北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
在西城京畿道有一套68平的西南向两局，一层，在小区里算是好户型了，但房龄比力老。比来房价又涨回往了。想问您一下，是先出租，留到十年后看孩子工做生活地点需要，再置换响应的房子好，仍是目前置换到海淀相对房龄新一点的房子好？10年后房子会不会太老了？
A：
1、全国救市期间，北京的房价原来就没什么下降的可能。比来次要是成交量上涨，也带动了房价企稳。次要是前些日子都在家阳着呢，无法成交。今明两年又是进学顶峰期，净是不焦急的家长们最初时刻来夺房，节前买的都算手快的了，节后还有可能涨呢。
2、不外十年后的事儿谁晓得啊？十年前北京都没什么学区房的概念，其时的均价才2万多。到如今是大盘涨到了3倍，学区房普及涨4倍，多出来的就是学区溢价。出租的话就是溢价部门收不到租金，其他也没什么，本身能承受就行。
能否换房看本身，房子是用来住的，看本身是情愿租房仍是住本身的房子了，都是小我喜好。提醒一句，海淀大部门房子也有学区溢价，只是比金融街的低点儿罢了。
3、十年后必定老了，那没什么可说的吧？京畿道有30年房龄了吧，如今还能贷款，十年后说欠好，银行额度严重的期间就有可能受限造了。
4、我觉得仍是从适用角度考虑吧。仍是那话，房子是用来住的，学位是用来上学的，假设既住不上，也用不上学位，那就看本身的设法了，没原则谜底。
仅供参考。
二
Q:
我是北京人，如今手里有个100万的首付款，所以申请了一套共有产权。位置在昌平北七家四周，并且阿谁项目旁边也开通了地铁，将来科技城站。目前告诉我们的价格是2.2万一平米。我未婚，所以只能申请1居或者是2居，但是各人都说那个共有产权住房将来交易和升值比力差，并且假设成婚的话，男方有房的话，就需要卖掉一套，请问有那个要求吗？
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别的，您定见我买那个共有产权房吗？假设不买那个房子的话，那通州宋庄四周的，有个项目是喊金地北京壹街区的洋房2居，更高是8层，单价似乎4万一平米，您觉得那个项目怎么样啊？假设跟共有产权住房比哪个更好？我的需求是自住为主，但是必定将来也会换房。
A：
1、共产房是保障房，原来就是自住为主的，投资性天然弱了点儿。但没有成婚就必需卖房的规定，只是说假设未来再想买商品房的话要卖掉现有的保障房。所以买了就买了，不消纠结资格。
2、能否买共产房看本身的需求，自住为主就适宜，投资为主就不适宜。那种房合适持久自住，在出手时有限造，活动性和收益都必定弱点儿。
3、商品房和保障房欠好比拟，不是统一种产物，各有好坏。不外壹街区也是自住为主，只是出手时比共产房便利的多罢了。
房产的价值由地段儿决定，相对偏僻的板块一般都是自住的。并且那价格是政府根据规划造定的，已经透收了规划实现之后的价值。未来的开展看配套吧，按方案完成就算保值了，拉平。超出预期就能赢，慢一些的话就站岗了。
4、那我实没定见，新房我也不太懂，要求又有点儿高了。帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
我孩子是密云户籍，3岁，名下在京暂时没有房。因为我们夫妻不断生活在市内，所以如今想考虑未来让孩子是陆续留在市内承受教导，仍是回到户籍地密云。那此中涉及到的问题就是，在市内以我们经济才能购房的话，只能是拼尽全力在向阳边买学区房。能承受的是华留城450w总价的，买完以后生活量量明显下降，但孩子生活情况可能会好点，我们也爱带孩子四处往玩往进修。
另，假设我们在密云买房供孩子上学的话，200w摆布能够买到密云更好的学区，经济压力少良多。不外孩子生活情况和见闻常识远不如市里。求指教，若何抉择？
A：
1、新北苑的不算学区房，那里确实是朝外的校区，理论上关系更近，1+3的名额也比北苑多。但孩子也多啊，所以和本校的待遇不太一样。往年并校之后据说一个班50多人了，也不知实的假的，但在那种情状下就不克不及算多好的学区了。并且朝外铺开统招了，那假设不增加学位，关于本系统的孩子来说或许时机更少了一些，考虑好。
2、向阳的学区房有400万摆布的，但都是老房，以陈分和清朝的为主，一居的较多。其他的偶尔能买到，只是前提都很差了，面积也更小。像80的才30多平，不敷家庭栖身的，就是纯占坑儿房。朝外本校的似乎没有，中学划片内应该能买到，但也是老房。
3、密云的学区我实不懂，不敢比力。那看孩子和父母的期看值吧，假设是中上等的孩子其其实哪儿都差不多，最末都是一本为主，211更好。假设是天牛娃更好来市区，向阳有点招，想跨西海也便利些。普瓦的话看情状了，没有同一原则。
4、那仍是家长定吧，我只能是介绍些情状。
仅供参考。
四
Q:
我如今住双井富力城的两居，想换到大红门的永定金茂府。因为我是看着广渠金茂府的升值的，所以也挺等待那永定金茂府的。目前看的是155平的四居，还没往看房，只是看了单价9.5万，总价1500万吧，觉得还能够，就是比周边贵，又是南四环，那升值您觉得会怎么样？有没有复造广渠金茂府的可能？
A：
1、我如今不爱说新房，说好听的没人给钱，说欠好听的又挨骂又惹费事的犯不上。
2、简单说两句吧，广渠金茂府确实是升值挺好，跑赢了大盘的。富力城也不错，至少是没输。如今富力城单价11万，永定金茂府9.5万，那假定跑赢了大盘，过几年的价格就得和富力城差不多了，你觉得可能性有多大？
3、或者换个角度，向东不远看看宋家庄，北京金茂府。2017岁尾也是9.5万开盘的，价格和本年的永定金茂府一个价儿。但现实价格比那个贵，如今涨到11万了，和富力城差不多，只不外金茂的是叠拼，层次更高。而2017年统一天获批价格的是三个豪宅，价格都是9.5万，另两个是菜户营的昆仑域和中国玺，如今一个15万一个12万。
4、那么说吧，金茂府的房子确实挺好，科技室第。大红门那地段儿也还行，至少不算弱。永定金茂府的楼面价5万多，限价9.5万，利润空间也足够，应该的包管操行。所以那里从自住来讲会十分好，在南城算是很宜居的。只不外南城的豪宅气氛到如今还不是太浓，所以活动性可能会弱点儿。复造广渠金茂府的可能性不是太大，能做到不说周边大盘应该还差不多。
仅供参考。
五
Q:
关于石景山孩子上海淀仍是往京源或者远洋，我那也在纠结。往海淀就是全家栖身量量回到解放前，在石景山，家人都能住的温馨一些，孩子立即上学了，很纠结。别的，目前一家五口住70平米的板楼，比来也是在考虑是在石景山换个更大的，仍是在海淀再买一套。
但是在海淀再买一套，孩子也来不及上海淀好的学区了，而且只要200万的首付。我家孩子不是很伶俐的那种，是往到海淀卷，仍是留在石景山上远洋或者京源，很纠结。
A：
1、能否换学区，那外人哪儿好定见啊。相当于结业生选城市，是往北京呢，仍是留在二座城市？二个城市房价低压力小，但财产相对单薄时机少。北京却是经济兴旺时机多，但房价高压力大，也未必能混的有多好。那跟选学区一样，看自家的情状吧。
2、常规定见是牛蛙虎妈往海淀，通俗牛娃就在石景山吧。京源和景山远洋相当于海淀中上等的，假设能考上那俩的高中就算很不错。假设“已经有了”有了那俩学校的一般不太定见换，除非孩子是天牛娃，家长更是奔着更高期看值的，好比211起步和985清北什么的。
3、那不是到海淀来不及的事儿，而是200的首付到海淀就是最通俗的占坑儿房，好点儿学区的未必够。确实是有400多价位的，但大都都是要求全款，或者是地下室一类的。再或者就是买在通俗学区，那假设拼不了点招，派位更好的成果也就是京源或景山那层次的。
4、不外立即就要上学了，那如今买石景山的还来得及吗？归正前两年都是要六年户籍的，往年我没重视，问清晰吧。挠紧时间，春节后到信息摘集就三个多月，很严重了。
仅供参考。
六
Q:
当前情形：731之前买的陶然亭小学学区房，家庭独一住房。孩子23年上学。想卖掉换个电梯的房子便利住，小升初无政保。可选操做：1、上完学渐渐换个丰台的房子好住（影响曲升初中么？）；2、换个月坛的房子（能上育才、中古、三里河三小么？）；3、换个同片区的房子，往上宣师一 。次要考虑孩子教导的话，请问哪个计划更适宜啊？
A：
1、西城只要有了学籍就能够，到目前为行不影响曲升。
2、2023年，不就是本年吗？换学区房来得及吗？蒲月份可就信息摘集了。
月坛的是育民，不是育才。如今欠好说，2023年的孩子多，按政策都是多校，想清晰了再换，别白折腾。那边房子卖了，那边还没办好，那就仍然按户籍在陶白进学。归正往年的育民是连731钱四代都有调剂的，华嘉和白云路。
中古也差不多，也是有调剂的可能。三三算相对稳，调剂的不多，但出房少未必买的到。别的邢校长前年往铁二了，带走了部门骨干，因而师资有些下降。
3、换宣师一，同样是看能否来得及吧。拿731之前的换，仍是在进学顶峰期，赌一把尝尝吧。假设置换胜利，那可能率进不了宣师一，往年731之后的都调剂育才或白纸坊。没胜利的话应该也能上陶然亭，事实是731之前的户。
4、我不晓得哪个计划好，只是介绍情状，想好了再折腾。
仅供参考。
七
Q:
我如今是有一套红玺台的房子，价值2700万。但是因为离单元远，所以想换到新城国际的新房，预算增加不多，但面积大，仍是精拆，请问能否适宜？别的请从投资角度详尽阐发一下将来的走势，我似乎有些觉得不踏实。
A：
1、不踏实就对了，凭什么那么好地段儿的精拆新房才13万啊？开发商又不是做慈悲的，捂了十多年的盘就那么廉价能给甩卖了？他们心里其实更不踏实，就那70套房都欠好卖，费力巴拉的吆饮有些日子了。
并且更闹心的是升值慢啊，从2009年就接盘，捂了十多年也不外是价格翻番，也就是比存银行食利钱强点儿吧。而红玺台是哪年的？升值几本身很清晰吧。
2、没需要详尽阐发，北京的那些公寓都差不多走势，曾经的豪宅，但2008年奥运之后都全数走弱，优势就是租金高，用升值慢换来的。
3、所以那就看本身的次要目标吧，确定是为了自住就适宜。甭管是不是老房创新的，但好歹也算新房，面积大也住着温馨。投资角度就甭太逃求了，必定比红玺台那种落后，也可能率仍是落后北京普宅大盘，很难改动趋向。
4、就如许儿吧，没太多可说的，考虑好再换。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。