北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是2017岁首年月买的大兴的绿地海珀云翡，单价7.4万，可如今中介说五万以下才好卖，那怎么办啊？我是全款买的，南北通透的户型十分好，小区也十分不错，就是价格上不往。到如今假设是那个价格就算是不计算利钱缺失都要赔二百多万。何况我是2016年卖掉南二环学区房换的，那也亏了。请问你怎么对待后期走势，我原来是当做养老房的，没想赚钱但也别亏太多啊。
A：
1.那让我说什么呢，其实张不开嘴似的。既然是养老房就住着吧，归正是全款买的，不卖掉套现也就无所谓赔赚了。小区确实十分好，石材立面在全大兴都不是良多，又是科技室第，自住挺好的，别想太多就得了。
2.将来也或许还行，等着京开东边的配套开展吧。实如果配套都建齐了的话，河道也就不算什么障碍了，也就是如今还有些不太好规划罢了。
3.其他我其实没什么好说的吧，甭焦急了，开发商其实比业主还急呢。绿地昔时的地盘成本就将近5万了，开盘卖7.5万都不算赚什么钱，事实投进大。然后来那持续降价就更是赔钱了，如今估量也连地盘成本的利钱都赔进往了。
那既然赔钱了他们也会想办法自救，事实还有房子没卖完呢。所以那就等着开发商的动作吧，共同他们就行了，争取卖高价。仅供参考。
二
Q:
1.娃26年上小学，首套首贷，首付600w，总预算掌握在800w摆布，期看房源保值，同时能有潜在学区利好更优，称心娃上学需求，有选举的区域么？
2.近一年看房目标和战略是西城和海淀的次新+中上学区，更好是2000年以后楼龄，西城广外太密集且户型一般，暂时舍弃；海淀看过世纪城、安和园、清河等区域，但也各有优缺势，肯请大佬给点定见和定见，若何抉择。
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3.娃是海淀集体户，换向阳的时候，是不是丧失了海淀学籍价值？
A：
1.潜在学区利好，常规定见是海淀通俗学区，相对溢价低，有可能因为学区平衡而得到利好。好比学院路、花园路、北承平庄，还有五环外的清河西三旗，以及田村等学区。如今来看学区溢价不算太高，看政策吧。
工具城小升初都是派位为主，所以除了几个顶级学区，其他的溢价率根本一致。永外和大椿天广外等学区有可能得到利好，但溢价率就更高了，也看政策吧。
2.我没详细定见，那只能家长定。既然都看一年了，那谁还敢给定见啊。都有好坏，没有十全十美的，出格那价位，不太随便兼顾。
3.海淀换向阳，也能够不迁户，留着海淀的不就得了。2026年在理论上是进学生齿削减，应该限造没那么严，向阳原来也不算太严，有房应该就能上学。但那也得看单元啊，买了房还留着集体户，看单元让不让了。仅供参考。
三
Q:
德胜老破小价值1200万，看您的文章觉得应该卖掉了，手上有五百万现金，加上贷款能够买2300万以内的，孩子上学在德胜，次要考虑保值增值，孩子初中高中不晓得哪个学校，所以暂时不考虑本身住的因素，您定见买哪里好呢？次要存眷了熙府桃园，胜古誉园，长河湾，金晖家园，太阳公元，东湖湾。
A：
1.德胜的房子本年不会再有什么风险。前些天据说出了套特价房，猛的看价格挺吓人的，但其实吓人的是因为凶宅，所以对德胜的行情没影响。假设有影响的可能率是明年进学季，万一陆续全数出区，那对德胜将是又一次冲击了，有再次下降10%的可能。
2.假设换房，单从保值来说仍是首选太阳公元，次选东湖湾了。良多人对太阳公元有曲解，认为那里的溢价高。其实我写过好几次了，能够说人朝是对太阳公元的支持，但并没有形成什么学区溢价。
那原来就是向阳区的特色，学区溢价根本都被总价相对低的小区承担，豪宅没什么。算算那里的租售比就晓得了，之前不断是在一般值之内。本年人朝东区有派位到看京校区的，但太阳公元的价格走势没改变。
东湖湾也一个性量，固然陈分的学校挺好，但连长幼区的溢价都不算高，那种总价高的就更没有了。所以那里只是比太阳宫的升值少点儿罢了，但也超越北京大盘了，租金也相对高，租售比一般。
3.其他的几个就看本身爱好吧，自住为主，保值的话胜古誉园更好些。仅供参考。
四
Q:
我们目前在广外有一套90多平两居，有贷款300万，老迈明年进初中，老二明年进小学，方案明年老二上小学之后将那套房卖出，在丰台、亦庄、大兴或向阳置换一套三居。1、请问卖出那套，而且等换了房之后，户口迁出西城能否会影响两个孩子在西城升学、考大学？2、换那几个区有没有选举的保值小区，预算总价700-800万三居。溢价率低保值宜居点的房子。假设离那面远可能还要租金相对高点的，如许我们能够把三居租出往，再在孩子学校四周租房。我们想考虑离广外片近点的丰台或者丽泽片区，或者假设亦庄丰台向阳大兴有适宜的也能够。
A：
1.进学之后就有了学籍了，在非曲升校的情状下，什么也不会影响，一般升学中考高考。影响曲升也只是揣测和传说，没有明白的说法。
2.假设是换租，常规定见是向阳区，租金高，升值不落后，传导排序也靠前。丽泽如今是必定没适宜的了，逃高都有点儿晚了。亦庄也没有，除非是赌一把河西大兴学区的，能够尝尝，归正也不算食亏，枫丹壹号什么的。
丰台常规定见是草桥到公益西桥板块，升值必定不落后，租金一般值。不外那7/800万的三居，不是太好找。有也是塔楼或楼层朝向有硬伤的，要不就是欣园的几个区，小三居。那找本地中介吧，我欠好定见，没房源。
3.那仍是本身先定吧，丰台亦庄大兴向阳，半个北京城了，没法儿定见，范畴太广了。仅供参考。
五
Q:
我们夫妻一个石景山上班，一个芍药居上班，孩子26年上小学。想买个小学不错，初中中上程度，比力宜居的三居，预算1400w摆布。
问题：1.纠结4个小区，万寿路甲15五区，万泉河62号院飞达社区，怡秀园，曙光花园看山园，南向三居都不错，价格差不多，学区都能承受，请问综合考虑，特殊是保值升值角度，假设您选的话选哪个，为什么？2.飞达，万寿路甲15家人存眷较多，能否深进比照下？飞达是老旧小区，小区内还有两个餐馆，那种小区能否跑赢楼市大盘。
3.近期北京二手房市场貌似有转冷迹象，经济形势很差，但我们看的房业主心气还比力高，如今出手仍是再等等？假设等，什么时候适宜？
A：
1.跑赢楼市大盘，欠好说。那两年可能率没问题，到2024年都是进学顶峰期，学区溢价在没有政策打压的情状下都能支持。2025年之后看政策和供需了，生齿趋向是明摆着的，想跑赢不太随便。
假设是我，首选商品房板楼小区户型好的。因为在学区概念下降之后，栖身的重要性会闪现。海淀在小升初没什么太强的学区概念，看政策了。根据韩国日本和台湾地域的体味，进学生齿下降后，越是学区好的，溢价支持更强些，事实好资本在什么时候都稀缺。
2.有需求就买，不焦急就等着。谁都晓得楼市就是尿壶，经济形势欠好的时候才会被政府拿出来救急呢，一旦经济转热还就扔床底下还嫌臊了。那种事儿发作过无数次了，我觉得此次未必能特殊。
那两年都是进学顶峰期，家长们不能不买房，那跟行情也关系不大，跟需求更有关系。钱预备好了就买呗，不焦急就等着。假设等，比及房价再次起头上涨更适宜呗，趋向也就明显了，或者确定了。
仅供参考。
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