北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我那边情状是本年儿子刚应届博士结业生，应聘留在北京****（海淀区）工做，儿子媳妇都在一个单元，目前暂时租住在单元对面的金沟河*号院，一居室月租金4400元。儿子户口己办进单元集体户，孙女目前2岁跟着我在老家，明年九月份3周岁就能够进托儿班在**幼儿园，过完年想往给孩子们看房买房。
1、手里预留房款700W内，能够买到几居室？2、儿子媳妇现租房在金沟河*号院，也想买在那个小区，长处是离单元近，便利，缺点是小区老破小，不断在纠结。3、孙女还要以后北京进学，买房要慎重重视什么？
A：
1、700是总预算吗？北京中位数是600万摆布，常规就是两居室，假设是在市区的话最多小三居。那看详细的小区，没有明白原则。
2、金沟河*号院，原来就是*院的宿舍区。小区里也有90年代的房子，相对算新的，不太影响贷款。溢价率应该就是海淀均匀值吧，像那一居室估量是40来平的，价值400万摆布，租售比1000。略有偏高也不算多，事实是进学顶峰期，那两年哪儿的学区房都贵。
3、*号院对口图强二小，不错的学校。也没什么需要重视的，老公房没坑儿，看好户型楼层没硬伤就行。假设是不诡计置换了就无所谓房龄，过几年还想换的话尽量选90年代的。其他没什么。
仅供参考。
二
Q:
我在西城永安路南有套54平米老房，紧挨着虎坊路小区，是前两年为孩子转学购置。从增值保值角度讲不晓得该不应卖，卖了购置哪个区域适宜？
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1、不领会西城小升初还查户口和房产吗？因为孩子是转学过往的，后年才上初中。
2、虎坊路小区是庇护建筑，那里紧挨着，是不是也一样？当初买的时候是想着那么老的房，不成能永久不拆，哪怕成为危房原地重建也行。
3、从那两年看房子不说跟上大盘，几乎一点没涨，所以怕如许跟此外房子差距越来越大。
4、如今卖可能500多点，我们也不克不及添钱再购置更贵的房，不考虑自住就想房子能增值保值。
请章哥给点定见。
A：
1、其他区的九年造有查的，西城不查。并且原来转学生就不克不及曲升，所以只要有学籍就行，归正都是派位。
2、紧挨着，那必定纷歧样啊。不是挨着八宝山的就算墓地，出了紫禁城的也就不算故宫了。不外顾虑拆迁必定是没戏了，北京市区除非是政治使命，不然没拆迁了。一般都是庇护，其实没有庇护价值的再原址重建。那不是“也行”的事儿，全北京那种老房有接近200万套呢，命运好的才气轮到。是不是危房得判定，到达D级也挺不随便的，假设没觉得到求助紧急，那估量一时半会儿轮不上。
3、北京那两年没涨的有的是，大盘也没怎么涨，很有限，根本都是热门板块房龄新的，老房都排序靠后。那小区不克不及贷款了吧？那排序就还得靠后。未必越来越大，房龄新的都涨完了就轮到了。
4、房子是用来住的，不考虑自住那就换呗。那房子估量能租6000，溢价率也是西城均匀值。确定不住了就趁着那两年进学顶峰期卖掉，然后换到向阳往能租金高些，一般超出跨越30%摆布，升值也大都不落后。
仅供参考。
三
Q:
本人正在存眷航天桥四周的房子，您觉得疫情铺开房子会立即想起来吗？房子都不新，然后贵了也买不起，就想看看小两居，什么时候出手拿不定主意，如今又担忧房价会大战。
A：
1、房子“想”起来？有可能，北京那房价对良多人来说也就是想想了。房价跟能否铺开关系不大，焦急铺开的大都都是缺钱的，焦急赚钱而不焦急买房，对房租或许有些影响。
商品价格是供需关系决定的，外表的需求是人，现实的需求是银行贷款，不然那些人关于楼市就是“需要”罢了。归正如今是信贷放宽，岁尾前有上万亿的专项资金进市，常规来说要半年摆布影响到楼市，所以明年春天有可能呈现小阳春。
2、什么时候出手，有需求就买呗，不焦急就等着。假设是为了孩子上学也没办法啊，除了买房还能有什么其他渠道？
3、大战不至于，房住不炒，能买得起北京房子的人也不太多，所以我认为不会大战。只是下跌的可能性几乎没有，明年又是进学的更高峰期，那么多孩子等着进学呢，学区房没什么下跌的事理。再加上全国救市，北京做为标杆城市至少是不跌吧。
仅供参考。
四
Q:
我和对象近期预备买房成婚，首房首贷，总预算400万，首付含税费中介费180万。因为在金融街和西单四周上班，所以次要看了19号线，14号线，10号线沿线丰台的二手房，目标是自住加保值（能跟上大盘涨幅就行，不考虑学区）如今有两个计划比力纠结：
一是，尽量靠二环边，次要是景风门，北京南站四周的老一所房子，好比百合园，翠林里，开阳里，玉林里，但根本都是八九十年代的老房子。看如今都在强调改进，不晓得那种不带学区属性的老破小以后升值空间还大不大，怕砸在手里。
二是，往外选一些，房龄相对新点的房子，好比，新宫京粮悦谷，合顺家园，青塔建邦光景。特殊是京粮悦谷，固然属于经适房，但是19年新房，小区情况，房型都不错。但是都说经适房的涨幅一般，高贷买税高，买房单价成本大不适宜。想征询一下，从自住加保值的角度，那两个计划哪个会更适宜。
A：
1、开阳里不算太老，是2000年之后的危改项目。强调改进无所谓，得大都人有钱改进才行。老房只如果没硬伤，大大都都是跟从板块大盘涨跌。那就跟退了休的老头儿似的，指看着再创业或跑外卖赚外快没戏了，但跟着经济上涨退休金是没问题的，就是拿到个均匀值，不食亏不占廉价。
砸手里也不成能，看价格了，只要廉价就都卖的出往。只是南部的板块一般都偏弱，南三北五次要指的就是丰台沿线。所以假设以后置换还在四周无所谓，憧憬其他热门板块换的话至少不占廉价。当然岁首短了无所谓，时间长了才相对明显呢。
2、京粮悦谷不是经适房，是二类经适房，也就是根据经适房治理的回迁房，跟经适房的投资性差一些，排序很靠后。自住为主吧，经济实惠。板块算两区接壤，之前看丰台区挺重视，如今看又不像了。
3、俩计划哪个更适宜，都是自住为主的，在我看来只是间隔的区别，其他的没需要区分。那就看本身吧，能承受通勤就买四环外房龄新的，图间隔近就买二环外的。保值方面老房必定是更稳妥点儿，京粮悦谷一看板块开展，二看社区物业的庇护吧。那种房龄新的不太好说，北京也有升值还行的回迁房，只是不多罢了，不敢揣测。所以就是看自住吧，事实房子是用来住的。
仅供参考。
五
Q:
我是**的***，明岁首年月能有资格，预算500万总价，要肄业区中上，两居或更好小三居，保值不落后大盘即可。小区为有电梯的10-15年楼龄或以内，房子南北通透，中间或偏高楼层，无遮挡。配套除贸易外要有普惠幼儿园，泊车位充沛（暂时无车，预备）。请问假设在海淀工做的话，哪个板块能最适宜？
A：
1、既然那么高学历，那代表了进修和理解才能强，我就间接说了。以那些前提，至少市区是哪个板块都没适宜的。
2、常规定见是先领会一下行情吧，怎么觉得对海淀的房价没什么熟悉似的？学区中等以上的一般10万+，500万买不到什么。或者那么说吧，全北京只要算学区房的就是400万起，大都都是老破小占坑儿房，谈不上两居三居。
其他的前提别说海淀了，就是朝石丰的非学区房都欠好找。500万买两居还行，但能做到南北通透的很少。郊区或许有，抉择余地也不大。幼儿园泊车位什么的我不熟，只能问本地中介。
所以再考虑一下吧，那要求偏高，城六区之内是不成能实现的。要不看看昌平，南邵与沙河有契合要求的，就是远点儿了，也欠好谈学区。
3、最初提一点吧，我也985结业，只不外是没扩招时代的本科罢了。我能理解读书的辛勤，但读书的目标是为了“学以致用”，得连系现实，事实理论上的常识和现实中的体味是有差距的。
仅供参考。
六
Q:
我是河北人但有京户，2020年是儿子成婚，用女方的名字在唐山买的房，如今每平米跌了2000多，您看是应该出手仍是再等等？次要是两人在预备分手，女方想要一半房价再另买房，但儿子不想赔钱还分出一半。
我们原来是住在安慧里的，就因为买房卖掉了，其时是507万，如今涨到620万了，我们买在了大兴庞各庄400万，然后的是唐山的，如今两边都跌了，大兴跌的少。女方的意思是假设不卖唐山的就换北京的，然后给她买一个80万的公寓。
A：
1、那我能说什么呢？一般只能从投资角度阐发，那是家务事，似乎没什么可定见的吧。
2、外埠的楼市我不懂。2020年唐山楼市暴涨我晓得，也有人问过我。我的答复是假设唐山涨了，那北京没事理不涨；但假设北京没有涨，唐山未必撑的住。如今我也是那看点，北方几乎就是北京那一个标杆，假设不是自住，那尽量换到北京。
但那怎么分房产我没定见，看本身的情状。
3、安慧里换到庞各庄，那太远了。不卖唐山的就换北京的，意思是把那套卖掉是吗？400万，纷歧定太好卖。一般3万多的单价，那户型不小，估量挂牌时间长。
但那我似乎说不出什么吧，归正大兴的那必定是自住适宜的，假设住的温馨就没需要换吧。能不折腾就尽量，假设就是400多万的总价，那也不太好在此外板块换到宜居的房子。估量买庞各庄是为了养老的，那就踏踏实实住着吧，其他的看怎么弄适宜。
4、总之我的定见是尽量少折腾房子，每折腾一次的税费就很多。并且假设住的温馨就保住那房子，不掺和折腾，免得更费事。其他欠好定见。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。