北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
请问要价280万的房砍到几算合理？天堂河东区120平南北通透高楼层，三室两卫大厨房中等拆修。那里能否能算价值凹地，投资前景若何？我的要求比力简单，能自住温馨兼顾升值就能够。在丰台工做，首付120w只能选那里，能否算地铁上盖的概念？周边将来的开展若何？
A：
1.天堂河东区的120平，高楼层估量是五楼。那里是南北向，不是通透的，南边是卧室。280万砍到几，280/120=2.33，那价格够低了，没什么空间。周边均价2.6万，那既然不是顶层，那10%的差价率也就差不多了。照着10多万还价，再砍个5万有可能吧。但那得问本地中介，我不熟。
2.算价格凹地，谈不上价值凹地，你觉得那里还有什么潜在价值没被发现啊？或者还有可能增加什么大型配套？学校也不太好提拔吧，那就没什么潜在的价值了。
120万，自主温馨+升值，要求够高的。三居室做到温馨没问题，升值一般不会太好。那种相对偏僻的较大户型不太好卖，活动性弱，不然也不会如今那价格。
3.地铁上盖，就是得在地铁上边盖房才算啊，那都被高速给分隔了，只能算有地铁。一般从地铁口出来，步行五分钟就能到家的算上盖，一股烟的间隔。超出10分钟了就是地铁沿线了。
4.周边将来开展，农场怎么开展啊，总不克不及改成体验乐园吧？实如果地段儿有开展那早就把监狱移走了，假设移不走就不太好开展。那谈不上配套，也不需要或者不合适富贵。
5.所以就是自住为主吧，房子是用来住的，其他的期看值别太高。让中介给查查那套房的挂牌时间，假设是挂牌时间不长的话就不太好砍。假设超越半年了就多砍点儿，估量短不了。仅供参考。
二
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Q:
在通州马驹桥有一套斗室，马驹桥东亚瑞晶苑，价值260，月租3900。目前本身在怀柔租房住，在怀柔工做，手里还能凑够150。诡计往顺义买房养老，目前还有8年退休。问买哪的适宜？是把马驹桥的房卖了，换更多枪弹，买好点位置，仍是留着出租？传闻那里可能修s6号线。
A：
1.养老房，那那只能凭本身的爱好啊，没原则的。我一般只能从投资保值角度阐发，自住房产欠好定见。
2.马驹桥的，260万租金3900，租售比挺合理的，值那个价格。假设是以租金收益为主，那换到此外板块也是差不多那租售比，不会提拔什么。而房子的置换税费是4%摆布，相当于三年的租金了，考虑好能否划算。
马驹桥的升值确实是在前些年慢了点儿。瑞晶苑是两限房，昔时价格低。但就算是那么低的优惠价，到如今的走势也没占到政策的廉价，只是从外表上看不算食亏罢了。
S6号线，看什么时候实正施行了，说欠好得等几年，怎么也得5年8年吧，看本身能否情愿等了。不外也考虑好，北京不缺地铁了，或者说地铁是标配项，没有的话减分，有了也未必加分，事实马驹桥不是燕郊。
3.那么说吧，假设单从投资来讲，假设卖房后增加总价到400万以上那就换，从理论上算是资金笼盖税费成本。马驹桥的板块到目前为行还不是太强势，换到其他板块或许升值更好些。别的那种经济情况下，房子也可能率比现金保值。
但那养老房我没定见，跟投资没什么关系，属于消费为主的，只能本身定。
还提醒一句，所谓的养老房一般不料见预备得太早，功用性房产的保值弱，还未必用得上。我不到40岁那年就预备退休，外埠的北京的房子都预备了，成果一套也没用上，折腾一圈儿都卖了，还没赚什么钱。所以考虑好再实正预备，抱负充沛的现实凡是骨感。仅供参考。
三
Q:
听您的定见我们往转了几个楼盘，越觉察得为了自住需求从城里移到城外的战略不太适宜。如今有了新的设法想再听听您的定见？
1.酒仙桥的那套两居仍是诡计卖掉，因为09年的小区，至今二手房均价才不到65000，远低于同期开盘的周边小区。目前估量能卖到600-610吧。
2.之前想再添200凑个80%的首付买个改进的，但1000万的三到四居小区新一些的根本都比力远了。那换个构想，我们就庇护如今住的前提，先不焦急置换自住，就置换个比酒仙桥的小区保值的呢？如许也不消考虑三居四居了，纯投资，等六年后孩子高考了，不消为了上学就近住在东城了，我们再考虑卖掉那套投资房，置换成自住需求的房子可好？
3.按上述构想的话，就我如今栖身地那就是东城万国城周边，或者我家白果栖身地北边清河西小口四周，在那两处四周考虑置换呢？仍是不消拘泥于如今的栖身地，就奔着保值和增值空间大的小区找？归正几年后诡计再置换成自住的。假设考虑总价800w摆布的投资房，您有什么定见？
A：
1.酒仙桥2009年的，低于周边，哪个啊？更好曲说吧，干嘛每次发问都躲着掖着的啊。6.5万，梵谷水郡？但那也不是2009年的啊，猜不着，欠好评判。
2.自住仍是投资哪个为主没原则，看本身的需求。我也猜不着是哪个小区，帮不上忙。只是提醒一下，假设二手房只贷款20%的话不是太划算，看房时让本地中介给算算税费和房价，然后再抉择贷款计划。
别的也考虑好，一般来说，假设有了晋级置换的设法，更好一次到位。要否则每折腾一次就是一次税费缺失，一般每次4%摆布，两次至少8%。而每年的租金收益才1.5%，假设升值没超出的话，那根本等于白折腾，算上时间精神和拆修的未必划算。
3.万国城周边和清河，那当然是清河了，东曲门四周也没什么适宜的啊。不拘泥于如今的，那就看本身呗，常规定见是在向阳北部，租金相对高，升值好的也相对多，800万不算低了，挺适宜的。但我没什么定见，那问题都欠好答复，我不太懂。仅供参考。
四
Q:
我是外埠人夫妻机关单元工做，我往年已退休，老伴还有2年退休。我女儿如今北京海淀央企工做，女婿事业单元，外孙女2岁多随女婿落户在海淀区**院，孩子上学不克不及算学区只能派位，亲家公退休单元分一套大三居在**（军产房），成婚前亲家已给儿子在大兴区**贷款150万买了套70平做婚房，我女儿单元在大兴区新建办公大厦，名称：“**人才公寓”办公大楼并配套有700套人才公寓（没有产权），均价27000元，我们相中一套95平的总价270万摆布的房子，次要是我们两老退休在京栖身，如今我们想买又担忧没有产权房子以后置换欠好出手，不买又担忧以后再没如许时机，纠结中。
A：
1.那种人才公寓属于集租房，也就是用集体用地建立的租赁型公寓，不是没有产权，而是不克不及分离产权出卖。在现实中也相当于军产房吧，应该是能够内部让渡的。没什么风险，只是自住的功用更大，投资性弱罢了。
2.出手的话必定没有通俗商品房便利，都是内部让渡，群体较窄。就算容许卖给外单元的，因为一般不克不及贷款，也未必有几人逃捧。
3.如果我就买了，房子是用来住的，先处理自住需求最重要。
假定以270万往买商品房，那估量得买500万以上的才气到达不异的栖身体验，月供至少1万多。别的，那种房就算是不克不及对外让渡，也会跟着市场行情而上涨，只是略弱一些罢了。可假设和要付出的月供压力比起来，我觉得是划算的。除非是资金多或收进高，不然买那种内部福利房不算食亏。仅供参考。
五
Q:
1.我是大龄法式员37，媳妇京户二级病院中级医生36，家庭税后可能年70（配股跌太多没法套），孩子1岁半。
2. 15年买门头沟四时怡园90平200w（自住型，纯公积金月供4700出租3700），18年买广外丽阳四时60平一居加上税530（商贷300通过xyd还剩180，总月供1.8w出租6700）。
3.现租住和义（媳妇上班近）租金4500（接下来再租会上升）我妈在天津市区单独生活，80平。大形势欠好+本身年龄大，孩子越来越大白叟越来越老，搞欠好还要找保母。南边的租金在上涨。
问题：
1.之前选广外那个，期看是学校、保值、租金的相对平衡（及格线），目前看根本契合，但家庭压力搞得很大。
2.很警惕3年后溢价逐步消逝，一旦30%溢价跌下往，学位用完还得低价卖出？觉得那些年的利钱全白交了。附：我经常自感，孩子怎么样，和学校并没有正相关，红莲也就那样，庇护那些个有没有意义。。。。。
3.连系孩子教导，保值，白果，您觉得怎么处置好呢，最多留多久？再买您有大构想方面定见？
A：
1.丽阳四时出租6700，60平估量价值600多万，租售比1000，溢价率一般，均匀值。1.8万月供，每个月多收入1万。
2.溢价未必会消逝很快，根据韩国和台湾省的趋向，并没有间接下降，而是涨得慢点儿罢了。台湾从2000年就出生生齿降低，2008年之后更明显，2010年就触底了，2015年之后确定性的下降，但到如今台北仍然有六所明星小学存在溢价，只是没有顶峰期那么高罢了。韩国也差不多，生齿出生率全世界倒数第一，但江南区的优良资本仍然受逃捧。
所以别太纠结，假定北京和台北的走势接近，那4/5年之后等你家孩子用完学位，就算有部门溢价降低，折算上涨的那部门也未必食亏。
并且也能够那么想，2013年之前的择校费就动辄几十万，假设没有学区房政策，那如今的择校费至少50万以上。那是地道的花钱，溢价只是有可能的缺失，两者比力仍是学区房划算呢。
孩子和学校的关系，在我看来就跟结业生和北京的关系似的。未必到北京就都能混得好，但北京的各项资本能让人的开展空间更大，比其他城市混得好的概率更大。
3.如果我就那么放着了，至少留到孩子上学呗。既然已经买了，假设置换的话，就算是如今个税没了，但契税和中介费仍然存在，置换成本仍然在4%，相当于4年的房租，未必划算。
其他定见，那在和义租房，工做在哪里啊？假设是在向阳区，倒能够考虑换到清朝嘉铭陈分等学区，溢价比西城低的多。并且单校的概率大，小升初也省心。但考虑好，向阳是高分段在提拔，可好高中的比例比西城少多了，严峻不平衡。别的向阳牛校的功课压力也都很大，考虑好。仅供参考。
六
Q:
我已分开北京多年，父母在北京生活。家里有间平房在宣武门，如今都在说滕退，但私房的滕退政策和公房一样，只给共有产权房，或现金。我是想问一下，假设我办了地盘证本身卖那个平房，是不是比等滕退要适宜得多？卖了之后，再凑一点，可能会有250万的样子。您觉得那个数在哪儿能买到个室第，出租，以后转手保值。昌平新城，县城，怎么样？能给个定见吗？
A：
1.我觉得应该比腾退更适宜，不然本身的产权表现不出价值，和公产房同期待遇了，不划算。
2.别的一点，假设不腾退，办下来地盘证，那大面积的四合院式的应该保值更不变，而小面积的单间根本就是当做学区房，占坑儿房。2025年之后进学生齿就会大量削减，有可能对学区房的价格形成影响。平房的学区价值在价格内占比更高，有可能也受影响。
不外地盘证不太好办下来吧？确权间接的，每平米还得1.6万，那要院子大的话很多钱呢。那我也不太熟，得问专门干那行的。
3.250万，意思是不贷款了吗？那价位买在昌平沙河、顺义后沙峪、大兴旧宫差不多，能买到相对房龄新的开间，活动性好些，租金和保值也还行。就是抉择不太多，看看吧。
七
Q:
我88的，岁尾成婚诡计买个房子，北京户口首套首贷，目前自主创业，向阳慈云寺有个工做室，上班时间比力自在，首付能凑150w摆布。想在通州买房（副中心的原因觉得潜力大），比来看了宋庄金地壹街区的期房比力心动，但又觉得位置太偏很纠结，您觉得那边值得买么？还有有伴侣劝我买向阳的，您觉得我是买向阳仍是通州更适宜？
A：
1.值不值的哪有原则啊，得看从什么角度来评判了。假设自住角度就值得呗，新房怎么都比二手房强。从投资角度就通俗呗，按李嘉诚老头儿的说法是“房产的价值由什么表现，地段地段仍是地段儿”。那地段儿指的板块内的配套，至少是短期内能够实现的配套，未必决定房产价值的全数，但至少是70%，剩下的才是房产性量和操行量量等项。
那先明白本身的需求吧，是自住为主仍是保值为主。或者是预备持久自住不换了，仍是过几年想换到其他板块。不换了就买新房，不套现也就无所谓保值与否，置换的话一般定见成熟板块的二手房，相对保值稳妥不食亏。当然新区也未必保值欠好，只是欠好揣测罢了。
2.副中心潜力大，有可能，但更好也别期看值过高。事实指导们是往办公了，不是往炒房的，抬高通州的房价不是他们的使命，不太可能当做政绩往表功，还或许挨骂呢。政府是分配财产的，不是创造财产的。所以在我看来通州的房价会以不变为主，避免的是暴涨狂跌，那才是政绩。而假设连家门口的炒房客和房价都掌握不了，或许不太好意思提管控北京。那都是我瞎猜，看人家指导怎么想吧，也看财产区的开展了。
再者也得看详细板块和房子，向阳也不是哪个小区都好的，升值跑输大盘的有的是。仍是看详细产物吧，各有差别的功用。
3.向阳和通州，那辖区都太大了，150万首付，仍是先看在哪儿能买到适宜的吧。向阳不太随便，东五环外都6万多了，只能是小开间。先在通州看吧，想好本身的次要需求再选房。仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。