北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我2022年硕士结业在桂花地的研究所工做，目前和父母住双井，地铁通勤一个小时，开车碰着堵车也得一个小时，想处理通勤问题买套房子，预算900w摆布。
次要需求是：1.通勤时间缩短，更好临近地铁站。2.对房子朝向，小区车位充沛度比力看中，不想要塔楼，期看小区操行好些。3.不想付出学区溢价，目前还没有成婚方案，小孩上学问题太远远。
目前看了工具城和军博田村四时青板块的很多二手房，没有看到非常称心的，那个价位根本都是塔楼，就算是买此中好朝向的房子，因为栖身密度大，小区车位都很严重。
请问我是持币等明后年石景山临近一号线的新房开盘，仍是陆续找二手房？假设买二手房能够考虑哪些板块的房子呢？之前也考虑过在丰台买，十六团线通勤也能够，但是觉得丰台的房子很难逃上大盘，并且丽泽板块价格已经提了一波，对丽泽开展比力悲看，恐惧高位站岗。
A：
1、那我欠好定见，有需求就尽快，不焦急就等着呗。只是提醒一下，目前仍是全国救市期间，北京房价下跌的可能性几乎没有，不然外埠城市就更没自信心了。
所以假设期待的话也更好做个方案，比及什么时候或比及什么价位？同时做好预案，到时候房价涨了怎么办，跌了买不买？更好别陷进涨了等着降，降了又不敢买的怪圈儿里。
2、既然不想付出学区溢价，那工具城只如果带学位的就全数有溢价啊？至少30%，某些学区到达40%。海淀也都有，至少是学籍价值。那是想不想给的问题，而是人家的价格自己就包罗，只要买的话就不成能制止。
3、丰台没那么差，净是不弱于大盘的，以草桥到公益西桥、首经贸和丰科园一带的居多，超越的也有。丽泽的热门小区就都超大盘了，但溢价也高了，快赶上学区房了，那会儿接盘晚了点儿，属于逃高。
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4、那仍是先考虑好本身的需求吧，要不我也不晓得说什么。
仅供参考。
二
Q:
将来在石景山古城上班（也不长短常不变，互联网行业），明年大娃小学，二娃三年后幼儿园，二套首付300万，北京户无房。看了安贞西里、安贞里，西坝河东里、看京南湖中园，还存眷了惠新里、唤家楼、石景山远洋山川等两居（三居预算不敷）。要考虑孩子有幼儿园、小学能上能住，还想增值不错的。
不晓得除了以上小区，还有没有其他片区选举。求指点买房、选房构想，实是不晓得应该抉择哪块更好，恐惧买到手就赔了，将来也欠好置换。
A：
1、沃天，那要求够高的，我欠好选举，也就中介们敢夸那海口。
2、二套首付300，那贷款最多187万，减往税费最多买450摆布的。远洋山川买的到两居吗？小两居接近70平，单价6万多，而那里的均价7万以上，能买到的或许也有些硬伤。察看好房源吧，房子是用来住的，栖身体验越好的保值也越好，不然至少也影响活动性。
并且明年大娃上学，也是进学顶峰期，而景山远洋的之前的落户年限可都是六年，那能包管进学吗？问清晰吧。
3、其他的应该都不是学区房，上学不难，向阳通俗学校的学位不算严重。幼儿园更好说了，畴前年就净是招不满的，随意报。
但那些根本都是老房，操行通俗自住为主，保值来讲就是跟从板块大盘，都差不多，不成能走出独立行情。相对来讲看京的有可能更强些，其他都是通俗长幼区，看哪儿能买到适宜的吧。
但那预算行吗？南湖中园的两居一般也60多平，单价更高到8万摆布，450够呛。安贞的有可能，单价不低，但户型小，50来平的小两居差不多。其他的看着选吧，尽量选房龄新的小板楼，相对活动性好些。
4、我觉得仍是先做好预算吧，觉得不太对似的。计算好总价再说选房。别的问勤学校的招生要求。
仅供参考。
三
Q:
请问假设是纯投资，弘善家园适宜吗？三环内4万多能够算凹地了吧，我是要为过几年的置换做预备，所以必需找能跑赢大盘的，纷歧定自住，只要升值还能够就行。我晓得那里的户型操行不太好，但价格低也是优势啊，以那么好的地段应该至少也不会输吧？看了个户型，固然不朝南但利用率比力高拆修也还能够，最重要的是大客厅显的户型大。
A：
1、详细户型欠好评判，不到现场的话光看户型图没什么用。不外那在我看来通俗，两个路径都浪费面积。并且那种一进门就是厅的能够说自住适宜，但你既然是投资那就是出租为主，可那种户型的客厅打不了隔绝距离，也就是没法多弄出一间房来。所以只能是整租给家庭，租金或许低点儿。房子宜居的更好以朴直为主，长条儿的都算不上太好的户型。
2、三环内4万多当然算价格凹地，但谈不上价值凹地。之所以要价低，是因为业主没自信心要高价，怕给要跑了。一分钱一分货吧，就是市场价。
好地段儿未必是离核心区近的，而是要看整体配套和财产，那才是实正的地段儿。河北离北京很近，但没沾到北京什么光，反而净被抽血了，离的近反倒成了优势。深圳离北京很远，但却开展出了高新财产，那才是实正的地段儿和配套。
3、任何一个地段儿，出格是已经比力成熟的，假设要想跑赢大盘，那就必需新增加特殊的财产或配套。好比亦庄，原来没什么学区，但在那几年突然发力，房价也就跑赢了大盘。再好比看京，前些年往返折腾定位来着，什么使馆区、物流区、贸易区、工贸区一类的，但更高抱负不外是成为第二个西单。可成果呢，却突然被规划为高新财产区+CBD，天然也就跑赢了大盘。海淀五环外清河西二旗一带，原来也没什么人看好，但上地等财产区开展的太快了，创造了大量的财产，所以房价也涨的快。
所以假设想要潘家园那板块跑赢大盘，那就看日后的财产开展和配套吧。那就跟人似的，总得是新增加了技能或拿到了新文凭才气涨工资呢，或者是创造出了更高的价值，不然凭什么比他人挣钱多。
4、至于小区就得看本身操行了。一般来说，跑赢大盘的小区都是庇护的很好的，吸引到了一波波的有钱人，天然也就推高了房价。而假设吸引不到有钱人，来的反而都是图经济实惠的，那最多也就是跟从大盘吧，涨的多了也就不实惠了。
5、总之就那种情状，到目前为行，弘善仍是自住为主的小区，安设房一般不会跑赢大盘。地段儿也相对通俗，之前是有些落后的，看以后的开展吧。
仅供参考。
四
Q:
为什么总提“南三北五”呢？南三环实的有那么欠好吗？是升值有点慢，但也不太慢吧，我觉得地段优势仍是很大的，假设商贸新区再建成，也应该能补涨吧？好比建欣苑，固然是经济适用房，但确实挺好的。
A：
1、为什么总提，省事儿呗，不消再多阐了然。人家问保值的时候我会提，跟保值无关的就不说了呗。
2、也没什么欠好的，还经济实惠呢。任何事物的优势就必然也是优势，关于投资来说是弱势，但关于自住来说就是功德儿了，能用更低的价格买到交通便利的房子，那不是很好吗？
3、也不算慢，那就是分跟谁比的问题。所谓的慢是和北部比，不断在南三环四周生活的话就无所谓快慢了，各人都一样。那就相当于拿北京和天津比拟，那北京必定比天津升值快。但天津人也没需要非得来北京买房啊，所以人家无所谓。再跟小城市比就更没需要了，涨幅怎么都比不外北京，但其实不影响人家的栖身和置换。
4、提到建欣苑了那就比比呗，北京早期的经适房之一，和回龙看几乎同时。价格是建欣苑的3600，回龙看的云趣园2600，相差不到40%，阐明在其时的北京人心目中，南三环的价值远远大于北五环外昌平。
适才看了看，都以小板楼的中间楼层两居室为对标，建欣苑的是5.9万报价，云趣园的是5.2万，差率是13%了，比40%略有缩小。
5、其他的那就看以后的板块开展吧，我也期看商务新区开展起来，要否则耽搁了挺好的地段和小区。
仅供参考。
五
Q:
我在西北旺事业单元工做，爱人在安贞工做，孩子25年上小学，现想在海淀购房。目标：1.离我单元近一些，离地铁不太远，爱人地铁上班。2.学校要求不高，有个海淀学籍。3.保值好些。资金方面，二套，首付能凑够580，再借借能冲640。
如今有两个抉择：
1、海淀新房，中海富华里，25年交房，户口落不上，销售说能够合同和网签往上学，学校不大好，离地铁有点远，3，4公里，但是操行好些。别的，就是新房也纠结，99平需要更多资金投进，担忧那片新房后续开展欠好，保值不了。80平的略微有点小，两居室，资金压力小，怎么选。
2、西北旺春夏秋冬，2004年房子，老一些，但是上班近些，地铁近一点。学校据说好些，能买2居室，但是担忧以后保值欠好。能帮手给个定见吗？或者选举其他区域。
A：
1、中海富华里，对口哪所小学啊？那我还实不晓得。北京那些年的新房中保值好的以市区为主，新区的自住功用更强，后续开展看规划停顿吧。近些年的都是限价房，政府根据规划的预期造定的，能按方案完成配套就算保值，超出就是赢，没定期完成就看情状了。那问电商们吧，他们卖房的更熟悉，我不太懂。
2、春夏秋冬就是原则学区房了，学校中二百旺当然挺好的。根底保值必定没问题，那些年还赢了呢，板块的力量大。溢价部门得看政策，2025年之后就是进学低谷期了，孩子上学之后看吧，觉得不适宜就换，归正老房迟早也是换。
3、那算是两种功用差别的房子，一个自住为主，一个上学为主，看本身更重视什么了。假设买新房就做好持久自住的诡计，住几年就换的话不划算。其他的看看清河学区吧，学区中等，升值不错，溢价相对不算高，低于海淀均匀值。
4、不外多说一句，我也是海淀家长，进学前想的都是佛系挺好，但实等进学了就纷歧定了。出格到了高年级，焦虑压力或许会更明显。
打个例如那就跟上班似的，想的是随意找个工做就摸鱼躺平混日子，但那工具别比，一旦看到周边同龄人在加班勤奋，再看到那些升职加薪攒钱买房的，不免心里不别扭。上学也是那种情状，除非是实的心态好不比力，不然上了学大多都有些焦虑。
仅供参考。
六
Q:
我们一家三口，小伴侣在青龙桥上小学，将来往安然里上中学。妻子金融街上班，我在西客站。现东五环有套房，因间隔远出租，另在城里租房住。现想再买套房，预算800-1000。
看上了六里桥保利百合，还有东边合生国际。价格根本不异，拿不定主意。从自住保值看，可否给个定见。或者其他适宜的区域。
A：
1、那如果我就买合生国际了。
2、保利百合是丽泽概念，小区也确实不错。但考虑好了，那会儿接盘可晚点儿了，溢价早就炒的挺高，快赶上西海学区房了。90多平1000万的两居室，保利百合的租金估量到不了1万，或者摆布吧，那租售比就是1000，溢价率必定20%以上。
那假设丽泽开展的好，可得先抹平那溢价，能理解吗？因为国贸是没溢价的，看京是几乎没有，丽泽如今的财产还略逊于那俩处所吧？那溢价几乎等同于金融街和中关村，超越西二旗和亦庄，而那几个处所可都是因为学区。也就是说，假设单从财产来说，丽泽如今的溢价率是北京财产区老迈，其他的诸位都是马仔。
3、合生国际是中规中矩，不断就是跟从大盘，算比力不变的吧。同为90多平1000万的房，估量能租出1.2-1.3万，中间差额比例就是溢价。
4、归正就是那么个现状。我不是说保利百合欠好，也不是说不看好丽泽，只是说如今的价格超出了价值。
其他的那得看通勤啊，常规定见是假设重视升值首看东四环外，新区的抉择相对多些，近些年的升值也较好。或者那预算也能够看丰台的首经贸和草桥，大大都也不弱于双井，只是在行情期间的传导排序在北部东部之后。
仅供参考。
七
Q:
在东城龙体片区600想进二手房，目前没适宜的还在踌躇，怕节后涨价+北京出刺激政策，是不是要节前进。目前锁定广渠门内大街（无小区，80年代电梯房，培新小学）、南岗子（80年代老旧小区）、光亮楼（南北通透，对板厂小学），看哪个从投资角度看更适宜？
A：
1、就算节后不出台刺激政策也可能涨啊，本年是北京有史以来的进学更高分期，明年也算，归正没什么下跌的可能吧。
2、投资角度没定见，所有的炒房客都在撤出，估量2024年信息摘集之前也就撤的差不多了。那两年接盘的都是上学的为主，那是没办法必需买。然后自住的为辅，就喜好那地段也就无所谓升值贬值了。投资的那就看本身吧，赌一把尝尝。
常规定见是投资的尽量选操行好高总价的，也就是栖身体验好，不依靠学区也能独立保值的，大大都人炒不动也就风险低了。但都比力贵，以西城单价在16万以上，总价在2000万以上的为主。
3、总价低的就是占坑儿房，只能是炒炒尝尝吧。更好选90年代之后的，在学区价值降低后还相对好出手，至少是能贷款。而贷款受限且栖身体验差的，怎么说呢，就是赌呗，考虑好再往炒。一般来说，任何投资品都是最早进进的赚大钱，中间的饮汤，顶峰期往里冲的那就自求多福了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。