北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
刚需上车，首套，没有户口，考虑以后的增值和自住温馨度。目前已婚无娃，学区房暂时先不考虑。和队友都是互联网打工人，我在看京，队友在海淀大钟寺四周。
首付：两居，220-230万以内；朝向：至少有朝南标的目的（南北全南东南西南）；房龄：带电梯（硬性要求），2000年以后的房子；楼层：非底层、非顶层；四周配套：离地铁3公里内，有商超、病院、学校。
比来的看房履历：
1、【溪城家园】离地铁有点远，但是小区的房子户型比力不错（全南），四周有清华幼儿园和小学，价格也在可承受范畴内。据说是政策房，房子量量没有商品房好。
2、【旗胜家园】回龙看四周，预算内的带电梯的话，就pass掉良多房子，看了旗胜家园，据说隔音差、房子量量不可。
3、【天通苑北一区、北二区、中苑】等天通苑区域，寡所周知，天通苑的交通不太好，人多，但是预算内，天通苑也在我们考虑的范畴内。据说，将来几年会开通17号线和13号线，所以房价应该不会降吧。。。北一区有一个90平摆布的南北的户型，可能在470万摆布，比来挺心动。
A：
1、从保值讲那就买天通苑吧，但也别期看值太高，那里根本也就是跟从大盘，不会有太好的功效。地铁已经不是雪中送炭了，顶多是锦上添花，做不到拉动房价的感化。并且事实是老经适房，固然量量不错，但不会走出独立行情，也略落后于回龙看。
2、溪城家园谈不上政策房，就是以西城区安设房为主，名字已经阐了然性量。那地段儿自住更适宜，一边是公园一边是河道，相对来说有些封锁，不然也不会零丁规划成安设房，好地段儿人家就留着卖高价了。优势就是房龄新，以后的保值看庇护的能否到位了，不太好说。
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旗胜家园是北京第一个两限房，两区接壤，起头都说不清是海淀仍是昌平。量量确实不是太好，连结的也通俗吧，所以那些年是略有落后的，更是自住为主。
3、其他的没什么了，天通苑就是典型的刚需板块。早期那些年落后一些，那些年保值还能够，式微后。以那里为主吧。
仅供参考。
二
Q:
我是在北京的一名君人，在清河四周，孩子上学在清河二小。想在清河四周买套三居二手房自住，预算500多。请问阳光南里和阳光勾栏若何？或者您选举哪里？
A：
1、军人吧？阳光俩小区的房子还行，老公房小区，昔时初创开发的，阳光公司，所以喊阳光社区。我要选举就南里呗，小板楼相对好选户型。勾栏的塔楼为主，户型不是太好选，从栖身体验和保值上都不占优，一般都是次选。
2、那就是通俗小区，自住看本身的爱好，长幼区根本都如许儿。保值的话就是跟从板块大盘，不外那里因为户型相对小，总价不高，所以属于五环外学区房中溢价相对高的。500多的两居我估量租金在6000多，那溢价率在20%以上，比周边商品房略微高点儿。
但也无所谓，板块好，相对能填补一些。并且假设海淀实的施行平衡政策的话，那对清河一带也是利好。
3、其他没什么，但三居，500多全能买到吗？就算是勾栏的塔楼，估量楼层或户型也有些不是太好的。不会是改的小三居吧？那问本地中介吧，我也欠好揣度。
仅供参考。
三
Q:
我们今天往北大地那边看房了，其实350如今能看的也就一个巴掌看的过来了，因为我们27年上小学，原来诡计25年摆布买房子，但是都说如今房价下行，买方市场，因为手里米不多又目标明白就下场看了。我老公跟我妈都觉得太早了，我本身觉得假设如今那阵碰着适宜的就下手，其实就是想再征询一下如今是进手的时机么？因为我们上学确实还有好几年。
A：
1、我也觉得早，不觉得如今是好时机。明年是进学更高峰，如今恰是溢价高的时候。而2025年进学生齿就削减，2026之后是确定性的低谷期了。那商品价格由供需关系决定，所以到时候有可能因为需求削减而影响溢价率。
北大地的溢价率和工具海根本持平，优势就是丰台包罗房山大兴，算的上勤学区的就那么一个，所以支持比其他区的强些。但那也只是理论上的，现实谁也不敢包管。
2、别的你们看的是占坑儿房，总价越低的溢价率越高，能到40%吧。也就是说花了350，收到的租金却是200多万的，那100多万要闲置到2027年上学。那得本身考虑能否适宜，没原则。
3、如今也谈不上买方市场，大大都的年份在岁尾都是通俗行情，一般到岁首年月才有可能呈现小阳春。
4、所以除非是资金已经预备好，想提早预备了踏实。然后认为明后年溢价还会涨，未来就算有所回落，也不会降低到如今的比例之下，那再提早买。不然我认为如今谈不上多好。
仅供参考。
四
Q:
五环外520，五环内550总价，向阳买个自住的房子，两居有南向，期看房子保值一些，次新小区。别的假设有相对好和便利的小学更佳，孩子还有4年上小学。您有什么选举的小区吗？
常营板块看了北京新六合，柏林，苹果派，保利嘉园，富力阳光，北辰福第，能上车的只要保利和北辰，但是限价房有没有什么坑？别的，朝青的金隅泰和园和金隅汇星苑能否值得考虑？
A：
1、兼顾学校那就买草房的几个小区吧，学校是陈经纶保利，北京市保障房中级别更高的。在系统内的排名也靠前，在向阳算中等以上，放到北京应该也是中等。
2、草房的保障房没什么坑。起头是都不太看好，次要是因为两区接壤，并且还有北边儿的垃圾场，一般都不太好开展。但现实中几个小区开发的都不错，户型社区和学校挺好，再加上旁边的北京像素，招致那里可能是全北京小型配套最全的板块了。也就是规模效应填补了先天的不敷，保值什么的也就都式微后。当然也别期看值太高，事实是保障房板块，不太可能走出独立行情。
3、朝青的和那里价格走势差不多，没超出，那就看本身对通勤的觉得吧。学校是八十中管庄汇星，八十中管庄本校是功效很好，那校区我不清晰，问问本地中介吧。
4、总之假设是商品房的话都不太好买到，汇星苑估量那价位也得是有硬伤。而泰和园也是保障房性量，那我觉得就没什么需要非得在五环内了，五环外的性价比更高。哪个小区都行，看本身的爱好。
仅供参考。
五
Q:
十二中是没有学区房吗？丰益花园能否能够算？那里的学区溢价高吗？假设如今买进的话会不会被套在高位？我们是新北京人，不断集体户，还没有孩子，但想一次到位免得过几年再折腾置换。户口如今是在西城，但假设买房的话是必定要迁出的。买不起西城的房子，所以退而求其次想考虑丰台。
A：
1、十二中没有学区房，之前都是凭五下六上的功效和各类证书简历的，密电点招。那些年是北大地学区一小五小的概率比力大，但据说从本年起增加了给其他学区的名额，凭命运了，跟房子不妨。
2、丰益花园不算学区房，那里的一小是分校，和本校有必然的差距。那十二中是高中部，得是考上之后才气进学的，只和功效有关，其他的都不太好使。
没有学区溢价，就是一般价格。丰台区只要北大地的有学区溢价，然后十八中的有些，其他的都没溢价。不外那里受丽泽概念的影响也涨了，那部门算概念的溢价吧，前些日子可能是15%，如今估量也差不多。那让本地中介计算一下售价和租金的比例就晓得了，超出均匀值。
3、高位被套，也谈不上多高，还行吧，就是也不算性价比高了。老经适房小区，量量很好，地段儿什么的都行，不至于被套。
仅供参考。
六
Q:
我女儿刚落户北京不到一年，我需要过三年才气往投靠落户，但看到北京的房价又是在涨，而我们那里不涨还下跌，所以想先卖掉房子换到北京。女儿有公积金，请问能贷到几？
有说120万的，有说70万的。别的女儿如今是在东城区工做，我在网上看了房价，永定门外的还相对适宜，请问投资性若何？因为女儿如今能够住宿舍，我们预备先出租三年。
A：
1、公积金是国管的吧？那假设刚一年也就是70万起步价，每存1万能够贷10万，那看她的存缴情状吧。
2、东城永外的投资性，出租三年，谈不上多好。次要那里是学区房，而那两年是进学顶峰期，推高了溢价率。
算算吧，我刚看了一下，定安里和定安西里算一个小区，只不外一个东城一个丰台。丰台的没溢价，如今均价5.6万；东城的有溢价，如今8.1万了。那8.1/5.6=1.45倍。溢价率45%，假定一套房600万，那此中270万都是学区溢价。考虑好，那部门是必定收不到租金的，没人会为用不上的学位掏钱。也就是说，租金收益要比非学区房低45%。
3、别的再考虑好，明年是进学更高峰，所以溢价才高。而三年后，也就是2025之后就是进学低谷了，有可能影响到学区房的溢价部门。天永学区不算量量多高的，支持性有可能更弱一些。
4、总之吧，一般不太定见那会儿往炒学区房了，溢价太高，风险有点儿大。
仅供参考。
七
Q:
您领会天鹅湾的物业程度怎么样吗？你觉得天鹅湾的跃层大户型，能够购置自住吗？升值保值能不克不及跟上北京整体走势呢？
A：
1、天鹅湾的物业挺好的啊，物业费应该是4块钱吧，价格就阐了然情状，那价位必定能盈利，物业也就有动力做的好点儿。
2、跃层大户型，自住适宜，看本身的爱好了。升值在之前归正通俗，略落后一些。朝青板块对小户型的跃层还比力友好，超越其他大大都板块。但大户型的在全北京升值好的都不多，没有大平层受逃捧。所以根本都是自住为主的，喜好就是值。
3、以后有可能跟上大盘走势吧，事实朝青的板块好。但说实话，大户型总价高，活动性弱点儿。更好功效也就是拉平儿吧，别期看值太高。如今几钱啊？一般8万的居多吧，期看以后能赶上来吧。
仅供参考。
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