北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我有两套房很纠结，门头沟的西山艺境的大三套房子很好就是不涨，我买的时候三万多如今也就四万多。另一套是甜水园的老房就是太小了才40平米其实住不下也卖不出太多的钱，如今我们单元要移到北七家那我西山艺境的就上班很困难了卖掉又觉得亏，有什么定见吗？
A：
1、我定见以后多点俩标点符号吧，要不看的我肺活量都增加了。
2、房子是用来住的，西山艺境就很典型，3万多，那就是开盘时买的吧？2013年前后，其时甜水园的老公房估量也差不多那价格，如今怎么也得7万摆布了，是比4万多高了点儿。
但那能如何啊，甜蔗不克不及两端儿甜，已经是那趋向，又住不上那就换掉呗。要否则再过几年或许还觉得更亏呢，拆修都或许降低价值。
3、归正如果我就卖掉了，自住的话住不上，投资的话又不占廉价，出租的话也欠好租，还毁拆修，那留着有什么意义啊？甜水园的看预算吧，假设够置换的就留着，必定各方面不食亏，当然也占不到廉价。预算不敷的话再考虑置换，一步到位，省的以后再折腾。
4、其他没什么定见，房子是用来住的，先处理栖身的现实问题吧。
仅供参考。
二
Q:
我是2007年在银滩买了三套海景房，一套爱琴海景，一套水岸新城，一座山译月海苑，其时都是3000多块钱。原来图的是价格廉价能升值，本身也能住一套度假。但如今那么多年过往了也没涨价，那三年我们也都没往过。如今又是该交物业费了，我们已经挈了两年，想问问有没有保留的价值？能否应该趁时机给卖掉就算了？
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A：
1、三套呢，好卖吗？那我不懂，问本地的中介吧。我也买过银滩的，但2009年就给卖掉了，见好儿就收。本地有天量的地盘赐与，可哪儿有那么多的接盘侠啊？我其时卖掉是因为房子新，然后给卖房的提成，让他们当新房卖的。如今那都十多年过往了，新房还有的是呢，未必好卖。
2、假设能卖掉就卖掉呗，不然那年年交物业费不就等于是房产税吗？房子又不升值，图什么呢？
新房有可能价格上涨，但二手房未必。新房是由开发商操控的，相当于坐庄。并且他们的手段也早就成系统专业化了，本地也都构成了联盟，随便给往旅游看房的洗脑，也就有可能卖高价。但二手房是分离的市场，出格是那些业主都不是本地人，就不成能有什么价格联盟，一团散沙互相踩踏，价格上不往。
并且那有个悖论，假设银滩的海景房涨价了，那本地又会推出大量的地盘，开发商也会挠紧盖更多的房子。商品价格是供需关系决定的，那再增加二手房的数量，价格可能率又给砸回来。
3、总之如果我就卖了，也谈不上什么趁时机，如今的人们都懂的多了，除了白叟很少有激动消费的。尝尝吧，未必好卖。
仅供参考。
三
Q:
夫妻体系体例内公事，近两年从京外调进京内工做，别离在海淀最西北、二环内上班。俩孩子，目前仍在京外上学，老迈读高一，老二幼儿园买办、明年进小学，都是通俗娃。估量孩子明年转学来京。米不多，现金500个摆布，京外已有一套经适房、公积金贷款已用。西、东城可能率能够蒸包。
初步设法：1、海淀，五棵松复兴路边永定区域，小两室老破小一套，50多平，不消贷款、学区比力弱。八里庄区域，小三室70多平，量量略比前套好，还需贷款约二百个。2、西城，次要因为割舍不下蒸包，在存眷西城月坛、展览路和广外，老破小、700米摆布。3、考虑挨次，孩子上学—兼顾栖身—更好保值，不奢求升值投资的设法。
请教教师：1、综合以上情状，特殊是700米的资金上限（含商贷），大标的目的选海淀仍是西城？2、如选海淀，永定仍是八里庄？3、如选西城，月坛、展览路仍是广外？
A：
1、假设实确实定是普瓦，那既然有工具城的政保，为什么要买海淀的啊？相当于说，如今孩子有公事员的名额，但想让他往做买卖适宜吗？那就看本身的逃求了。考虑好吧，一般定见都是牛娃虎妈往海淀，凭实力拼夺顶尖儿资本。普瓦的话，那就更得看父母的付出了。
假设抉择海淀当然是八里庄学区了，那没什么可说的。通俗学区对孩子的天禀和命运也要求较高，不然按如今的形式，明年仍是进学更高峰，更不太随便提早上岸了，全家勤奋吧。
2、西城保值，常规定见是抉择学区好，栖身体验也好的房子，但都比力贵。因为再过两年就是确定性进学低谷期了，退潮之后，一般都是更好的资本才气相对连结价值。无论进学儿童降低几，牛高也欠好进，勤学校也照样受逃捧。
所以尽量抉择月坛吧，但就是价格高，兼顾栖身不太随便。次选展览路，广外就是以占学籍为主，或者说自住的成分更大。假设想制止保值风险，也能够考虑占坑儿房，或者是用完学位后存眷行情，觉得趋向不合错误就出手。
3、抉择哪个需求看自家情状，没有原则计划。海淀点招多，相对更对牛娃友好，上限高，但渣校也有的是。西城如今除了八少八素没点招，对天牛娃不是太友好，只能拼中考。但上限下限都高些，普娃也不食亏。
仅供参考。
四
Q:
目前西罗园小区有套老破小（洋桥北边），角门西还有套大三居自住。如今看上密云西翁庄一套独栋别墅，总价的话必需卖老破小再加贷款才气搞定。情况很不错，爸妈想往住，我上班也在北边往那边也还行。
但是觉得从资产考虑上面有点风险，一方面是三环内面积虽小但是格局十分好，住着也算温馨，觉得至少保值并且实有情状也是好出手的房子吧，密云阿谁位置觉得将来不晓得是升是降，但是实有情状要出手比力难，并且还得有几百笔贷款。
但是话说回来，觉得西罗园的老破小那几年也没涨，是那片价格凹地了，也不晓得后面是能补上往仍是实的上不往了。密云那边呢，纯独栋产物以后北京也是没有了，那个在卖的二手纯独栋也算是北京最初一批70年大产权纯独栋项目了，整体美式风气设想感什么的也实是不错。总之很纠结，家底不厚，一个标的目的性错误根本上家里很有可能兜不住。想领会领会章哥观点。
A：
1、我的观点，房子是用来住的，确定是白叟想住就买呗。考虑好，所有别墅类产物都是自住型的，全北京无论哪个地段，也无论什么产物，跑赢大盘的一个都没有，除了财产区四周的几个，其他全数跑输。
所以假设买了也就别考虑出手了，必定欠好卖，也卖不上交。如今拿“老破小+贷款”的往换别墅，估量过个十年八年的也有可能换回老破小。
2、西罗园典型的自住板块，老房也是自住为主。从投资讲在本板块内必定是拿个均匀值，就是比热门板块弱点儿，排序也靠后一些。算价格凹地，不算价值凹地，“南三北五”的说法十多年了，到如今为行还没逆转。
3、密云的别墅将来是升是降，那没什么可纠结的吧？大盘假设涨的多，别墅也会跟从，就是少些幅度罢了。短时间或许还行，有开发商帮着忽悠呢，等他们卖完了这场吧，时间越长越明显。
北京最初一批70年独栋，还行吧。限墅令是1994年提出的，快30年了。最严限墅令是2003年的事儿了，卖了正好20年了，估量努勤奋的话还够卖70年的。别焦急，食瓜看着就行。
4、家底儿不厚？两套房还不厚？都顾虑买别墅了，那就是已经超越绝大大都家庭了。通俗人都是以保值为主，别墅是消费为主，到了阿谁阶层的必备收入，就跟豪车游艇私家飞机似的，豪华品，比的就是看谁敢花钱，都那个阶层了没需要还考虑房子保值，犯不上。
5、总之就是放平心态吧，别墅是典型的房住不炒，也炒不起来。谈不优势险，风险得是不成揣测的，而别墅的趋向太明白了，就是有钱人的玩具罢了，自住消费。
多说一句，在任何一次经济危机中，中产们一般不会因为通胀而破产，但会因为急于跑赢通胀而滑落阶层。富人阶层的玩具，通俗家庭更好考虑清晰，有可能玩儿的起，但未必输得起。
仅供参考。
五
Q:
预备置换，估量能预备出390万摆布的房款。考虑到过两年白果帮手带孩子，想买个小一些的三居室。单元在大看路和大兴枣园有班车，我爱人单元在五棵松四周，因而想找一个能兼顾我俩上班的处所。因为我们一年后才方案要孩子，当前对学区要求不是太高，但期看小区情况能好点。
当前我们看了劲松/潘家园，宋家庄，角门西那几个处所。但都有些踌躇：劲松/潘家园那边长幼区多，小区情况不是很好，也就建业苑情况好点，价格也能够。宋家庄那边同劲松，要么是经适房要么情况不是很好。角门西看了西马金润一区，觉得小区还好，但位置又觉得不如劲松。总结来说，在我们当前预算下（二套首付390），想选一个90摆布的三居，您有什么定见吗？
A：
1、首付390，包罗税费吗？假设包罗的话一般能买到550万摆布的。90平是三居，那就是6万摆布单价，那假设是四环内的话也没什么其他处所了，根本就是南部三环沿线。
2、我一般只能从投资角度阐发，那是典型的自住需求，仍是凭小我爱好抉择比力适宜。假设也有保值设法的话，那就尽量看西马金润吧，角门和草桥到公益西桥四周算是不错的板块，相对强于东南三环和南三环。
3、那位置看怎么说了，通勤的话看本身的便利，没原则，我一般只能将有原则的说。那向阳区紧邻东三环的位置，竟然和接近南四环的位置做对标，原来就有些不适宜。建业苑是公房和商品房为主的，西马金润是安设房经适房福利房的稠浊小区，前些年两边价格还差很多呢，至少20%以上，如今看样子差的不多了，要否则也不会放一块儿比。
4、总之那看本身吧，假设在垂青交通便利那就向阳那边，也有保值的设法那在丰台那边可能更适宜些。
仅供参考。
六
Q:
我们京籍无房，2023进学，对口人大附石景山。我原认为海淀普小也比其他区好，努着想海淀买房。后来领会到 ：有钱补习、有时间、孩子能被鸡再来海淀，因而对高贷款后 补习班经济上和对孩子的压力很担忧。现考虑往丰台租房进学，可能可找关系往丰台1小 5小，后续看孩子情状再说。如许能够省下钱往报补习班。想问下：
1、比照人大附石景山，丰台1小/5小值得往吗？事实石景山和丰台差别不那么大。在丰台还可摇号丰台建华（但不晓得学校咋样）。
2、当然还有个抉择仍然是买房，例如羊坊店，舍弃翠小，买一居室往羊5，房400+（本来看的500+的房），压力小一点，应该也能承担。
我晓得本身挺纠结的，见笑。想问问您的定见，特殊感激。孩子就是一般孩子，男孩挺乖，但我比力忙，因而进修方面比力松懈目前，以后我在换工做。孩子还总和我念叨就喜好如今住的处所（石景山）。
A：
1、人大附石景山和丰台一小五小比，欠好比力。人大附在外区的除了人朝和人大附经开，都算中等的。就算是人大附经开，以如今的功效也还不如丰台。
所以假设能往北大地就尽量，差距就算不那么大也不算小，仅仅一个进十二中的概率大，就不是能比力的了。假设剔除十二中，那丰台石景山差不多。但那不是没法漠视吗？假设不是为孩子的进修，谁情愿往忍耐老破小啊。就算没有十二中，丰台二中也不太好和人大附石景山比拟。
丰台建华没出功效呢，只能说应该不错吧，事实算是民办校。那只能家长定，不敢定见。
2、海淀就是那种情状呗，假设天禀好，父母的期看值也高就应该往。只是压力确实不小，我们家是深入领略过海淀虎妈们的战斗力了。
简单说就是孩子的天禀，妈妈的陪同与信息，爸爸的资金支持全都得到位，缺一不成。补习班的费用量力而为，双减之前相对还好掌握，如今根本都是一对一，挺贵的。别的如今测验也挺贵的了，动辄一次几千上万的，还不算时间精神的折腾成本。假设是普瓦，那就得多勤奋了，参考一下本年的中考功效吧，海淀实挺卷的。
3、总之那只能家长定。假设是天牛娃就往海淀，就算进不往六小强，57中也在丰台二中之上，只是弱于十二中罢了。牛娃就尽量选北大地，实要有那么强的关系干嘛不消啊？但丰台也得鸡娃，只是没海淀那么卷罢了。或者那么说吧，除非是天牛自鸡娃，不然在哪个区都差不多，只要想进好高中，都得全家勤奋。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。