北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我家娃，25年上小学，我们有两个抉择：1. 我们住向阳将台那边，栖身情况十分喜好，不换房的话想上陈经纶尝试那个私立学校。暂且领会到一年可能10-15w的膏火，应该能承担。2. 孩子的户口其其实西城陶白学区，对应西城尝试小学，学校太差，是四老房。老房太小，可能率要租房。3. 能否要换现有住房，目前现有住房可能价值700万。觉得也比力困难。现有情状我应该抉择在向阳上私立仍是回西城呢？
A：
1、陈分尝试当然好，但那是民办校啊，需要摇号进学的，不是光花钱就行，更和学区房没有任何关系。那就相当于住在清华北大旁边，但不是靠房子就能往上学的。
膏火没那么贵，往年小学应该是6万吧。但那得看命运了，每年2月份就起头信息摘集投简历，尝尝吧，归正也不影响公立进学。但考虑好，所有好的民办校可不是说花钱就能进的，或是摇号，或是有其他渠道。
2、能否换学校只能家长本身定，外人欠好定见。或者看孩子天禀，假设特殊高的天牛娃就往西城，有八少八素，能考进往就省心了，但那一般都是天才儿童。此外西城没点招了，至少是公开渠道没有，小升初派位，中考凭本领。
天禀很高的也能够在向阳，点招渠道不算少。陈分尝试和人朝分在小升初都能够点招，到目前为行是能够凭简历申请的。但那也得看简历内容，跟海淀的没多大区别。还有就是北京中学的选拔，小学初中都有，先对口校，然后据说其他学校的也有部门名额。公立80中也有点招，就是名额不多。
3、总之常规定见就是假设是天牛娃，想省钱省心就往西城，都是公立的，合适天才。情愿花钱的就在向阳，拼点招上私立，也有公立的，渠道更多。看孩子天禀和家长的期看值了，没有原则计划。
觉得你们似乎刚考虑那事儿，仍是重视一些吧，多领会些信息。优良民办校和房子不妨，都是摇号或点招。国际校一部门能够花钱就上，但费用不行十多万，得几十万，以至是起步。
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仅供参考。
二
Q:
我和我老公如今都在海淀上地那边工做，孩子如今是三岁半。次要是想跟您请教一下，海淀上地和东城的和平里该怎么选？我对海淀的政策不是特殊的清晰，想跟您领会一下：
①海淀的如今点招是不是没有以前多了？
②海淀小升初的测验是先测验完再择优登科吗，假设也没有被择优登科的话，那是停止随机派位吗？
③海淀假设上不了六小强的初中，那是不是还不如东城？
④上地那边是不是离辅导机构不近？
A：
1、上地跟和平里，那看孩子天禀和父母期看值。假设天禀高，父母也期看孩子争取清北985，那就首选上地。相对佛系一些的考虑和平里，鸡娃来讲也就是奥数有些区别，其他的也差不多。东城没海淀那么卷，但学区其实不弱，只是清北率低于西海。好比每年100个清北娃里，海淀占了50多个，西城20多个，东城10个吧，仨区加起来接近90%，剩下的各区再分。
2、海淀的点招，能够说没以前多了，幼升小根本没了，但小升初仍然存在。至少到如今仍是外甥打灯笼，照旧。
3、小升初没测验，都是报简历，想往哪个学校就往投。当然假设是天牛娃也有可能被他们夺，好比拥有巨匠金的，那躺家里等着密电就行。没提早上岸那就是等派位了，是不是随机纷歧定。并且进学之后还有摸底呢，分班和走班造也都存在，越强的孩子得到的资本越多。
4、六小强，假设点招能上的都是很牛的牛蛙了，以至说只如果有本钱往参与点招就是牛娃了。进不往也无所谓，海淀勤学校很多呢，争取进牛班不就得了，未必比六小强普班弱。还有中考挑选呢，那才是实正的残暴合作。
和东城比拟，东城的牛中和六小强差不多，一个级别，牛班都欠好进。只能说普瓦假设在海淀争不到中上等，那还不如往东城普中呢，上高中大学的概率更大些。那看孩子的天禀吧，也看妈妈的陪同和信息，还有爸爸的资金撑持，缺一不成。
5、上地怎么可能离机构远啊？之前看一个学校牛不牛，就看门口有几培训班就行，越牛的学校门口的补习班越多，越是牛蛙扎堆儿的处所拼的越狠。
如今说不太好，都是一对一，还净是收集的，近不近的我也不晓得。但必定远不了，数量也少不了。有需求就有人供给赐与，上地的需求大，赐与就会更多，还都是好工具。
6、总之既然是在上地就尽量争取呗，假设期看值高，那到了东城也一样，没比海淀轻松什么。前两月一个安交的妈妈留言，那对杯赛洞若观火，机器人和英语考级比我晓得的多。那就跟想考研似的，甭管全国在哪儿都得拼，都不轻松，离的近还节约时间呢。
仅供参考。
三
Q:
我们是首房首贷，首付200，加上税费230，需求两居，能够尽量多贷款。孩子刚出生，28年上小学，想在海淀上车。因上班地点在石景山八宝山四周，次要考虑学校，兼顾上班。我们对学区领会不多，想征询那个预算抉择哪个学校的学区房最适宜？
A：
1、200首付，最多买500万的房，两居，不是太多。全海淀那种价位的两居室估量也就2万套，但大大都都是房龄老的，欠好贷款啊。挂牌的估量也就几百套，不太好说选板块了，根本都是看哪儿有房买哪儿。
2、石景山四周，兼顾学校和上班，看五棵松万寿路公主坟和羊坊店吧，学区都挺好，也有那个价位的两居。一般50平摆布，就是不太好说能否好贷款。那问本地中介吧。不太好挑选，根本都是看有什么适宜的房。
3、谈不上最适宜，如今进学顶峰期，学区溢价都差不多，全都不低。万寿路和羊坊店学区都挺好，57中之前中等，如今都快成小强校了，所以学区都不错。先往看看吧。
仅供参考。
四
Q:
我如今住在新源里，孩子立即上小学，2024年就要上了。小学可能往福源小学或者清华向阳附小。我想问下，我有需要往工具海淀买套房子吗？或者我有需要换到向阳区人大附，白家庄四周的小学学区房子吗？仍是就放心上福源小学，清华附向阳中学，高中测验靠孩子本身。孩子才五岁还看不出进修好坏？买啥房子好一些？
A：
1、能上清朝，假设孩子是天牛娃，那一般定见西城或海淀，清华北大的概率更大，能得到顶尖儿的资本。东城看情状，高分段和向阳差不多，区别是整体资本比向阳强。所以假设是觉得孩子很通俗，那往工具城更适宜，上高中大学的概率大一些。
2、换到人朝，一般不太定见。人朝的孩子太多了，已经在分校，小升初的压力更大， 2024年也是顶峰期，未必有足够的师资。并且从如今来说，人朝和清朝的高中差不多，中考也没几差距，关于大大都孩子是一样的。所以凭清朝的功效，要往就往更好的，同级之间就算包管进学也意义不大。
白家庄情愿换就换吧，80很好，排名在清朝之上。就是学区房的溢价高，和工具海没什么区别。优势就是曲升，家长省点儿心。
3、啥房子好，越贵的越好呗。向阳学区商品房的两居室一般都在万万以上，溢价率倒相对低，再高点儿还就大都都没溢价了，向阳特色。人朝的更贵点儿，太阳公元和红玺台溢价不高，但两居在1500万了。其他的商品房两居在1200摆布的居多，相对来说栖身的性价比高。老房总价低，一般都有溢价。
仅供参考。
五
Q:
我在西改革里有套120平的房子，如今单价不到8万，想卖了在远点的处所（黄村，西红门等西南）换套大平层，或者一楼带院或者顶楼带天台的复式。家里人多，想有套大房子好好拆修一下住的温馨，能够稍远点的。
我有两个问题:一是西改革里如今房价是不合适卖，会不会陆续因东城教导平衡化后被带动上涨？二是想买的大房子，有何选举的区域或者小区？考虑交通和以后的保值，不想往太北边或者太东北边。不焦急买。
A：
1、西改革里，几号院的啊？甭管哪个院都挺老了吧，面积偏大，不是太好卖高价，所以才不到8万。但那已经溢价率不低了，旁边丰台那面积的老房也就5万多，所以溢价率至少在30%以上。
那假设未来被带动上涨，就阐明溢价率上涨。那就产生一个悖论，永外上涨，此外学区让不让涨？假设不让涨，那永外就成为东城第一学区，比肩中关村德胜金融街万柳；假设都涨，那还能喊因为平衡而带动上涨吗？
所以那不太好阐明，只能说不太随便吧。次要看92中的功效了，假设到达广渠门的程度就必定上涨，五十中本校的也行，都算学区整体提拔。
2、别的提醒一下，过两年就是进学低谷期了，进学儿童削减了小一半。那退潮的时候就看到谁在裸泳了，一般都是资本好的才支持更强。所以常规定见是别期看值太高，通俗学区能保住现有溢价率就挺好了。
3、既然在自住晋级，那凭小我爱好抉择才适宜。一楼和顶复更是自住为主的，和投资的关系不太大，外人不便利定见。
4、交通看本身的爱好。但保值一般都是北部东部强一些，南三北五传闻过吧，也包罗南二环外。西罗园是最典型的，北京最早的一批商品房，和东二环外起头只相差10%多点儿，如今是5万多和12万多的差距了。20年前南二环的房价等同于北四环，但如今连北五环外清河都动辄8万了。
当然南部也有不错的板块和小区，草桥首经贸丰科园等地，先看看吧。但自住和保值有时候是相抵触的，事实一个是消费一个是投资，看本身更重视什么了。
仅供参考。
六
Q:
我住方庄的塔楼20多层，我怕那楼撑不到70年，也怕成为穷户窟，所以总想添点钱换掉，换成低密度的小区。如许假设未来拆迁的话有成为高层的可能，而高楼未来估量也就是烧毁了吧？估量以后都没人买，我那设法有事理吗？
A：
1、换房一般，为了栖身晋级该换就换，事实房子是用来住的。但担忧的那些只是在理论上有可能，在现实的北京中没那种可能。
2、楼房是钢筋水泥的，相当于有骨架的石头，只要庇护到位，几千上万年都能存在。古罗马的建筑就是水泥，还没钢筋呢，那都存在了2000多年。美国的帝国大厦，快100年了也啥事儿没有，那可是100层300多米啊。所以各类建筑其实都一样，庇护的好，就算是土木构造的故宫都对峙700年了，庇护的欠好，出格是根柢没打好的，那就算是小板楼也得翻建。
以方庄的根底量量绝对没问题，国度级的项目，市长亲身监视，又是唐山大地震之后没几年设想的，巩固是必定没问题的。那会儿的次要目标不是为了卖房赚钱，也犯不上偷工减料。
庇护也不至于太差，老住户大都都是体系体例内的，到时候自有部分来组织协调，不成能没人管。假设住方庄的都担忧，那让人家住天通苑的怎么想？
3、假设是在小城市，那种老塔楼有可能在电梯受损后就被逐步烧毁，出格是生齿流失过多的处所。但北京不至于，再破的房子也有人要。并且如今换个电梯没几钱，只要有人协调就能搞到经费。
4、总之换房是为了进步栖身体验，无可厚非，但没需要纠结那些。方庄不只是北京，也是全国第一个富人区，不至于沉溺堕落到穷户窟的地步，不成能的事儿。
仅供参考。
七
Q:
五口之家，目前为了孩子上学住在学院路。头疼的是通州千章墅有个叠拼，十年前760万买的，觉得到如今升值慢，并且往返折腾也累，还有200多万贷款没还。那几年被疫情折腾的收进下降，所以还两套月供有些压力了，考虑是不是应该把那叠拼卖掉。请问千章墅将来的行情会如何，是应该持有仍是出手？
A：
1、房子是用来住的，别墅类的产物更是用来住的，富人的消费品。十年前买的，那会儿仍是联想在当开发商呢，3万多一平吧？再加上拆修实不是个小数字了。从其时到如今，北京大盘涨了3倍，那里如今几钱啊？4-5万应该差不多吧，事实大盘涨的多，别墅也会跟从，就是涨的少点儿。
2、将来的行情。别墅类产物一般都是在开发商手中的时候升值好，至少跟从大盘，以至会超出。因为开发商为了卖房，值当的掏出几万万上亿的往做营销妥帖，又能控盘，所以相对保值。
但开发商这场之后就得看业主本身了，没有了农户那就是散户们本身卖呗，跟从市场趋向吧，不会有独立行情的。一般的趋向都是略弱于室第大盘，在某一阶段或许能跟上，但持久看仍是走弱的，曲到成为长幼区，那就跟通俗室第差不多了。
3、如今是融创在操盘，那就看他们能否还有存货了。假设货多，那还值当的为了赚钱炒做一下，假设货少就意义不大了，还不如清仓打折呢。归正以后的价格走势不会太强，刚十年，又还有存货，离成为长幼区还早着呢，估量还会走弱几年。能否出手看本身，房子是用来住的，别墅更是房住不炒。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。