北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
目前住海淀北三环560万一居，小区继续革新中，租的话能有7000。我俩在二线各有一套，乐看估量能卖了凑800万。方案25年再要孩子，能否需要在学区房问题上一步到位呢？我比力期看孩子能不卷上西城的中等校，1300多万，陶然北岸那块能考虑两居，只不外小区我看了觉得蛮一般的，卖了三套房买一套仍是那情况觉得心里有落差。
家里晚辈提出能够保留海淀一居，然后用租金还第二套的房贷。别的也不是很附和我们买西城的设法，觉得学区房溢价严峻。我也退一步想纯考虑自住和保值的操行房，暂时还没什么眉目。老公和我的工做别离在工具二环，买太远的次新通勤太累，丰台和向阳南部我也不太看好，能否只能考虑向阳北和海淀西边了？
请问您是怎么看的呢？是全款all in次顶学区or保留一套收租金供另一套房or全款操行改进呢？
A：
1、不卷就上西城的中等校，那得看孩子的天禀了。到目前为行，西城可不是不鸡娃，只是没有海淀那么狠罢了，也就是奥数略微好点儿，其他的也都差不多。
2、陶然北岸算挺好的小区了，就那价儿，一分钱一分货。都有落差，但那不是没办法吗？为了孩子上学，又是顶峰期，再高的溢价也得认啊。
3、溢价和海淀比也不算严峻，工具海都差不多，只如果通俗的学区房就在30%摆布。
4、我没什么看的，那只能看本身的设法。常规定见是没需要太早预备学区房，2025年要孩子，那等上学至少9年之后了。1300万的房，此中300万算是闲置，在孩子上学之前是发扬不出任何价值的，还得承担着风险，考虑好吧。别的总价越低的溢价越高，那两年夺房的家长多，占坑儿房受逃捧。
5、那仍是本身定吧，情愿承担溢价就一步到位，以预备上学为主，兼顾自住。重视保值自住什么的再看非学区房，等孩子快上学时再考虑。
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仅供参考。
二
Q:
孩子26年幼升小，现住向阳十里河。预算650摆布两居，最次要考虑学校和低溢价，次新点更好。以您的体味，龙体、天永、白小+80中，那几个选哪里更好呢？或者向阳还有哪您觉得有更优计划吗？好比向阳工大附、清华拥护天永比起来学校若何？
A：
1、看孩子的天禀啊。天牛娃在哪儿都行，是金子在哪儿都发光。牛蛙更合适向阳，单校省心，更重要的是有点招。就是到目前为行好高中还不算多，所以更合适牛蛙或勤奋的。中等孩子就往东城吧，跟那大队伍争取个可能率。
2、那本身选吧，看本身对孩子的评估了，没有更好，就看合适哪里。那没有什么更优计划，曲升清华北大更好，但我们家孩子还不敢往呢，怕受不了那碾压。或者说牛娃就在向阳，普瓦往龙体，跟重视自住就往天永。
3、零丁学校欠好跟学区比拟，相当问清华跟美国怎么比？没法比，藤校的排名超越清华，但不如的也一大堆呢。那仍是说天永的哪个学校吧，假设是一师附小就挺好，曲升汇文南，固然没有功效呢也应该不弱，怎么也能比上清朝了，比工大附强。其他的就欠好比了，我不懂。
仅供参考。
三
Q:
北京sfsd，父母已过60，只能婚前靠本身名额买房。目前枪弹最多到180，想用国管公积金贷，收进证明2.2W。目前只看了向阳区，高碑店南承平庄北巷、定福庄西街、电建南院还有十里河的弘燕路小区，根本在350-380之间。您看能否有此外区域选举。选房的时候不考虑塔楼、尽量楼龄新。
1、十里河的弘燕路小区红砖楼靠近首图和北工大，小区门口有个急救中心，目前17号线和14号线，但都有必然间隔，但是觉得十里河根本没财产就是家拆系列的。
2、 高碑店和定福庄四周怎么样，觉得就是自住小区。
A：
1、十里河那不太算财产。能够参照桂花园大红门一带，曾经无比火爆的服拆业说没就没了。以北京的定位来讲，根本只要比力高端的造造和办事业算财产，其他的有可能被裁减呢。
2、所以那板块就是自住为主，交通便利，小型配套齐，挺好的。就是向阳区那些年不断不太重视南部，所以从升值方面略弱于北部。
3、高碑店和定福庄，是自住为主，就是五环表里罢了，没什么大的区别，在不看详细房源的情状下没需要分的太细。长幼区也是自住为主的，优势是得房率高，保值也相对稳妥，只要没硬伤，大大都都是跟从板块大盘涨跌。优势就是出手时挂牌期长点儿，所以持久持有的更适宜。或者是在楼市横盘期置换，不焦急渐渐卖也就不食亏了。
4、我也定见是房龄尽量新的小板楼，但那预算不太够得上商品房，所以就看老房吧。以京通路以北为主就行。
仅供参考。
四
Q:
我的情状是有一套自住型商品房，在白盆窑，2024年才气卖。手头有500多，妻子在石景山一号线四周上班，我自在职业，家庭年收进100。如今刚有了孩子，就觉得房子太小住不开，想着买一套大的自住+一套小的西城学区占坑。
看了青龙湖的万团云庐，门口还规划了地铁，仍是挺心动的，想着搏一搏，然后25年之后买学区房，不晓得如许的做法能否适宜？一是怕青龙湖远远落后大盘，周边也起不来；二是怕学区房陆续大战，还怕万一西城锁区；三是怕将来孩子上学，不得已还得在城里再买一套。
不晓得还有没有哪个地域能称心廉价量大有时机住大房子，还能称心媳妇坐地铁上班？
A：
1、万片云庐，挺好的自住房，没什么不适宜的。不消担忧落后大盘，必定落后，那就没需要纠结。房子是用来住的，那就买来自住吧。
能够参照旁边的亿城燕西华府，和你们小区对面的亿城天筑统一个开发商，能够用花园洋房的价格比力一下。其时差不多价格，如今亿城天筑翻番了，燕西华府的落后不是特殊多吧。
2、西城原来就锁区啊，还能怎么锁？总不成能说许出不准进吧，我觉得不成能，政府没需要那么狠，犯不上把西城业主都给困死。实要锁定户口谁还往买房啊？
大战的可能性没有，只是那两年进学顶峰期，没什么事理下跌，小涨是一般的。但2025年后也供需逆转，到时候看行情吧。
3、廉价量大，什么意思？学区房吗？西城的广外和东城的天永都算相对廉价的，重视栖身的一般都选那里。就是学区量量也相对通俗，但溢价率和其他学区是一致的，进学需求削减后有可能遭到影响。
仅供参考。
五
Q:
目前在北京西四环外中粮万科假日光景有一样工具向两居室，82平方，目前价格约570，贷款已结清，另有存款120W。在北京算二套。我本年42岁，在一家外企，年收进到手约60W。家有一12岁女孩，在北京读小学，方案考虑二胎，到时父母可能会过来帮手带小孩。
连系我们的情状，方案卖掉当前两居，有两个计划在权衡傍边：计划一，改换同小区的小三居，三室一厅一卫，价格715W，贷款180，首付540，剩余150W。方案再攒一年，在周边买个一居室或者小两居，预算330W摆布，父母来时能够栖身。计划二，先买小两居（因目前两个月内同小区小三居没有适宜的房源），后续有三居房源后再买三居。
请教您，计划一项计划二，合适先动手哪一个？
A：
1、那如果我就计划二了，先买了再说，至于置换是以后的事儿了。
2、归正从往年起头就是全国救市，北京是全国独一一个没有处所政策也没下跌的城市。从春节之前的成交量就增长很快，如今也是那趋向，所以我认为北京房价没什么下跌的可能。
攒一年看攒几了，假设良多的话那值得等，假设不是良多的话，或许攒完了仍是买和如今差不多的房子。一套房700多万，5%是30多万。300多万的5%就是十多万。我没敢往多了预估，本身看看能否有可能性吧。
3、其实就是揣度本年北京房价涨跌的问题，我认为是不会大战，但下跌的可能性更小。
仅供参考。
六
Q:
刚看到您发的石景山房价的文章，我往年买了天钻下跃，客厅和厨房都鄙人层那种变异户型，166平吧，位置喜好，就是房子买懊悔了。担忧住着不温馨，更担忧以后跟不上大盘或者赔钱，想着等交房就挂出往您觉得适宜吗？
不太看好将来经济，想卖了换个廉价点二手等未来有钱了再说，否则如今八百万以下实买不到适宜的。但是又怕欠好卖，心里挺难受的不晓得该怎么办了，请您给点定见。
A：
1、那我不便利说什么吧？既然是下跃的特殊户型，那就是立异，而世界上所有的立异都意味着特殊和风险，至少在初期是只被少部门人承受的。那商品价值也早就有定律，供需关系决定商品价格，买的人多才气支持住价格。
所以既然买了就以自住为主吧，房子原来就是用来住的，本身喜好就是更好的，没什么原则。
2、假设是重视保值，那就趁房龄新的时候处置吧。那种产物在开发商手里的时候都不太好卖，要否则谁费力巴拉的往立异啊？不外也得看能否好卖，售楼处雇人花了良多告白费城市挈到最初，做为小我出卖不太随便，到时候尝尝吧。
3、总之一句话：假设是自住就买本身喜好的，假设是投资为主就要买群众喜好的，不然赚谁的钱往。那就是“选美理论”，你喜好的未必是群众美女，各人好才是实的好。
仅供参考。
七
Q:
娃刚出生，目前住在方庄小两居，三代人住空间有点小了。想改进为三居室，同时兼顾学区，考虑东城。从兼顾学区和栖身情况，相对有限的预算动身，考虑龙体及东崇前片区。有一套建清园三居可用于置换，方庄的房子不想卖掉（将来上边四老都跟着子女住到北京的话一套三居也不敷住），总预算约1300万。我的问题是：
1、如今置换的时机适宜么？目前学区溢价高，以后孩子少了，学区溢价降低，如今置换不太合算。但是一想，东城的房子怎么也不会跌，建清园的房子涨幅也一般，过几年后和东城房子比也许更不保值，留在手里不如置换掉？
并且如今也没有好的投资品，有限的存款存银行就更不保值。当然，假设如今不置换，可能率要再租一套房子，每年也是一笔开销。那笔经济账应该怎么算。
2、龙体和东崇前的房子里是买操行好一点的小区的小三居更保值，仍是二环边上相对廉价点的商品房社区的大三居更保值呢。谢谢章哥耐烦看完，等待您的答疑解惑。
A：
1、确定好了就换呗，但既然是平级置换也无所谓时机，什么时候都行。
2、不外既然晓得是溢价高的时候，也欠好谈时机。相当于往年冬天想投资个口罩厂，谈不上多好的时机，未必不赚钱，只是有些风险罢了。
东城的房子当然未必下跌了，谁也不随便降价的。能够参照台北的情状，生齿顶峰过往之后并没有明显的降价，只是资本不太好的“学位宅”相对涨的慢些罢了，用好几年时间才逐渐降低的溢价率。
建清园不是热门学区，整个学院路学区的溢价都不高，天坑校招致的。那算算租售比吧，假设溢价低的话就没什么更不保值的，降什么啊？大大都买房人城市算账的，用脚投票，拿钱说话。
租哪儿的房子啊？假设是用方庄的换东城的就能占学区房的廉价，学院路的也能占一些。从经济上是划算的，就看本身能否习惯租房了。
3、哪个更保值？地段儿内的配套决定房产价值，退潮之后更晓得谁在裸泳。那在学区的需求降低之后，栖身的属性就会被重视了，也就是越宜居的越保值，户型好的就行。
别的好工具什么时候都稀缺，就近进学也是不成能改动的根底原则，所以离勤学校越近的宜居房产越保值。归正韩国首尔和台湾省台北，以及东北大城市鹤岗都是那先例，资本好还宜居的好房子更保值。
仅供参考。
八
Q:
首套首贷，首付预算750-800，不考虑学区，刚需自住，只考虑次新，想买在五环里，因为贷款能够多一些，根据普宅更高批示计算，总价应该掌握在1100以内，如今也是在那个原则内停止看房。
目前已经看了看京，百子湾，北苑地块，百子湾觉得乱了点，不考虑了。北苑因为在5环外学区溢价，也不预备考虑了。接下来预备看一下双井，双井的房价我小我觉得是有一些泡沫，不太敢下手。不知能否准确？
看京的话，看了一圈下来印象比力好的小区有鹿港佳苑，季景沁园，国风北京，慧谷阳光。我的预算价位在看京可以买一个户型朝向小区都比力好的大两居或者一个各方面通俗的小三居。想问一下，保值升值角度来看，能否将来的三居会比两居更夺手？
在看房过程中，中介有提抵押贷那种计划，可以多贷出来一些，因为身边没有伴侣操做过那个，所以想问一下，那种体例会不会存在一些合规隐患？详细是个什么操做流程呢？能提早还贷吗？
别的，也是看了您良多文章，初步把板块定在了向阳，想请问假设既要考虑自住温馨性又要考虑保值增值属性（不要求大战，持平大盘就能够），还有哪些此外板块选举吗？
A：
1、新北苑谈不上学区溢价，校区罢了，和本校仍是有些差距的。那就是涨的太快了的租售溢价，租金略低。双井我倒没觉得有什么泡沫，跑输大盘的倒有的是，除了特殊的几个豪宅也涨的不算快，中等吧，租售比什么的大大都都一般。
2、三居比两居夺手，有可能。在改进盘赐与量不敷的情状下就只能是从存量房里选了，改进小区越宜居的保值越好。一般定见是以看京东部和北部为主，那些年明显超越西部。
3、抵押贷，必定不合规呗。那原来是银行搀扶企业运营的，不是让买房的，一旦被查出来就有可能要求提早还贷。不外现实中就那样儿吧，谁心里都大白，不克不及说罢了。
详细流程我可说不清，那随意找个代办署理机构问问就行，有的是。归正代办署理的产物都差不多，找个诺言好点儿的吧。能够提早还贷，或者贷短期的不就得了，一年三年五年的都有吗，差别银行有差别的产物。
4、就看看京呗，北部为主，其他还有亚运村、奥园和东坝，都挺好的。
仅供参考。
九
Q:
孩子25年上学，比来理财又不可（大约有300的资金散布在理财和存款里）。家里两套面积不大的向阳非重点学区房，一套对应陈经纶劲松，一套对应日坛。比来特殊想换东城龙体学区的次新。假设两套房子都卖掉，就牵扯到要和白叟一路住的问题，至少需要正规三居。看了一下至少得预备1300，还纷歧定买到称心的。假设只卖一套，那就再凑些钱买个占坑的一居或能有前提改成小两居的次新。
目前踌躇的是，既担忧如今买会不会正好赶上顶峰，因为如今应该是24年进学的居多吧？还担忧目前成交量上来了，国度层面在放宽，会不会又涨上来了？想问问您怎么看？别的龙体学区比陈经纶劲松在学区差别上能有多大，归正如今学区溢价是挺多。
A：
1、北京除工具海之外，其他区只是学区房和非学区房的区别，谈不上“非重点”，自己就不是学区房。
如今的买房人仍是2023年进学的为主，蒲月份才信息摘集呢，良多家长都是最初一刻才出手的。近期有可能上涨，但大涨不至于，不成能再像2013和2014那样离开非学区房的暴涨了，事实生齿趋向是明显下行的。
2、我觉得假设预备好了资金就买呗，或者是买房后增加的预算多就提早预备，事实房子可能率比现金稳妥。假设是平级置换那就不消太焦急，到了2024再看也来得及。
3、龙体和陈经纶劲松的差别？欠好比，也没什么需要比拟。陈经纶帝景假设放到龙体能跟广渠门差不多吧，劲松说欠好。
4、那些问题我都欠好答复，溢价高是事实，没办法。那就跟理财收益低似的，是没办法的事实。理财的收益肯定随利率颠簸的，那两年房贷利率都降到3%了，想提早还房贷都被银行设置壁垒，阐明连银行都找不到比房贷更稳妥和收益更高的产物。在发钞太多的情状下，理财不太可能强。
5、那两年就是进学顶峰期，也是事实，溢价就是高，没什么办法。所以能否换房仍是本身定吧，外人其实欠好定见。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。