北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
如今家里想要换房子，但定见同一不了，所以想问下您。我一家三口如今跟母亲住在广渠门83平米两居室，孩子已经上三年级。想要改进栖身，如今有两种计划，一个是卖广渠门房子可能800万，然后在间隔不太远的国都心屿买一套两居一套一居。
另一个计划是我媳妇不想卖那房子，什么学区房什么工具城合并中心政务区，觉得有开展。不卖的情状下就买国都心屿一套一居，总价360摆布，能有两百万出头的首付。但贷款估量每月要还七八千压力稍大，但媳妇对峙她的计划劝不动。所以想请教您哪种计划更适宜？
A：
1、劝不动，那就听人家的呗，归正买国都心屿那种房也不算投资，那何必因为那闹别扭呢？
2、学区房的开展看怎么说了，归正如今是溢价正高的时候，至少30%以上吧。过两年的生齿削减是必定的，但能否会影响到溢价部门也纷歧定。
只能说假设到时候没有鼓舞政策，那有可能受些影响，就跟如今的月子中心和幼儿园似的，都从求过于供沉溺堕落到夺孩子了。但假设有鼓舞政策呢，好比放宽外埠人落户什么的，那或许还能将溢价呢。
中心政务区那就算了吧，看看那几个提定见的“专家”都是什么玩意儿就晓得了，纯属乱说八道。还什么冻结工具城户口，许出不准进，那没户口就不克不及进学，谁还买学区房啊？假设实成了政务区就得把学校迁走呢，不契合政务区的功用，房价能涨吗？归正我认为中心犯不上出那种损招儿，没需要把核心区的老苍生都困死。
3、国都心屿是公寓形式，自住挺适宜，租金也相对高，优势就是升值慢，同期间同价位的早都10万以上了，那里也就7万吧，从豪宅定位都成刚需盘了。以后也不太随便逆转，也就收租金适宜，高租金是用升值慢换来的。
4、总之考虑好吧，国都心屿那种产物不算投资房，在向阳东部北部还有说的过往的，南部的可能率仍是走弱的趋向。所以就听老婆的呗，怎么都是赌一把，何苦未来还落抱怨呢？
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仅供参考。
二
Q:
我们想买一个小两居，因为是二套资格，首付其实有限，可能能有个220摆布的首付，您能给选举一下板块吗？之前看了广安康馨家园的南向两居，请教您从保值增值的角度来说是青塔那边仍是新宫那边阳光新苑的房子应该怎么抉择？是二手房仍是应该抉择新房，例如大兴的中铁兴创逸境？
A：
1、220万，二套资格，包罗税费了吗？更高能买350万摆布的吧，两居，那就是单价在5万以下的。
2、那预算不太好买到投资房，根本都是自住为主的。假设更重视自住就买新房，或者是过几年不随便置换的就以新房为主，怎么都比二手房强。相对重视保值的再看二手房，未必升值多好，但相对稳妥些。
当然新房也看价格了，假设确定能做到和周边二手房倒挂也行。如今诺德逸景几钱啊，能到5万块钱吗？楼面价3万多，但有50%的现房销售，假设是5万席话那就根本没利润了。察看好量量吧，固然经开东边弱点儿，但实如果那价格也行了，说的过往。
3、其他我欠好说什么，常规定见是假设重视投资，尽量不抉择两区接壤的。大大都都是三不管地段儿，不然也不会规划为安设房，政府人家还留着好处所卖钱呢。回迁房和安设房都是自住为主的，经济实惠，投资性略微弱点儿。
仅供参考。
三
Q:
我们如今是在西三环海淀区花园桥有一套65平米的老破小，大约是九几年的楼，两室一厅（餐厅）的老户型，三层，有电梯的高板楼，钢混构造，纯南向。公积金贷款80w。如今有孩子后考虑换房，期看换一个正经两室一客厅或者三室一厅的。目前考虑的价格是800-850w摆布。有接送孩子的需求所以期看小区好泊车，有车位或可租赁车位。不考虑学区。
想问您一下那种情状，您是定见换稍远点好比四环外的次新呢，仍是近一点三环至四环的老破大呢？我们如今考虑的范畴是西至田村，南至五棵松，北至四时青，东至三环那个范畴内的，想请教您一下那个范畴有适宜的片区或小区选举么？或者您能否觉得那个范畴太局限了其实不抱负？
我们名下还有一套郊区的房，那套根本就是刚需自住，但是期看也是能最少保值，以后有再换的可能性的，那种情状期看能听听您专业的定见哈？如今是置换房子的好时机么？我们是想两年内换吧，也不是特殊焦急。然后就是能否手头那个老破小没有升值空间了，越晚换越亏呢？再换到什么样的房子比力适宜呢？
A：
1、那是自住为主仍是投资为主啊？我一般只能从投资角度阐发，自住仍是以本身的爱好为主吧。常规来讲，假设是重视保值什么的，尽量不选老破大，什么优势都不占。既然不考虑学区，那就看田村的吧，之前是都没几溢价，如今涨了一些也不算高，比海淀均匀值要低，也就是栖身的性价比高些。其他的那个范畴里以那预算来说都是通俗学区房，溢价也就都是均匀值，看本身的爱好了。
2、范畴看本身的通勤了，假设是以投资为主，常规定见是北五环外，清河西二旗一带，溢价也相对低，升值更好些，就算是西三旗也不弱。
3、郊区的房，哪儿的啊？那我猜不着，没定见。能否置换看什么房子和预算了，我猜不着。一般来说假设是郊区老房，保值什么的不会太好，谁到郊区都是先选房龄新操行高的，其实没辙才会看老房呢。但那说的到底都是哪儿的房啊？我其实看不懂，猜谜语的程度不可。帮不上忙。
仅供参考。
四
Q:
我在海淀的永丰基地处上班，爱人在亦庄万源街上班，如今宋家庄租房。目前首付能凑到300-350W摆布，首套首贷。之前我们看了一些东城区天永学区的房子，本想一步到位，但是根本上600W价位的只能买老公房或者是临着高铁线的房子。因为预备两年后再要小伴侣，如今学区房溢价也比力高，所以想改动一下构想，全款买个400W摆布两室一厅刚需自住能相对保值升值的，不占用首套房贷款资格，后期再换房可承担力度也大一些。
请问：1、宋家庄、方庄四周长幼区的房子保值力度怎么样，因为那块我俩目前能够住上，但是也担忧以后换房欠好出手。2、亦庄的房子如今能否还能够进手，次要是近两年涨的太凶猛了，怕买在高点上，并且我确实是通勤时间略长，可能2-2.5小时。3、目前我俩那个上班间隔，章哥能否有其他区域块的定见。
A：
1、南三环沿线大都都是自住为主的，优势就是交通便利离市区近，经济实惠。保值分跟哪儿比，跟周边比就无所谓了，同板块之内根本都同涨同跌。跟北部比拟略微弱点儿，“南三北五”的趋向到目前为行还比力明显。
换房也看房子，老房必定是活动性弱点儿，但看价格了，不要高价的话也不算难。
2、亦庄涨出来的次要都是学区溢价，为了孩子上学就买呗。假设用学位晚就没需要了，还不如看看河西北部呢，如今没被划进亦庄学区，也就没有溢价。但迟早也是会被划进的，估量进学顶峰期过往就差不多了，那就算特殊利好。
3、通勤得看本身了，那欠好定见。我很少出门，都闹不清怎么换乘。不外常规定见都是尽量离一边近些，比照顾家庭教导孩子能便利些，买在中间在理论上挺平衡，但现实中有可能俩人都辛勤，有了孩子之后更不便利。
仅供参考。
五
Q:
刚需投资，100首付买330万的房，请问能否帮手做消费贷？因为收进较高，3万月供可能承担。目前工做在看京，但看不上看京的老破小。下一步有可能换工做到上地，所以考虑或者是北七家的名佳花园，能买到三室两厅的。或者是育新地铁站的东村家园，但只能买两居的，南北通透带超大阳台。请给定见。
A：
1、定见是先沉着一下吧，然后或是上彀搜搜北京的购房政策，或是随意找个中介让他们给算算吧。北京的更低首付不是30%，而是35%。也就是说，100万用足额度也最多只能买285万的。并且那还仅限于新房，二手房的话有10%的评估折扣，所以能买到240的也就差不多了。
别的还有税费呢，次要是中介费+契税，一般按4%算，也就是留出10万备用金。那假设是90首付，顶多220万的房。是330万的三分之二。所以那不是你看不上看京老破小的事儿，是底子买不到。
2、名佳花园，三室两厅的330万，那房源必定有硬伤，不然不成能那么廉价。那就是自住吧，谈不上投资。北京的房子原来就贵，投资是有门槛的。在预算不是很高的情状下，先处理自住吧。尽量别买带硬伤的，住着未必温馨，升值慢，还欠好出手。
东村家园，那我刚看了，那是地下室，然后所谓大阳台是本身搭的违建。归正也是自住为主的房子，谈不上投资。并且考虑好了，违建部门是有被强拆的可能的。那种房也欠好卖，我看有一套都挂了一年了，另一套也小一年了。
3、总之先算账吧，心态安然平静了再说房子的事儿。消费贷我不懂，帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
孩子目前在十二中初三，觉得考上本校高中牵强，但丰台其他的牛高又少，所以预备跨区到西城或海淀中考。目前两个选项，一是荣丰2008，地道的占坑，中考完就卖掉。另一个是增加预算，抉择尽量保值的，目前看的学院路学区的中铁汉庭，小户型大约500万之内。请问那种开间溢价高吗？能否值得进手，保值情状如何。
A：
1、我觉得那仍是先确定哪个区吧，然后再说房子。西城好说，荣丰2008的抉择一般，良多家庭都那么做，用完了就卖，相当于用置换成本买了个学位。
2、中铁朝庭小户型的溢价率应该在15%摆布，必定不超越20%，不算高，低于海淀均匀值。但必定是比同小区或周边小区的通俗户型要高的，那些一般也就是10%摆布，海淀学籍的价值。
开间那种产物在大大都板块的保值都通俗，也就是向阳少数年轻人多的板块还行。所以一般不料见持久持有。
3、如果我的话痛快就看五环外了，归正只是获得测验资格，五环外清河西二旗什么的同样溢价不高，但能买到正规户型了，保值更好些。就算买在西三旗也不错，大都小区至少不比五环内弱。
总之我觉得假设有其他户型的选项，那就没需要跟开间儿较劲，尽量买适应人群广的才保值好些。
仅供参考。
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