北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
看了京房回忆119后的疑问，就算反面看京东和看京北的小区比，为什么季景沁园比来逐步落后于隔邻的首开知语城了呢？
A：
1.那我没重视，良久没往知语城了。但刚看了看网上的报价，没低啊，两边差不多。那是中介说的仍是看网上报价啊？哪个平台？
一般来说，比照价格不克不及只用小区均价，更好用同等的户型来比力。常规来讲就是用两居室，那才是更大寡的价格。
2.我适才看了看链家的，季景沁园如今两居室只如果带南向的就在9万以上，更高的9.7万。知语城的两居小，也没什么太好朝向，所以单价大多在8万多。三居室的朝向户型不错，面积大，报价根本在9.2-9.5万之间。
那如许看下来其实差不多，没什么差距，谈不上落后。在我印象中近些年那俩小区的走势应该一致，只要没有特殊的操行改变就不该该拉开间隔。
3.那要不问问本地中介吧，他们最熟悉，也有实在的数据。我那儿什么都没有，靠脑子记得不准确。仅供参考罢了。
二
Q:
预算首付落地300摆布，京籍，首套二贷（换房）。目前持有昌平地铁站四周老破小，诡计明年换到城六区，在西站四周上班。孩子明年上幼儿园。问题：昌平老破小该近期就出手吗？比来比买的时候降价了，且不太好卖，什么时候出手适宜？
目标区域目前看了丰台六里桥和东城永外的老破小，单价附近。丰台的益处是近，但是以后上学可能还得再折腾一次；东城上班略远，上学可能不换房了，但是近两年进学顶峰，学区溢价高。您觉得哪里更适宜，或者有更好的选举？
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A：
1.既然明年换那就明年再卖呗，常规定见是除非能确定进进的下跌周期，不然尽量缩短卖房后的空白期。岁尾前央行有上万亿的房地产专项信贷使命呢，谁晓得会怎么影响楼市啊？万一你卖了房，明年呈现小阳春那就两边都耽搁了。既然是自住和学区，那就更好是一般的置换，犯不上非得用炒房的思维，没需要赌，什么时候确定了换房目标再卖吧。
2.六里桥和永外，那怎么比啊？用置换成本比吧。300的二贷资格，贷款187万，税费一般20万，那假设再次换房那20万计算浪费了，还不包罗时间精神和拆修什么的，考虑好值不值。
买在丰台，怎么喊上学后再折腾一次啊？一般都是上学前吧。孩子上了学就是丰台学籍，那再转到永外的意义就不大了。小学必定是派位通俗校，小升初也是普中的概率大，买了曲升校的也不准曲升，那就没什么意思了。考虑好吧，永外的五非常可不算优良校，初中校额到校不多，其实不比丰台的通俗校强几。高中更通俗，一本率很低很低的。
3.我欠好定见，觉得期看值有点儿高，既想让孩子上勤学校，又想保值，还避开高溢价。不随便做到，难了点儿。就算顶峰期过往，溢价也不太可能很快消逝。北京曾经高溢价的房子有的是，好比老公寓一类的，那都是用好几年才明显降低的。仍是别期看值太高了，有可能都耽搁。帮不上忙，仅供参考。
三
Q:
请问华龙in港您选举吗？我是觉得二环的单价才10万，又是东城学区房仍是新楼盘，是不是超值呢？我看了觉得110平的全南两居户型很好，请问投资价值如何？因为同事都不料见，说沙子口那处所不值，南三北五，但那里算南三环吗？我仍是很看好那里的。
A：
1.那话茬儿说得我都没法接，很看好那就买呗，拦着也不适宜啊。
2.不外那不是“港”，是华龙in巷，那才配得上周边的小小路。假设是10万单价的话还实不算贵，事实是新房，比天坛府和中海紫御什么的都廉价。但你说开发商是不是傻啊？那块地都放了十多年了，好随便能上市了还低价推销。最关键是似乎一共才200来套，至于的吗？我觉得他们是不太伶俐的样子，竟然主动让买房人薅羊毛。
要不看房时给售楼处送个锦旗吧，写句辛弃疾的词：我看开发商实傻啊，料开发商，看我应如是。
3.户型很好，“好”的原则是什么啊，不会是有什么曲解吧？我不评判值不值，没原则。南三北五怎么说呢，说算就算说不算就不算吧。那相当于说环京尽量别投资，偏偏问燕郊算环京吗？我也不晓得。
间接拿个北五环的比力一下吧，本身揣度。华龙in巷就是旁边华龙美展一个项目，华龙美展是2009年秋天的盘，不到2万，不贵。同期间北五环新北苑的华留城开盘，1.4万吧，也不算贵。我适才看了看，以同等两居室来说，两边的价格差不太多。那请问，两边的收益差距大吗？
不算太大是吧，顶多也就新北苑多涨了30%。但要晓得，华茂城在新北苑板块里实不算凸起的，而华龙美展在永外算不错的。并且那里事实是东城学区，还有30%的额外溢价呢。而新北苑固然是朝外来广营校区，但实的没什么学区溢价。那就本身算算吧，算不算南三环无所谓，名头没有钱实惠。
4.总之就如许儿吧，本身揣度。别的定见考虑一下，如今是进学顶峰期，新房里也是包罗学区溢价的，开发商不会放过赚钱的时机。过两年就是低谷期，能否会遭到影响本身揣度。
还有一点，那里传说有很多小户型，数量我不晓得，也看看吧，假设太多的话就成公寓了。适才我看了告白，人家竟然强调的是“民水民电有燃气能落户上学”，挺贴心的，生怕让人误会成了正规军。仅供参考。
四
Q:
我想买房，有首套资格，孩子明年上幼儿园，我在大兴上班，老公在丰台科技园上班。我们预算掌握在600w内，想买大两居（当然更想买三居[笑哭R]），然后房龄至少2000年以后，电梯房，学校的话，事实没实力买学区，差不多学校就成。然后看了丰台科技园四周的鸿业兴园和益辰欣园，还有西红门的鸿坤礼域府，您怎么评判那仨小区呢，从栖身上学和保值上来说？
A：
1.栖身看本身的爱好了，那没原则。不外益辰欣园的周边可得施工好几年呢，考虑好那情况。以另两个为主吧，看本身的爱好。
2.上学，都不算学区房。鸿业兴园是五小分校，前几年说高年级到本校上课，然后和本校一样派位。如今似乎那政策又没施行，那就通俗了呗。不外也仍是以那儿为主吧，事实有十二中二中八中的，能考进往也离得近。并且保值也挺好，一区二区都还行，二区也不算落后。
益辰欣园对口哪儿啊？可能是四合庄吧，要否则就是银地五小？那我不晓得，有鸿业兴园就没需要考虑那儿了。保值也落后一些。
礼域府的保值也挺好，必定不落后。对口小学是尝试二小大兴，学校挺好，但大兴整体的功效弱于丰台啊。假设以教导为主那就仍是首选鸿业兴园呗，栖身为主再看西红门的。
3.那没原则计划，看通勤和爱好吧。仅供参考。
五
Q:
夫妻都是国企员工，收进不变。2套房，一套98年德胜小三居，无客厅，三代人同住很狭隘，小区脏乱差；一套东城95年老房2居，目前出租。孩子育翔二年级。
想征询：1、如今德胜的学区受政策打压，将来能否保值增值无看？是定见陆续持有仍是卖了呢？2、东城的房子也是老房，属于东城青年湖学区，持有两套老破小，是不是将来没什么升值空间？想把资本整合一下。3、计划一：把两套房子卖了，可能能凑2100w，在靠近北三环外海淀区冠城南园买一套三居改进自住+离孩子学校不远，剩余的钱2/300w+贷款，想买一套一居斗室子出租。请问冠城南园将来升值空间怎么样？我往实地看过，三居可能140-160平，2000年摆布商品房，小区庇护得不错，属于海淀民族小学的学区，能否跑赢大盘呢？或者是靠近西边的海淀的今典花园小区？四周还有什么次新选举的吗？能称心次新改进+上学近的需求。假设买第二套斗室子该抉择什么区域呢？租金高、将来升值空间大的。计划二：我家先生定见是把德胜小三居卖了，加贷款换一套四周带客厅的老破小三居，东城的那套房子保留。但我认为称心不了我改进的需求，并且也无小区情况，同时也不想再为德胜学区溢价买单了。请教您，觉得目前怎么规划比力好呢？
A：
1.政策的事儿谁敢揣测啊，我也不晓得。如今良多人都赌2024或2025呢，也只能是赌。假设是我就换了，明年是可能率没什么利好的。以后的事儿太远了，我不赌。要不就看到明年4-5月份吧，看有什么新政策没有。
2.学区房都如许儿，指看着零丁涨溢价那就看政策。不外以东城那几年的平衡趋向，估量没什么特殊利好了。仍是那话吧，情愿赌一下就留着看看，不情愿赌再换。
3.冠城园，自住为主，学区不热门，之前归正没赢。不外也算适宜，溢价相对低，栖身的性价比高。以后也没什么赢的可能，老城区除非是用学区溢价，不然没什么可能性。能不靠学区跑赢大盘的都是新区，得有新的增长点才行，要不拿什么赢啊？今典也一个性量，量量好，就是老了，塔楼也多，很难说遭到逃捧。
4.周边哪儿有次新啊？盖个菜市场都快没处所了，那种地段儿不成能再有新的地盘规划了。我没选举的，问本地中介吧。
5.斗室子，预算到底是几啊？3-400万？我也说欠好，不太懂。那价位一般就是刚需盘，而一般没人把租金高还升值好的房子留给刚需，犯不上帮他们发家。也仍是问中介吧，他们嘴里四处都有那种房子。
6.我也没什么定见，那要求在周边欠好找到。问问本地中介吧，我帮不上忙。
六
Q:
问您的跟北京可能不太相关，上海一高档小区，但是觉得您关于房产在时间的维度上十分有研究。良多盘的前生今世是我看到的懂得最多的大V。
就是那小区各方面看着都挺高档，离地铁1公里多，家庭栖身的多，租户少。物业治理也很严厉，不克不及随意进出，但他有两个特征，一个是里面的大户型有很多因为反腐被偷偷当成了高档会所，门口保安说可能有10%，但很隐秘，别的一点是因为过往的7090政策有可能1/4的房子有两个房本，北京有没有那类的房子，一方面有会所的他和房价的可能关系是什么？我有伴侣住在里面三年，说白日会有一些豪车出进，晚上人少，很平静，住了那么多年，觉得是挺好的，固然有些纷歧样的觉得。
第2个是，那种有两个房本的房子，那个小区是一个家庭栖身的小区，租户较少。他的两个房本的房子卖的也只比一个房本廉价了5%摆布，我看了你良多关于房产税的研究阐发，在想那种房子有房产税之后，两个90平以下的房本会不会也是一种不错的抉择？
A：
1.北京也有两个房本的，三个的都有。那对房价有必然的影响，但不是决定性的。
起首房产价值由地段决定，次要就是各类配套。其次是产物性量和操行，再之后才是交易形式。
假设小区的地段操行都不错，那就算是有两个房本也对价格影响不大，只是会拉长成交周期。典型的能够看北京太阳宫的两个神盘，两个房本的报价确实比一个房本的低点儿，但不到5%。因为小区的板块和操行都好，出房相对少，那买房人只如果能凑齐资格的就不能不承受。
但假设板块不受逃捧，那就影响房价了。北京也有典型的，万达的大湖公馆，小区挺好，但板块不受逃捧，招致升值落后大盘。此时就和两三个房本的关系大多了，因为买家未必非得在你那板块买，那可替代的房源就大幅增加，天然砍价狠。商品价格是由供需关系决定的，最不成替代的就是地段（配套）。
2.但假设是会所多的话影响就比力大了，10%不是个小数字，一个单位楼门至少10户以上，那就是均匀每个楼门都有一家，很别扭的。那不是能否看见的问题，而是心里感触感染。好比我住的楼门里曾经有一家租给开公司的了，也没见到什么上班的，但邻人们心里别扭，于是各类举报把他们轰走了。
所以假设是实有那么多的会所，那对房价的影响不会小。并且那种印象一旦构成还欠好改动，就算都轰走了也得好几年才气消弭，改动口碑很难的。
3.跟房产税的关系，那我还实没揣摩过，但应该关系不大。因为房产税假设征收，不会再按上海重庆的形式了，必然是全额征收，不然达不到替代地盘出让金的效果，也就是收得少就没意思了。所以无论一个仍是两个都无所谓，总价稳定，税率税额就可能率也稳定。但那我不太懂，仅供参考罢了。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。