北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我在中关村有老破小1套，老家有室第和商展，考虑25年后学生减半，学区房有溢价，涨幅小，想优化一下。有以下几个计划想让您帮手阐发一下，谢谢！
计划一：老破小先自住（上班近、拆修新），到23、24年再买。通过抵押贷体例待出500w，加上老家的房子抵押出200万（老家房子欠好卖）。有700万首付，过桥垫资700万，全款买套总价1400万间房子再抵押贷还掉垫资。考虑在亦庄河西区的金茂府或金茂墅投资。前3年持有总成本可能130万（各类费用和利钱），需要涨幅至少10%不赔本。
计划二：卖掉老破小+老家房子抵押，凑够首付800万，二套房贷款可能180万，总价1000万摆布。在永丰F2地块买个新盘，或者在清河橡树湾买个小两居。
想征询您：
1、抵押贷买房算不算炒房？预留了3年的月供，假设降价了，3年后卖出是不是吃亏了130万+房价的跌幅？短期看房地产在托市，持久5-10年看，因为货币超发等因素，应该也不至于下跌吧？我没看到的风险有哪些？请指点。
2、两个计划哪个更好一些？
3、计划一：从投资角度，1400万买亦庄河西区金茂好，仍是买看京、太阳宫好？金茂府21年9月卖6万，如今涨到9万多了。
4、计划二：中关村老破小是越早卖越好吗，那两年会不会补涨？永丰F2地块新盘，和清河橡树湾哪个更适宜自住+投资？
A：
1、用抵押贷算不算炒房纷歧定，但算违规。炒房一般指的是快进快出，最多一两年就要出手套现或换房。假设是持久持有那就是炒成房东了，算投资。但抵押贷是“运营性贷款”，是搀扶企业运营的，不容许买房。那种事儿就看银行查不查了，一般他们本身不查，但假设是央行命令就说欠好了。归正理论上有政策性风险，考虑好。
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预留3年的月供，那间接提早还贷好欠好啊？或者少带点儿还利钱更少呢。那我不太理解怎么算的账，一般没那么做的。假设降价亏几？既然是全数都用抵押贷那就是利钱呗，假设不涨的话就都亏了。1400万总价，按3%算的话差不多130万，10%的保底升值。
我也觉得持久不至于下跌，事实那里是北京。没看到的风险，那就是亦庄河西也有学区溢价啊，不然凭什么那两年涨的那么快。当然溢价率没有工具海高，总价高的也应该溢价更低些。让本地中介给算算吧10%摆布应该也就差不多了。
在其他的就是系统性风险呗，中国经济要整体不可的话那谁也跑不了。按“康波周期”，2030年之前是全球经济低迷期，做为用本身钱投资的个别，别太激进。还有就是假设央行实的严查抵押贷，那商行怎么的也得找几个交差啊，那就有被提早收回贷款的可能。
2、我也不晓得哪个更好，都是理论化的投资，那种宏看的我不懂。
3、常规定见是以北京北部为主，亦庄的话就是有溢价，其他倒没什么。看京是大部门没有，太阳宫是大部门都有点儿，豪宅没有。亦庄涨了就涨了呗，20年口罩刚戴上的时候我说可能率会战，让一堆人马的狗血喷头的，如今我也不晓得说什么好。看京等地也都涨了，比例差不多，尽量选溢价低的吧。
4、中关村，也没需要说焦急卖，明后年都算顶峰期。归正之前那学区房鼓起的九年里，中关村算最稳妥的，都没有之一。补涨，还怎么补涨啊？历来也式微后，那次都是领章。那我不懂什么理论，不晓得。
5、新盘我不熟，也不知怎么比力，那征询卖房的中介或电商吧。自住看本身的爱好，理论上是新房更适宜，保值来讲二手房更稳妥。
仅供参考。
二
Q:
孩子25年上小学，如今向阳朝青板块有一套自住房，如今想考虑学区房，次要考虑向阳珠江帝景、海淀普惠南里或者西城（西城如今没有明白小区），预算800摆布，考虑房子小学初中都相对还能够的。
A：
1、那是刚有学区房的设法吧？一般没有西城海淀和向阳同时考虑选的。那不是房子的事儿，而是教导形式的差距比力大，得看自家情状合适哪里，更好根据孩子的天禀和父母的期看值来做方案。那就跟高考填报大学和专业似的，报北京、杭州仍是甜肃的，学文仍是学理，计算机国际商业仍是四大天坑的都不太一样，欠好笼统的来。
2、简单说吧，珠江帝景的优势是相对省心，9年造曲升，功效也好。就是功课多，号称全向阳夜里亮灯率更高的小区。如今的溢价率也不低，出格是800的，一般只能买到开间或一居室。前些天传闻有700多万成交的开间，50多平，溢价等同于工具海。向阳的优势是到如今为行好高中的比例不高，所以更合适牛娃，下限也比西城要低。
3、普惠的学区也挺好，57中上升很快，杀进700分阵营了，有可能冲击小强，假设能1+3的话也相对省心。但考虑好，海淀的内卷可全北京第一，本年中考600分以下的实没什么适宜的高中了。所以更合适牛蛙虎妈，假设不是天牛自鸡娃，那家长做好全身心投进的预备。
海淀的优势是上限极高，有最顶尖儿的资本。但下限也很低，渣校跟向阳的没区别。假设是普瓦+佛母的话，一般都不太定见海淀。并且按如今的政策，海淀也欠好确定中学，牛校都是点招，普瓦派位的意义不太大，考虑好和向阳的区别。
4、西城那就看看吧，800万在哪个学区都能买到。常规定见是月坛，或者陶白曲升多的，就算是改定额也相对好的多。优势就是上限下限都高，牛瓦普瓦都合适。
先看看学区吧，然后再说小区。西城也欠好说中学，除非是点招，不然也是派位，一派三派都是看命运，和向阳的区别同样很大。当然，2025年是校额到校变革后看效果的年份，也或许利好普中的牛娃。
5、总之仍是先定哪个行政区吧，然后再说学区和小区。向阳能可能率单校中学，西海都欠好说，海淀派进牛校的意义也不是很大，还有分班和走班呢。多考虑一下再定吧。
仅供参考。
三
Q:
预备买海淀学区房，两个孩子，老迈25年进学，老二28年进学。持久目标是期看孩子走公立学校国际部出国那种，同期间看小初根底能够打的牢一点，如许才气包管公立学校国际部进学。现金有600的样子，假设硬凑能到800，家庭年税后收进可能100个摆布，相比照较不变。请问学区定见和购房定见。
A：
1、公立国际部，海淀如今有8所吧，但那跟小学怎么联系关系啊？欠好谈包管。总预算是几啊，也就是预备贷款几？或者是什么贷款资格，再或者是预备哪种贷款？
2、海淀国际部好些的本年似乎也都是650摆布吧，等同于牛高。假设预算高的话那就三个顶级学区，中关村万柳上地，气氛都十分好，点招小强的比例都高。英语那就没必要说了，随意哪个孩子都一堆的证书。区别就是上地点招不成的话还有个派位占优势，也就是小升初通路更好些。
购房定见，中关村的华清嘉园，神盘，中二的，户型多抉择余地大。万柳中三的看预算，大户型的贵，蜂鸟的有小两居，1200万摆布，80平。其他小区的一般1500万起，假设是二套资格的话得用其他贷款了。上地的也是看预算，那仍是先算好账吧，要不我也不晓得说什么。
3、要不就间接往问本地中介，让他们根据详细房源算算账。我不是中介，没房源。
仅供参考。
四
Q:
我摇号周庄子项目，前八百，可能有选房的时机。因为我还没成婚，所以不晓得行不可上车共产房。担忧以后成婚万一置换比力费事。假设舍弃，以后可能凭本身没有办法买市区两居了，还有就是到我可能没有什么好的楼栋楼层了，我不断就期看以后成婚有了孩子，更大可能给他买海淀的房子上学。
A：
1、周庄子的共产房，价格挺好的，优势也就是活动性弱点儿，其他的没什么。不外800号，一共几套房源啊，似乎是16小我夺一套房吧，估量轮到了是没什么好房源了。
2、能买到楼座楼层好的当然更好，但除非是带硬伤的，不然也没需要舍弃，事实价格适宜。只要开发商不是过分分的抠成本，那怎么着也不至于亏，无非就是未来出手的时候费点儿劲罢了，不算什么。
3、未来孩子上学，那既然没成婚，至少也得8年之后吧？到时候再说吧，谁晓得那会儿什么政策了。归正如果我就先往选着看了，能有那时机就算适宜，比其他的共产房强的多。
仅供参考。
五
Q:
我是预算2000w摆布，再多点也行，因为在国贸四周，所以同事选举了新城国际的新房。我看了看介绍仍是不错的，没比二手房贵几，并且那也能够折算为拆修的价值，要否则我本身拆的话未必拿的下来。
如今不大白的是为什么会有那种新房呈现，是不是有什么外人看不到的内幕啊？别的那年限的问题能否严峻，应该没有影响吧？假设不存在那些，那请问那里的保值情状若何？不求太多跑赢，至少不克不及输。
A：
1、至少不克不及输，要求不算低。那得替身家开发商想想，假设要实的能赢，人家干嘛要卖啊？那不就是因为接盘那么多年捂冷心了呗，越来越觉得不划算才买的。要否则都捂了十多年了，再捂几年怕什么的啊？
并且人家之所以捂着不卖还有别的的益处，就是能避税，那有点儿复杂就不阐了然。总之就是假设能赢就是至少双赢以至三赢，但就是没做到才气脆卖掉的。并且还怕欠好卖，所以才停止的精拆，不然就按昔时的毛坯原则交房了。
2、以上就是之所以会如今呈现那种新房的原因。北京有很多那种项目呢，更典型的看山川文园，宁可弄成烂尾楼以至是欺诈业主都不卖房，就是为了避税和接盘，其实没辙了才卖的。那不算内幕，业内人都懂，只是不便利对外说罢了。
3、那72套房其实是在2008年就申请到预售证了，传说昔时的审定价是8万一平。但我不太信，5万摆布是有可能的，因为同期间的二手房3/4万。但其时就卖了几十套吧，之后捂着了，不断接到今天。
2008年奥运年，北京的大盘均价不变在1万摆布，如今是6万多，也就是至少6倍以上。那就比照一下新城国际的呗，报价是12万吧，翻番多点儿，仍是加进了精拆之后的价格。所以我说估量是他们越捂越冷心，所以才气脆清盘的。
4、总之就是那情状吧，那种豪宅公寓自住挺好，我住过几天，从量量到物业什么的都好。但投资什么的垂青视什么了，重视租金就适宜，升值就不太适宜，高租金是用升值慢换来的，不克不及什么益处都占。
仅供参考。
六
Q:
请问深圳房价下跌后银行让逃加本金的新闻您看到了吗？是不是实的？假设是实的，那我们燕郊的房子也跌了40%了，会不会也要逃加本金？那是怎么算的办法啊？
A：
1、那新闻我看到了，但没当回事儿，可能率是假新闻。归正那种事儿我没碰着过，以前连听都没传闻过。所以没需要纠结，不太可能是实的，更不会什么全国妥帖。
2、因为中国的房贷是“无限逃偿造”，跟欧美的有限逃偿完全两码事儿。他们好比说买套总价100万的房，贷款70万。如今房子跌了40万，也就是贷款比房价都高了，那业主就能够不还贷款了，把房子甩给银行就完事了。事实那就是抵押品，我不要了还不可吗？
但中国不可，哪怕那房子跌的再狠，你也必需按约定还款。好比仍是那100万间房子，贷款70万，如今跌了40万只值60万了。那有人就觉得不划算了，痛快断供。银行于是收走房子拍卖了60万，但你仍然欠银行10万+罚款，不还清的话一辈子都挂着。大白了吗，那就是无限逃偿。
那在那种轨制下，银行没需要让业主逃加本金，归正你也不敢不还，或者迟早都得还。所以除非是其实没辙和不懂的，不然中国很少有主动断供的，就因为怎么都得还，迟早的事儿。
3、总之我是不信那种新闻的，银行完全没事理。即使那事儿是实的，那那人用的也必然不是通俗的商贷，指不定什么贷款产物呢。或者买的有可能是商展一类的，跌的十分狠，归正必定是风险特殊大的，所以银行才让逃加本金。通俗室第的商贷底子不至于，人家银行早把坏账率什么的计算清晰了。
4、踏踏实实的住着吧，定时还款，甭瞎想。生活困难我理解，先过个踏实年，过了年到春天就好了。仅供参考。
那网友后边还有一段的，原来不想贴上往的，太让人心酸。但想了想仍是贴出来吧，各人看看，在北京工做生活实的不随便，良多人实的是负重前行。
填补：我因为赋闲了，连着找不到工做，如今月供都是靠老公的微薄收进，完全没有任何的积存了。说句不怕您笑话的，我连给孩子包顿肉馅饺子都舍不得，前天孩子测验被教师夸奖了，然后回家又是背诗又是背英语的，我晓得他是想用勤奋进修来换顿饺子，但我兜里只要50块钱了，还得支持两天老公才发工资，所以只买了半斤肉包了饺子。假设实的银行让补交本金，我们就其实扛不住了
我是老章，那世界上的悲欢其实不相通。三年的口罩，有人在门里轻音曼舞，有人在门外长歌当哭。有人存款暴涨，也有人连饭钱都要省着花。
十年之后，二十年之后，再回想那三年会如何？有人会说昔时寡志成城，人民安之若素；也有人会说往事不胜回首，甘愿忘记。没有谁对谁错，通俗人只是勤奋的活着罢了……
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