北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和妻子在昌平有一套房，婚后财富房在妻子名下，市管公积金未还完。为了明年孩子上学拟在海淀买个斗室子落海淀户，不考虑学区，预算总价350摆布，章哥有选举的区域吗？别的，假设先离婚，房给妻子，再以我的名字买，商贷算二套，契税是不是应该按首套交？
A：
1、350万的海淀房子，那就是上庄的比力多啊，典型的海淀占学籍小区，三嘉信苑，馨瑞家园等等。保障房小区，350能买到小两居，重视综合地价款，让本地中介给算算账。其他处所没什么集中的了。
2、北京的政策是“次房又次贷”，二者只要称心此中一项就是二套资格，贷款和税费都要随之改动。所以就算是在北京买第一套房，但资格是二套的，那也得根据二套的税费，3%。
3、既然是已经离婚，假设名下没有过全国范畴内房贷笔录的话能够等一年，一年后再买房就是首房首贷资格了。不外明年是哪年啊？今天是12月31日，假设是2023年上学那就别等了，2024年的话还有可能。
仅供参考。
二
Q:
孩子24年进学，23年买房，可能率有户口（海淀户口，如今海淀工做栖身证）。目标院校有几个，陈经纶利泽西园占坑或者自住，陈分九年一贯造，清河621小区占坑上尝试二小橡树（橡树湾太贵了），西三旗育新花园占坑或自住，育新小学。那几个您应该都很熟悉了，向阳头部vs两个海淀中等。
根据往年，必定海淀，连系本年向阳高中扩招量，登科率89%，海淀和向阳的差距，以及那几个详细学校的排位，假设是您，您觉得排序是啥？特殊牛的海淀觉得买不起，或者卷不外人家，能够承受中度卷，工做在看京，当然都不远。
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A：
1、海淀向阳的差距，次要就在顶尖儿资本呗。向阳更好的也就牵强够上六小强的级别，而海淀六个呢，后边还有追逐的。但那根本都和牛娃关系大，看自家孩子的天禀了。中上等和以下的学校没多大差距，向阳的牛校也很好，俩区的渣校一样渣。
2、假设是我家，如今就可能率选向阳了。我家孩子就是个略超中等的普瓦，也没有非得清北985不上的抱负，但我们也能给孩子供给相对还不错的家庭情况和教导资金，那在向阳相对适宜。
如今我们是在海淀，被卷的水深炽热的。但在付出了更多勤奋的情状下，估量和在向阳得到的成果差不多。可我们孩子上学时海淀还没那么卷呢，向阳则是没几个好高中，所以压根儿就没考虑。假设昔时是如今那种情状，那可能率就不在海淀较劲了，怎么都拼不外人家虎妈牛娃。
3、扩招倒无所谓，一般现象。本年进进高一的是2007年的孩子为主，金猪娃。明年是2008年的奥运龙娃，更得扩招。不断会延续到2034年之后，也就是等2017-2018年的二宝顶峰期之后才会缩编。
再说那两年经济那么欠好，越欠好越得扩招，尽量延缓孩子们进进社会的时间。中国是1999年大学扩招的，不就是因为1998年亚洲风暴吗？下岗潮是那一年，房产货币化也是那年起头的，都是相辅相成的。
4、总之那看孩子的天禀和父母的期看值吧。假设是天牛娃就更好在海淀，顶尖儿资本比向阳强的多。学校只要差不多就行，归正都是鸡娃或自鸡，然后先拼进营再拼点招。不是天牛娃，期看值也不是太高那一般定见向阳了，归正最末成果都差不多。实如果普娃还定见工具城了呢，概率比海淀向阳都大的多。
从房子角度说，育新学区房的溢价率是海淀均匀值，比橡树湾高，也比陈分的高。也就是栖身的性价比略微低点儿，一般在10-15%摆布。假设是东湖湾一类的商品房还就没几溢价了，总价越高，溢价率越低。
5、再提醒一句，没有什么中度卷。一旦加进，不自觉的就想在那个圈子里争上游。我家还想轻度卷来着，但现实上呢，卷的我老娘70岁起头学奥数，就为了陪孩子，都是没办法的事儿。
仅供参考。
三
Q:
1500总价，自住+保值+增值，逸翠园一期南区三居、逸翠世府三居和阳光上东丹麦组团二居若何抉择？租售比阳光上东远超前两者，您提出租售比高是以牺牲升值为前提的，但酒仙桥拆迁本年确认、会不会带动阳光上东的房价上升？
别的，阳光的成交量不断很高，2000多户的小区本年链家都成交了近40套，比逸翠园和逸翠世府活泼良多，那个若何对待？逸翠园三期的御翠园立即开盘、3号线即将开通，又对前两期的二手房若何影响呢？
A：
1、阳光上东就是那种情状啊，租金高用升值慢换的。以后不敢说，只能说之前那些年是那趋向。
拆迁带动房价，有可能，假设是以高端财产的定位就应该能带动。那看看规划吧，我前些日子看过一版，没太重视，但似乎是黄色地块占主体，也就是室第用地为主。红色的不多，那工贸易就仍然是配套为主。但我没看详细内容，网上搜一下看看吧。
2、成交量高一般阐明两点，一是性价比高，二是现有业主置换的意愿大。那两点能阐明活动性好，但和投资升值没有一定关系。
性价比最明显的就是天通苑，活动性很好，成交率多年排北京前列，但价格涨的不凸起。别的良多房龄新的安设小区也是活动性十分好，但价格也欠好战上往。因为人们都是图性价比来的，经济实惠，一旦升值高就不太实惠了，也就不受逃捧。那和单价凹凸无关，只看某个总价预算人群的觉得。
别的那也看现有业主的心态了。一般升值好的小区都是业主惜售，价格低了不情愿卖的。典型的是万柳的几个豪宅小区，一年成交不了两三套，逼的想买的都在本年法拍上合作出不睬性的价格了。而假设说业主承受现有价格，那有可能是想换到更好的小区。
3、三期开盘和地铁开通，没什么影响。李嘉诚都捂了那么多年了，该开了。地铁开通了是锦上添花，算不上雪中送炭。可能率是没什么影响的，北京近十多年来市区几乎没有因为地铁而拉动房价的，事实不算别致事物了。
4、总之仍是本身揣度吧，趋向只代表以前的，不克不及阐明以后，我似乎没什么可定见的。
仅供参考。
四
Q:
如今小黄庄一区有一套房，有两个设法：一是在四周买一套房投资，总价400，能够抉择买哪里？二是卖掉如今那套，在二环里买一套1000W的，孩子是24年上小学，能够买哪里？以上两个设法您倾向于哪一个？
A：
1、400万的投资房，没什么，根本都是自住为主的，大大都都是不落后大盘罢了。看看向阳常营一带，房龄新的相对多。假设是五环内看看朝青，但根本都是公寓为主了，租金高，但不太定见持久持有。
2、1000万二环里，学区房只能家长本身定，外人欠好定见。一般来说孩子天禀高就更好西城，期看值不是太高的看东城，两个区差距的其实就是清北率，关于中等孩子没什么太大区别。
那先本身看看吧，分什么学区，顶级学区根本上是占坑儿房，德胜能买到60平摆布的，但不太好说2024年能否出区，得赌一把。金融街如今不太好买到，缺房。月坛不难，70平摆布，看看能否好贷款吧。其他学区看本身，想面积大点儿学区平衡的看东城龙体，相对适宜。
3、那仍是先定好买什么房吧，400万不太好买到投资为主的。然后再看能否买学区房，也得由家长先确定哪个学区。我没有倾向。
仅供参考。
五
Q:
现有一套慈云寺****自住房，无贷款。手里有850万想投资买房，觉得疫情事后北京房价还能站点。买两居或三居都行，比力喜好次新房。我比来看了向阳北路沿线的小区，大都是08年，09年的老房子，100-120平米有两居和三居的，看了天鹅湾，华纺易城，润枫水尚，熙悦尚郡。前三个楼龄比力长，熙悦尚郡还比力新，但总价略高。
接下来预备往东南四环转转，百子湾广华新城位置不错，不晓得为什么那边房价很廉价，房源很少。新房我也有存眷，王四营那边的保利，融创，鲁能几个楼盘，五环外绿城沁园，东坝那边有两个新盘位置稍远。我买房次要是为了投资，新房二手房都能够，想听听您的定见。
A：
1、广华新城是体系体例内的福利房，国管局的，非完全产权，不克不及买卖的。买那种房小心吧，未必是业主坑人，但事实是政策限造，所以有可能买到点儿费事，赌一把的事儿。
2、我定见仍是分清晰本身的次要需求吧。一般来说是那两年都是自住的以新区新房为主，必定体验好；投资的以成熟新区二手房为主，相对稳妥。
但我觉得似乎赌性有点儿重似的，尝尝也行吧。一赌地段提拔，二赌开发商安然，三赌他们讲诚信。讲诚信好说，就算是那几年限价房，至少根底量量也必定没问题，出格保利鲁能的仍是央企。不外融创的一般不料见赌，万一呢？固然有五矿和城建做结合体，但也不太好说，有扯皮的可能。
规划提拔那就必定是赌了，计划是政府做的，价格也是人家定的，开发商是没有做慈悲的义务的，所以预期配套价值已经透收在价格之中了。要想实现投资那就得是后期增加配套，以财产为主，跟看京似的就算赌赢了。当然定期完成也行，实现预期就是不输不赢。但假设还跟以前似的，那就陪着站几年岗了。周边有站了十多年的，也在等规划翻身呢。房产的价值由地段儿决定，至少70%，那看本身的揣度吧。
所以仍是先考虑好吧，自住是买本身喜好的，那属于消费，不消考虑他人的感触感染。而投资是做生意，得运营他人喜好的，要不赚谁的钱往啊？
3、别的一点，假设是投资，一般也考虑活动性和租金。常规定见是小两居相对适宜，好租好卖，升值和租金不落后。大户型的那就是本身的爱好问题了，自住为主的。
4、总之我不太好定见，像如今住的那套也是自住为主考虑的吧？所以在升值上就没占什么廉价。仍是先考虑好是自住仍是投资吧，要不我不晓得说什么好。或者假设是我就首选朝青的了，以华纺为主，天鹅湾看详细房源。但假设预算高的话还不在东边了，北部关于总价高的活动性更好些，好比看京亚运村什么的。再考虑一下吧。
仅供参考。
六
Q:
我们在海淀工做，住在门头沟，如今面对孩子2024年上学，自测为普娃。目前纠结的是，假设在门头沟将面对教导资本弱，假设往海淀则是过分内卷拼不外，可假设买西城又面对通勤驰驱。请问假设是您会怎么做？
A：
1、假设是我？我似乎也没辙吧。
2、但其实换个构想，那原来是两个选项，也就是只要门头沟和海淀。只是又加了一个西城，所以变的难以抉择了。那假定西城的教导通俗，而是通州更好呢？估量就没那个驰驱的选项了，只剩门头沟和海淀。所以假设是我就先往掉西城，只在海淀和门头沟里抉择。
3、自测是普瓦，也得说是通俗到什么水平。大大都孩子的天禀其实都差不多，智商超越120的事实是少数。所以假设认为孩子是放在哪儿都是普娃的，那如果我就往海淀了。因为我家孩子也是普娃，目前在海淀是可能率一本，再往上就念佛。但假设不是在气氛比力好的学校，那估量就达不到那功效了。
假设是属于比力通俗的普瓦了，那其其实哪儿都差不多，海淀目前的内卷确实严峻，在其他区上高中困难的，到了海淀则更够呛，来不来的意义不大。在那种情状下，假设家长还想让孩子搏个可能率，那再加上西城的选项。
4、总之我定见是再评估一下孩子的天禀，实如果中等偏上，那就来海淀，努勤奋未必是六小强，但抉择相对多。假设是比力通俗的再考虑西城，十分通俗的那就还没需要了呢，西城每年的中考裁减率也挺高的，犯不上折腾。
仅供参考。
七
Q:
我们工做在月坛的**单元，必定有政保，但明年据说是孩子太多，不敢确定能否必需在西城有房落户。所以如今拿着200多万很纠结，六个钱包的所有积存，假设必需买在西城就长短常小的老破小。而假设不买在西城的话就能自住，但又不知哪里适宜。
目前看了南部的较多，大兴西红门到天宫院的都看了，然后房山长阳也看了，石景山和向阳的还没看。次要是拿不定主意，不领会政策。
A：
1、政策我也不领会，明年上学就是2024年了，比本年的孩子少点儿，要否则就参考本年的政策呗，可能率没什么改变。看样子是往年本年没要求必需有房吧，那明年应该就不至于。但那我也不敢包管，那事儿也就单元指导能晓得，我只是瞎猜罢了。
2、200多是首付，总价预算几啊？常规是500摆布吧，你们必定能贷满140万的公积金，相对能节约些月供。
3、那我也说欠好买哪儿，仍是先根据通勤定吧。常规是先看东边向阳的，然后再看其他的。事实向阳的房子活动性更好，未来换房的时候可能率不食亏。先看完朝青四惠的再定吧，然后再看看五环外常营一带，价格相对更低，房龄新的也很多。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。