北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
孩子三年级，目前大兴生活读书。考虑初中回区，如今想起头置换一处房产。想征询下，西城海淀和东城哪个区回区更好一些，老公海淀永丰工做，我在大兴。假设在永丰买新房，是不是孩子初中回往掉坑的可能性较大。假设初中往西城，派位的话西城哪里的房子还能够买？预算可妙手里500-600万，二套购房。
A：
1、“回区”是什么意思，换区吧？
2、工具海没有哪个更好，相当于问京沪深哪座城市更好，那没原则谜底，就看本身合适在哪儿混了，能适应才是更好的。
永丰买新房，掉坑儿的概率比力大。新房还得看交房拿本儿和落户的时间呢，还有教委能否划片。假设不克不及的话就还得回大兴，假设能的话就看命运派位了。不外到目前为行，海淀的牛中都以点招为主，不单单是六小强。所以假设不克不及提早上岸，那就算被派进往牛中也意义不大。
假设在大兴没勤奋鸡娃，那必定进不往牛班，得不到什么好资本。所以常规定见都是牛娃虎妈往海淀，尽量搏点招，然后就算派位也能进牛班。
3、西城的话金德月啊，三个更好的学区，掉坑儿的概率相对小。转学生就算买了曲升校的也不准曲升，在没有点招的情状下只能是派位，尽量选勤学区吧，在派位的时候不算食亏。先看月坛，700多万句话能买到小两居，牵强自住。其他两个区德胜是未必能在区内派位，金融街是太贵。
仅供参考。
二
Q:
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小孩刚上中学，目前独一住房是一个万柳地域的60平91年的老破小住房，间隔中学3公里，电动自行车送上学。如今另有现金200万摆布，我的设法，在近郊再买一个改进型住房养老用，现住的那个老破小留在手中。等儿子上大学了，我们移到近郊，老破小用于出租，等儿子成婚前再把老破小卖了换婚房。
我老公的意思是如今把住的老破小卖了，现金留在手里，然后租房住。等想好了再哪买，再买一个改进住房，至于儿子的婚房以后再说还早。他是担忧那个老破小的单价下跌，想赶紧变现。我是不想卖那个老破小，担忧卖了以后因为没有选好再往哪买，房价再上涨，心里不踏实。
A：
1、那谁说得好以后的趋向呢。只能说从往年起头就是全国救市，北京是独一一个没出台处所政策也没跌的，本年也没什么下跌的可能，事实是标杆，跌了不适宜。所以常规定见是更好留一套房子，事实是个家，万一涨了就不适宜了。
2、老公的意思估量是想逃求诗和远方，不期看有家的束缚。良多汉子都如许儿，那些年没买房的家庭大大都都是因为汉子的阻拦和磨叽，永久是再等等再想想，还有什么万一跌了怎么办一类的。归正租了20多年房的都有，还很多呢。
3、那就看本身吧，图个稳妥就是不管换房仍是买房，怎么也得有个自住的。赌一把就是跟国度政策抗衡一下，看看银行钱多仍是本身的骨头过硬，或者是嘴硬。
当然也未必涨几，大战的可能性极小，但能确定的是更不会下跌。零丁从学区房来说也是下跌的可能性极小，那两年进学顶峰，再战点儿的可能性大。过了顶峰期也未必下跌，按其他国度和城市的先例都是涨的慢点儿罢了。
4、简单就那情状，都是明摆着的，看本身的揣度吧。但做为家庭来讲更好有个家，免得未来连孩子都挈累了。看看银行利率吧，看看往年的货币增发，再看看从春节前的成交量吧。
仅供参考。
三
Q:
目前有两套房，一套在青年路华纺易城，三居，2007年小区，市价1100-1200吧，目前在出租。第二套在新街口，80平小三居，80年代的老房子，市价1100-1200吧，目前自住，学校不错。两套房子都还有贷款。如今次要考虑有两种：
一是华纺易城房子有点老了，涨幅牵强能跟上大盘吧，考虑到孩子大了以后也不会再回往住了，所以想过出卖，看有没有适宜的房子置换下。之前看过北京悦府，看上的户型得1500万，压力太大没买。假设如今置换的话，总价在1200吧。那个计划次要是目标保值增值。
二是2024年孩子上学后，上学在安然里四周，把两套房子都卖了，在新街口、西曲门或者四周处所换一套大三居，既能住的温馨点，也能兼顾孩子上学间隔。那个总价2000万摆布。
A：
1、华纺不是2007年的，2004年就开盘了。单从升值来讲必定是超越大盘了，还很多呢。假设说牵强的话可能是买在2007年高点了吧？所以显的有点少，但其实其实不低，和周边的小区比一下就晓得了，挺明显的。
换悦府也算适宜，离市区更近，和周边价格比力的话有差价空间，只要操行能包管的话就怎么都不会。
2、换学区房那就看本身的爱好了，2000万也能买到相对适宜的。不外也提醒一下，今明两年可是进学的更高峰期，新街口学区的溢价率受德胜影响大，已经涨到汗青更高了，栖身的性价比不算多适宜。而从2005年起就是进学人数削减，那溢价能否撑得住得看政策了。所以那就是自住为主，更多是为了上学便利，其他的看开展吧。
3、那俩计划不是一回事儿，一个是自住+保值，一个就是自住。看本身的需求，没有原则计划。
仅供参考。
四
Q:
首付预算150W ，总价期看更好在450W内，存眷户型 2居新房或5年摆布的二手房。情状：女伴侣有首套首贷资格，用她名字买。需求（优先级从高到低）：
1、女伴侣在国贸上班，期看通勤时持久看1h（也可承受开车30-40min内）；
2、新房更好是23年、24年前半年交付的（想买完房成婚）；
3、更好从陶然亭开车也可40min内抵达（便利白果来看看）。
问题：刚需上车您更选举是新房仍是二手房？按我的需求的话，有哪些适宜的盘能够选举一下么？
A：
1、什么房倒不焦急，定见仍是先沉着一下吧，从第一句话就阐明还处在妄想之中呢。北京的贷款政策是首付更高35%，那也就新房能做到，150更高买428万所房子，税费另计。假设是二手房则有评估折扣，税费也要预留至少15万，所以400都到不了，350就差不多了。所以仍是先做预算吧，算清晰账也就能清醒多了。
2、两居室怎么也得7/80平，5万之内吧。国贸或陶然亭的交通圈内，回迁房还行，抉择也不多，没商品房。看样子挺重视操行的吧，欠好找，几乎做不到。新房我不熟，征询卖房的中介吧。
3、我欠好选举，仍是先算账吧，北京的房子挺贵的，理性看待。别的看样子也是挺不在乎保值什么的吧？所以没提，只考虑栖身享受了。那钱不像是本身攒的，估量也是父母给的吧，良多年轻人都那心态，赔了也不心疼。
仍是隆重一些吧，事实几百万栋房子，期看值越高，被忽悠的可能性就越大。假设是父母给的钱就更定见隆重，放平心态为好。
仅供参考。
五
Q:
四口之家，目前在向阳区荣尊堡有两套公寓，总价2万万摆布，。对应学区为朝外、陈经纶和中心音乐学院附小，幼升小需要派位。远洋万和城一套2居，对应学校为芳草地万和城分校。孩子本年九月上小学，不断在纠结要不要在西城和海淀好的学区买占坑房，或者二换一买一套学区和栖身兼顾的三居。
有三个问题想请教一下，一是有没有需要换，孩子的天分不错，想给他创造好的进修情况。二是买占坑房仍是二者兼顾的三居，在西城或海淀有什么好的选举。三是老迈已经成人有买房资格，在手艺上有没有好的处理计划。
A：
1、学区抉择只能家长定，外人欠好定见。那几个都不算学区房，也没溢价，教导资本算中等吧。假设孩子天分不错那就在向阳挺好，有北中小五，小升初也有点招，公立私立的不算少。
假设天分特殊好的那就往西海吧，顶尖儿资本比向阳多。并且海淀牛中都是点招，西城也有八少八素，都比向阳的要强，鸡娃也便利的多，气氛更好。
2、看预算了，假设能有较高的预算，好比2000万以上，那就间接买大户型宜居的，通俗家庭炒不动的溢价倒相对低。用完了学位就换的那就买占坑儿的呗，假设能承受租房，那以向阳公寓换租西海学区房能占很多廉价呢，估量40%得有了。
选举当然是勤学区了，西城的金德月，海淀的中万上。图房子好的话的就是此中的万柳和金融街，月坛也有，德胜说不太好政策。
3、尽量不消孩子的资格，万一未来限购加码就不适宜了。
仅供参考。
六
Q:
我在国贸上班，首付可有260万，期看买个地铁便当、自住为主兼顾保值增值的二套房子。对次新比力感兴致，看了几个区位，不晓得担忧抉择哪里，担忧不敷保值增值。请教您抉择哪个比力适宜？或者能否有选举的区域呢。
一、常营地域：富力、保利那几个楼盘，严厉说不算是次新，但也能承受，但是觉得不到为了升值的支持点是什么？二、亦庄地域：
1、通泰国际（京东旁），优势小区情况和户型还行，总价500出头能承担，周边确定性较高，周边不是荒地，有确定的学校，缺点是担忧目前价格虚高，往国贸得换几次地铁。
2、润枫领尚（北神树地铁旁），优势是小区情况和户型也还行，总价低450摆布，旁边有个大的教导用地，以及几个较好的楼盘，离亦庄核心相对较近；北神树周边有被规划为台湖生活中心；缺点是：周边配套很差，不敷成熟；地铁间隔一般。
3、泰禾一号公馆（次渠北地铁，万科城市之光）：优势是小区情况、户型好，精拆，17年房子，赠予面积多，480万，所在栖身区域比力新，生活配套也比力齐全，地铁走路8分钟。缺点是：栖身片区之外，是荒地，没有确定的规划，两站一街落地多年未有效果，觉得均价6万已经虚高。
A：
1、那几个算次新，连结的还算不错。最次要的支持点就是规模大，跟天通苑回龙看一个意思，能吸引来更多的刚需。然后就是小型配套全，原来就是年轻人多，再加上北京像素那么个神盘，那里能够说是北京小配套最全的社区了。再有就是学校不错，保障房里级别更高的，功效也在系统内靠前。其他交通户型什么的都还行，所以保值还能够，超越昔时的预期了。
2、通泰国际，应该没高几，谈不上溢价，图个稳妥就买那儿呗。交通的事儿看本身了，那没原则。
规划为生活中心，那玩意儿可不是能规划出来的。大栅栏还规划为贸易中心呢，看看有人吗？生活消费的工具别太垂青规划，花钱的时候不听鬼话的。那种规划情愿等就等，归正到如今为行是通俗，指不定什么时候实现呢。
泰禾的也还行，从租金来讲不算虚高，差不多就那价儿。前些天80平480万的两居能做到6/7000，租售比700，说的过往。那规划我也不晓得，说不清晰，能承受间隔就买呗，如今看也谈不上赌了，可能率能跟大盘持平。
3、那仍是看本身的交通吧，图个稳妥的就是草房和通泰的，然后再看次渠的。
仅供参考。
七
Q:
2025年进小学，两个孩子可能率2026年本身能拿到北京户口，父母始末非京籍。目前学区房抉择，是选海淀？仍是向阳的人朝？向阳的向阳外国语？孩子进修什么样目前看不出来，本身没那么大才能激娃，也不想娃太差，目前纠结芍药居和向阳外国语？征询：我们应该怎么考虑？大大都人的抉择标的目的和原因？
A：
1、朝外呗，只要那还相对适宜。
2、既然2026才拿到户口，那2025进学的时候就长短京，买了学区房也未必能进进对口校，派位的可能性大。并且怎么落户啊？18岁之前是不克不及零丁立户的，那到了小升初怎么弄？看着想办法吧，据说是有招儿。
但甭管怎么弄，幼升小是欠好包管的。不太想鸡娃又不想太差，那就看孩子的天禀了。海淀到目前为行是挺卷的，普瓦勤奋鸡的情状下都未必如何，想好了再往吧。
3、向阳对非京相对友好，假设学位不太严重的话，非京有房就能排序在京籍无房前面，所以进进对口校的概率大些。朝外不晓得学位能否严重，但人朝必定是严重的，往年连四大神盘的都调剂看京了，西区的也往了承平西桥。那还都是京籍的呢，非京更欠好说。
4、所以先考虑朝外吧，学校也更好，加工才能强，九年造也省心。就是学区房的溢价不低，和工具海差不多，一分钱一分货。
那甭考虑大大都人了，每家的情状都纷歧样，你们那也挺特殊的，不消参考他人。北京大大都人还不买学区房呢，别看净是征询的，实买的没几，学区房才占了北京房产的15%。原因就是贵呗，溢价高，别的就是交通未必便利，其他没什么。
仅供参考。
八
Q:
我东城有个老破小平房，孩子上学占坑的。本年9月孩子进学以后想出手，栖身前提太差不想住，然后方案在海运仓租房十几年到孩子高中结业。东城房子出手背工里会有400万现金，贷款150万以内，总计550万想买个房投资/保值/不自住/出租。
海淀清河地铁站和平谷在建地铁站四周各有1个楼房，那俩房子十分称心不想卖，再买第3处房子只能以白叟的名义买，也不想在那2个处所了/已经有房了，所以在想是不是丰台地铁房适宜？好比gogo新世代？不愁租吧？
觉得海运仓的房子不保值，也是老破小 550万也不太够买最小的，以白叟的名义买贷款也欠好弄/最多能搞到150万。估量孩子上完高中也不想在东城住了，出手估量也很难，所以不太想买海运仓的。以后三处房能租出往2处，租金足以笼盖海运仓的租金了/估量还会有充裕。固然租出往2个再租进来1个有点费事，但是没想到更好的办法。
孩子不在东城上学以后，会移到清河或平谷住（到时候看上班地点哪个便利），买的第3处房可能那辈子都住不上了。也在想要不买2个燕郊地铁站四周的小户型出租？买1个燕郊大户型欠好出租吧？不外仍是觉得北京市内更保值，燕郊没准儿。
A：
1、gogo，那种小户型公寓形式的都不愁租，好和，和金也相对高。但考虑好，那种产物凡是来说都升值略慢，不然也不会如今那价格。甜蔗没有两端甜的，天底下的益处不克不及什么都占，出格是预算资金不太高的时候，那就必需有所取舍。
2、二次贷款更高187万，白果只要年龄不受限就都能贷到，如今银行额度足，不难。但考虑好，租金和升值经常是相抵触的，不随便二者兼得，看本身重视什么和情愿舍弃什么了。
3、燕郊我不熟。不外凡是租金都不高，低于北京的收益率，假设不是租金低，谁大老远跑那么远往租房啊。大户型分什么小区，北京是豪宅的还好说，通俗小区就难了。那20年来燕郊和北京的整体升值率差不多，就是北京不变些，燕郊涨跌的幅度大。
仅供参考。
九
Q:
孩子即将出生，可落户学区房，目前考虑另购一套三居室，总的预算可能在800-850。次要考虑因素：1、学区溢价低，小区十年内，栖身操行较好；2、通勤便利，要么开车，要么地铁都行。两口子工做地点一人在金融街四周，一人在不变门外，通勤时间掌握在一小时内；3、周边配套不是太差。想请您选举一下板块或者是小区。
A：
1、既然有了学区房，那为什么还要买学区房啊？溢价低的，工具城是没有的，如今都是顶峰期。海淀有，好比北承平庄、花园路、学院路、永定路和清河、西三旗等学区都相对低。
2、但850万就想买10年内的三居室，还得操行好，买不到，不成能的事儿。甭说海淀了，朝石丰都没有。那么说吧，全北京十年内的房源才占8%摆布。800万以内的三居，市区内倒有那价位的，但谈不上学区房，并且都是回迁房或保障房，不太好聊操行。
3、所以那仍是先看看市场行情吧，那要求不只得舍弃学区房，还得放宽房龄，不然不成能买到什么。北京房子实的挺贵的。
仅供参考。
十
Q:
想征询一下亦庄的和锦诚园能够买吗？将来那边开展空间能够揣测一下吗？
A：
1、 和锦诚园还有房在卖啊？那可就都是尾盘了。能否买看价格吧，假设确实很低的话还行。
不外考虑好了，开发商可是投进了巨额的妥帖费，几十上百人的团队都欠好卖，那那种尾房到了本身手中未来就更欠好卖了。所以假设是价格低，也确实喜好那户型，那买了就以自住为主吧。事实房子是用来住的，尾盘更是如许。
2、将来开展空间，看看地图不就晓得了，不算很大吧。一般来说都是开阔地段儿的开展会更好，与周边板块没有天然阻隔的才更随便产生互动，并且便于引进大型配套。
那地段不算太开阔，被公路河道立交桥的弄得有点儿破裂，所以未必能引进什么大配套，至少短期内不可，持久看规划吧。所以到目前为行也是自住为主的地段儿，都没剩下什么建立的空间了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。