北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
2021岁首年月，我末于买了房山长景新园的一室一厅，60多平，南向，其时签了合同觉得特幸福，我河北人，来北京10年了，买房算是一个目标吧。买的也不贵，210多万，同期间同户型有的报价230多万。其时为了避税，首付了180万。
买完后又让租户住了一年，本年6月份我本身移进往了。住到现在，幸福感渐渐消逝了，其时为了避税，首付180万，如今我就想，假设不买房把那钱存按期，一年也能有个5万，我买那房一年也不见得能涨5万。180万确实掏空了家底，如今又从头在渐渐攒钱。并且我是本身在住，父母在老家偶尔过来北京。我就想，现在如许能否值得？是手里攥着现金好仍是有房子好呢？其时买房那种迫切心绪如今完全消逝了，买房时我觉得本身是刚需，如今觉得并非。
那个问题，属于买房以外的了，能够说是一种猜疑。以我目前的人生履历其实无法找到谜底，您假设便利，帮手指点我一下。
A：
1、长景新园适才我看中间楼层报价更低的都230多万了，转成商品房的报价260万了。那房价涨了就别纠结了。任何工作都有得有失，你觉得失往了现金的活动性，但也节约了利钱呢。如今的利率比2021年又低了，假设想把资金再拿回来，办个抵押贷也能够，利率更低的有3.5%的，比商贷划算多了。
2、钱和房子其实没有素质的区别，都是商品品种，或者说资产品种。资产三要素，平安性、活动性，收益性。现金的活动性最强，平安性和收益性则二者选其一。房子的活动性最弱，但平安性和收益性相对都不弱。所以人们在不是很缺钱来应急的情状下，把房子做为次要资产之一。
3、当然谁也不敢包管说房价永久涨，但到目前为行，北京的房子相对是最稳妥的。历次行情中，出格是下跌的时候，北京的房价都跌的起码，并且补回来的也最早。全世界所有国度也都如许儿，包罗日本。房价 *** 30年了，全国房价不断横盘，只要东京的房价涨回来了。
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4、所以假设非得觉得多留些现金觉得好，那就做个抵押套现一部门。但现实上没什么意义，随时都能抵押。实要想卖房套现的话也考虑好，200万的现金，如今一年的收益到不了10万，而你那套房应该到如今涨了不行那数了。就算以后涨的少，也可能率不落后于现金的通胀。
仅供参考。
二
Q:
我和男友方案成婚，关于房子问题未达成共识，求指点：①未来有政策性分房、包学区，那种情状下，首套房资格能否还那么金贵，有没有需要婚前用首套房资格买个斗室子？②假设婚前用首套房资格买房，5年摆布分房时，资金若何安放才气同时称心买房和分房根本够用？③将来收进可期的情状下，如年进百万摆布，我们是婚前用父母血汗钱买房划算，仍是未来自有资金再买、不让父母费心的时候再考虑买房呢？
我们情状是：
1、男友通州人，京户，小我名下无房，有首套房资格。他做律师，目前结业没几年存款不多，但将来收进可期。他父母除自住的房子外，在燕郊备有一套房子。
2、我是公事员，外埠进京，京户，但京外名下有房、有过贷款笔录，没有首套房资格，我的单元会分一个政策房、处理学区。
我们的迷惘是：
1、假设婚前买房，我们两家能够凑个150-200摆布首付，但是需要父母撑持。另一个问题，因为我的政策分房估量5年摆布分到，假设婚前买房，政策性房怎么也得交个一两百万，假设婚前首付150买400万摆布的房、第5年政策分房下来，那我们是不是得方案出首付150+还贷20/年×5年+100-200万政策性房费≈350-450万的活动资金，才气同时包管①婚前买房以足够操纵首套房资格②政策性分房能交得上钱？
2、假设我们婚前不买房，他首套房的资格将浪费掉，婚后算二套，二套不考虑学区的话，我们要可能攒几钱才气买二套的两居室或者三居室呢，首付可能几？二套的独一益处就是他三五年后收进尚可，或许我们不需要用父母攒了一辈子的钱，自有资金能够撑持大部门，婚前两边家长资金压力不太大。
A：
1、首贷资格必定贵重啊，在资金容许的情状下尽量用上，算是福利。不然婚后怎么都是失效，相当于浪费。
那账算的没错，就是那数字。但如今既然有了150首付，那之后那五年里只需要攒出200-300万就行了，如今那套和福利房就都够了。并且一般单元说5年分房没那么准，大大都都往后挈。
2、二套不考虑学区，几钱？那我没看懂，不是福利房吗？那得看单元的订价啊。假设是北京的通俗商品房，以如今的原则，600万是中位数，二套的话需要450万首付呢。但假设是单元福利房，五环外国管局的才1万多，二套首付有个100多万就够了，放出余量的话200万也够了。
3、归正假设是我，在收进预期能包管的情状下就把首贷资格用了。父母的血汗钱当然应该爱护保重，但所有的父母都是期看孩子们生活好的。我家的钱也是我前些年拼死拼活挣的，但为了孩子没什么不舍得的，只要不是乱用就行。所以你们和父母的目标一致，都是为了生活好，那就没需要纠结。
仅供参考。
三
Q:
我们目前栖身天通苑，户籍房产都在安贞西里，小一居，目前守旧估量能够卖380万。孩子24年上学，家里只要一个白叟一个孩子，想置换东城学区。目前考虑1，500以内换龙体老破小，想买一个能住下四口的一居（尽量挤得下就行）；2，不贷款换兴隆都会馨园的开间，两边房都租出往孩子上学再租房住，以助养租。
不晓得哪个更适宜一些，也不晓得那俩区域学校是不是都还能够。孩子目前来看男孩子，期看高中几率更大一些，我们家长相对佛系，只求孩子未来有个大学，目前北京东城溢价率相对高，不晓得怎么适宜。还有伴侣选举我考虑天宁寺区域，那边北京小学也不错，期看您帮手阐发一下各个方面的好坏。
A：
1、龙体500以内的老破小，得看能否好贷款了。那种总价的良多都太老了，就因为欠好贷款才价格相对低的。问问本地中介吧，得看能否有适宜房源。假设能买到就算比公寓相对适宜，固然溢价也不算低，但得房率高，自住上相对适宜。
2、都会馨园的开间也得400摆布呢，溢价很高，租金收益就不算高了，换租不占廉价。所以那就是纯占坑儿房，常规定见是用完学位看行情，觉得不适宜就提早卖了得了，没需要非用公寓换租，风险大也不占廉价。
3、上学都还行，龙体跟东崇前都算比力平衡的，只要不出区就学校都不错。溢价就是高，全北京如今东城更高，事实大大都都是通俗家庭，没办法的事儿。
4、北小天宁寺，那根本就是荣丰2008了呗，和都会馨园一个性量。考虑好吧，荣丰的房子可卖超了，2024也是顶峰期，有被调剂的可能。
单从学区来讲，广外不如龙体和东崇前。但西城的上限高，所以假设家长对孩子期看值高的话就往西城，整体来说清北985的概率更大。通俗的话再以东城为主，清北率确实不如西城，但关于大大都家庭没什么区别，派位更公允。
仅供参考。
四
Q:
本人在亦庄上班，年收进税前80-100万摆布，爱人无业，名下有一个公司用来交社保。我们有一套房已经签约卖了，估量4月回款，加上手里的现金约400万。因为本年有了二胎，想找一个大三居或小四居。考虑到二套首付较高，想通过其他体例，好比一些先息后本的运营抵押产物，做一做杠杆，把看房目标总价提到700-800万。
我的问题是：
1、目前一些抵押运营产物能否靠谱，因为没做过心里有点没底。我预感春节后房价会将一些，所以假设那个办法OK，我需要提早选房先签合同然后等钱到位后再过户。
2、假设1的操做比力成熟，我那个目标700-800万总价，看哪些板块比力适宜。纷歧定逃求河西，觉得河西那个价位操行楼盘够不上。三羊片区、德茂片区或其他周边能否也能够，孩子24年上小学，我们对学区没啥特殊要求通俗小学就行。
3、我属于自住为主，却是不考虑涨幅几，能跑赢大盘就行，事实做的金融产物是有成本的，把成本能涨回来就能够了。可能在网上看了几个次新楼盘好比和成璟园、中国铁建花语府，那种有潜力吗？或者您有其他选举可否帮手指教一下。
A：
1、抵押贷在理论上有风险，事实不合规。但在现实中没什么风险，深圳的规模是北京的N多倍，但央行让自查好几次了，除了几个不利的，其他绝大大都都没什么影响。归正从商行本身来讲是不会较劲的，就看央行能否实的严查了。在那种期间按说不会，贷款额度足，指看发贷款 *** 呢。那找两个诺言好的代办署理机构问问吧，各银行的产物都差不多。
2、对银行和代办署理机构来说必定成熟，但央行的查抄不敢揣测，只能说概率不大。既然是2024年上学，那出了亦庄学区就不算学区了。也能够看河西北部，好比中信新城什么的，如今还不算亦庄，但迟早划进往，估量2025之后就差不多了。假设划进往就算利好，不划进往也不食亏，归正如今也没什么溢价。
3、能跑赢大盘就行，那要求不低了，相当于做生意必需得赚钱，还得比他人的利润高，难度不小。归正全北京能跑赢的小区不算多，都赢了也就不喊赢了。那我不敢说什么，新房我也不懂，早就不卖房了。仍是问电商们吧，他们卖房的才更熟悉新项目。我帮不上忙。
仅供参考。
五
Q:
立水桥一套两居能卖430，方案置换，首房首贷，总预算750。夫妻工做都在东城，孩子26年上学，对学校要求不太高，之前看了东城的和平里、北东的一般学校对应的房，溢价太高，踌躇不定。
后来改变构想，看了海淀花园路民族小学和北承平庄农科院附小的房子，属于海淀一般学校，且离东城近，溢价相对较低，能住的略微大点，不知如许方案能否可行。还有置换时间问题，如今立水桥房子多年来没有任何起色，仍是等顶峰期事后换吗？
A：
1、海淀和东城的学区，那不太比如较吧。看孩子和父母的规划了，假设是牛蛙虎妈和期看值高的就往海淀，凭天禀和勤奋争夺资本。学区固然在海淀不算太强的，但省下溢价也是功德儿，用勤奋鸡娃来填补也差不多。
普瓦佛母或期看值不是太高的再看东城吧，合适大大都的家庭和孩子。但溢价就是高，事实永久都是通俗家庭占大都，进学顶峰期也没办法。
那仍是家长本身定吧，外人欠好定见。既然是选学区房，那仍是先看自家的情状吧，没有原则计划，只看哪里的教学情况合适本身。
2、既然是卖房后增加的预算多，想换的又是海淀那种溢价不高的，那没需要非等顶峰期过往，差不多。就算过了顶峰期，也未必是学区房降价，按韩国台湾的先例，出生生齿下降后，学区房涨的慢的可能性更大，得好几年才逐渐降低溢价率呢。
仅供参考。
六
Q:
请问您为什么说市区老破小的保值比新区的新房还不变？您不是也说房子越宜居的越保值吗？那新房子才更宜居啊，也应该更保值才对。如今我看的是房山的金樾和著，实的没有连合湖的老破小保值吗？
A：
1、我说的是市区老房保值更不变，没说必然就比郊区新房强。那也得看详细项目，不克不及一概而论。
2、打个例如吧，市区的老破小就相当于退休老头儿，必定没什么特殊的收进了，大大都既不成能创业，也不成能往跑外卖赚外快。所以只能是跟着北京的经济涨退休金，拿个均匀值。没风险，不占廉价也不食亏。
那郊区的新房呢，就相当于刚结业的年轻人，将来开展谁也说欠好。必定有未来混的不错的，以至成为马云也纷歧定。但那种人不多，要想提早发现并投资的话根本都是靠命运。
那和市区的新房豪宅差别，那相当于清北985结业的，自带光环资本足，但就是贵，通俗人用不起。可你用不起是你的事儿，有用的起的，人家的开展就可能率也更好，比老破小强。
3、所以就是那种情状，金樾和著就自住为主吧，优势就是廉价，优势是太远，并且没地铁。
在郊区有地铁未必加分，但没有的话肯定减分。升值什么的赌一把尝尝吧，假设周边开展成财产区了也会挺不错的。连合湖就是保值不变罢了，其他的也没什么优势。
仅供参考。
七
Q:
工做在珠市口，所以考虑和义的房子，请问8号线能使那里跑赢几大盘。因为只要130万资金，如今买260万的两居，但期看五年后能以此置换广外的学区房，需要400万。我们目前每年能攒下10万，缺口还很多，所以期看房子的升值必需好，假设有其他的也请选举几个给我们挑选一下。
A：
1、那还实没有选举的，假定如今是如今260万套房子，五年后加50万要买如今400万的。那就两种可能呗，一种是400万的降到310万，一种是260的涨到350万，并且如今的学区房还不准涨。
那难度都够大的，而北京投资房是有门槛的。投资就相当于做生意，一般来说是投资越大收益才越高，想一本万利那就得看命运了。有那功德儿也没人会选举，我本身还留着呢。
2、简单说两句吧，和义板块是战术留白区，2030年之前是不会再增加大型配套了，财产什么的也不会落在那里。所以那儿顶多就是整改庇护，能得到的独一利好估量只要那条地铁。
可北京的地铁线路太多了，近十多年来，没有呈现过因为地铁而拉高房价的先例。事实那在北京不是别致事物，没情面愿为坐地铁而多花钱。通地铁也不是什么奥秘，其价值已经表现在现有价格之中了。
我能理解快速致富的心绪，但确实做不到，地铁只是根底配套，没那么大的才能。通车了也就通车了，南北的线路好几条了，都对房价没什么拉动。
3、所以就如许儿吧，和义也挺好的自住板块，长幼区更是自住为主，期看值别太高。实如果想五年后置换学区房，那就盼着学区溢价狂跌吧。但那也是悖论，假设溢价跌没了，那还能算学区房吗？
仅供参考吧。
章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
月下独酌清风中