北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
俩娃，老迈即将3岁（26年进学），老二即将出生。手里两套老破小，一个在回龙看，17年购进后价格根本不断没有变更。另一个在东北旺，18年进手，价格小幅上涨。目前住回龙看，现实问题是：两人上班都远，单程各通勤一个小时多，均不克不及赐顾帮衬家庭。目前两个都不是学区，焦虑后期孩子上学问题。两人自力更生，两套房扣除贷款和手里的钱，二套首付650摆布，向上浮动100以内吧。
A：
1、两个老破小何时出手较好，前景能否不乐看？西北旺的房子离软件园近，很好租且租售比尚可，能否有持有的价值？假设可持有，置换二套时能否不出卖做二次抵押更适宜？
2、考虑离妈妈上班近一些的处所，便利赐顾帮衬家庭，北二环比力适宜。看了那个区域学区可能德胜、新街口、紫竹院、北承平庄和东城的和平里、交道口，但是那个区域实贵啊！综合考虑栖身属性和学区（对顶级学区没有执念，期看综合栖身属性和学区），劳领章哥选举几个小区和学校？
3、关于购房时机，是如今过完春节就起头置换，一边儿买一边儿卖，仍是等老迈进学前2025岁暮，哪一个时机比力适宜？
目前想：计划一：假设适宜间接置换，就间接置换栖身。计划二：假设如今置换不适宜，想先把回龙看的出手，然后在期看购置的区域租房住到2025，再卖西北旺的，再置换。那两个计划可行吗？或者章哥能否有更有计划选举？
答复：
1、2017年买的，顶峰期呗，价格没变就很不错了，其他板块到如今还净是没涨回往的呢。回龙看的大多都不算太老，2000年后的居多，没需要担忧前景，典型的自住+保值板块。东北旺的也没多老，东馨园东旭园都是90年代的，没到年限呢，没什么不乐看的。
不外那是西北旺仍是东北旺啊？离软件园近就是东北旺，租售比尚可？可能咱们对“尚可”的理解纷歧样，实如果尚可就留着呗，没需要卖。
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二次抵押，就是卖掉回龙看的是吗？那看能抵的额度吧，算上手续费看能否划算，找个代办署理机构的给算算，额度高的才适宜。
2、学区房只能家长定，并且一般也没有工具海放在一块儿比的，相当于问披萨、拉面和麻辣烫哪个好食？没法儿比。
常规定见是牛蛙虎妈往海淀，凭实力卷他们。在西城也适宜，上限同样高，就是点招的时机少。普娃在工具城都行，期看值更高的在西城，中等的在东城，只是没点招罢了。看自家情状定吧，没原则计划。
如今欠好选举小区，进学更高峰期的溢价高，性价比都不太划算。别的一般没有把德胜和北承平庄放一块儿选的，相当于问中午是食佛跳墙呢，仍是来碗东北乱炖？都是食的，但层次不太一样。北承平庄的溢价低，但那种置换学区房没意义啊，图什么呢？
3、假设卖房后增加的预算多就提早买吧，房子可能率比现金保值。增加的不多就无所谓了，错过顶峰期或许抉择更多。
4、我没太看懂预算，两套房650首付，那一套回龙看的是几啊？那仍是先说哪个行政区吧，然后确定了学区再说房子。我觉得那设法有点儿怪，东城海淀完全不是一个概念，北承平庄和德胜更不克不及比。仍是再考虑一下吧，要否则谁也没法答复。
仅供参考。
二
Q:
是如许，我们名下有一套房，用过贷款，目前还有150万摆布。所以中介给的定见是用孩子的资格，如许是首贷资格，能够多贷。那我想问问如许做未来对孩子有没有什么影响？能否适宜？填补一下，孩子目前刚满18岁，正在上学。
A：
1、影响必定有啊，在限购的布景下，首贷资格相当于福利，一个家庭就一次时机。所以一般来说都是不料见父母给占用的，更好留到人家未来本身有需求的时候再用，甭管能否能发扬出更大的效用，至少那也是人家孩子的权力。
2、打个不当当的例如吧，那就相当于成婚，每小我一辈子就一次初婚的时机。按说是应该到了岁数自在爱情的，那是权力。但也有父母情愿给做主的，或者是想用孩子的婚姻资格赚点儿钱吧，归正是没跟人筹议就把成婚证给办了。那就算是未来离婚了还能算独身，性量实的还一样吗？
买房资格也有类似的处所，按如今的政策，未来只要卖掉名下房子就能恢复首贷资格。但是也不完全恢复，至少是购置保障房的资格没有了。并且也得防备着限购加码，假设说未来只如果名下有过房产笔录的就算二套，那孩子就彻底失往首贷资格了。
3、其他没什么影响，就看父母觉得能否适宜了。总之考虑好吧，替孩子做主也未必是坏事儿，未来别落抱怨就行。我那儿接到好几个那种事儿了，都是之前父母买的，落在了孩子名下，但如今孩子也想本身买房了，那之前那套怎么办？甭管是卖掉仍是再转回父母名下，都是费事事儿。
仅供参考。
三
Q:
我刚来北京一年半，目前买房资格还得等一年，但是我想本年上半年买。原方案是想成立一个空壳公司名字购置，然后3-5年后可能卖出置换，但是传闻卖出的时候企业所得税25%太高了，所以不敢买，有没有什么其他的办法。
我如今看中向阳炫特2013年的商品房，63平小两室拆修很好，东北朝向，450万以内必定能拿下，付款6个月周期。暂时有处所住所以买完会出租，担忧以后价格越来越贵更买不起，所以想着先买吧，早上车未来可能有时机换座。将来方案不成婚，不断一小我到老，所以需要一套房子养老栖身，只要不赔钱降价就行，假设能升值或者跳涨更好。
A：
1、怎么喊等一年啊，办工居证吗？
2、公司买房不但是所得税，还有房产税呢，每年0.84%。卖的时候所得税是差值的20%，还有营业税5.5%，增值税30%起。差不多全下来就是升值部门的一半吧。不外卖的时候能够卖公司股权，比卖房税少多了，就看能否好找到接手的了。
3、炫特，63平，450/63=7.14万，假设是中间楼层的话不算贵。
4、但那我似乎没什么可定见的吧？能否成婚看本身，房价涨跌看市场。但也考虑好，炫特是公寓形式，那也就是在朝青那种年轻人多的板块，之前那些年升值还能够，在此外板块早就走弱于大盘了。所以常规定见就是短期持有还行，一般不料见持久，房龄变老之后不免操行下降，未必能长久受年轻人逃捧。
能否跳涨什么的看大盘，指看着炫特本身是不成能的，除非是突发的学区利好，不然没有先例，都是逐步走弱。炫特已经算不错的了，但也别期看值太高。看铁路对面的华纺易城和国美第一城，炫特前些年的价格比他们高很多呢，如今跟华纺比是必定倒挂了，跟国美也逐渐接近。所以那里就是占了板块的优势，本身没什么太强的处所。
5、其他没什么定见的，炫特的优势就是租金高，所有的公寓都那种情状，用升值慢换来的。只是炫特占了地段优势，那些年式微后整体大盘，以后看开展。
仅供参考。
四
Q:
我的情状是在翠湖北环路和稻香湖路穿插处四周上班，将来假设换工做也在西二旗四周，方案现金200万，首房首贷，总预算450万摆布。海淀区北部新区和回龙看选哪里?海淀区北部新区的上农户园与北京阐发仪器厂家属房选哪个?单元的车在稻香湖路地铁站接站。
A：
1、选哪里？那预算就不太对，200万现金在五环外最多买430摆布的，买不到450万。因为贷款更高243万，再减往税费10万，430就到头儿了，不会再高。
2、为了孩子上学就买海淀的呗，固然学区不是太热门，但良多家长都是为了给孩子落个海淀学籍，典型的占坑儿房。就是考虑好溢价，上庄固然单价不高，但海淀学籍也是有价值的
重视自住就买上庄的，房龄新。重视保值就买北分厂的，长幼区更稳妥，还离地铁近，租金也相对适宜。
3、不考虑学区的就看回龙看的了，都没学区溢价，栖身的性价比更高。那没什么可说的，典型的自住+保值，那么多年大大都都是跟从北京大盘。看本身的次要需求吧。
仅供参考。
五
Q:
目前孩子上大三，想用孩子的首房首贷，您能讲讲用孩子的名额买房的利弊吗？还有就是他是学生，收进证明就需要借助中介来办，那有什么风险吗？
A：
1、利就是能用到首房首贷资格啊，多贷款。收进证明什么的无所谓，如今银行额度很足，手续不难办，没什么风险，只要定期还款就没人查那个。
2、次要的短处在于孩子未来的需求上。事实那是孩子的资格，属于福利和权力，被父母做主给用了的话不是太适宜。假设未来人家也认为那房子很好的话还行，但假设不承认呢，本身的首贷资格也没了，那做父母的有可能落抱怨。
就算是不贷款，按如今的政策是卖掉房产就能够恢复首贷资格。但那政策是有可能改变的，假设加码，好比跟保障房似的只如果名下有过房产笔录的就算二套，那孩子的资格就彻底失往了，更不划算。
所以常规定见是尽量不消孩子的，等人家本身能做主且有需求的时候，或许能发扬更大的感化。
3、总之没什么手续上的风险，中介轻车熟路也有熟悉的银行。考虑好孩子的感触感染吧，只要人家未来不抱怨就行。
仅供参考。
六
Q:
我长短京，但孩子有京户，我们假设买房，孩子的户口能落在房子里吧？他如今的户口在前妻那里，转过来能零丁立户吗？假设能的话我预备买东城和平里的，溢价高也认了，让孩子在东城上学。假设不克不及的话我想就买在向阳区了，然后让孩子上国际校，每年20多万的膏火也能够承受。
A：
1、孩子18岁之前属于未成年，不克不及零丁立户。但传说是拿着离婚协议或判决书往本地派出所也能够筹议，详细怎么办我不晓得，看派出所能否给打点吧。
2、买东城的，那不迁户也能上学啊，归正都是派位，看命运了。并且也没需要说除了东城就不可吧，向阳也有不错的学校，几所头部校的功效和东城没什么差距。就算孩子没有京户，非京籍买了房之后的进学顺位也在京籍无房户之前，所以只要不是学位太严重的学区，应该也能进进对口校上学。手续我不清晰，问教委吧。
3、别的国际校那20多万只是膏火吧？考虑好其他费用，好比住宿和餐费校服什么的，还有大头儿是各类活动和游学的费用，一年下来不是个小数字，高年级更多。所以考虑好，确定走国际道路和情愿承担各项费用再往报名。
仅供参考。
七
Q:
请问海淀的紫郡兰园一层带下跃地下室的新房，89平米的一层，单价五万三，地下室90多平，单价二万九，总价760万摆布。16号线总站的京投岚山，89平米490万摆布。凯盛家园的一居室60平米，三百五六十万摆布，哪个适宜？
我父母住在北辰香麓雅庭那，如今岁数大了。想以后赐顾帮衬他们便利，离的近些，所以想在四周买房，同时兼顾保值增值。假设其实都不适宜，当然租房也是一个抉择。但是看政府比来不断号召各人买房，又是说降首付又是降利钱的，又怕错过那波买房的时机，以后通胀一块钱毛了也傻。
A：
1、那么选房的少见，下跃等同于联排类；岚山是海淀最初的限竞房，政策类房产；凯盛是保障房，更是60平米；然后是租房？那都是怎么个构想啊？并且360万、490万和760万是不是差的太多了一点儿啊，相当于想买车，问宝马，长安和发掘机哪个适宜？
2、简单说吧，下跃就是消费为主，有钱人的享受，别太考虑什么保值增值。首层在开发商手里都欠好卖，不然谁费力巴拉的弄下跃啊？买来就是自住为主吧，能否保值看命运。也考虑好，地下室的拆修一般很贵，出手时可能率是要不回来的。
京投岚山必定是尾房了，同样是在开发商手里花了几万万上亿妥帖费都卖不出往的，到本身手里就想想有什么本领能好卖吧？固然说投资是在他人惧怕的时候贪婪，但他人都不爱要的也未必就能保住价值。
凯盛那就是典型的自住为主了，自己性量就是保障房，保障下层苍生栖身的。自住很适宜，经济实惠，但很难吸引到有钱人来逃捧。60平做一居室略大，自住适宜，出租的话租金通俗，平效一般不高。
租房那就看本身了，那没定见。通胀是永久都在停止的，所有一般国度每年3%之内是必需的，不然早就式微了。
3、总之吧，确定是房住不炒就买下跃，自住不想卖的就买岚山尾房，相对兼顾的买凯盛，但也别期看值太高。能否租房看本身，不敢定见。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。