北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
本人是一个北京当地大龄剩女，现面对大龄婚育和房子联系关系问题，等待教师指点构想。
本人名下无房首贷还在非刚需，独生女娘家市内两套老破小。如今假设想改进栖身前提，本身攒的首付和月供才能只够买郊区了，郊区房通勤未便也做不出往等于净还贷款加上各类费用承担，就要买共产房才没那么大压力。
本身对生活原则不高其实娘家老破小够住了，父母也说要不成家就住到他们过世再本身置换吧，无压力。但因为本身还有点想要娃，想在育龄完毕前最初勤奋相亲一波，成否都可承受。看到同窗一进宫的狗血案例，本身对财富比力没平安感，从没想过占人廉价，但求不折损娘家财富，所以不成能为告终婚卖掉娘家房换房。
如把房屋购买的构想理清，次要是关于首贷操纵的，我对婚育的自信心会高良多。次要是现有两个构想：
1趁如今独身废掉首贷尽早买郊区不那么称心的房子。本身和父母如今都不成能往住，就当本身将来的养老房。首付不想超50-70万，那种您定见共产房仍是二手，什么区域呢？
2为以后孩子着想，和将来对象配合购房。请问在对方名下有房的情状下，假设领证后再买是不是必需以家庭为单元算二套呢，我的首贷是不是就浪费了，而且失往买共产房的资格呢？假设领证前买，对方必定会也出一部门首付以我的首贷资格买，如许房子是算我婚前名下吗，万一以后婚姻纠纷朋分怎么算。在网上查过各类说法都有，天分鲁钝没大看懂，期看教师能给指点定见，用不消首贷比力好，怎么用比力明智。
A：
1.能有本身的房子更好，那和父母房子的觉得是纷歧样的。既然有首贷资格，常规定见是尽量用足额度，事实就那么一次时机，算福利，不消足的话有点儿亏。
能让父母帮衬或者置换一套行不可啊？老破小的优势是不变和租金高，优势是栖身体验和活动性都弱。假设能买成熟板块的次新是更好，保值和自住都算提拔。近郊地铁沿线的一般还好些，但租金、活动性和传导排序一般都在市区后边儿，所以就是自住为主。
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共产房那就是纯自住了，投资性很弱，就合适持久自住。假设长短刚需的话一般不料见，犯不上。
并且假设说不诡计成婚了，那买了共产房也行，就自住了。但既然是预备成婚，那那套房未来怎么处置？卖是不卖，婚前卖仍是婚后卖？想婚前卖未必够年限，禁绝卖。婚后假设不卖的话有可能影响再次购置商品房的资格。可假设卖掉的话那那笔钱怎么算？算婚前财富存起来仍是用于婚后购房？假设再次购房的话比例怎么分？并且婚后还那么计较适宜吗？归正都是费事事儿。除非是男方婚后不诡计买房了，不然不太益处理。
所以我定见是更好能买市区的二手房，保值最靠谱儿。假设重视自住的话那就买新盘商品房，更好不买共产房。70万，二手房欠好买到，新房的话得问电商了，他们卖房的才领会项目，我其实不熟。
2.既然是有首套资格，那更好是领证前购置，一旦领证就失往首贷资格了，算二贷。共产资格就更失往了，连有房产笔录的都不可。
假设是婚前购置，在没有约定房产份额的情状下，就是婚前财富。婚后再付出的月供部门算配合财富，假设未来朋分，只能均匀分配婚后月供，不影响那套房的产权。
好比说吧，你拿70万，对方拿30万，首付100万。假设对方没有要求零丁写协议说占30%的份额，那那套房的产权就是你的。假定婚后共付出了50万的月供，不管那月供谁出的或谁多谁少，假设朋分，你给他25万就行，产权稳定。
3.总之吧，我定见是更好换一套老破小，如许抉择余地大，房子也能更宜居和保值。只如果婚前财富，就没必要担忧产权。除非是婚后拿那套房置换，那需要确认资金回属和再次买房的份额。仅供参考。
二
Q:
孩子如今西城区**上班，总预算700万摆布（以内更好，根本可全款），首套首贷，未婚，女孩。目前有两个构想，一是西城买。次要是不想舍弃西城的户口。但不晓得在西城若何买，存眷了郎琴园和远见名苑。二是在丰台4号线四周存眷了明日嘉园、星河城西区、丽水园、远洋天然等小区，在向阳存眷了7号线四周的华腾园，石景山一号线四周的远洋山川。在那些处所买，次要是考虑栖身温馨，房子可以大一些，新一点。
总的设法是孩子上班便利，通勤间隔掌握在40分钟摆布。二是期看房子可以保值增值，换房的时候好出手。
A：
1.未婚，那假设买西城学区房的话考虑好，那两年进学顶峰期，可恰是溢价高的时候。此外家长是为了孩子上学不能不买，你那也跟着往夺房，夺完了既用不上学位还不克不及卖，一会儿弄欠好十年就住下往了。700万，在西城就是很通俗的学区房，溢价率30%，相当于得到500万的栖身体验，那200万闲置十年，本身考虑能否划算吧。
西城户口，那看本身了。我是没觉得有什么特殊的，我家户口从东城到向阳，如今到海淀，有房就能迁。那看本身的觉得吧，外人欠好定见。
2.向阳、丰台、石景山，选房的原则是什么啊？华腾园小区挺好，就是塔楼多，那些年不是太受逃捧，不然也不会显得价格低。双井一带其他保值好的都太贵，算了吧，仍是看丰台石景山吧。远洋山川也算学区房，只是要求的落户年限长，所以溢价不高。丰台的都不算，赵登禹学校不错，在北京算中等。那就以板楼小区为主吧，没什么难选的。
3.我觉得仍是考虑清晰次要需求吧，次要就是能否提早预备学区房的问题。假设确定买学区房就别太考虑出手了，至少八年内是用不上学位的，政策什么的也欠好揣测。假设不买学区房就先看通勤，小区倒不难选。仅供参考。
三
Q:
如今是纠结买哪里的学区房的问题，我们都在六里桥工做，三区接壤，买海淀石景山和丰台的学区房都行。假设海淀的话是七一小学的，石景山是景山的，丰台是一小的。如今纠结的是我们孩子六岁了没鸡娃，往海淀会不会享福？然后石景山据说是不鸡娃，但到了考高中时是不是欠好考啊？丰台说是中等的，可是看了看房子其实太破了，价格也不低，顶多买小两居。所以是都不太适宜。
A：
1.那我能说什么啊，确实没有十全十美的。看样子预算不太高吧，500万摆布吧？能在海淀买个老房一居，石景山远洋山川商品房一居，北大地老房两居，差不多是那意思吧？
2.既然孩子面对明年上学，那就别考虑石景山了，景山远洋要求的落户时间长，之前都是5/6年呢，明年有可能更严重，那会儿买了也不克不及进学。并且石景山也不是不鸡娃，只不外是九年造省点儿心。但该勤奋仍是得勤奋，不然石景山的好高中更少，没几学位，合作同样猛烈。
3.就剩海淀和丰台了，看家长的期看值吧。海淀的优势是牛中牛高多，点招和中考时的抉择面大；优势就是卷得凶猛，压力更大。丰台的优势是小升初也相对省心，初中二中为主，进十二中的概率也比其他学区大。优势就是中考时抉择少，对中上等的孩子来说食点儿亏。所以天禀高期看值也高的就往海淀，凭实力夺夺资本；不是太高的就在丰台，至少房子能买到自住的。两边溢价率都差不多，只是价格有点儿差距罢了。
4.那看本身孩子的天禀和自家的情状吧，没有原则计划。只能说假设不是虎妈牛蛙的话，期看值再高，那往海淀或许挺享福的。看看本年的中考功效吧，海淀的内卷水平超越其他区。仅供参考。
四
Q:
刚退休在看养老房，之前食过海景房的亏，所以只在北京看了。目前是顺义的***联排，280平280万，能够分期付款。那里是50年的集体综合用地，我问了本地中介，说是不算小产权，不违法，开发商也确实拿出了大房产证，只是不克不及朋分罢了。请问那种房有风险吗？投资前景怎么样。
A：
1.食过海景房的亏，大大都都是市场的原因，跟产权法令无关。而那种房的投资，大大都都是既和市场有关，跟产权法令的关系就更大了，也就是风险更大，还没有填补的期看。更好别买。
2.集体地盘没丰年限，那就跟宅基地似的，几代人都能延续利用。集体建立用地的利用权是最多租期20年，农业用地的承包期才有30年50年的。所以那50年是怎么来的我也猜不着，有可能是村里本身弄的，也有可能是乡里镇里搞的，归正法令承认的是不成能的。
归正那就是小产权吧，不成能有大产权证。或是他们造假，或是你们看错了。也有一种可能是那就是工业用地，50年的产权。之前是盖的厂房什么的，然后拆了改成联排了，但没往办手续，所以拿之前的产权证忽悠。那那就是违建了，和小产权一样。
3.别的是市场的风险，别墅类的投资性不强，市区或近郊的都绝大大都落后大盘，远郊的就更是如斯了。那不分大产权小产权都一样，欠好卖也就涨得慢。
4.我定见仍是别买那种房了，年纪大了买养老房一般，但必需合法。小产权连法令庇护都得不到，何谈什么投资保值啊？投资品的第一要素就是平安性，投本钱来就是为了避险，自找风险就不是投资了，而是投契，以至是自投罗网。
5.最初一点，假设没住习惯那种别墅类的，常规定见是先做一套尝尝。因为那面积大，又带楼梯，未必实能适应。甭此外，郊区一般都风沙大，那么大面积的清洁就挺累的。再爬上趴下，寒食个饭都得喊，到门口忘了工具还得上往，很折腾人的。
先祖一套住些日子尝尝吧，归正也不涨价，食不了亏。必然别买小产权，再廉价也风险大。仅供参考。
五
Q:
1、小我情状 ：爱人非京、本人向阳户现住向阳，孩子4岁，父母外埠。名下自住一套室第已挂出卖，一个小公寓在租，非STSD。
2、次要问题：两大一小，次要折腾原因1、现住双井2005年的经适房小区保值尚存增值空间不大。2.2024年孩子上小学，考虑上学问题和小区及周边情况问题。设法是目前125平米三室能承受改小来换取学校和情况属性，因为就是两大一小住。假设出卖清贷到手在600W摆布，综合考虑目前可能率目标放在向阳嘉铭桐城、班师城。假设置换，在2025年报名前，拿禁绝1、片区能否有更优解，当前目标能否值得2、那个时间节点和房市周期能够择机出手仍是陆续看看到明年，预算不太想迈步子太大能否准确或者现实，600+186+50XFD+拼些现金800-900，或者DYD奔1000-1100预算？晓得上学人数要降，从孩子上幼儿园也感触感染到主动来招生，但是2025年也不是降得特殊大的一年，上学仍是刚需。不考虑海西东原因是户口年份不符、学区溢价、父母孩子卷度不敷，设法假设到初中起头是块料再考虑搏海淀籍，常规能尽量做得展垫一个还行的九年一贯有些气氛的兼顾生活暂定目标向阳。
当前房子是刚需盘上涨弹性有限，仍是觉得能优化成刚改+学区属性的小区，能兼顾生活和资产问题。三室一厅对我们两大一小性价比不高。
看过王四营东坝两个带集团校的2025能住上的新房，二手看过看京几个盘，太阳宫觉得预算高了，新北苑向阳外国语那的目前价格认为不太适宜。
A：
1.我觉得考虑得有点儿多了，那是没少看炒房秘笈吧，名词就够专业的。
2.嘉铭桐城没什么学区溢价，也就是东区的商品房溢价不高，根本都被西区的小户型老房承担了。那本身或让中介给算算账就晓得了，空谈理论没什么用。所以在我看来无所谓值不值得，一般的房产罢了。
打个例如吧，此外城市娶媳妇要彩礼，但北京是不要的，就是一般的买房成婚。那还揣摩什么娶北京姑娘值不值的就没意思了。
3.节点周期，既然没什么溢价，那就没需要太强调周期了。那看本身，有需求就买，不焦急就等着。如今仍是全国救市，北京是全国独一没出政策的，那也没下跌。能否会有动作就看本身的揣度吧。
资金计划看本身的详细情状和承担才能，理论上的工具没原则，我也没定见。
4.仍是那句话，进学生齿削减次要影响的是溢价高的学区，没需要过火解读。向阳区逃肄业区的气氛不是太浓，嘉铭东区就算有溢价也不高，那么慎重的研究没需要，该买就买就得了。
5.目前的房子，2004的双井经适房，百环家园？自住为主呗，上涨弹性是什么意思？那都太专业，我不懂。要不然是问他人吧，我那程度不可，帮不上忙。
六
Q:
比来有购房需求，想要复试或下越构造，预算在700-800万，看了石景山万科翡翠山晓和远洋五里春秋，费事您给点专业定见，那两个楼盘周边配套学校、商场都有，似乎快速交通先也快开通，那两个楼盘都有下跃，远洋要廉价180万，但万科有精拆，费事您看怎么抉择？再就是那个地段能增值吗？是一个什么程度？还有我听人说下跃未来是最欠好出手的房型，是如许吗？
A：
1.复式和下跃都是自住为主的户型，又是五里坨那种自住为主的地段儿，那就凭小我爱好抉择就行，事实是用来住的。我一般只能从投资角度阐发，自住方面欠好定见。
2.那地段儿就是自住适宜，升值方面别期看值太高。典型的两区接壤，门头沟是必定不会共同配套建立的，就看石景山付出多大的力度了。归正地铁到如今是离得远了点儿，其他的看开展吧。情况挺好，自住适宜。
属于什么程度？超出大盘是必定不成能的，一座城市落后一点儿。参照一下北边的金谷香郡，很好的小区，房龄也比力新。从其时到如今北京大盘涨了到了三倍多，那里略微落后了一些。那就算还不错的了，像旁边的西山峻景什么的还更低了点儿。
3.复式和下跃都是个性化的产物，近十多年来时髦的是平层。所以就是自住为主吧，本身喜好最重要。出手的时候一般都挂牌期长，不太好出手。良多时候那不是价格的原因，而是感兴致的人少。
仍是凭小我爱好选吧，能否买精拆的得找人测算一下拆修成本。地下室的没有同一原则，得一房一议，算好了成本再做决定。仅供参考。
七
Q:
预算1400万摆布，一家三代人栖身。孩子23年上学，我不坐班工做自在，公司总部在唤家楼四周，老公终年出差也不考虑通勤。目前看了珠江帝景3+1户型，144平，1500w摆布，税费较高，还说有污染，但帝景教师管的比力严厉。还有看京的国风北京，3居室，户型十分朴直，1300w摆布，贷款压力小一点，但是陈分尝试似乎不太好。综合学区和将来保值增值，您定见哪个小区呢？谢谢。还看了保利中心公园，小区是实好啊，喜好啊，就是只能买得起一层，摘光欠好。还有橄榄城，户型似乎没有国风北京的朴直，小区情况更好一些
还考虑龙体片区，但是户型歪歪扭扭，也比力贵，不晓得要不要硬努努？
A：
1.那怎么选啊，我也欠好定见。东城的都是学区房，溢价相对高；帝景的之前没什么溢价，如今涨出来了，也算学区房；陈分看实的不算，固然中学有清朝看京，但也没溢价，栖身的性价比一般。功用和栖身的性价比都纷歧样，只能家长定。
2.或者先看孩子的天禀，假设觉得是普瓦，在哪儿都功效中等的那种，更好往东城。2023是顶峰期，孩子多，借助东城的资本平衡能踏实些，压力也小点儿。
假设觉得孩子的天禀还不错，中上等，那就更好在向阳，九年造更省心，向阳的高分段和东城一致。帝景的功课量谁都晓得，但功效也确实好。污染指的是化工场的地盘，其实是早就换土了，那就看本身信不信了。
看京的几个那就是更重视自住和升值了，看本身的爱好。橄榄城那些年升值更好，中心公园也不错，国风北京是比橄榄城弱点儿，但也跑赢大盘的。
3.总之我只能是列出那些角度，怎么选本身定，垂青视哪方面了。仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。