北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是个孩子26年上学的学区房待上车妈妈，有北京户口。我在海淀区互联网公司上班、老公在向阳公司上班，俩人年收进加一路不到100W（不算股票，有点儿不多）。都是立即奔四的人，我的工做不不变也许2-3年后就不干了。诡计让孩子在海淀上学，没做过多功课，只晓得上地学区排位平衡就暂定在上地尝试学区买个学区房。
我家资金情状是：现金有350万，还有外埠一套房子待售估量230-249万摆布。首付款在580W。在北京还有一套限竞房，要28年才气卖… ，所以我家是二项贷款。满打满算可能就是目标房总价必需在800之内。学区内似乎只要马连洼一号院的老公房契合。
想跟您请教的是：
1、我家的情状是不是学区房是最合理的抉择？（我目前觉得是，上不起私立，有些私立也要房子）
2、26年上学什么时候是合理的出手时间？我看察上地片区房子涨的很快，再过两年能否就彻底买不起了？（确实其他片区也没研究）
3、我们家俩人都不是学霸，预感鸡娃有心无力。除了上地片区，您能否还有此外定见？
A：
1、百万还不多，我都好多年拿不到那数儿了。哦，俩人，那也很不错了，股票算不测之喜。尽量多干几年吧，假设重视教导，海淀的破费可不是小数，我家深有体味。出格是上地那种学区，固然是海淀派位第一，但大大都家长都是奔着提早上岸往的。到目前为行，点招生和派位生的待遇仍是有很大差别的，牛班普班的气氛和教导资本都差别。如今还没体味，等上了学就晓得了。
2、常规抉择就是公立校，民办的勤学校是只需要海淀的房籍户籍，进学摇号或其他渠道，小升初点招。国际校的费用高，通俗民办没几钱。但一般没有只往争取民办校的，万一摇不上呢？所以都是两条腿走路，能摇上更好，公立校打底。但假设买了上地的，那民办校的意义就不大了，争取小升初更重要。
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3、涨的快是因为本年是进学更高峰，一堆家长们没办法呢，不夺能如何啊？并且如今是全国救市期间，北京没什么下跌的可能。
2026年，在不考虑资金的情状下，一般是定见过了2024年信息摘集再看。顶峰期根本过往，2025年之后的孩子就更少了，或许会影响到溢价部门。但既然是现金都预备好了那就买吧，事实是上地学区，学校好支持大，过了顶峰期也未必有多大影响。
4、鸡娃次要靠心，没几家能使上力的，到了高年级就都有心无力了，全得靠补习班。孩子的天禀，妈妈的陪同和信息，爸爸的资金支持，那比本身出力更重要。
假设考虑了上地，那其他学区就意义不大了，没有比那里气氛+派位更好的了。一二三小的气氛好，但派位不如上地。要不就看育英，那几年功效也很好，有可能冲击小强，九年造还相对省点心。
仅供参考。
二
Q:
我在阜成门四周有一套一居老破小，属于展览路学区，三年前为了孩子上学买的。如今孩子已经进学，我们也没有其他房产，就诡计持久在孩子学校四周租房住。买的房做个保值，出租出往抵房租，等孩子上学上的差不多了再换个自住的。
展览路不算西城的勤学区，但我又觉得那个房似乎也不会降价，顶多就是不怎么再涨了。从保值的角度来看，您觉得有需要折腾换房吗？假设定见换的话，详细往哪里换有没有什么定见，总价700-800。
A：
1、有可能是不降，只是不涨，韩国和台湾都有那种情状，比非学区房涨的慢，逐渐降低溢价率。
2、常规定见是换掉，租金低的占坑儿房，学区也没什么优势。退潮后一般都是好资本才支持大，就跟如今的幼儿园似的，前些年只如果公立的就得连夜列队，如今还有那事儿吗？但好幼儿园仍然是排不上号，托关系列队的有的是。但通俗幼儿园就招生困难了呗，从两年前就招不满。妇产病院和月子中心什么的都是那种情状，好工具才什么时候都稀缺。
3、一般都是换到向阳，租金高，大大都升值不落后。
4、那本身定吧，谁也不敢说准话。只能说参照台北的情状，十年前只如果核心区的是所学校就有“孟母痛苦指数”，之后生齿削减，到如今最牛的六所“明星小学”仍是一房难求，其他的大都都没什么指数了。但北京也纷歧样，还有个政策呢，假设放宽外埠人落户的话孩子也就又多了。
仅供参考。
三
Q:
我们是自住加保值，总预算5百到6百。看了文津国际公寓，70年产权，有燃气，可落户可贷款，上学能够西苑小学。90多平米大开间，能够打隔绝距离成两居一厅，离五道口地铁站9百多米，位置很好，房龄新，2007年的。房价比周边老破小廉价良多，除了房本上写的公寓，其它跟普宅都一样。
在海淀我们那个预算可能就要到五环外了，但是，您说过更好不要买公寓，所以有些踌躇。
A：
1、那让我说什么啊？都觉得张不开嘴似的。实要喜好就买呗，没需要非得让我亮相，那不是难为人嘛。
打个例如吧，那就跟说减肥更好别食热量高的食物似的，非得问炸鸡可乐怎么样？又好食又廉价，除了成分表上展现热量高，其他的跟通俗食物都一样。
让人怎么答复啊？那就食呗，谁要拦着不让食的话那不是找骂吗？
2、文津就是那情状吧，既然晓得是公寓还非得问，图的不就是廉价吗？周边连老破小都买十多万，那里才半价6/7万，谁看着不香啊？
那就本身考虑好吧，一般来说工具廉价自有廉价的事理，或许是海淀贫民太多都买不起，或许是他们眼瞎看不见，更大的可能是学历高的都太傻不懂投资。当然也有可能是有钱人都特殊仁慈，永久把发大财的时机留给他人。
3、总之本身揣度吧，聊那些没什么意思。只是提醒一句，投资的原则是：做趋向的伴侣，做本身的仇家。人道是贪婪且惧怕的，无可制止，但投资是反人道的，但凡让人觉得能躺着发家的，一般都只能是躺着。
仅供参考。
四
Q:
孩子2024年上小学，目前考虑北京买房，400万摆布，北京首套房二次贷款，想兼顾好点的学校。老公在丰台云岗**系统工做，目前看了丰台一小五小的学区房，我觉得500万压力有些大，并且据说高中比力少，不晓得您能给点定见吗？或者其他区是不合适，好比石景山或者海淀渣小片区。
A：
1、丰台高中，顶尖儿的就一个十二中，接近于六小强。其他的高中到目前为行就是二中十八中，等同于海淀中等。再其他的就通俗了，丽泽和十中都略弱一些，弱在夺不到好生源，带动的进修气氛不算太浓。
北大地在丰台最强，小学中学都等同于西海中等，优势就是进学相对稳妥，进十二中的概率也大，更合适牛娃。优势就是溢价和西海均匀值一样，没房龄新的，找个带电梯的不太随便。
2、石景山，景山远洋晚了，之前都需要六年户籍，2024年来不及了。京源也差不多吧，据说要多校，我也闹不清晰，归正不是太随便。石景山的好高中也少啊，之后就是九中了，名额算下来跟丰台应该差不多吧，少了个十二中。
但能够看看中杉，中三位校长办的，就是民办校得花钱。理论上应该不错，就是如今没出功效呢，说什么的都有，本身察看吧。
3、实如果天牛娃那就海淀渣小呗，归正海淀小升初也没什么学区房的概念。但实得考虑好，之所以家长们买学区房，图的就是气氛，无论孩子仍是妈妈们的，都和普小有着极大的差距。所以海淀渣小只合适天牛娃，躺平一般可就实躺平了。
4、能否合适只能家长定，看自家孩子的天禀和父母的付出了。
仅供参考。
五
Q:
我想买一套房子，预算有限，可选的范畴小。目前有意向的有丰台御鑫阁，角门东里，嘉园二里，富卓苑，向阳炫特嘉园，金隅丽景园。以上那些房子该怎么选呢？我们优先考虑中等及以上学区。其次才是房屋的保值，不求增值能保值后面好出手就行。不考虑栖身。
还有个问题次要是和教导有关，也想问问您的观点。房山的教导程度和丰台向阳比差几，天分中等以上的孩子从房山（非房山区内传统的强校）换到上面那些小区对应的学校有需要吗？
A：
1、那怎么选啊，离的也都太远了。西南四环，南三环，东四环，东五环，房子是用来住的，仍是先考虑本身的通勤吧。
并且中等以上学区，那些都不算学区房。御鑫阁的对口学校我都不晓得是哪儿，假设是丰八中海还算能够，黄土岗什么的就相对弱了。其他的都在本区之内算中等吧，放到北京就更欠好比力了，至少达不到“以上”。
那要求都有点儿高，我也不晓得说什么。预算是200多吧，欠好买到学区房。北京除了平房，不然只如果市区学区房就在400摆布起，还都是占坑儿的。
2、假设不谈学区，那假设是短期持有就买炫特，固然是公寓形式，但板块好，三五年的没风险。持久自住首选丽景园吧，不自住的话富卓苑也没问题。
3、房山和丰台向阳的教导，整体程度有较大差距呗。就算不谈十二中和北中级此外，其他的头部校至少不比房山的弱，那看中考分数和登科线就晓得了。
换学区，评估一下孩子的中考分吧。以2022年的来说，假设能在房山考到630以上就换，高中会有更多的抉择。假设达不到的话意义不大，换过来也差不多，都不算强校。
仅供参考。
六
Q:
刚参与工做，有工居证，200个想投资学区房，不自住只求高收益。中介选举了西城广外的荣丰2008，我看的是东城天永二环外的，能买到更大面积。请问哪边的收益能更高，短期投资三年即可。不自住，只是有可能父母来北京的时候小住，哪边更适宜？
A：
1、那要实想好了就赌永外呗，学区提拔的可能性更大，勤奋了那么多年了或许有效果呢。广外没传闻有什么特殊的方案，也就看校额到校的效果了。但那也得在三年之后呢，你那到时候就卖了，就算有利好也未必赶得上。所以仍是永外吧，事实有方案。
2、不外考虑好了，风险与收益理论上呈反比，现实中则未必。如今那两年是进学顶峰期，学区房已经到达汗青更高点了，算计好了再掏钱。看看永外景泰南边的定安里和定安西里就晓得溢价率了，统一个小区差别的行政区，北边的8.1万南边的5.6万，溢价率超越30%的均匀值了。
2025年之后就进学孩子削减，2026是确定性的低谷期，比明年进学的少了小一半呢。那会儿也就是三年后你卖房子的时候，看其时的供需关系和政策了。所以考虑好，根据其他国度和城市的先例，出生生齿降低后，跟孩子有关的投资品城市削减收益的。
3、刚参与工做，那那钱是父母给的吧？所以只想着收益，不在乎风险，赔了的话让他们再往赚，只要他们也不在乎就行。
总之考虑好，商品价格是由供需关系决定的，任何投资品都是早进进的赚大钱，来的越晚收益越低，风险也越大。并且任何投资品都是卖的少买的多才收益高呢，而学区房，出格是那种占坑儿房，情愿持久持有的家庭其实不多，大大都都是用完了学位就卖。所以考虑好风险，富贵险中求。
仅供参考。
七
Q:
请问假设是养老房的话，合适买回迁房吗？都说投资性差，不升值，但我的次要目标也不是赚钱，不赔就行，更次要的是住的温馨些。我看察了一下朝丰家园的，在豆各庄，然后还有祈店主园，在焦化厂。我问中介说是升值挺好，但我不敢信，请问实在情状如何？
A：
1、实在情状应该是通俗，谈不上挺好。那和房产性量的关系不是太大，更次要的是板块原因。向阳区之前不太重视东南部，财产和配套都不多，所以比北部略弱点儿。
2、祈店主园也不是回迁房，而是安设房，大都都是天坛四周的老北京。朝丰家园是回迁房，自住适宜，没需要太强调什么投资性。也不会不升值，大盘上涨的话必定跟从，顶多是比热门板块弱点儿罢了。
3、房子是用来住的，我觉得实如果养老的话挺好，回迁房的生活气氛更深挚，邻里关系近，想聊天遛弯的找人也便利。并且房价经济实惠，合适要求不太高的家庭。我如果实想养老了也或许考虑回迁房呢，比高档商品房的人气旺，更接地气。所以没需要太纠结什么升值投资，人家居民不是住的都挺好吗？自住为主，归正也不是炒房套现。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。