北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
夫妻京户，小孩目前在陶然亭地铁站四周上小学。买首套房，首付款（总首付+中介费）不超越140万，预算考虑成交价约330万栋房子。北京南站、马家堡、角门西那3个地铁站四周的二手商品房哪几个小区量量好些，性价比高些，值得考虑进手呢？
A：
1、140万含税费，买330万的，不是太随便。评估价一般都打9折，然后再按65%的额度。330*0.9*0.65=193万，而税费至少要10万，1%契税+2%以上的中介费。那看详细的房源吧，一房一议，假设能高评才好说些。
2、二手商品房，期看值有点儿高了。那价位假设看公房、经适房或回迁房的还抉择多些，商品房一是面积偏大，二是单价也略高，欠好买到多适宜的。契合价位的也根本都是开间，好比摆布坊和将来66等等，明月嘉园也有，但那也是经适房了。别的开间的都不大，更合适独身，家庭栖身的话就看本身了。
3、所以我定见要不略微降低点儿要求，看看其他类型的，如许抉择多些。好比嘉园二里，房龄固然比力长了，但量量不错，昔时宣武城建开发的。小区的优势就是密度大点儿，产权单元和物业有点儿多，操行通俗。但从栖身来讲性价比算比力高的，正规一居室或改的小两居都有。
南站周边，二环四周就是开阳里，危改的安设房为主；洋桥那边也是老房多，似乎都没什么商品房小区。
4、要不然是先现场看看房吧，尽量以草桥角门西一带为主，保值相对好些。也能够看看富卓苑，20年的房龄，商品房为主，有部门经适房，性价比也挺好的，应该能买到正规一居。
仅供参考。
二
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Q:
我所在单元2024年移通州，我家孩子2023.9月进学。纠结通州的北京学校和海淀的中关村塾区，抉择海淀就要面对单程2小时通勤，又怕通州学校教学量量欠好，海淀有房。想听听您的定见，还有小升初回海淀的政策。
A：
1、那外人怎么好定见呢？并且本年进学， 5月份就是信息摘集，换房换学区的来得及吗？
2、通州教导程度，得看跟海淀什么学校比了，假设跟中关村那就没有可比性，没需要比，进修合作的气氛差的太悬殊了。本年又是有史以来的进学顶峰期，孩子最多的年份，考虑好之后中考高考就业的一系列合作吧。
常规定见是能抉择勤学校就尽量，那就跟结业选城市似的，更好选京沪深那种的，比其他小城市时机多。但大城市的弊端就是得愈加辛勤打拼，想躺赢是做不到的。就算是勤奋了也未必能如何，只是多了些磨练时机罢了。
3、小升初回海淀，按如今的政策就是先拼点招呗。假设还存在杯赛和考级的就以那些填简历，假设没有的话就看早培进营和北京市三好生了。到目前为行海淀仍是更重视数学的，假设考虑点招就别放松杯赛，一个巨匠银就根本够了。英语倒好说，重视考级就行。其他的机器人什么的也同样，语文有杯更好没有也行。
不克不及点招那就是派位了，地道靠命运。一般来说不随便进牛中，就算进了也不是牛班，意义不是很大。所以小升初转海淀的都是牛娃为主，要否则万一派进站校就还不如在通州呢。
4、那我没明白定见，只能家长定，我只是列出那些现状罢了。
仅供参考。
三
Q:
我家目前有两套房子，一套回龙看龙泽苑的125平3居，一套西三旗富力桃园2居。老公国企，还有7年退休，我还有4年退，儿子刚上班，目前家里年收进100万±。目前看回龙看那边升值明显弱于市里，想把龙泽苑那套换到市里（需要加钱了必定），西三旗那套留着儿子未来用。
我的揣度和方案能否合理？假设换市里，哪里适宜点？不考虑学区，我在国贸上班，老公保福寺桥上班，儿子月坛上班。
A：
1、回龙看升值弱于市里，那是因为学区房的溢价，近十年来不断都是进学顶峰期，当然升值比非学区房强了。
换到市里可考虑好，明年是顶峰期的最初一年，2025年就是拐点，2026年进进低谷期了。假设没有政策支持，那学区房的溢价部门可有可能受影响。
2、换哪里适宜，常规定见假设预算高就抉择更好学区的呗。那不是考不考虑的问题，是客看存在，必需考虑。
既然在月坛上班就次要看月坛的，好比发改委的那几个院子，房龄相对新，物业好，各项都占优，就算到了低谷期也是支持大的。都在红塔四周，能够先看看，就是单价总价都相对高。
不外那种房相对溢价倒低，通俗家庭一般炒不动，也就更稳妥些。简单一句话就是好工具在什么时候都稀缺，学区热度降下来之后，栖身体验越好的保值才越好。
仅供参考。
四
Q:
章哥你好，我的问题如下：1）首付及总价：首付180w，总价450W以内；2）买房资格：首套；3）贷款资格：首套；4）买房需求：落户口+保值+期看能够出租减轻房贷压力；5）居室需求：两居室；6）已看板块小区：上庄，清河，昌平南，马驹桥，台湖，大兴西红门，通州；7） 通勤时间要求：无；8）估量买房时间：本年；9）其它：您好，我往年结业落户拿到户口，人不在北京工做。原来没有急迫的买房需要，本年看到23年北京房价可能会战，凑了凑首付，想上车一套房。次要诉求是期看两居室，可以落户+出租，租一些房租减轻还贷压力。目前还没有孩子。
目前看了：
1、海淀上庄的两居室，离故宫北院区较近，首付较低，但是房龄比力老，觉得跟着故宫北建成，能有升值空间，类似的还有更靠北一些的三信嘉苑。
2、海淀清河永泰园四周，首付有一些压力，房龄老，但是觉得出租比力随便。
3、昌平的文源府，新房，有二室一厅可选，户型朴直，觉得和永泰接近，比力有升值空间，但是没有好的学区，怕跑不赢海淀。
4、西城区的地下室小区，或者海淀学院路四周的地下室，总价在400摆布。因为我的户口在西城，不晓得有没有价值买，将来能否有升值的潜力。
A：
1、房产的价值由地段儿决定，能理解吧。上庄那种地段儿更合适自住，当海淀学籍的占坑儿房也行，但投资谈不上，很少有情面愿多花钱到那种处所享受人生的。不是挨着故宫的就算王府，八宝山旁边的也不都是墓地。
北院能带动升值，那事儿仍是征询皇帝们吧，活着的现实中是做不到的。甭说北院了，就是正经的紫禁城也没带动房价啊，谁会逛个景点还在旁边买套房啊？那要不问问马未都吧，他如果情愿买或许还行。
简单说那就是妄想，看看通州全球影城就晓得了，会对周边的根底设备有搀扶帮助，但跟房价不妨。其他的看看鸟巢水立方和工体什么的，不给周边添乱才更好呢。
2、永泰属于地段儿不错的，升值也挺好，学区溢价不算太高。不外那预算估量能买到的也是带硬伤的，至少是楼层好不到哪儿往。考虑好吧，老房的优势是保值相对不变，必定跟从板块大盘。优势是活动性弱，出手的时候未必好卖，有硬伤的就更难。所以确定持久持有的再买，不动不动套现也就无所谓活动性了。
3、新房我不熟，那征询卖房的吧。但非得跟海淀比没需要，身世差别的强行攀比没意义。郊区新房大大都都是自住为主的，看价格吧，能做到倒挂就算适宜。就是出租不太划算，有几年拆修就毁了，收的租金未必抵的上损耗。算算账吧。
4、西城地下室，那就是纯炒房了呗。考虑好吧，今明两年是进学顶峰期，溢价更高的时候。2025年后就进进低谷期了，溢价有可能受影响。地下室更是地道的占坑儿房，总价低但溢价率其实不低，并且欠好卖。能否能升值看命运吧，考虑好输的起再赌。
5、我觉得仍是再想想吧，觉得妄想的成分比力高，光想着贼食肉没看见贼挨揍。自住是消费，保值是投资，炒房是赌博，在预算不高的情状下不成能什么都兼顾。
仅供参考。
五
Q:
我在看京上班，想买一套三居自住兼保值的房子，二套。看了看京的季景沁园、首开知语城、国风北京国风上看、风气雅园、嘉美风气，期看是户型朴直通透的，所以也看了奶西新房，朝青御翠园新房。预算1000 到 1200 ，也可超出我们看过的板块，您帮手选举保值增值较好的，新房二手次新都可，也能够恰当加一点预算。您有什么定见吗？
A：
1、新房我不熟，那得征询组织看房团的。常规定见是自住为主的买新房，栖身体验更好，保值为主的买二手的，相对更稳妥。那就跟新车二手车的意思差不多，重视新产物的驾乘体验就买新的，什么工具都是越新的越好。重视性价比，或者是过几年还想换那就买二手的，大大都情状不食亏。
当然新房也未必食亏，看价格吧，能做到倒挂就算适宜。李嘉诚的那前几期都保值不错，以那儿为主吧。奶西那不太好说，事实是新板块，优惠的多才适宜。
2、二手房假设重视保值就以看京东为主，还有看京北，西边在那些年稍弱一些。季景沁园等项目前些年比东边的几个贵多了，如今逐渐拉近，以至被反超了。橄榄城是最明显的，之前比季景沁园低20%都不行，如今超越很多了。
别的像风气雅园那种就是自住为主吧，全北京的那种产物没什么保值好的，不然也不会那价格。在他人手里持续走低，很难说接盘后就能逆转趋向，廉价自有廉价的事理。
3、所以假设是新房就先看和黄的，二手的先看国风的，嘉美风气和风气雅园自住为主。其他的没什么定见，觉得那是刚有设法吧，还挺随意的阶段呢。多考虑一下吧，重视为好。
仅供参考。
六
Q:
请问您对北京和上海怎么比力？我是工做两边跑，但过几年必定会在一边为主固定下来，所以想提早买下房子。如今是两边的均价都差不多，在不考虑详细位置的情状下，您觉得未来两座城市的开展会如何？
A：
1、那问题太大了，我不懂啊。
2、我算半个上海人，但让我选的话仍是在北京。不是说上海欠好，而是在北京住习惯了。
或者那么说吧，我在上海的时候揣摩过，以外埠人的心态来看，长三角都会圈儿的城市哪个都挺好。即使是不在上海工做生活，周边的杭州、南京、苏州等等都是大城市，经济也都十分强，宁波也是副省级城市呢。其他的地级经济强市就更多了，无锡、常州、昆山和南通什么的，一数一大串儿。也就是说，上海的优势是周边整体强，蜂拥着上海。
而北京不太一样，甭说京津冀都会圈了，几乎是北方一家独大。到目前为行，北京从周边就是吸血，以至能够说是整个北方的人才赐与着北方，而其他有些城市都成了燃料了。
3、那两种形式谈不上哪个更好，但暂别老想着经济好，也考虑一下经济欠好的时候吧。假定经济危机一会儿良多年，你觉得北京上海哪里的支持会更强？
我觉得可能是北京好些，假定某人在上海赋闲了，在本地找不到工做的话能够杭州南京的转一圈儿。而在北京假设赋闲了，北方还实没什么处所可往。出格是金融互联网等行业，假设在北京找不到工做，往北方其他城市就更难了。
所以在我看来，全国经济好的时候两座城市城市很好。而假设是经济危机延续，或许北京会得到的支持更大些，事实北方没什么太多其他替代城市了。
仅供参考。
七
Q:
请问那套K2十里春风的算是捡漏儿吗？原价应该是2.4w的，如今只要1.5w，80平，原价190w，如今120w，他亏70w。周边配套确实欠好，但那价格低，未来假设配套建立起来是不是就算跑赢大盘了？
A：
1、假设是“实在”的房源那就算是捡漏了，1.5/2.4=63%，63折，太廉价了。但那套房的原价未必是2.4万，既然标着有贷款112万，那112/0.65=172万，172/80=2.15万。1.5/2.15=70%，赔了30%，60万。很高了，假设是实房源，那本金根本上赔清洁了。
不外我看着不太像，那套房是8月份挂牌的，卖了4个月，怎么还没卖掉啊？是他人没看到仍是凑不出钱，或者是他人不觉得廉价？
常规来说，假设是实的捡漏儿房源，那都不会挂外网，中介内部就消化了。就算他们本身钱不敷，谁手机里还没有几个想投资的客户啊？既然能挂出来，就阐明不算捡漏儿，或者是房源有其他问题无法交易的，所以才挂着起哄。
2、往看看吧，假设是实房源就不算贵，但可能率是白跑一趟。好几十公里呢，够累的。我看十里春风的其他房源有1.9万的，应该是实在价格。假设那是成交价，那1.5/1.9=80%，也就是和没硬伤的价格差率是20%，那就不算太捡漏儿了，常规也是10-15%呢。
3、能否跑赢大盘？假设是实的捡了漏儿，那就有可能跑赢大盘。因为人家的价格就是根据配套建成之后的“预期”来造定的，那是人家开发商的利润。那如今售楼处的价格是2.4万，你假设低于那个价格买到，未来配套也如期建成，中间的就是利润。能否能跑赢大盘纷歧定，事实那里太偏僻了，仍是算利润吧，觉得能赚就买。
4、但我仍是提醒一句，北京的有钱人多，懂投资的也多，中介里懂投资的更多。假设是他们都没看上的廉价房源，那天然就有廉价的事理。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
静默时光里