北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我爷爷名下有个四合院，五间房60多平。我父亲兄弟姐妹5小我，原来是说好的每人一间的，别的后建的两间给我小叔，因为爷爷不断和他一路过。但爷爷往世后才发现此中4间房都已经在小叔名下，他认为那是他应得的，只让分剩下的那一间房。我想请问假设打讼事的话，那院子将会怎么处置？
A：
1、怎么处置，看样子是白叟没留下遗嘱吧？那那四间房就是你小叔的了，房子的产权只能以产权证为准。
2、就算是白叟有遗嘱也够呛，产权人只能处分本身名下的财富，既然那四间房是你小叔的，那就算是你爷爷也无权分配。除非是其时以赠与的形式过的户，那赠与人能够在一年内撤回；假设是赠与人的继续人要求撤回，那期限就只要六个月了。爷爷已经往世，看看你们晓得那件事能否到六个月了吧。
3、别的更好是不打讼事，一是亲戚关系，二是就算法院做出判决，那种平房院子也欠好处置。假定法院判了一人一间房，怎么施行啊？弄欠好那房子都没办地盘证，想卖都费力，不折腾个两年都办不下来。那还得说是你小叔共同，假设不共同的话那就扯皮吧。
就算有地盘证怎么施行啊？法院一般不会判哪间房是老迈的，哪间房是老二的，仍是得本身协商。那那就更是扯皮了呗，更费事。
而假设你们申请把房子都卖掉均匀分钱，可那房子又已经在小叔名下，法院可能率不会管。所以打了讼事也意义不大，弄的参差不齐还不如不打呢。
仅供参考。
二
Q:
展开全文
我昔时考进北京上的大学，集体户口，但结业后不断没迁走，请问那户口能买房吗？问过中介给了两种说法，一是能够买房但不克不及落户，二是不克不及买房必需先有房子落户。但我没大白，不买房哪有房子落户啊？别的我如今查过，户口仍然是北京的，然后中介说能够买回迁房，能够落户口的，但要求是全款，请问那个靠谱吗？
A：
1、我有点儿乱，得捋捋，一个个说吧。
2、上学的户口是暂时的，结业后假设不克不及找到能供给户口的单元，那一般两年内是要被清理回原籍的。那有可能是学校给忘了，所以还让你挂着呢。你如今只是名义上的北京集体户，但那种户口既不克不及买房，也不克不及迁进房子里边。
3、中介说的第一个必定不合错误，第二个估量是你听错了，应该是必需先有单元落户，那就成为北京集体户了。你查的北京户口没意义，暂时的罢了。
4、回迁房当然能够落户口，所有的70年产权普宅都能够落户，但前提是你得有正规户口啊。那找的必定是小中介，为了卖房瞎忽悠的，没本儿的回迁房，所以才是全款。等你买完了既不克不及过户也不克不及落户，弄欠好还费事事儿一大堆。
别的假设是那种正在建立中的回迁房，那你很有可能还碰上专业骗子了呢。更好的成果是过几年拿回本金，利钱什么的都没有，相当于你给人家供给了免息贷款。欠好的成果就是房子没有，钱也拿不回来。详细的我也不说了，归正就是天上不会掉馅儿饼。
5、总之，你那学校的暂时集体户没用，既不克不及买房也不克不及间接落户。要买房就得攒五年社保或者打点工做栖身证。没本儿的回迁房更好不要买，正在建立中的回迁房勇敢不克不及买。
仅供参考。
三
Q:
我家孩子2026年上学，想买一套学区房，二套，首付550万摆布。想买学区房也能栖身，期看买的学区将来保值较好，孩子也能上不错的学校。目前的房子在向阳安贞，以后给白叟住，综合考虑各方面，目前觉得德胜不错，章哥怎么看？德胜的房子单价几的适宜？将来保值空间若何？
A：
1、自住+保值+勤学校，谁都那么期看，但十全十美不随便。常规定见是别期看值太高，出格是那种进学更高峰的期间，总得有些取舍，或冒点儿风险。
2、德胜的当然挺好啊，顶级学区。我怎么看？如今买房的大都都赌2025年，2026年上学应该能进进对口学校，事实已经是确定性的进学低谷期了，所以应该适宜。
栖身，如今的溢价可很高，在没有学区房概念的时候，德胜跟安贞一个价，如今能差5/6万。那就是溢价，占到房价的40%，也就是栖身的性价比低了40%，能否能承受看本身了。
3、单价几适宜，550二套，买700万的房。按如今的价格是买不到几平米，通俗的房子4/50平差不多了，一家自住未必多好。面积大的都是地下室，自住看爱好，就是不太好卖。
所以那不是德胜几代价适宜的问题，是能买到什么样儿房子的问题。那预算的抉择余地不大，往看看现场就晓得了。
4、保值，根底部门必定没问题，超出的溢价部门说不太好。只能说生齿走势是明摆着的，从学区量量讲比其他学区强，假设政策不打压的话就说的过往。别期看值太高，事实生齿顶峰期过往了，仍是先考虑孩子的上学吧，如今不是什么都能兼顾的年代了。
5、总之觉得是刚想到学区房吧？所以还处在抱负充沛的阶段，再看看现实吧，挺骨感的，再多考虑一下。
仅供参考。
四
Q:
女，未婚，可能率也不会成婚。想买一个自住的房子，有100万摆布的首付，月工资到手2万，公积金每月可能有7000。可能只能买个总价300万摆布的房子，一是不确定要不要进手，一小我觉得抗风险才能有点低，二是假设进手是酒仙桥四周的老破小仍是通州的稍新一居室（可能梨园果园四周）。大大都租住在市区，对老房子觉得也还好，但觉得未来那些房子可能率会砸手里。
A：
1、欠好买到300的，假设是新房，100首付最多能买285万的，不含税费。假设是二手的就比那还要低了，240根本到头儿，别的得预备10万摆布的税费。
2、抗风险才能低，是指房子仍是本身啊？假设不买，那此外就是股票、基金、黄金和存款了。除非是对理财富品很熟悉，不然房子算相对稳妥的。未必收益多高，但只要不是战争，房子做为不动产能够说相匹敌风险才能较强。小我的话就看本身了，房子是用来住的，有了的话至少是多了些平安感，有本身的家。
3、酒仙桥老破小和通州次新，房子是用来住的，哪儿能自住就买哪儿的呗。或者说重视自住就买远点儿的次新，栖身体验必定好；更重视保值就买市区老房，相对稳妥的多。
谈不上砸手里，次要看价格了，至少在市区是只要卖不掉的价格，没有卖不掉的房子。从保值来讲老房相对更稳妥，其自己的价值都快回零了，跌无可跌，价格中所表现的根本都是板块配套的价值。只要地段的价值能连结，老房就没有零丁的风险。跟退休白果似的，就拿个退休金，跟着经济开展涨跌，不食亏也不占廉价，更没有被解雇的风险。
优势就是不太好卖，出手的时候挂牌时间长。并且酒仙桥有的老房可都到年限了，动不动就贷款受限造，假设考虑的话就让中介给算好站。别的假设是过两年还想置换就尽量买房龄新点儿的，持久持有痛快卡着线买最老的，归正过些年就都老了。并且越老越有可能原址重建，那就是不测利好了。
仅供参考。
五
Q:
我名下有三套房。小孩在中国农业大学进修，经济类专业。他GPA功效十分好，已经到达3.78/4.0。他预备申研，目标校是新加坡、英国、香港的名校。只要雅思到达7以上的功效，收到三、四个名校offer可能性大，可能率会出国读研。
我原单元房改房，在北三环西路的青年公寓二层的北面，面积42.12平。楼下是物业管道层，按上下水算，是一层。房子有两个硬伤。2002年移家后，简单拆修，出租。因为有点下水问题，一两年会呈现返水现象。为了不费心，从2015起头，就以每年相对低价交给二房东出租，一年一签，按市场行情站点价。近几年，二房东租给一单元当宿舍，住8人。本年6月31号到期。考虑到夫妻没有购房资格，就没趁二手房火爆时卖出。
孩子快满二十一岁了。想问问章哥: 是趁房子相对好卖时，挂出卖了，回款估量也就380摆布。再用孩子的资格（当然要与孩子筹议），不添钱再买非公寓式房子。适宜吗？
A：
1、孩子进修实好，羡慕，我一会儿得揍我家孩子一顿往。
2、青年公寓哪年的了？似乎挺老的了，贷款估量受限了，活动性通俗。租金应该适宜，怎么也能租5000吧？租售比在学区房里算不错的，只是比北京均匀值低罢了，事实学区溢价率都差不多。
3、归正如果我就换掉了。用不上学位，却得承担着溢价，那部门是收不到租金的，也就是比非学区房低了30%摆布，不划算。380总价的70年公寓要在向阳能租出7000摆布，普宅也得5000多。
看想换什么样儿的吧，老公房好办，向阳有的是，大都都没溢价。就是同样活动性通俗，更合适持久持有的。商品房的话就远点儿了，根本都在东五环以外。
4、用孩子的资格，一般不太定见，出格是用不上贷款的。北京如今的限购政策是只要卖出就能恢复首贷，但说欠好未来能否会加码。假设加码，好比跟保障房似的，只要名下有过房产笔录就算，那孩子就失往那贷款福利了。所以考虑好，尽量不消。
仅供参考。
六
Q:
我家两娃，目前三套房均在向阳。一套170平自住，有贷款450万。每月需还供1.5万，别的两套无贷出租形态。两套租金收益刚好填平月供。此中一套太阳宫算学区，目前不克不及卖，等孩子上了初中才气动。一套红领巾桥内98年老破小70平两居。
老迈目前3年级，初中对口人大附向阳。想在东城给孩子托个底，未来至少有个高中读，比来考虑把红领巾的老破小卖了。但目前家里人都没天分购房了，卖了只能全数还贷，等过3年老迈上初中把太阳宫的卖了换东城。
目前很纠结到底卖不卖？不卖又担忧老破小会下跌，或者以房养房的构想来计算。目前贷款的利率是3.85，假设老破小每年上涨低于3.85那就算赔了，如许想对吗？有劳章哥帮手出出主意。
A：
1、全款也得需要购房资格啊，那我没太看懂。假设有资格就换呗，但假设是全款置换，没需要非得在那种进学更高峰期的时候换，2025年之后就是低谷期了，到时候或许抉择更多，归正也不食亏。
2、太阳宫的买了换东城，那那就看到时候的溢价率吧。如今东城的是远远高过向阳的，三年后假设降下点儿来就换。或者痛快说房子是用来住的，不管什么投资保值性价比的，为了自住该换就换。
3、老破小没什么可担忧的，没有零丁下跌的事理。那种老房从本身来讲都没什么价值了，支持价格的就是地段，只要地段的配套价值不降低，就没事理降价。或者说只要大盘不整体下降，向阳的那种老公房就连结不变。
4、别的房子不克不及每年都计算涨幅，那就没法投资了。任何投资品都是有涨有跌有横盘，楼市更是看持久收益。打个不当当的例如，找了个工做，假设工资涨幅每年低于3.85%，那是告退呢，仍是痛快躺平不干了？
所以那么考虑属于本身跟本身较劲，20年前那房子也就值几千块钱，10年前也就2万多，昔时也不成能每年都跟银行利率涨幅一样，那其时是不是就该卖了？归正30年前专家们就说房价房租的涨幅都不如银行，定见各人清空所有房产，看今天的本身能否承认吧。
别的还有一点，房子是能收房租的，那老房每年的收益率在1.5-2%之间。所以跟银行利率比拟就不是3.85%了，能理解吗？
5、总之就那些吧，觉得那些设法有些不成熟吧，多考虑一下吧。
仅供参考。
七
Q:
我本年51岁，政府机关工做，爱人也是公事员（上班地点在门头沟城区）。儿子往年刚参与工做，在东城区一家事业单元工做。目前我们家只要一套85平米的两居室，位于鲁谷路74号院，南北通透，没有电梯，小区周边配套不错，有三个公园（一个正开工建立），两个免费的。考虑到孩子大了，如今有两个购房计划。
计划一：卖掉如今的房子换一套三居室，在网上看了几套，一套是方庄地域的时代芳群小区，一层南北通透板楼（总高25层），159平米，报价990万。别的一套是宋家庄四周的映天朗苑小区（6层带电梯），三层南北通透板楼，138平米，报价945万。考虑在地铁5号线四周置换的原因是我儿子工做单元在东四南大街（离5号线张自忠站三百多米）。我单元在南苑四周，离方庄9公里。
计划二：如今石景山的房子不卖，在方庄四周再给孩子买一套总价五百万以内的小两居（因为我们手中现金只要四百多万）。
请问以上计划哪个更好？
A：
1、时代芳群那套的价格似乎不太对，990/159=6.2万，就算是一层也偏低了。所以那套房或是有其他硬伤，或是业主焦急卖房。仍是现场察看一下吧，跟中介问清晰业主情状，包罗付款体例。假设没有硬伤，那那价格如今看着挺适宜的。不外一层的优势就是活动性弱，自住适宜，出手的时候同样不太好卖，考虑好，持久自住才适宜。
2、映天朗，五号公馆，小区挺好，就是小了点儿，一共才三栋楼没几户。在物业庇护的好的情状下还行，时间长了不太好说，有几户不交钱的就能影响到物业的利润，也有可能影响办事程度。
945/138=6.8万，还行吧，保值说的过往。前些年比远洋山川的贵一些，如今略有落后也不算多，自住为主吧。保值的话看物业，觉得下降了就换。
3、能否置换那看本身了。常规定见是假设是从自住角度考虑，更好一次到位，不然置换一次就得花一次税费，每次都是4%摆布，相当于三年的租金。
4、总之假设是纯自住的话就看本身的感触感染，假设是也考虑保值或未来的置换，以小区来讲先看时代芳群，后看映天朗。但那套一层的房源问清晰情状。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。