北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
家有一套太阳宫水星园三居163平，04年买进后不断出租形态。孩子在美国上学，将来能否回国还不定（5-6年内必定不回）。目前家里无资金需乞降压力，但老公不断对房市不看好，想卖了买国债，我想陆续出租，等6-7年后孩子确定不回国或不留京再出卖。你觉得出卖或陆续出租好？
A：
1、水星园，2004年的时候也就7000块钱一平吧，如今12万了。对楼市不断不看好，卖了买国债。那怎么说呢？只能本身决定，他人说什么都意义不大。
2、其实那种情状在良多投资产物中都一样，是一种“拿不住”的心态。股市里最明显，假设进手后被套牢，只要不急着用钱，那被套一辈子都无所谓，至少三五年都懒得看。可是一旦股市上涨，只要赚到钱了就想抛掉，生怕未来又跌回往，拿不住。说白了就是没有食不了的苦，但却总恐惧有享不了的福。
那也是“缺失厌恶”的一种吧，就是怕将来遭到缺失，痛快如今就改动将来。打个不当当的例如，相当于说孩子在美国粹习良多年了，从本科读到了博士。但是因为对美国的将来不看好，所以预备让他回国往山东蓝翔学发掘机，适宜吗？
3、国债是任何一个经济体短期经济形势的表现，而房价代表着人们对城市持久经济形势的自信心。也就是你老公看好短期的中国经济，但不看好持久的北京经济。那能怎么办呢？我认为是无论持久短期，北京会不断是在中国经济中更好的城市之一，但看本身的看点吧。
4、我也不认为房价还能大幅上涨，经济受不了，但做为不动产，可能率能比现金资产保值。
仅供参考。
二
Q:
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固然之前那个换房的事也没做决定，但是比来起头想着看看西罗园的行情把房子挂到链家了。那一领会情状，实的是跟预期差很多啊。次要觉得两大方面：1、才晓得那种房子公积金贷款已经只能贷个十多年了，如许应该是挺影响买房人的吧。
2、那四周实是大面积栖身区，中介说围绕洋桥他们那一地域在卖的800多套。就我那小区跟我面积楼层差不多的都有5-6套至少，可能户型拆修略有差别吧，价格都还挂的很低，单价4.8-5.5万摆布吧。他说成交的根本上能上5万就不错。
觉得那两大问题都是影响房价的重要因素了，中介说可能17 18年以后那一片历来没涨过，还在不竭的跌。出格是公积金那个过一年就少贷一年，如许下往我对那片还实是比力悲看了，以后实的刚需自住都很难考虑那片了吧。
如今突然觉得就算不换郊区别墅，是不是也得把那边房子想办法处置处置了，否则怕是以后更惨啊。那边19年拆修过，其时也没少投进，如今靠拆修能跟周边的房子拉开层次，当然不晓得卖的话能不克不及卖出代价差别。卖了以后呢也挺纠结，留着资金做投资那个风险太大，估量不合适也没那么大气概气派，觉得仍是换个房抗通胀靠谱点。
不想浪费我那个首套资格，贷款必定是不考虑了，卖房顶多也就300上下吧。那两天也刷了刷您的文章，觉得确实那个300万挺为难的，想找个适宜的处所投资也挺难啊。并且进往了满二满五的，也得放个几年了。
我还没成婚，如果那一两年两三年成婚的话，回头实有什么诡计，还得再卖，也是问题。房子我随意看了看，我看东南三环那边弘善家园，似乎挺廉价，固然回迁房但是楼龄新，至少以后不涉及贷款年限太短的问题。
A：
1、不太影响，北京公积金买房不算支流，什么时候影响商贷了才降低活动性比力明显呢。
2、北京一般的挂牌率是1%多点儿，假设周边有8万套房子，那800多套就不算多。假设你们小区有500套和你那套差不多的房子，那5-6套也不算多。详细价格我不晓得，只要本地中介熟悉。
价格越低才越是刚需自住的考虑呢，阐明逃求投资升值的在逐渐换走，或者不来那边买。
3、能否换别墅只能本身定，前次我说了，那就是个消费为主的自住型产物，有钱人的玩具，其他的别期看值太高就行。
南三环的房价走弱都良多年了，但幅度也不算太大，短时间看不出什么，时间长了才明显呢。30年前西罗园的价格是1700，东曲门外十字坡是1900，宣武红莲是1600。如今十字坡12万+，红莲10万+吧。但他们都有学区溢价，减往30%的话就是8万多和7万，也比西罗园的贵。但那是30年才形成的，每年没几。
一分钱一分货，既然觉得拆修好就多要价呗。
4、弘善家园不算回迁房为主，是东城安设房为主体，十里河的回迁房为辅，但也是自住为主的。政府是靠地盘赚钱，一般来说好地段儿都留着卖钱呢，所以那种铁道边两区接壤的地盘才会拿来盖安设房。然后小区的操行也通俗，规划的密度大了点儿，物业也不是太给力。因而那些年也不算多合适投资。
弘善2009年能上市的时候买1.3万摆布，同期间天通苑两居1万摆布，如今两边的差距小多了，都是5万多，那就是典型的“南三北五”。所以也是自住为主吧，房子原来就是用来住的。
仍是认实考虑一下吧，别随意看看了，几百万的资产仍是隆重为好。
仅供参考。
三
Q:
看了几个月的房子，觉得房价有的在涨也有的在跌，那如今算买房的时机吗？我是刚需，首付140万，别的预备了10万的税费，应该够了。期看买到两居室，其他的没要求，只要情况好和能保值就行。不外看了上百套了仍是拿不定主意，我想要不就再等等，看看房价的走势明朗了再决定。
A：
1、那就等等呗，都上百套了还拿不定主意，那么看下往再来100套也够呛能决定。
2、那就跟买股票似的，永久有的在涨有的在跌，那什么时候是买股票的时机啊？或者跟成婚似的，永久有人结有人离，什么时候是时机？再或者就像找工做，永久有人进职有人告退，什么时候是时机？
成婚是搭帮过日子，找工做是为了赚钱，而房子是用来住的，有需求就买，不焦急就等着呗。
3、140，用足额度估量能买300万多点儿的，两居室，单价4万就差不多了。情况好能保值，那要求不低了。按那价位在近郊都不太好买到，而假设太远的话一般都是自住为主的。
4、没定见，北京太大，也谈欠好时机，仍是本身定吧。帮不上忙。
仅供参考。
四
Q:
孩子明年上学急需学区房，目标211即可，请问西城广外和东城永外哪里的掌握高？总价400之内的小两居即可。在网上看了看房子不多，请问选举哪里？有没有更好的学区房选举，我能够出中介费，只要能保值好即可。
A：
1、那么多“即可”，我只能答复“未必”。
2、起首211跟学区房不妨，那是高考上大学。而学区房最多管到初中，高中以上不是义务教导，没人敢包管，也就谈不上“即可”。全北京的211比例才14%，那先确保孩子的智商在人群中排上等才即可，也就至少是前30%。
3、400万的两居，估量哪边儿都够呛，也就甭说哪边儿的掌握高了，就看哪边能买到吧。那价位的估量都是很老的不克不及贷款的，还有可能是半地下呢。那也甭挑了，到两边的中介往间接看房吧，没什么抉择的余地，能买到就不错。
4、欠好聊保值，本年是进学更高峰，如今是溢价更高的时候，过了顶峰期谁也说欠好。并且能买到的又是占坑儿房里不太好的，那俩学区也谈不上多好，都是以占学籍为主。所以就以能买到为目标吧，其他的都欠好了。
5、我定见是假设买不到就降低要求吧，别两居了，一居的抉择还多些。假设觉得孩子是天牛娃就在西城，上清北的概率高点儿。普娃就在东城，价格低些，相对能多买几平米。
仅供参考。
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