北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
孩子工做签约丰台东高地航天研究院，明年上班，方案买房。预算1000w以内，兼顾上班、学区、保值，房龄更好不要太长。你说买哪个区的呢？有什么好的定见？
A：
1、万万以内都想兼顾，不是太随便。学区房都挺贵的，房龄新保值好的更贵，1000万以下都只能算通俗学区房，上学没问题，但溢价都不低，也就不太好谈保值情状。
2、离东高地比来的当然就是亦庄了，也已经是学区房了，在城南能够说是更好的，只是和市区的还有些差距。
不外如今溢价可也不算低了，事实那两年是进学更高峰期，也是溢价正高的时候。先看看吧，亦庄的房价相比照市区低些，万万能买到很不错的房子了。寄期看于亦庄的功效再提拔，那或许能相对支持住溢价。以河西为主吧，很多小区呢，好选。
3、其他不太好定见，一加进学区就不太好办。常规定见的没需要预备的太早，犯不上那会儿往夺学区房，那预算实的买不到什么适宜的，无论哪个区。
向阳有学校好还溢价低的，但都离东高地很远，并且也都挺贵的，一居室就800摆布，两居大都都上万万了。而万万以下的根本都有溢价，有可能过两年进学孩子削减后遭到影响。
要不再考虑一下吧，假设在七八年内用不上学位，那那会儿花高价夺来了也是闲置着溢价还担风险，未必适宜。
仅供参考。
二
Q:
远郊区人，本地有一套两层的平房小院，农村宅基地，现值三百多吧，持久空置，位置还行，比力好卖。看京利泽西园有套塔楼100平南向2居，立即满二，贷款还完了，市值八百来的吧。
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孩子24年上学，您也说过，陈分学区不赖，所以不想出片区，想着把那俩房子卖了，添些钱，换华彩国际公寓的南向三居，1300摆布吧（华彩觉得比往年涨了一百，而利泽阴跌）。能否适宜您给点定见。或者等孩子上学之后再换，会不会华彩涨的更凶猛了…
A：
1、既然是卖房后增加预算，那如果我就换了。
2、比比溢价吧，以同为两居为原则，我适才看了看华彩的是100平两居1000万，租1.5万出头。那租售比不到700，一般值，阐明没溢价还收益略高。
利泽西园同样100平的两居800多点儿，租金接近1万，租售比800多。但那种老房按事理租金收益应该更高点儿才适宜，那如今的溢价率就应该在15%或多点儿。
那既然是同等学区，何必不换到没溢价的商品房小区啊。至于利泽阴跌的事儿我不晓得，按说不至于，那么多孩子等着明后年进学呢，我没想大白。
3、什么时候换看本身，2024也算是顶峰期，不敢揣测那前后的走势。但假设如今实的是阴跌，2024之后就更没什么利好了，好比生齿趋向摆在那儿呢。
仅供参考。
三
Q:
请问海淀更便宜的学区房能几钱买到？我们是能够用门头沟的来换，次要是孩子如今四年级，学校通俗，在他们班的名次还行，但找补课教师测试之后说远远落后于海淀，所以让我们更好转到海淀。我们工做都在石景山首钢园四周工做，您看哪个学校适宜？
A：
1、海淀的学区房，假设只是指学籍的话那都能够算，更低的300万摆布。五环内的根本都是地下室，玉泉路一带就有，只是不太好碰着，只能碰。五环外的一般都在北边儿前沙涧一带为主，300万出头儿吧，60多平。也有溢价，只是比热门学区低，就是海淀学籍的价值，之前是10%，如今我不晓得，应该又高了点儿。
2、哪个学校适宜？那欠好定学校，买了对口的学区房人家也未必领受，得看能否有学位，勤学校是必定没有的，有也不收。所以都是派位，那没谱儿。假设是在石景山工做，那就看万寿路学区的吧。但那预算是几啊？永定路学区的如今都400万摆布起，万寿路的假设不是地下室就奔500了。再向东到翠微也差不多，都不算廉价。
3、不外多说几句，教师测试之后说那话是不情愿给补课的意思吗？那假设是如许，四年级了，转到海淀的话可得做好鸡娃食苦的预备，要否则都意义不大。海淀是丘陵地带，牛校实牛，但也有很通俗的渣校。小学转学是必定进不往勤学校的，都是普小，小升初能否能派进好点儿的学校看命运。
想确定的进进好中学就是点招，四年级起头鸡娃有点儿晚了，要付出更多的勤奋。做好预备吧，从精神、财力到承担力都熬煎人的。
仅供参考。
四
Q:
北京城建是铁道兵改行的军旗吗？能代表工程量量好吧？我是往看天坛府传闻的，看您那也不断强调新房要看量量，请问都从哪方面看啊？
A：
1、北京城建，能够说是由一部门铁道兵构成的，不该该是改行，应该是转造。也不是军旗，就是北京的国企，要不克不及喊北京城建吗？
铁道兵的次要部门都是转成中铁建，11局到25局，在北京的是16局。而北京城建是由基建工程兵转的，归正基建工程兵的根柢次要是修地铁的，然后兵改工的。80年代初吧，我也记不住了。但似乎在此之前也有一部门先转了吧，不晓得，通俗人晓得那些也没用。
能够代表工程量量好，事实是国企，至少相对负责，也能承担责任。但那非得和铁道兵扯关系也没意思，80年代初转的，40年了，我估量所有的白果儿都退休了，只能说留下传统吧。
2、看量量，其实看不出来，人家也不让进。实要看的话带个验房师吧，不然看了也白看。当然也能够看配套工程，好比大堂、楼梯间、电梯和室内的拆修都能否按合同办了，有没有减设置装备摆设什么的。其他的也看不了什么，只能凭开发商和施工方的自觉。
仅供参考。
五
Q:
工做在马家堡，独身女生，首付200，首套首贷。目前可能适宜的房源有马家堡和角门一带的晨曦小区，富卓苑小两居，新房里位于西红门的御景新城小三居和位于张郭庄的龙湖建工 九里熙辰小两居。自住加保值，您觉得哪个更适宜？
A：
1、自住加保值，新房更侧重自住，二手的则侧重保值。那个首付不是太高，欠好做到兼顾，更好仍是做一些权衡取舍。
2、当然，新房如果实的廉价也行，价格做到倒挂也能算是保值。那我不太熟，问问卖房的电商或中介吧，他们更熟悉新房的行情。二手房就看富卓苑吧，保值挺好，就是老了点儿，看本身能否能承受了。
仅供参考。
六
Q:
能帮手揣度一下板块吗，好比亦庄河西区和海淀北部新区故宫北院板块，哪块更有潜力？
A：
1、揣度不了，我程度不敷，那些宏看问题也就专家们才气忽悠。那仍是征询组织看房团的电商们吧，他们更熟悉那些，我好多年不卖房了，不懂。
2、不外提醒一下，所有潜力都是不测发作的，而市场价格则是表现了已知信息的所有价值。能理解吗？那就相当于两个结业生，一个本科的，一个大专的，俩人要的工资纷歧样，但哪个的潜力更大？
不晓得，那得看上班之后，看谁又解锁了新技能或进修了新的常识体味，那才有可能赚到更多的钱。
3、房产的价值由地段儿决定，至少决定大部门。那请问地段的价值是谁定的？规划者，谁做规划谁才晓得未来应该有什么配套，那也就是说，各类已知配套的价值已经表现在价格里了。地盘商和开发商都不是慈悲家，他们的房价已经透收了配套完美之后的价值。
假设想有潜力，那就是试试看，好比未来能增加现有配套之外的财产区一类的，那才算是特殊利好，也才是潜力。
4、总之吧，我不做那种瞎阐发，满是扯淡忽悠刚需的，谁情愿相信就信，归正我不信。我只存眷眼下，懒的做白天梦。
仅供参考。
七
Q:
比来看了几个德胜确实实是1000万才算起步，并且西城严厉施行大派位，出片的可能性也有，觉得上学不稳；又考虑了一下第二项计划，海淀的二手房二换一三居操行不错的一步到位，西曲门的长河湾怎么样？您便利也帮手选举一下，上学也在考虑之中，但能够不是顶级学区，兼顾两人通勤便利（五道口和军博）。
A：
1、长河湾挺好的小区，我那儿正回忆昔时的“头堆村”呢，海淀第一村。小区房龄新，业主里也净是教师传授们，气氛挺好。保值中等，溢价相对低。其他没什么，挺好的小区，就是坐地铁不算太便利。
北承平庄不是太热门，对口交大附小，中等。中学是交大附中不错，其他的通俗。争取点招呗，学区内还有人大附分呢。
2、怎么喊上学也在考虑之中啊？那仍是确定以哪个为主吧。北承平庄学区相对是以栖身为主，上学方面不算是强学区。优势是溢价相对低，栖身的性价比高。
五道口假设是中关村塾区那就是上学为主了，2013年就被封为的“宇宙中心”，华清嘉园更是神盘。军博也是上学为主，羊坊店学区，57中近些年很强，700分俱乐部了，再努勤奋有进进小强的可能。
3、总之仍是先明白次要需求吧，德胜和中关村都是顶级学区，羊坊店是中等或以上，北承平庄就是通俗了。看看本身是以什么为主，然后再说小区。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。