北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
本人住在通州武夷花园，通州户口，想300-400万投资房产，想问一下通州运河商务区的商务型公寓如今能否能够买。本人看到的情形，优势：1、如今的价格比前两年有较大的降低；2、现房、精拆修。优势：1、50年产权，不克不及落户；2、运河商务区人气不敷，开展前景不知若何。能否给个定见？
A：
1、商务型公寓，那价格一般买不到，可能率是商住型公寓。比两年前有较大的降低。那我倒不太晓得，只晓得比五六年期必定降的更低。假设和大盘比拟的话，那种产物只要短期走高过，大部门时间都是走低，整体行情已经走低20多快30年了。
2、现房精拆，那也谈不上什么优势吧？看本身的觉得了，觉得是就是，没原则。
3、50年70年的其实无所谓，北京70年的公寓也有的是，除了学区房没有走高的。典型的如Soho，昔时很受逃捧，但之后不断走低。所以潘石屹才号称土豪收割机，中产末结者，劫富而不济贫的割韭菜专业户。
50年的典型能够看北京像素。10年前假设以400万买的话，到今天能价值600万。而假设买普宅的话，到今天可能价值1200来万。那仍是没计进贷款的成果，计进的话差距太大，甭算了。
4、人气足不敷的和那种产物关系不太大，CBD的人气足不敷啊？看京的足不敷啊？效果都差不多，都是租金适宜升值慢。
5、所以那就看本身的投资图什么吧。假设是图租金的话会比力适宜，假设图升值的话持久来看可能率仍是走弱。也就是说，高租金是用升值慢换的，有得有失，看本身重视哪方面了。
我没明白定见，常规定见是那种产物要么就甭买，买了也就甭卖了。出手的时候不太好卖，就留着收租金适宜。但提醒一下，那种产物是违规开发的，小心政策风险和房产税。
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仅供参考。
二
Q:
我和爱人在海淀上地上班，孩子也在那里上学，本年六年级，住上地东里。在流星花园还有一套三居，楼层很好，也挺温馨，不外小区有些老了，有了置换的诡计。有如下几个设法：
1、23年孩子升初中后卖掉上地东里，预算1500w买一套投资，换租，保留流星花园。假设投资选哪里比力适宜呢？
2、两套都卖掉，流星花园只能跟从大盘，保值增值都弱了，先卖出流星花园预算1100万，买新房，看过永丰中海汇德里下跃，奶西看京樾，大红门中海叁号院，投资来看哪里更适宜？
或者考虑次新，因为不需要学区，不想买学区溢价高的，兼顾自住加升值，清河和西北旺，西二旗片区，哪里更适宜呢？看过清河橡树湾，莱圳家园，上林溪，领秀新硅谷，西山华府，中海枫涟山庄。不晓得哪个适宜。然后把上地东里出卖投资墨辛庄或者亦庄，一南一北，更看好亦庄固然涨过一大波。
3、 两套都卖出，只考虑投资，换租，想听听章哥的定见？
A：
1、我还实欠好定见，赌性似乎有点儿大似的，风险激进型的。北京的房子能跟从大盘就不错了，还有30%跟不上呢。好比下跃那种产物，开发商都头疼，凡是卖的出往谁费力巴拉的弄成下跃啊？所以只能赌一把尝尝吧，不外考虑好，那种输赢一般不合错误等，赢了拿100，输了赔1000，并且输的概率还大。
其他两个也有赌的成分，赌政府和开发商都不太懂行，没理解地块的价值。因为一般来说，卖家都是把将来预期价值透收在现有价格之中了，出格规划仍是政府做的，房子是开发商盖的，他们大大都情状都是晓得本身商品的价值的。也是赌一把尝尝吧，假设周边配套建立超出了规划，那就必定是赢；根据规划完成就是拉平；但也有没定期完成的可能，那就是陪着站岗。
考虑好吧，北京近几年来赢的不多，新区站岗的在80%以上。要赌就赌看京樾吧，事实旁边有新北苑的案例。不外说实话，开发商本身都底气不敷，不然能起那名字吗？
2、二手房必定没新房的栖身体验好啊，并且也没什么可赌的。那几个都是之前的升值挺好，以后假设物业能庇护住操行，可能率仍是略赢大盘。清河西二旗的学区溢价更低点儿，先看前几个吧。亦庄也行，溢价率跟清河的应该差不多，看以后的学区功效了。
3、两套都卖出，和前边的差不多意思，都是赌一把。或者那么说吧，想赢把大的那就买新盘，风险越大的收益有可能越高，下跃出格值得赌，不是天堂就是天堂。图个稳妥的再看清河一带二手的，那看本身的投资偏好。
不外提醒一句，守旧投资者没有因为通胀而破产的，而赔钱多的根本都是想跑赢大盘的。
仅供参考。
三
Q:
都说过两年生齿下降了学区房会跌，可是也有一点，假设只要买了房就能进勤学校，那那房价是不是会涨啊？所以我挺想不大白的。
A：
1、那我阐明好几次，生齿下降，学区房未必会跌，也有可能是涨的慢。归正韩国和台湾省都是那种情状，生齿出生削减，学区房的溢价率下降，但并没有明显下跌，而是上涨的幅度略弱于非学区房。昔时的溢价也是那么涨出来的，非学区房不动，学区房上涨，未来也有可能那种情状把比例降下来，是个逐渐的过程。
2、优良的工具什么时候都稀缺。如今的情状是良莠不齐，无论什么学校都几乎同一的溢价率，30%多吧。那假设说孩子少了，买了房就能进确定的学校，那你觉得什么层次学校才配得上溢价？牛校呗，那就是说，只要勤学校的学区房才气撑住溢价。
那点也能够参照韩国首尔和台湾省台北市。首尔是其他区都没什么溢价了，只要江南区才在延续“江南不败”的神话。没此外，就因为聚集了太多的资本，有钱人，大公司，勤学校，补习班都在那里，溢价照旧存在。
台北也一样，到如今就剩6所更好的“明星小学”还能满额，也就是学位不敷用，所以还能有溢价。其他的通俗学校都招不满孩子，也就不太可能有溢价了。
3、总之我是那种观点，那就跟房子的大市场似的，在前几年大水漫灌的时候，全北京以至全都城是暴涨，全都翻番。在北京，环京以至涨的比北京都猛，凭什么？就凭他们总价低，显的是凹地，所以炒高了更多的溢价。那就跟那几年的学区房似的，反却是那些不太好的学区涨的猛，溢价更高，就因为总价低，归正家长们也分不清量量。
可是，2017年之后，哪儿都调控，没有太多的资金流进了，那哪儿的支持大？仍是北京呗。而燕郊等地呢，根本上都被打回了原型，降的比北京很多了。
学区房也是那事理，只是有可能没那么明显罢了，或许需要几年的时间来调整，好工具永久是好工具，就应该值钱。但其他跟着起哄的就自求多福吧，退潮之后才晓得谁在裸泳。
仅供参考。
四
Q:
我家住丰台，在向阳CBD上班，将来可能率换工做也是在向阳换，如今单程通勤一个半小时，觉得太远。孩子在丰台应该能够上丰台三小，未来中学假设努勤奋看看能不克不及上丰台二中，按户口的话应该上丰台三中。
考虑到孩子上学问题和上班通勤问题，想往向阳看看有没有学区更好并且上班也近的处所，不晓得您有没有什么选举呢？手头枪弹200个。各人都说向阳和丰台的学校都很一般，不晓得有没有换的需要。
A：
1、学区的抉择只能家长定，我欠好定见。不外向阳比丰台一般来说强一些。假设剔除掉十二中和北中的话，那向阳的几个头部校的功效都超越二中十八中，所以房子的学区溢价也比丰台高。
2、200，二次贷款资格吧？那最多能买300万多点儿的，税费另计。那价位欠好买到学区房，全北京的学区房起点根本都是400万摆布，还都是占坑儿的，不太合适家庭栖身。
所以那先看预算吧，假设是那个总价，那换不换的没什么意思，到向阳能买到的也是丽泽那级此外，不算学区提拔，房子也不比丰台的强。
3、那预算我没太看懂，是就是200的首付呢，仍是说卖掉房子之后再加200和贷款？要否则我也不晓得说什么，上班的远近更是得看本身的通勤，外人不领会。
仅供参考。
五
Q:
资金其实有限，不断下不了决心，如今形势下末于决定买房小投资一下。总预算350万投资，抉择向阳焦化厂燕保祈东那个比力新的高板安设房2居室，仍是抉择炫特嘉园塔楼低楼层一居室，或者选青年汇塔楼朝东的开间？金隅凤麟洲西向开间？除此之外请章哥百忙之中再给选举几个抉择项。
A：
1、我实的不是中介，选举房源仍是找他们吧。
2、房龄新当然是优势，但在安设房里说欠好。房产投资起首看地段儿，一般来说没有拿好地段儿盖安设房的，好铁不打钉，好肉不剁馅儿，政府还留着好地卖钱呢。
别的房子是用来住的，操行越高越宜居的保值越好。而安设房在房龄新的时候挺好，就是纷歧定能庇护住。所以在买安设房的根本都是自住为主，投资不是太适宜。事实那种产物有隐形天花板，优势就是经济实惠，涨的多了就不实惠了，还得降回来。
3、炫特是典型的公寓形式，受寡窄，那也就是在朝青那种年轻人多的板块，不然早落后了。短期持有还行，不至于走低，持久说欠好。并且更好别买带硬伤的，升值未必食亏，但出租和出卖都不占廉价，活动性弱。
4、以青年汇和凤麟洲为主吧，一般东向的比西向的强。但详细房源我说欠好，不到现场的话看户型图都没用。选楼层相对好的吧，避开噪音。凤麟洲应该也没什么噪音，那几年没传闻，问问中介和物业就行。
仅供参考。
六
Q:
我有一套房在西城广外的马连道，我晓得溢价很高，比丰台的超出跨越3万多，但生齿实的会降吗？因为我不想换房，所以总想着出生率可以上涨吧，假设换的话太费事，并且换到丰台有需要吗？
A：
1、那我也没定见，只能是看本身的揣度，发两个数据吧，看看本身怎么理解了。
2、归正成婚人数是不断下降的，跟生齿出生关系不大。而之所以2017年前后出生生齿增加，那是因为二孩铺开。以后必定也有各类鼓舞政策，看年轻人的生孩子欲看了。
不外有一点，中国事实不是欧美，大大都还都是成婚后才生孩子的。而成婚生齿往年都760万了，本年能生几啊，明年能生几啊？那我也不敢揣测，走着看吧。
3、也未必非得换房，既然不卖，那房价涨跌就无所谓，归正也不套现，没需要纠结。就当不晓得那回事儿不就得了，房子是用来住的，自住为主。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。