北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
西客站湾子四周纯改进型住房900w，我们方案在湾子四周承平桥区域买一个改进型三居，要求是有电梯，高层朝向好，离湾子地铁站四周15分钟车程，更好离地铁近。没有学区要求，孩子3岁，以后在西城椿树上学。预算900w以内。
我们看的也就是承平桥东里，公房，90平650w，缺点是30年太老了怕电梯等设备欠好用。或者华源新地 首科花园，120，850w，缺点是离地铁较远。
我家的根本情状是：父母在湾子住，我们在向阳高碑店有一套500w+的自住房，但不诡计卖。想攒攒首付，凑够650w+在承平桥买个三居，和婆婆一路住。向阳的房我们三口住。
想请问您，您觉得那个购房构想对么？我们方案23岁暮买房，您说再往后几年，那边的房子还有降价空间么？
A：
1、没什么不合错误的，常规都是那么做。既然能处理上学问题就没需要再买学区房，自住的不想卖当然留着了。不外也提醒一下，假设是确定改进，更好一步到位，制止过几年再折腾一次。次要是税费成本高，每次都是4%起。
如果我就以首科花园为主了，名义上是保障房，现实上是福利房。首都科研工做者的定向房，量量和社区气氛都不错，保值也挺好。
2、2023岁暮，明年，降价空间，未必。2017年至今已经立即六年了，那力度能够说十分大，北京降了吗？确实降过15%摆布，但市区大都已经涨回来了。中心也历来没说过要“降”，提的都是“制止过快上涨”和“不变”。
出格本年又是全国救市，如今是12月初，岁尾之前有上万亿的定向信贷砸向楼市呢，股市和债市也都刚刚铺开。那一般来说传导期是半年摆布，到明年就算不上涨，下跌的可能性也几乎没有。事实全国到目前为行，只要北京那么一个在没有任何零丁政策的布景下，还能连结住房价不跌的了大城市了，做为首都再跌了不适宜，其他城市就更没自信心了。
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3、但那只是我的观点，现实情状看市场吧。假设明年涨的多了，那有可能到岁尾回调一些。假设是平稳行情，下跌的可能性不大。几年之后我不敢揣测。
仅供参考。
二
Q:
目前看的房子有海淀平和平静里小区的一楼和上林溪的一居。平和平静里小区是96年的房子，上林溪是2012年的房子。如今还没有孩子，没有学区的需求。选那两个处所，次要是离父母近，父母在平和平静里的一个没有电梯的6楼。
目前首付能有200摆布，总价500以内能承受，考虑到钱存着会贬值，仍是想买套房子抗通胀，同时是自住，立即成婚了，住房便利一些。假设从保值的情状看，哪一个更适宜一些？或者您有什么选举吗？
A：
1、保值，那当然是上林溪了，那都不太比如较，不是一种产物，没需要比。上林溪是房龄新的商品房，无论升值和活动性都是排前列的，并且在行情期间的传导也靠前。
2、不外500万，上林溪能买到一居室吗？指的是开间吧？也还行，在产物里不算强，但好在小区不错，只是比正规户型弱点儿罢了。但假设是正规一居那价格就估量有硬伤了，还有平和平静里的一楼也算硬伤。未必影响保值，但活动性弱。
仅供参考。
三
Q:
我不是北京人，老公是，但我们要离婚，他有一套婚前的房我不要，我能本身买。但如今是我没有上社保，是不是离婚后就不克不及买了？那假设说在婚内买了，那房子怎么才气算我的？别的我是需要贷款的，假设婚内买是不是就是二套资格了？但我没贷过款，怎么能首套的资格？别的我名下有消费贷，做生意周转的，那能否影响贷款？
A：
1、如今老公是北京人，那在你们婚内是能够买两套房的。假设想确定为是你的小我财富，那就是做明白的约定。能否需要公证我不清晰，更好做了吧。
2、假设是婚内买房，那就必定是二套资格，五环内就是最多187万。消费贷看几钱吧，假设不太多的话一般不影响，187的月供也就1万块，银行如今额度足，不会较劲的。
3、要想恢复首贷资格，那就是离婚后就往打点工做栖身证，一般一年内能差不多办下来，那就有了购房资格。离婚一年后就恢复了首贷资格。或者是往办社保，五年后就有购房资格了。
4、其他没什么了吧？别的就算婚内不买房，也得考虑把那买房资金写清晰，别有隐匿转移婚内财富的嫌疑，制止费事事儿。
仅供参考。
四
Q:
纯加分落户，80w预算，请问长城源著和燕山老房哪个适宜？我两边都看了，都住不了，长城源著是太远，燕山的是太破。同事们都定见是长城源著，说是活动性好，随便出手，但我觉得燕山的好歹有地铁，是不是应该也适宜啊？
A：
1、先不说买哪儿的，就那“同事”，还“们”？我要定见就是那种房子更好静静的买吧，张扬的不要。城六区之外加的是“职住分”，是要确实栖身的。你那看远郊的还让同事们都晓得，万一有给举报的呢？那种事儿可每年都有，据说还很多呢，羡慕忌恨恨，什么心态的都有可能。仍是低调点儿好，民不举才官不究。
2、如果我就买燕山的了，没什么不克不及栖身的，楼确实很老了，但拆修一下住屋子里头无所谓。也有地铁，就是通勤远点儿。
活动性可能差不太多，但房子都是看价格，实如果低价的话都不难卖，市场价的都欠好卖。长城源著有可能活动性更好，贷款不受限造。但挂牌的多啊，动不动就300套，10%以上的挂牌率，太高了。
3、别的一点是保值，燕山的固然老，但栖身的功用更强。别看有的都不克不及贷款了，但不算落后什么，只是卖的时候挂牌期长罢了。当然那必定算不上投资房，80万的总价也比长城源著强不了几钱。归正我会买那里，就算有人举报都好阐明。长城源著都古北口了，你说天天自住，有人信吗？
仅供参考。
五
Q:
在亚运村有一个年代长远的49平的一居室和69平的两居室，想将49平一居室卖掉400w摆布，添钱置换东城小两居，仍是置换郊区小点联排。
A：
1、那是要问我什么呢？没头没尾的。我哪儿猜的着是什么小区啊？
2、换东城小两居，为了孩子上学就换呗，没办法的工作。但假设不是为了上学图什么呢？明年是进学更高峰，东城学区房如今是溢价更高的时候，比例超越西城海淀了，栖身的性价比很低，过了顶峰期还面对供需逆转的风险，考虑好溢价能否会受影响。
3、郊区小点儿的联排？那得多小啊，也是图什么呢？假设是图自住就看本身的爱好，房子原来就是用来住的。但更好别有太多保值的设法，别墅类产物在北京没有一个保值好的，市区财产区周边的也就是牵强跟大盘罢了，不只没几个，还都落后板块。郊区的小联排，买了也就甭卖了，可能率过几年就换不回现有的房子了。
4、那本身考虑好需求吧，我也看不懂那是要图什么，是不是要闹着玩儿啊？搞不懂。
仅供参考。
六
Q:
东城长安街以北，二环里，万万以内的三居室，选举哪里呢？能有电梯更好，还有关于购房时间，明年下半年房价走势会下降吗？
A：
1、那要求够高的，谈不上选举，根本就是向阳门内或东四十条的海运仓等地，回迁房或长幼区，7-80平米的差不多。不消选举，到本地中介问问就行。但估量一般都有硬伤，或是一楼，或是朝向楼座不太好的。自住看本身的爱好，保值未必受影响，只是出手的时候一般比没硬伤的户型慢一些。
2、下半年会下降吗，是想降仍是不想啊？假设涨了会不会别扭，假设降了，还敢买吗？未必会降，后年2024也是进学顶峰期，很多孩子等着上学呢。2025年才起头逆转趋向，2026才是确定性的低谷期。
那到时候再看吧，谁也说欠好顶峰期之后会不会降。只能说如今的溢价率是到目前为行更高的时候，到了低谷期也有可能涨的慢点儿吧。
仅供参考。
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