北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
第二次征询了，之一次征询，根据您的阐发抉择，少卖命斗争两年，在此感激。目前，有2套商品房，但还在亦庄租房。亦庄有一个小户型，因为本年用了学位，如今不太好出手，且出手价格不会太高，估量350、360。另一套在马驹桥，估量290，对外出租中4100元。
想自住+升值兼顾，不得兼顾，以升值为主。1、低些价格卖掉开间，东拼西凑再贷款购置一个富源里，新康家园等亦庄区域能落户的2居商品房，可没有学位需求，是不是白白承担了溢价？置换到贵园一带的回迁房（无学区）能否更合理 ？仍是陆续持有开间四五年后，快有学位了，再置换？
别的，马驹桥板块您之前说合适自住，如今马驹桥双限去除，且小米汽车财产园将要建在小区四周，12年次新的小区本年挂牌价格略涨，您觉得马驹桥的房子能否也应该参与置换呢？
A：
1、亦庄是多校政策，那关于用不消学位就无所谓了，不是因为那个原因难出手吧？估量是中介没跟看房人阐明清晰，或者是他们没做主推。
2、没学区需求就看看河西的北部吧，看看预算能买哪个。那里到如今还不是亦庄学区，所以没溢价。但那也是迟早的事儿，假设被划进就算是利好，溢价补涨出来，不划进归正也不食亏，还降低风险呢。
再或者看看路东的三羊里什么的，也一个性量，没溢价。但可能率是迟早都划进，顶峰期过往也就该差不多了。
3、马驹桥，如果我就换了。如今的租售比是700，阐明在此次行情中没占廉价。地铁不处理的话，规划的施行可能率会略慢，企业欠好雇用啊。所以就算是财产园多了，更高也就是不落后吧，逆转趋向的可能性极小。
能够参照一下北七家，财产开展的很不错，但到目前为行只是利好了房龄新的几个小区，阐明新贵还不多，也不情愿加价买房龄老的。
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仅供参考。
二
Q:
北京首套170-190首付，想买个可以自住交通便利，有保值空间的房子。将来可能的工做地点是国贸，看京，金融街，西二旗。房子挨着此中之一即可，地铁40分钟以内，开车20分钟摆布。更好万一不住的时候，房子的房租也不低，能以房养租。
目前看了，十里堡南里，炫特家园，京棉厂，融泽嘉园，富力又一城，常营保利嘉园二居室，华纺易城，国美之一城，美景东方，九龙家园，兴隆家园。里面除了常营的，都是一居室。您觉得哪个更好？
别的假设以我前面的目标来看，我合适买亦庄开发区的二手房嘛，是不是保值还能升值。或者以前面的买房目标，有什么更选举的楼盘呢？头有点大，能称心几项就行，给您添费事了。
A：
1、我看着也头大，那要求够高的，自住+交通+保值+房租，不随便做到。并且那是刚有个设法吧，预算是几啊？买房一般都说总价，仍是先做预算吧，然后再说哪儿的房子。
2、别的一般也没那么选房的，好歹也几百万件工具，跟点菜仍是不太一样的。你那相当于说拿着通俗文凭想找个工做，要求是钱多事儿少离家近，请问是往央企国企、华为阿里，仍是国务院或者街道办？是往饭馆儿当厨子呢，仍是工地移砖？那都不挨着，一看就是App上刚看的吧，都不是一回事儿，没法儿定见，其实是有钱率性。
3、能称心几项就成？常规定见是把需求列出来并排序，看最重视什么。在预算不高的情状下，一般能称心一项就算胜利，两项算超值，三项以上可遇不成求。自住是消费，保值是投资，在钱不是太多的时候必需取舍，做不到兼顾。
4、简单说吧，假设是单从小区说，那首选华纺，但也未必能买到适宜的，可能率都是北向的，算硬伤。其他的更好仍是分清晰各类房子的区别吧，奥迪金杯和拆甲车不太好放一块儿比，产物性量差别。也更好重视一下地段儿，北京跟鹤岗是略有差距的。为了孩子上学就买亦庄吧，此次行情升值的至少一半是学区溢价，情愿承担再买。
5、其他没什么选举的，除了中介看着会兴奋，一看就好忽悠，不然谁城市头大。定见仍是放平心态，别太焦急，先做预算，然后列需求，之后选地段板块，再说小区，最初是房源，一步一步来。
仅供参考。
三
Q:
目前在海淀坑区有套一居室，小孩刚1岁，目前租房住，出于现实栖身需乞降小孩上学需求考虑换房，卖掉一居凑钱加上贷款极限预算到1300。原来从小孩年龄上似乎其实不急，但是担忧疫情铺开信贷铺开后房价可能会上涨？别的抉择方面预算可能万柳只能看回迁房或者新起点，中关村考虑华清或者水清木华，别的就是世纪城那边。
您觉得再等一两年预算更足够一些再下手会更好吗，仍是当下就该出手？看涨的因素事实北京换房也算二套，二手房只能贷款不到200万，包罗外来生齿落户各类政策略微一松动就能释放更多购置力。但是另一方面，看跌因素，成婚数据和生育数据肉眼可见的断崖下跌，感应比力迷惘。您怎么看？
A：
1、从春节前的成交量就上涨良多了，如今仍然是，连找我征询的都成倍增长。信贷放水再加上本年是进学顶峰，所以房价至少不跌吧。假设卖房后增加的预算多（现金+贷款）就尽快换呗，就算有过两年进学儿童削减的趋向，那几个都是支持比力强的学区房，比其他通俗学区稳妥的多。
2、假设增加的不多就甭焦急呗，税费还很多钱呢，过几年如果再折腾一回就不划算了。
3、我不断就那观点，假设如今长短学区房，那没需要提早预备。但既然如今也是学区房，增加的预算还多，那就换到支持更强的呗。
固然是生齿下降，但根据其他国度地域和城市的先例，下降后都是通俗学区受影响更大，事实好资本什么时候都是稀缺的。孩子削减再多，清华北大也欠好考。幼儿园如今良多都招不满了，但顶尖儿的几个仍然进不往。
仅供参考。
四
Q:
海淀纯刚需首套，根据目前可能微涨的形势，比来在考虑要不要上车，当前可以承担的总首付150-160，次要有以下两种设法，还看您给一些定见：
1、那首付也就能在上庄那块买个较新的一居或者小两居，或者在北部新区买个老房子（北分厂等），假设买的话您有什么定见吗？
2、目前小孩27年上小学，因为前提有限，若是买房了也是诡计等他小升初的时候再换房。但目前有一个点比力纠结，若是不买房的话，我和娃的户口都在单元的集体户上，上小学的时候能够上那边的红英小学(唐家岭校区)。看的那几个地的房子对应的小学貌似还没有那个好，也比力纠结是等上小学了再买，仍是先上车然后等小升初的时候再换房。还看赐与定见。
A：
1、常规定见是没必要过早预备学区房。2026年就已经是明显的进学生齿下降，大幅低于六年级结业生的数量，那腾出的教室和教师城市良多，所以学位至少是不严重了。2027年那就更宽松了呗，每年都有很多学位腾出来，所以很有可能影响到学区房的溢价。
2、上庄等地的溢价固然不高，低于海淀均匀值，但事实是有海淀学籍的价值的。如今我也不晓得几，但10%或再多点儿仍是有可能的，事实单价和总价低。那本身算一下吧，用房价除以估量租金，然后和700的北京均匀值算一下就行。
3、所以如果我的话就先考虑处理自住问题了，等孩子快上学的时候再考虑房子，或许会有更多的抉择。在我看来实如果牛校学区也行，但单纯的为了个海淀学籍的意义不大，为那个耽搁好几年的自住值得吗？
仅供参考。
五
Q:
关于买东城哪里的占坑房，以及25年进学什么时候买的问题，目前住在双井紧邻东城的向阳的三居。其时买那儿也是考虑以后有才能的话，在旁边的东城买个占坑房，能够陆续住在三居里。不消为了孩子上学各类出租本来的房子又租他人的房子住，并且其时就认准了东崇前的文汇（先不考虑多校的因素啊）。
如今的问题是，文汇小学近几年呈现了文汇南、赶走高年级等问题，并且传闻以前扩招严峻、以后会缩招，所以就有点考虑更平衡的龙体。从市道上各人对东城几个片区的排名来说，龙体也是高于东崇前的。龙体的板厂、培新都差不多间隔2 3公里，说近也不是很近，说远倒也不远，就很纠结。又听一个中介说，从假设被派位出区的角度来说，龙体派的很远，东崇前就都在那片儿。
别的，孩子25年进学，之前觉得归正都是多校了，就比及24岁尾进手就能够了，正好那两年看看一下派位情状，也边攒攒钱。如今看到一个说法，固然25年起头孩子少了，但是23 、24年孩子多，房价涨上往了，到25年一时半会是不会骤降的。所以趁如今房价不变进手适宜，并且不都说越早买越安心嘛。
其实就是手里的米不敷多，否则也不消纠结了。想听听专业人士的定见，不知能否抽暇解惑一下。
A：
1、东城的派位哪有谱儿啊，中介说的只是往年的情状，谁晓得本年后年啊？到目前为行，还没有任何人能总结出东城的法例，都是碰大运，每年都不太一样。
2、今明两年就是顶峰期，再加上全国 *** ，很有可能从2月或3月份起头就进进小阳春，至少是没什么下跌的可能。2025年之后是低谷期，但也不太可能骤降，根据韩国和台湾省的先例，都是生齿削减后逐年削减溢价率，不是间接降，而是相关于非学区房涨的慢点儿罢了，好几年才气 *** 价值吧。北京的生齿下跌固然猛了点儿，但也不至于骤降，谁也不情愿低价甩卖的。
所以假设预备好了就买，置换的话能够看到2024年之后。张不到哪儿往了，都晓得出生生齿趋向的。看看幼儿园，那两年还传闻过连夜列队的事儿吗？没人傻到那份儿上的。
3、其他也没什么说的了吧？常规定见是首选龙体的，相对更平衡。派位的事儿没法揣测，都是试试看。2025年已经是结业生比幼升小的多了，空出来的教室和教师也多，所以进进对口校的概率大。就近进学是根本原则，不会改动的。
仅供参考。
六
Q:
儿子在北京西小口工做，女伴侣在通州工做。如今他们想买通州合景寰汇公馆的公寓房，觉得离地铁六根线近。我不想让他们买公寓房，觉得活动性差，情况也会复杂，事实公寓房自住的少，岀租的多。章哥费事您帮我阐发下公寓，可能买。
A：
1、那没什么可阐发的，网上阐发那类产物的太多了。我的定见就是考虑好，要么就甭买，买了也就甭卖了，自住或收租金都行，归正也欠好卖。
2、打个例如吧，通俗人的一生根本都是年轻时辛勤打拼，苦哈哈的熬着，一般都得熬很多年才出头。此时或许有些功效也有些资产，跳槽的时候也能要到更高的待遇。那就相当于普宅吧，通俗人的生活。
公寓呢，就相当于出道即巅峰，无所谓以后的开展，逃求的就是当下的快活。凭什么还要熬着，间接享受人生他不香吗？管他什么海枯石烂，少爷我只逃求曾经拥有。为什么要生活越来越好，只考虑面前不也是活着吗？
3、可能就那意思吧，房子用来住的，但也是天然的投资品。只不外大大都人都逃求持久收益，但也有逃求短期拥有的。那没有原则谜底，就看本身的爱好了。
仅供参考。
七
Q:
如今有1500万，刚来北京工做，有户口，首套房。在西曲门工做，在考虑能否应该上车东城的天坛府，觉得那个地段和位置三环以内不会再有了。仍是应该看看西城或者海淀的次新房？您看有时间能给阐发一下吗？
A：
1、1500万可不是上车了，那是学区+自住的级别了。天坛府看本身的需求吧，地段儿是挺好的，也就是买个地段儿吧。
那我也未便多说，说好的没人给钱，说欠好的犯不上。只能说假设有投资的设法，参考一下同地段儿其他商品房的价格走势，再算算溢价。别的北京的好地段儿有的是，好比CBD和看京什么的，参考一下同类产物，然后就能本身做出揣度了。
2、西城海淀的次新，那仍是说详细的吧。买学区房不太好工具海的那么选，仨区的教导形式差距挺大的，各个详细学区的溢价率也差别。那看孩子的天禀和家长的期看值再定吧，没有更好，只看合适哪里。
3、学区房没什么可阐发的了，有需求就必需买，不然也没有其他的办法，溢价高也得忍着，谁都没辙。天坛府假设能确定一师附小就挺好的，顶峰期买个稳妥就算值。
仅供参考。
八
Q:
目前有一套小两居在天永自住，孩子25年进学，想置换到龙体，预算1100以内。目前有种计划：1、目标学区次新商品房，兼顾学区栖身体验。但是那两年龙体涨的良多，有点够不上，咬牙上车担忧高位站岗。2、舍弃置换，抉择6号地平房或者东城其他学区平房。3、天永片区内置换个三居。假设是您，怎么选？
A：
1、我怎么选？我必定是先确定学区吧，天永跟龙体到目前为行还不是一个层次的吧？欠好一路比。常规选项是能在龙体就尽量，没辙的占坑儿东城学籍，或者是重视自住超越孩子教导，那再抉择天永。
那就跟老家石家庄的结业生选城市似的，请问要不要往北京开展？北京或许时机多，但合作压力也大，那就看本身的爱好了，没原则。
2、龙体涨的多，天永涨的不也一样吗？以至更多。看看定安里和定安西里不就晓得了，统一个小区，只不外一个东城一个丰台，房价是一个8万多一个5万多，中间的溢价还少吗？
3、简单说吧，假设是我，那就痛快换到龙体，归正都是同样的溢价率。我能理解心绪，谁都想的是什么都兼顾，十全十美。但现实中做不到，所有家长都一样，只能取舍，看本身重视什么了。
仅供参考。
九
Q:
我是北京集体户口，有两个孩子（但不是北京户口）。本年手里大约有150万摆布，想在北京买一套房子，先把我的集体户口转到家庭户口，也就是落个户。目前也没有到北京上学的诡计，觅思孩子有个北京户口以后也没有啥害处，假设只是户口落地+以前方便置换，请问您那边有啥定见呢？
A：
1、那我欠好定见吧，我一般只能从投资角度阐发，落户的话只如果套普宅就行。150万是总价仍是首付啊？总价的话那不太好说未来便利置换，根本都是比力远的郊区了，首付还行，能买300多万的。
2、那仍是先明白总预算吧。假设就是那总价能够看看昌平沙河跟顺义后沙峪，之前是都有150的，如今就算涨了也不太高吧。沙河的北街家园，后沙峪的蓝星花园，都算活动性好的，租金也不算低。
3、其他没什么定见了，既然有北京户口，大大都都是给孩子落上吧，必定是没害处。那看本身的设法吧。
仅供参考。
十
Q:
孩子2027.09进学。预算总房价500w上下。想在海淀工具三个区选一个至少中等的学校。有什么定见吗？
A：
1、工具海选学校，一般没那么选的吧？那一看就是刚有学区房的设法，还不太领会各区的教导形式呢。
定见仍是先领会一下吧，看孩子和家庭合适哪个区，别光看学校和房子，假设不适宜的话或是耽搁了孩子，或是全家都享福。
2、并且以如今的政策也没人敢说选学校，只能是选学区。固然2027年必定是进学低谷期了，那也不敢做出许诺。
3、再有定见就是上彀搜一下历年出生生齿吧，今明两年可是进学的更高峰，恰是学区房溢价高的时候。而2025年之后就少多了，有可能影响到溢价，你们2027年进学呢，持有的时间有点儿长。
4、所以是先领会一下各区的特征吧，先定下哪个行政区然后再说学区，之后是哪所学校，最初才是房子，一步一步来。别的看看生齿数字再说什么时候买。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
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