北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
两个孩子，明年小的幼升小、大的小升初。目前住东泽园小区，旁边就是北京中学东泽校区（属于初中）。首付300，关于工具海学区没什么大体求，差不多就行。西城荣丰、海淀财智公馆在考虑中。
请章哥指点：
1、够得上首付的工具海学区能否值得换，好比我适才提到的两个小区？
2、章哥能否能够选举几个工具海的小区？综合考虑那两个小区，您更首推哪一个？
我跟爱人都是北京的211结业，不是特殊想鸡娃，次要奔着工具海的高中学位多，向阳的太少，担忧孩子连高中都上不了。
A：
1、那差不多的原则是什么啊？不太好包管，跨区小升初，根本都是靠派位。
2、荣丰和财智公馆都是公寓，典型的占坑儿房。优势就是总价低，便利占学位。优势就是一般自住不了，溢价高，并且保值也不不变，进学顶峰期之后有可能受影响大。没什么能否值得的，看自家的情状。也能够进学后看行情，觉得不适宜就卖掉，良多家长都那么考虑的。
3、首付300，二套资格吧，买总价450摆布的，那在工具海根本都是占坑房。西城常规就是荣丰，东城一般都是东崇前的兴隆都会馨园，龙体的领行国际。都差不多性量，都是公寓。海淀万寿路和羊坊店一带，那总价的相对多点儿，就是有的不太好贷款了。
4、那不是他人选举的事儿，得看本身家合适哪儿。买学区房相当于选城市定居，选举的当然都是说首选北京，但未必适应所有人。仍是看自家孩子的天禀和父母的期看值吧，没有原则计划。
5、不特殊想鸡娃，那一般不料见往海淀，随便压力大。出格是进进好点儿的学校，天天被一群特殊鸡娃的虎妈牛蛙围着，不免不焦虑。工具城略微好点儿，但假设想在中考进进勤学校，那到目前为行，除非是天牛娃，不然鸡娃是必需的。要否则派进牛中也意义不大，必定是普班。
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所以假设是虎妈牛娃就往海淀，凭实力卷他们。期看值很高的往西城，顶尖儿的资本和天牛娃更多，清北率高。不是特殊高的就考虑东城，好高中也得勤奋，相比照西海压力小点儿罢了。
仅供参考。
二
Q:
孩子25年上小学，京户。现自住常楹公元小区，还有一套旁边的自在派。考虑到孩子上学，是把自在派卖了，在周边买一套正规一居室，给父母住，让孩子在周边上学好？仍是，在东城买一套一居占坑好？
公元的房子不太舍得卖，东城一居买起来紧巴巴，一边是公元周边比力便利的栖身情况，一边是孩子的教导，（不太能承受孩子在向阳上不了高中，我的目标是孩子最最少能够上本科），不晓得怎么做取舍好，很纠结。次要是公元周边确实便利，立即病院也要开了，那个房子固然不大，确实不舍得卖。担忧假设佛系下往，在向阳的大情况下，孩子万一上不了高中确实无法承受。
A：
1、能否换房只能本身定，外人欠好定见。
2、不外向阳的教导挺不错的，其实不差，出格是高分段和东城没什么区别，假设孩子如果天禀高的话都没需要换学区。向阳有本身的优势，不只是有北中那种小五点招，还有小升初点招，公立民办都有，对天禀高的牛娃友好的多。而东城是没有点招的，至少目前为行没有公开渠道，所以对天牛娃有些食亏。
3、向阳官方公布的高中率也不低，接近90%呢。当然那里有水分，有些其实算不上高中的，但70%以上是一般。所以评估一下孩子的天禀吧，只如果中等的就能上高中，上等的就能上不错的高中（前30%）。
4、别的向阳事实单校划片的多，小升初的时候也能用房子换学区，进进好初中的胜利率比东城高。东城一般都是派位，看命运。所以其实觉得孩子天禀不太好的那再考虑东城，借助平衡的资本搏个可能率。
仅供参考。
三
Q:
我和对象是北京高校教师，22年7月买了东城和平里学区安德路老破小（均价10.4，87年，刚拆修好）。商贷260，觉得也属于较高价上车了，网签400。小区目前在革新，估量能浮动一点点。估量25.01能还掉些，剩150摆布贷款。如今比力担忧25年后的学区溢价降低，房子会降价。所以考虑两年后（网签高，2年后卖房和满五独一一样无个税）卖掉换西城。有几点疑问需要征询您：
1、因为上学小孩削减，25年后我们房子保值性若何？那种影响可能什么时间会反映在房价上呢？按目前北京趋向，一种说法是将来房价改变不会大，但又担忧如今买的那个房子砸在手里了，所以想领会25年前后那个房子价格改变会很大吗？
2、我们预备明年要小孩，总体考虑仍是觉得东城那个学区一般（小学安外三条），仍是想换个学区更好的房子，但不晓得什么时候卖房和换房适宜？假设晚几年（2028年，娃娃5岁摆布）卖房再换，我们贷款还的多些，压力小些，但担忧25年后卖不出好价。
假设赶在25年或满两年（24.7后）就卖，我们贷款还的少，可能会影响卖房，但那时候我们手头能凑到的现金会少，换到西城可能也买不到更好的。所以如今纠结将来几年若何合理规划那个房子的价值。
A：
1、不会砸手里，价格适宜都卖的出往。
2、但价格谁敢说准话儿啊？只能说参照案例吧。好比鹤岗是生齿继续削减的，从顶峰期之后的八年里，全市普跌30%，学区房更高有跌了50%的，但离本地更好学校近的几个高档小区没有超跌，也是30%罢了，均匀值。
韩国是两极分化，生齿削减良多年了，首尔江南区却不断涨，“江南不败”的神话至今仍在延续，比其他区涨的仍是高。原因没此外，所有好资本都在江南style，有钱人也没其他抉择。
咱们台湾省也生齿降低很多年了，但“学位宅”也没有下跌，只不外比其他非学区房涨的慢点儿罢了。到目前为行，台北还有六所明星小学满额，溢价率只是降低了一部门，其他学校资本不是太好的涨的就更慢了点儿呗。
所以我认为北京也可能率是那种趋向，好工具什么时候都稀缺，离牛校越近的，越宜居的支持越强。其他的有可能也是跟其他区比拟涨的慢点儿罢了，事实那些年的溢价也是那么涨起来的，逐步回回罢了。只不外咱们那生齿削减的有点儿猛，到时候看政策怎么应对吧。
3、什么时候换房，假设卖房后增加的预算多就提早换吧，增加的不多意义不大。事实置换成本很多钱呢，契税+中介费到达4%摆布，折算下来未必划算。2025年后我也不晓得什么趋向，看政策了。假设鼓舞或放宽落户就没什么影响，政策刺激供需。
4、那我也没明白定见，既然已经买了就先留着吧，就算有影响也没那么快，至少不至于短期内两极分化，怎么也得个几年。过了2024年再看吧，那会儿也看不清晰。
仅供参考。
四
Q:
女，独身，目前自有房在立水桥，一个35平开间。想卖掉，目前出卖能卖到130W摆布，想换个面积略微大点的一居室或loft，预算在200w出头。目前存眷了立水桥南的旭辉奥都和北苑N次方城建。立水桥南的一居室要200w多点，N次方是loft可能也200w，以自住为主，哪个好些？或者东边或北边能否有更适宜的选举？
A：
1、自住为主，那哪有原则啊，只能看本身的爱好了。选举我不适宜，那只能找本地中介，我没房源的。
2、我一般从投资角度定见，更好不买公寓性量的，升值慢，也就是自住适宜，资金也相对高。但高租金是用升值慢换来的，考虑好。假设确定是持久自住或出租再买公寓，假设以后还想置换的话仍是以普宅为主吧。
3、看着价格，如今的房子是不是奥北的啊？东亚的，和明天第一城统一个开发商，归正商住类的升值不太好吧，能买70年产权的普宅就尽量吧，未来置换的时候不食亏。但普宅的栖身体验就弱了，我也欠好多说什么。
仅供参考。
五
Q:
您跟我说的那几家中介都是骗子吗？我上彀查了，**中介确实实是有诉讼，但都是和他人的啊，也不是那个项目标。别的几个我还没查，次要是没时间，也不晓得怎么查。因为适才又来德律风说还剩最初两套房了，好几小我都盯着呢，我要买的话必需今天决定，全款的话还能够有优惠，明天就不可了。所以我如今慌的良多，又怕像您说的似的上当，又怕错过那个时机以后就没有了。我想我假设是和国企签约呢，是不是就不该该上当吧？
A：
1、靠，实不晓得怎么夸你，觉得已经拉低了所有买房人的智商均匀值了。网上的诉讼判决当然是他人的，那不是因为你还没交钱呢吗？过几年你再上彀查，那项目和你的信息也就在网上了。在后浪看来，你也是他人的项目和案子。
2、别的几个你没时间查，100多万你倒有时间给骗子送过往，上彀搜几个关键词你没时间？不晓得怎么查就算了，我也不晓得你为什么不晓得。再告诉你一句，那几家中介其实都是一回事儿，老板们或是亲戚，或是同伙，互相都是勾着的。信不信在你。其实查不查也无所谓，他们随时换招牌，查也查不外来。
3、最初两套，好几小我盯着，那人家应该涨钱啊，那还能有优惠？你脑袋也让电梯给夹头了吧？那忽悠都信？
4、不消恐惧上当，你必定会上当的，此次不可下次也会的。所以没必要担忧错过时机，那种事儿都骗了20年了，以至在人类汗青上都骗了几千上万年了，永久会有圈套的，时机永久存在。
5、国企签约，靠，你查过是什么性量的国企吗？你会查吗？你晓得国企分几种吗？甭说国企了，公事员都有诈骗的，冒牌儿国企央企更是有的是，有什么别致的吗？那我懒的阐明，随意吧。
6、就如许儿吧，没救儿了。我是实替你父母不值啊，那100多万弄欠好是他们的一生积存吧？所以你花起来不心疼，赔了再让他们往赚，别卖肾就行。当然，也有可能不上当光，网上的案子不就是被逃回了8万块钱吗，缺失了95%罢了。祝你一切顺利……
仅供参考。
六
Q:
我是前几年买了太玉园的房子，不断有转正的说法，但总也没有详细的政策。因为我是外埠人，没有北京购房资格，所以担忧一旦转正落到名下的话是不是还得多交一笔钱？别的就是房产税的问题，是不是一旦征收了房产税，就等于认可小产权转正了？
A：
1、考虑的有点儿抱负化了。房子的产权回房管部分负责，能否合法回司法部分，能否交税回税务部分。美国贩毒的收进还得交税呢，但其实不能阐明贩毒合法。你帮老板骗钱，老板给你发工资能缴纳税金，同样也不克不及阐明骗钱是合法的，两码事儿。
向小产权征收房产税不是什么难事儿，那自己就是财富税，只如果财富就能够纳税，能否合法司法部分认定，若何治理由房管部分造定，但都与税收无关。
2、外埠人无购房资格，那就交社保呗，五年之后就有了。假设能转正落到名下人家会等着你往申请资格的，看到时候谁焦急。
3、不外北京和其他城市差别，小产权的占比十分低，所以很难随便转正，至少不会像如今大都业主妄想的体例转正。北京十年前的统计是共有1000万平米的小产权，听上往良多，但现实上才10万套，在800万套房产中的占比很低。就算是更高预算才20万套，占总量的2%摆布。
所以很难说北京会为了让那2%的业主兴奋，而得功98%的业主。或者说为了让那2%的业主愉快交税，而让98%的业主交税不愉快。
4、总之仍是等着看政策吧，迟早会处理，就是别太抱负化，税收和商品能否合法两码事。大大都商家都依法纳税，但他们的商品该被查仍是被查。
仅供参考。
七
Q:
布景：我通州的房子昔时高点520+买进（独一住房，自住，含税和中介费为550摆布）。如今中介说只能450出手，扣除按揭还剩350，能够凑够400做为首付。上班地点：中关村四周，互联网从业者。可承受月供上限20k。
需求：自住，需要上班便利、有比力好的地铁和必然的贸易配套。且有必然保值增值才能，无学区需求。目标：金域华府三期纯南两居。
想问：能否有需要本年卖掉通州那套，进手回龙看金域华府三期（需贷款243万，方案用接力贷）？
顾忌是：1. 金域华府受新房分流影响，担忧进手又会站岗以至不断回调。2. 通州那套房出手亏了100万，您在之前文章里说不要“买在山顶 卖在山腰”我觉得很有事理。想听听您的定见，十分感激！
填补：目前那套房是k2清水湾纯南两居。想换房的原因在于：1. 上班间隔太远，通州离哪个互联网财产聚集区都很远。2. 清水湾进手那5年来不断跌，活动性也很差，想出掉换一个更优良板块（固然自住但也不期看房子不断贬值+欠好出手）。中介说清水湾至少5-8年才气涨回我进手价格，换房也有点想行员的意思。
A：
1、清水湾要说还不错的小区呢，整体保值不算弱，那就是买的太高了。五年回来不至于，15%的幅度碰着行情几个月半年的事儿，常规来讲就是三年内。
2、金域华府三期，如今算是横盘期，要说应该换。不外算算租售比吧，看看两边有没有差距。用总价除以预估租金，哪边的少阐明性价比更高。不外通州一般要在数字上加10%，事实郊区一般都租金低些。
我估量两边都是800多，因为那两年回龙看一带的都涨了，前些天年过新龙城的租售比也800多了。看看清水湾的吧，假设在700摆布那就换的意义不大，阐明被低估。假设在8/900就意义不大了，阐明两边的性价比差不多。
但那牵扯到赔掉的那100万，只能看本身的立场了。谈不上什么行员，口罩三年，该涨该跌的大都都调整到位，都在等政策罢了。
3、总之让中介给算算租售比再决定，那也是溢价的原则。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。