。
2、不外那预算也不是太适宜，既然有房了就是二套资格，贷款率更高40%。以200首付来说，减往税费也就买300万摆布的。而北京的学区房全都400万起步，所以那预算买不到。投资属性的也不太随便，北京的房价高，投资门槛也就高些，那预算一般也是自住为主的，升值租金能和大盘持平就差不多了，几乎不太可能超出。
3、所以仍是再考虑一下吧。买学区房的话必定需要增加首付，投资的话以向阳为主，根本要在东五环外常营一带了，能买到小户型，各项不算落后。
仅供参考。
七
Q:
首套刚需上车费金不多，能否帮手在选区位方面给些定见？情状：首付230，总价500上下，期看两室或三室。我和老公工做一个在中关村一个在农展馆，俩人一路每月还贷1.6万以内。我那边户口还要列队，将来八到九年应该能排到户口，没户口可能考虑其他城市。所以买房次要考虑称心栖身需求，房子好保值和畅通，不考虑能否学区。
看过的几个处所：期看两人通勤在50分钟内，因而之前看了：
-安贞惠新西四周，上班便利但买得起的房子大部门顶层或一层面积小且楼龄老无学区。担忧以后贷款年限少，房子能否欠好转手？此外沿着10号线东边几站能买的初步看也不多。想问下假设考虑畅通，选房的时候房龄、面积、位置那几个因素排序应该是？
-马家堡公益西桥四所房子看得多点，包罗角门西、晨新、南华、富卓苑、兴琪、新新，大红门，西马金润。房子称心栖身需要，相对远点，上车盘多。比力担忧的是和北边三环四周的房子比拟，哪个将来保值和畅通性更高点？
-丽水桥四周地铁交通线较少，我不会开车不太便利。不外楼龄比三环四间房子新点。
-回龙看霍营四项贷款比例小抉择的范畴不多。
以上几块区域其实都能筛出一所房子，但不晓得哪个处所接下来重点看？或者保值畅通若有更好的抉择也感激供给点构想。
A：
1、老房必定不太好出手啊，贷款受限就更得等着了。出格是一楼顶层，无论有没有电梯都挂牌期长。所以那种房更合适持久持有的，保值一般不受影响，不焦急卖也就无所谓活动性了。或者在楼市横盘的时候出手，渐渐儿买才不食亏。行情期间就说欠好了，排序靠后，焦急出手的话至少不占廉价。
排序是地段儿、产物性量、操行、楼座楼层朝向户型，最初是房龄。房龄是能够用抉择时机来调整的，其他的都更欠好改动。
2、一般都是首选北边，但假设加上产物性量和房龄等因素，草桥一带也不食亏。顶多是个行情期间的传导问题，也就是一般都是北边先涨，之后才轮到南边儿。假设南边儿能买到还不错的就差不多。像富卓苑和西马金润那种就还行，各项中等，和北边儿老房比拟不食亏。
3、能在北边儿买到就尽量，其他的仍是说详细小区吧。都不算强势板块，那么笼统的比力意义不大，我也不晓得说什么。要不先看回龙看，离一边近，比俩人都辛勤要好一些。并且房龄大多都不算多老，保值也不落后，更好选。
仅供参考。
八
Q:
家里人都不附和买房，有父母给的回迁房一套。但是位置很偏，在南六环四周，房子又舍不得卖，不值钱也，次要回迁小区栖身十分温馨就是学校特殊欠好。我有两个孩子，因为老迈已经在海淀上小学了，但是还有个老二，其实买不起那海淀的房子。所以考虑老二上学就是想看看大兴清源西里，丰台青塔，石景山古城八角那三个处所，因为老二2025上才小学。
目前手里只要150摆布估量只能买一个270以内的，并且仍是二套资格。之前在河北买了一套房子贷款贸易贷，几年前卖了。我晓得我的情状很复杂，实的很抱愧您看着也很乱吧。起首不买房也得考虑租房子陪老迈上学，或者天天开车通勤一个小时到学校，开车又怕天天如斯孩子天天要早起，那条路就舍弃了。买房又买不到称心的，因为没有钱，可是不甜心让老迈转学回往上学。老二幼儿园在那边还有两年，幼儿园和小学很近，至少那两年两个孩子能够在一路上学。
您看假设是您，您怎么考虑将来。我也想看大白，我没有什么眼界和常识，我期看有专业的人能从现实趋向给我指点指点，我到底该怎么做更好。假设实的不买房子孩子也转学了，回家也就实的轻松了，可是对孩子上学不公允，在海淀上学如许的时机太罕见了。我就是想说说心里话，您责备斧正就好，我也怕我看点太极端。我如今听不进家人劝，就是最初也想要买黄村地铁四周的老房。
A：
1、海淀有总价不太高的房子，房龄新的以上庄一带为主，300万多点儿的小两居。但那里学区通俗，占海淀学籍的意义更大。海淀市区也有300摆布的，五棵松万寿路一带就有，但欠好碰上。学区挺好，房子一般，地道的占坑儿房还根本都是半地下，能否能贷款也说欠好。
2、其他270万就是自住为主的房子，看本身的通勤抉择就行。但那和上学的关系不大啊，假设谈学校的话那就选石景山吧，古二小是很不错的学校了。然后在衙门口桥四周能够考虑京源，学校很不错，放到海淀也是中等以上。有200多万栋房子，就是我如今也不晓得是不是多校了。
3、再其他我也没什么定见。要不就先看看海淀的占坑儿房，先得到海淀学籍，然后再看是搏点招仍是靠派位。
仅供参考。
九
Q:
我有两个儿子，大宝本年进学，二宝26年进学，位于温泉苏家坨学区。小学是翠细小学温泉校区，中学是101中学温泉校区，应该属于特殊偏下的学校，所以想买学区房。
如今的情状是：看了小南庄的地下室，400万，首付270万，剩下的贷款，可我们本金只要100万，首付缺口大。别的，现有房贷月还1万。假设买小南庄地下室，压力很大。
另一种体例是：换房，可是本年进学，时间比力紧，有点来不及。鉴于我们那种情状，期看听听章哥对温泉苏家坨学区的观点？需要换的话，以后什么时候比力适宜？
A：
1、本年进学，够严重的，卖的快还行，有点儿冒险。
2、我对学区的观点？那不消我说吧，都是明摆着的。通俗学区，假设孩子是天牛娃就无所谓，拼进营点招，跟学区关系不大。通俗牛蛙也行，加强勤奋，省下钱来给孩子进步用，也是拼点招或中考拼功效。普瓦那就不是太友好了呗，101对那里只是存放了点招孩子的学籍，对整体资本搀扶帮助不大。
3、以后什么时候？二宝好说，大宝欠好办。本年是进学的更高峰期，以后甭管哪年也是同层合作，再买了学区房也未必有搀扶帮助，勤学校都不太可能有学位。所以对大宝来说意义不大，拼进营和点招吧。二宝什么时候都行，2025年都不晚。
仅供参考。
十
Q:
我们是新街口和丰台岳各庄各有一套房，我和爱人别离在永丰南和永定路上班。目前想将丰台的房子置换到海淀，置换后到手经费可有1000万。本身有几个意向的处所，五道口、西北旺和田村，或者教师有更好的选举也可，想请教师帮手阐发下，看哪里更保值增值？
A：
1、五道口是指的是哪个学区啊？中关村仍是学院路？那俩学区可差的邪乎着呢。假设是为了孩子上学那就是中关村，没什么可说的，学院路到目前为行仍是天坑。其次是西北旺的学区也不错，次选。至于田村也和学院路差不多，优势就是溢价不算高，但也没什么学区。所以那仍是分清目标吧，到底需求是什么？
2、学区房如今欠好谈保值增值，得赌政策了。今明两年是进学更高峰，溢价也高，2025年之后进学儿童大幅削减，看能否出台鼓舞政策，假设没有的话就那溢价部门就或许受影响。
假设不考虑学区，那图个稳妥就是学院路，归正也没什么溢价，但那种板块太成熟了，也不会有什么欣喜，跟从大盘涨跌。图空间大的就是田村，还算新区，有跑赢大盘的可能，至少是不输吧。但溢价如今略高于学院路，只是比海淀均匀值低罢了。
3、所以那是差别的产物，一般没那么比力保值增值的，仍是再考虑一下需求吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
星空璀璨夺目