北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
请问**嘉苑到底能不克不及买啊？我晓得有风险，但是5w的价格太诱人了，现房啊，周边都10w+了，并且人家说了，合同是受法令庇护的，未来假设不给房他们能够往替我打讼事，法院是必需施行的。如今已经是现房了，实的都十分好，要不您便利的时候来看看好吗？我是实的是刚需，其实没办法了。次要看对方是国企的，不该该有问题吧？
A：
1、能不克不及买本身定，既然晓得有风险那就赌呗，富贵险中求，不是天堂就是天堂。范德彪同志说过，风险投资就是没有风险不投资，风险越大越得往里冲。像那种回迁房的馅饼，太…太…太有风险了，绝对值得赌一把。
2、5万，我怎么印象中都是6万啊？两种可能，一是那岁首儿骗子太多而傻子不敷用，所以只能降价促销，骗最傻最穷的人，别焦急，过几天还可能4万3万呢。
第二种可能就是立场问题了，他们那属于不尊重你，认为你太穷。假设是如许就砍砍价吧，争取8万拿下，归正都是上当，怎么也得别骗的有威严吧？跟他们筹议筹议，更好一次性的败尽家业，永久不得翻身也就踏实了，不会上当第二回。
3、单价5万，周边10万？几种可能吧，一、开发商是傻叉，不晓得本身的房子能卖高价。二、本地村干部和村民都是傻叉，拆迁户拿着那么多抵偿款也不说再多来几套？三、施工方是傻叉，那可是100%的翻番利润啊，何苦还苦哈哈的赚施工费啊？归正都是垫资，间接拿过往返本身好欠好啊？四、中介是傻叉，那功德儿本身买好欠好啊，一套斗室200来万很高吗？就算没钱，借高利贷也划算吧，干嘛要求着你买呢？五、整个海淀区的人都是傻叉，不晓得那馅饼好食。六、全北京全中国的人都是傻叉，不限购的房啊，竟然没人投资。也有可能是穷吧，只能把那好时机留给你那种土豪，有钱就是率性，实羡慕你。
归正一句话，全海淀全北京全中国全世界的人都是傻叉，只要你最伶俐。
4、合同当然是受法令庇护的啊，但那能阐明什么呢？咱俩签个合同，我说3万块钱卖给你两颗原枪弹。那合同必定被庇护，但内容怎么庇护啊？到时候不可就退你钱呗，只当是让我免息用几年罢了。并且我是公司名义签的，签完合同就破产，随意施行。
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简单说就是法令只庇护合同，但假设内容不合法就不庇护。更好的成果是退给你钱，什么时候退，退几都到时候再说，有没有可施行的财富没谱儿。归正合同是人家写的，必定没有对你有利的处所。并且那种事儿的合统一般都有意写错点儿内容，打讼事你就更没优势了。
5、现房，挺好啊，要不我租两套卖给你，只要你掏钱，只要利润高，我敢唱掉脑袋的风险。何况也没那么大罪恶，那岁首儿有情面愿挣坐牢费，替功羊早找好了。
我往不了，我便利的时候一般都在本身家的卫生间，犯不上跑科荟桥往。万一半道上憋不住怎么办，那可就兜不住了。
6、你可实不是刚需，而是赌徒，想玩儿把大的一夜暴富的那种。你那话不是对我说的，而是对本身说的，是给本身找遁词。哪个上当了之后都有理着呢，都觉得本身同情，但现实上呢，同情之人必有可恨之处。
7、国企，怎么说呢，得分好多种。正规的有特殊法人的、全资国有的、国资控股的、国资参股的，那都是正规的。但也有挂靠的和冒充的，甭说国企了，每年国资委公布的冒牌央企都一堆呢。
再有一点，假定我是个快倒闭的国企吧，有人来谈协做，给钱打我的名号，然后往行骗了。那到时候你觉得和我有关系吗？我会认账吗？归正都快倒闭了，还在乎多几个讼事？
8、总之就是那些情状，你说什么我就回什么。你想到的我都能想到。而我还有良多懒得说呢，因为你没问，也必定想不到。如今都快12月了，尽快吧，手快的话就必定过欠好那个年了。
仅供参考。
二
Q:
我还有五年退休，23年下半年孩子结业工做。北京户籍，诡计24年给孩子买房。首付340，我在外埠贷款买过房，2010年已还清。以我的名字买房，是不是只能算二套？那只能买520的房子？全家还贷才能每月1.5万，我能够公积金加商贷。假设以孩子名字买，他只能商贷，因还贷才能有限，最多贷300，能买640的房子。税费别的算。贷款年限长，对他工做情状不确定。怎么买更合适呢？
第二个问题，大范畴选定向阳区，地铁沿线，20年内房龄，保值较好，为置换打好根底。您能选举几个小区吗？不考虑通勤，便利自住或出租。
A：
1、只要在全国范畴内有过住房贷款笔录，在北京买房就算二套资格。
2、二套资格，五环内最多贷款187万，五六环之间最多150万。340+187=527万，税费一般4%，留出20万的备用金。
3、二套公积金最多用60万，其余商贷，25年期的话每个月1万摆布月供就够了。
4、假设贷300万，25年期的话，首贷资格也得月供1.7万摆布，超越1.5万了。那先看月供的风险情状，假设能用首贷资格就尽量。
5、向阳区，600万摆布的一般都是定见先看朝青四惠，房龄新的相对多，能买到两居室。国美第一城是很典型的，自住+保值都是一般值，租金也是向阳均匀值，都好租。操行更好的看华纺等小区，但两居室就不太随便了。那找本地中介吧，很多小区呢。
仅供参考。
三
Q:
孩子28年上小学，不想孩子太累，所以不太想考虑海淀的学区。看来看往觉得向阳还比力适宜，预算在500w摆布，看了白家庄小学，那一片老破小还能够曲升80中，老破小拆修一下还能够栖身。您能够给个定见吗？那边房子怎么样？仍是说不料见早买要看看？因为我看说学籍户口必需提早三年在那边才气上小学，是如许的吗？
A：
1、学区的抉择只能家长定，外人欠好定见。白小的优势就是曲升80中，那点比海淀的强的多。
2、房子就是通俗的老公房，溢价率30%，和工具海的根本一致。不外500万的属于占坑儿房，溢价率更高些，40%摆布吧。
3、常规定见是既然2028年才进学呢，没需要买的太早。一是不晓得什么政策，二是2025年之后就是确定性的进学人数削减了，有可能影响到溢价部门。那看本身的揣度吧，政策无法揣测。
4、落户三年，前些年有过那说法，好多年前了，但似乎没实正施行。归正近几年是没那政策，我没传闻。并且孩子上学是2028年，假设北京到时候不铺开外埠户籍进学，那京籍孩子比如今少了小一半呢，更没需要搞什么年限了。向阳是那两年有多校的可能，也犯不上限造年限。
仅供参考。
四
Q:
请问房山长阳地铁旁边，熙悦山澜庭，那小区还有升值空间吗？我有一套房，90平的，想明年卖掉，卖掉后再哪个区域买比力适宜？或者放在银行大额存款存款能否可行？本身有住房，在南四环边上还有一套商品房！
A：
1、房子不是股票，某个小区很难有零丁的升值空间，都是跟从板块大盘涨跌。长阳挺好的，前些年赢了大盘，那几年的配套建立慢了，算拉平吧。看以后的规划建立了，应该不错，在北京的几个周边新区中算不错的。就是租金低点儿，郊区都如许儿。
2、房子假设没硬伤为什么要换啊？置换成本都一般4%摆布，相当于三年的租金了，划算吗？看预算吧，假设买房后增加的资金多（包罗贷款），良久换，理论上能用收益冲抵税费成本。假设增加的不多或平级置换就没什么意思了，90平也就400来万，而市区的投资房一般都比那总价要高，不然买不到什么适宜的。
3、大额存款那就看本身了，20多年来那么干的有的是，以至30年前专家就劝业主们尽快抛售。事实其时的银行利钱都在10%以上，均匀12%，更高到过15%。之后就越来越低，那些年也就4%上下吧。
当然那在全世界都算高的了，假设不是美圆此次加息，不然日本欧美都是零利率以至负利率了，中国前央行行长的原话是“中国能够尽量制止快速进进负利率时代”。看本身怎么理解吧，有人觉得现金会继续贬值，也有人觉得能收几年利钱是功德儿。我是认为房价不太可能大战，但北京房子做到对抗通胀仍是可能率的，看本身的揣度了。
4、总之考虑好，如今又是经济危机，而在现代的任何一次危机中，还没有中产因为通胀而破产的，但有良多中产因为想跑赢通胀的折腾而遭受缺失。我定见是那种时候尽量少折腾，别总想比他人多挣什么，能保住资产或许更重要。
仅供参考。
五
Q:
家有俩娃，一个六年级了，一个两岁半，目前住在二里庄四周，大娃23年上初中，走派位应该也是在那个区域。家里房子是老破小顶楼，住着小了，白果爬楼承担也重。在八根线墨辛庄四周上班，没车。想改进，预算850。
目前的抉择，一个是志新勾栏的老公房，八十几平三居，长处是户型好，大娃初中不消转学了；缺点是小区情况一般，房龄老，等二娃初中结业十三年后，房龄超越四十年，会不会欠好出手或者贬价。另一个抉择是八家或者莱圳四周，我对那片不熟悉，在网上上看了几套，觉得就是挨着西小口地铁站，通勤便利；缺点是适宜的户型总价高，大娃需要转学，并且那片本年涨价很快，担忧十几年后也是旧房子了会站岗。
还有一个抉择，是陆续蜗居三年，等大娃该上高中了，二娃该上小学了，再换房，那个计划是不是存在现住房欠好出手的风险，或者那个预算在三年后更买不着什么了？
A：
1、房子是用来住的，常规定见既然是有了晋级的需求就换呗，要否则三年之后仍是得换。就算价格没改变，也少了三年的栖身体验。但那涉及转学的就得看本身了，外人欠好定见。
2、八家指是五环内的吧？从栖身角度应该和莱圳四周的没太大区别，溢价都不高，栖身的性价比也就高了。学院路的应该更低些，四所中学其实是不热门，所以顶多是个海淀学籍的价值。小升初或幼升小一般都不太定见学院路，只要中考占学籍仍是比力适宜的。
西三旗学区的溢价也不高，归正必定比海淀均匀值低。转学的话说欠好，西三旗的孩子多，那两年连幼升小都调剂，小升初转学可能率学校也是通俗。
或者那么说吧，假设在不考虑学校的情状下，重视自住那就学院路的更适宜，溢价几乎是海淀五环内更低。假设重视投资什么的再看五环外，那些年大大都都挺不错的。
十多年后必定房子旧了，但哪儿的能不旧啊？买房就跟成婚似的，都想找永久貌美如花的，但那不是没有吗。所以只能是以后觉得旧了再换吧，所有人都是喜新厌旧的。
3、总之仍是先考虑好孩子的学校吧，在不看学校的情状下，首选莱圳家园，次看学院路的。
仅供参考。
六
Q:
家里娃五年级，预算600摆布的学区房，期看能进进海淀好中学。假设不可的话想往亦庄，传闻人大附中是十二年一贯造的。因为目前是在大兴的渣小，招致娃的进修欠好，很让人焦急。我们是自在职业所以不挑位置，只要能进进勤学校就行。伴侣介绍说是上地学区，但看了看价格太高，600万句话只能是斗室子，不敷住。请问能有替他替代吗？
A：
1、沃天，那是之前历来没考虑过学区房的事儿吧？以至是都没存眷过教导吧？有点儿期看值太高了，不现实。说几句吧，未必能帮手，只能是搀扶帮助认清现实罢了。
2、起首说，所谓的十二年一贯造是指人家学校本身，从小学到高中是都具备的，但其实不代表孩子能够曲升高中。因为只要“九年义务教导”，高中不是义务的，必需要参与中考或选拔，是要交膏火的。所以就算进进了那种十二年造的学校，也最多能上到初三，能否能进进本校高中看功效。
3、然后，假设是在大兴通俗小学的功效还通俗，那就甭往海淀了，往了也是享福。海淀的中学没有太多的学区房概念，勤学校大大都都是需要点招的，也就是颠末选拔。或是参与学校的测验，或是拿着简历往停止面试，能否登科看学校的原则。
简单说吧，假设没有颠末鸡娃，奥数没有各类奖项的证明，英语没有到达各类品级，也没有其他科目标角逐证书，再没有音乐体育等专业级此外特长，那靠点招进进牛中的可能性几乎为零。
假设不靠点招，还有曲升和派位两条路。但转学生没有海淀六年学籍，起首不克不及曲升，派位进牛中的概率也几乎没有。就算命运好派进了不错的中学，那也必定是通俗班，意义不大，实力不敷的话也挺享福的。
假设派不进好中学，那海淀的渣校可也有的是，未必比大兴强几。看看本年海淀的中考功效吧，假设功效通俗，那在其他区或许还有高中念，在海淀则可能性更低。海淀是丘陵地带，牛校实牛，但中考的不及格率也排各区前列。没此外原因，就因为有些在其他区还能够的孩子，到了海淀被碾压的反倒躺平了。
4、上地是顶尖儿学区，但那里可也是牛娃云集的处所，大大都虎妈们拼的都是提早上岸。当然那里派位是海淀第一，可即使是派进牛校，那鸡娃的合作可不是佛母普瓦能随便承担的。所以考虑好吧，假设孩子在大兴普小还通俗，就算到了那里很可能挺享福的。
5、能否给孩子换学区看本身，只是提醒考虑好，假设功效通俗，五年级换海淀可很晚了，除非是天禀高和付出更多的勤奋，不然欠好赶上。常规定见假设是普瓦的话，那考虑一样工具城吧，好歹都是90%的普高率呢。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。