北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
本年家里晚辈过世，留下花市新景家园的一套95平米的回迁房，由母亲及兄弟姐妹共四人继续，市场价值1200万摆布。我本人在公益西桥馨泰园有一套商品房116平米，市场价值900万摆布。母亲期看卖掉公益西桥的房子，把钱分给舅舅和姨们。
母亲次要考虑两点：一是新景家园在东城区，我的户口在那里，将来我要有孩子，上户口上学便利。二是母亲觉得花市的位置较好，四周病院，公园，商场等十分成熟，比公益西桥更具保值空间。
我如今比力纠结，假设卖掉新景家园的房子，我家能分到300万现金，且馨泰园房子面积更大。假设卖掉新馨泰园的房子，相当于平进平出，但留下了东城区的户口和学区房。
A：
1、我一般定见是卖掉新景家园，间接分钱，然后假设需要学区房的话再单买。
2、两点理由，一是亲戚分厢房产的话更好一笔清的分钱，有要房有拿钱的话总有说不清的处所。房子价值怎么确定就不太好说，是让中介评估仍是本身估价？并且就算如今能达成一致，此后无论涨了跌了的，总有一方或两方想起来会觉得不太温馨的。那工具说不清，事实是一房一价，仍是浮动的价值。所以更好是一笔两清，谁也别找后账，亲戚间也好相处。
3、第二，以房子升值来说，近十年来必定是新景家园涨的多。但是那房价里面是含有学区溢价的，算下来未必适宜。
北京是2013年实正呈现学区房概念的，在此之前南城就没什么学区。2012年是横盘期，新景家园回迁房的价格是3.5万，到如今涨了3.6倍，超了大盘0.6倍。同期间，名都家苑2.5万吧，如今按你的评估是7.8万，比3倍多点儿，根本跟大盘一致或稍多一点儿。
但是学区房是有30%摆布的学区溢价的，也就是说，假设剔除掉溢价，新景家园那些年的升值是不如名都家苑的，略弱一些。那如今那两年是进学顶峰期，溢价会比力不变，但过了2025年就说不太好了，得看到时候的政策。
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4、总之就是那么个情状，近十年来，在学区溢价的加持下，新景家园的升值比非学区房都高。但假设剔除，以公益西桥的板块来说，根底价值的升值更好。
所以就揣度一下进学顶峰期之后的溢价情状吧，别的一个就是怎么能让各方在日后都别提旧账的问题。
仅供参考。
二
Q:
我的孩子是北京的公事员（女孩），在角门四周工做，户口应该比来两三个月就能下来。我想征询的是：我如今能凑个差不多300的首付。一个问题是：我是等孩子找了对象后，两家凑钱买套1000万摆布的房子，仍是我们本身先买套房让孩子住着。如许假设对方也是买了婚前的房子，是不是成婚几年后他们再想改进，就成第三套房了，倒霉于小两口以后生活量量的进步，还有小孩子再想找学区房的费事。
第二个问题：假设我们如今想买房，首付300以内，是买西红门的新房（缺点是期房，孩子还得陆续租房住，还有不克不及定期交房的隐患），仍是买角门仍是草桥的次新房（章哥是选举角门仍是草桥），仍是买永外小一点的次新房。（缺点是户型小区情况不是很好，但老是东城，会不会以后比角门草桥涨幅还要好，虽然我们可能10年8年的用不着学籍，但置换会不会更有优势）
A：
1、北京如今没有三套房的概念了，独身只许买一套，以家庭名义最多两套。想买第三套也得是卖掉一套之后才气腾出目标。如今买了的话，假设未来男方有首套资格，那就必需在领证之前买，不然一领证就是家庭，主动失往首套资格了。
常规定见是先本身买，算婚前财富，以后的事儿到时候再说吧，或许还有此外计划呢。那也不影响什么，北京有两套房的家庭不算少。
2、重视自住就买西红门的新房，栖身体验必定比二手的强。重视保值或过几年可能置换的话买二手的，保值更稳妥，置换也不食亏，草桥至公益西桥为主。
别的假设重视保值什么的，更好重视新房的地段儿，两区接壤和有天然屏障的地块儿慎选，有赌的成分。期房倒没什么大事儿，北京烂尾房的事儿很少，假设是华润的就更没事儿了，央企不至于。
3、永外学区房，有点儿复杂。简单说吧，在不算学区房的时候一般，有些落后。近十年来升值好是因为学区溢价的加持，也就是根底价值仍是落后，但溢价率高，占坑儿房一般40%以上，通俗的也30%起。
看来是赌性有点儿大，那就赌一把尝尝也行，一赌永外学区提拔功效，二赌有政策特殊利好。要否则再过两年就是进学低谷期了，以永外的整体功效来说，溢价部门有可能遭到一些影响。
别的考虑好，500多的学区房就是上学为主，出格是那会儿更高峰期间，栖身的性价比可是很低的，溢价部门至少闲置8年。
仅供参考。
三
Q:
目前金融街片区有一小平房能够处理孩子上学天分，因而目前租房住在金融街。孩子在金融街上学，老迈2年级老二幼儿园，估量在金融街片区还要上学10年。学校四周的电梯楼三房，非工具朝向的，好比西城晶华，金辰国际公寓等都是总价3500万+单价16万+，能否值得购进？
假设购进，需要卖掉分离在富力城，芍药居，通州龙湖的四套房还要再贷款投进1000万才能够置换一套金融街电梯3房。假设不置换，目前是租房住，租金也比力贵。
请问：1、置换仍是不置换，哪种计划对资产保值增值更有利？2、有没有第三项计划选举，称心孩子上学四周，带电梯三房，总价单价又比力合理的小区选举。
A：
1、租金比力贵，贵贱是个相对的概念，怎么比力出来的贵啊？富力城的租售比应该是北京均匀值，收益率在1.5%摆布。芍药居的是学区房，溢价率如今降了点儿也不算少，收益率在1.1%上下吧，估量是，但应该不会比西城的低。通州龙湖那种产物升值慢，所以租金应该高，估量在2%或以上。
那学区房的租金收益一般都是1%摆布，所以假设是以租售比为原则的话，西城的租金不算贵。也就是说假设单看租金单价显的高，但和资产价值比拟的话不算贵。因而以非学区房换租在大都情状下是占廉价的。
2、资产保值，那是四种房产类型，欠好那么比。平房占坑儿不克不及动，富力城是典型的自住+保值的。芍药居是上学为主，溢价也不算低。龙湖那就是自住为主了，保值升值弱点儿。金融街的在学区房里算保值好的，事实资本好，但溢价也高，很难说过了进学顶峰期之后不受影响。
考虑好就换呗，除了富力城不太适宜，另两个假设不住的话原来也应该换。学区房3000多万的相对算支持强的，绝大大都都买不起，风险相对低。以西城晶华那种普宅为主吧，金宸的公寓形式慎重，升值一般不占优，不然不会如今那价格。
3、第三项计划，那就是换掉芍药居和龙湖的，既然用不上学位也不自住，留那种产物就没需要了。龙湖的优势就是租金高，用升值慢换的。人朝的学位太严重了，也说不太好过几年中学的情状。所以如果我就换掉那俩，买向阳北部的投资房，用租金换租在金融街，能占学区房的廉价。但那怎么处理资格问题啊？一家只要两个名额的，平房如今也算。再考虑一下吧。
仅供参考。
四
Q:
我家孩子本年9月上小学，目前详细地址向阳区东坝中街11号院，首开常青藤B区。户口对应学校为：北京师范大学奥林匹克花园尝试小学（对应初中：北京中学三分校，原八十中管庄分常青藤校区）。别的，我家四周还有新的私立学校：北京人大附中向阳分校东坝校区小学部（私立）（对应初中：人大附中向阳分校东坝校区）。费事征询您下，我目前在看东城安交片区的平房占坑，能否靠谱？您选举我如许折腾吗？
A：
1、我不是搞教导的，那欠好定见，只能家长定。
2、简单说两句吧，东坝的学区在向阳算还不错的，但在北京来说不算多强，周边的房子也就不算学区房。
本来的80中管庄分和本校的关系就说不太清晰，功效中等吧。如今改为北平分校也可能率也是挂名为主，事实北中自己是掐尖儿校。所以理论上应该是相当于人大附的各地分校，都是给海淀掐天牛娃用的，对普娃来说未必得到几资本。
人朝分是民办校，一年级摇号进学看命运，二年级之后转学看才能，小升初点招看功效。学校应该很强，看本年的功效吧。但一般来说更合适牛娃，跟房子没什么关系。假设报名的话做好预备，中签后要面试的，目标是分班。面试要用英语对话和奥数题，语文似乎不难，背诵文章就行。但应该是不面试家长，相对好一些。
3、所以评估孩子的天禀吧，假设是牛娃就在东坝，离北中和人朝分都近，都是点招。普瓦的话再考虑东城，也就是在向阳估量功效在中等或以下的，那到东城的话相对能得到更平衡的资本，在顶峰期的年份里上高中和大学的概率更大。但那都元旦了，考虑那些有点儿晚了，尽快决定吧。
仅供参考。
五
Q:
前段时间出了昌平县城六楼顶和老破小学区房，刚刚定了一个回龙看龙华园小三居。本房买房首套，贷款属二套，都没有过户走手续，手头剩余资金再借点可凑350。因为龙华园小三居额度贷满，并且还款才能有限，那套就不晓得放哪里了。
天通苑三区小三居，仍是龙华园小两居仍是丰台二环或者三环老破小仍是潘家园老破小，还有一个海淀清河四周老破小。买房那个问题太深邃，我们非专业不懂，怕踩坑，请指点迷津。不晓得我能否表达清晰，先谢谢您，丰台南二环刘家窑芳古园四周。
A：
1、我还实没太看大白。简单说是不是手中有350万，不预备贷款了，全款买一套房是吗？但天通苑回龙看的又至少400多万，那就得贷款。那预算到底是几啊？仍是先说清晰钱吧，其他的往后放。
2、在不看预算的情状下，假设是投资为主，那就尽量在北边儿呗。南边儿的优势就是交通便利经济实惠，自住更适宜，图租金也行，就是升值那20年来略弱于北部，“南三北五”也包罗东南三环沿线。
3、500万之内的天通苑小三居，多小啊？可能率是自住适宜的，图的单价廉价吧。一般来说假设是单价低的，那就是在他人手里那么多年都升值慢，盼着到本身手里逆天改命的。不随便，更好不贪廉价，逆转的概率十分低。
龙华园小两居，那差不多。通俗小区，必定是不食亏不占廉价，那么多年不断如许儿。图个稳妥就买那儿呗，但那是说的400多预算啊，龙华园均价6万摆布的才适宜。不是350总价的，也必定有硬伤。
清河老破小，多老多小啊？那总价的都是占坑儿的学区房，一般不是太定见。总价高的在清河西二旗的相对更适宜，那预算就是典型的炒学区房了。实要想买就赌一把尝尝吧，看过了顶峰期之后的政策了。
4、那芳古园是什么意思？甭揣摩了，也不太适宜。
仅供参考。
六
Q:
羞愧，我是**院的博士后，但预算太少，只要区区100多一点的首付（包罗税费），贷款也就只能用公积金了是吧？假设是如许，那以200多点儿总价的话目前看只要昌平才有。目前是中介说京科苑有顶层的小两居。但伴侣亲戚都说顶层的问题太多，除了冬天冷炎天热之外还有就是漏雨问题，别的就是不保值，等未来置换的时候卖不出往。所以请问您怎么对待那顶层问题？
A：
1、没需要羞愧，大文豪白居易年轻时也买不起长安的房子，所以只好买在渭南，相当于今天的燕郊，还不如你呢。但逐步不就好起来了，后来白居易也在长安买了宅子，都是渐渐来的事儿。
2、顶层确实有保温的问题，我之前的公司做过测试，在商品房的新房里，在夏至和冬至日，顶层和中间楼层的温差是正负2℃。但那是不开空调热气的数据，开了之后没什么区别，漠视不计。
但那也有前提，就是保温层没有偷工减料，按原则施工。所以详细到京科苑那小区和楼栋我说欠好，只能问物业了。
3、漏雨一般不会了，有问题也好处理，本身买桶防水涂料也就100多块钱。就算有漏点，整个楼顶全修的话也没几钱，最多几千，跟房价比起来不算什么。也就是能靠手艺和钱处理的问题都不算什么，以如今的施工手段都好处理。
4、不保值也谈不上，顶层的优势次要表现在不太好卖上，出手的时候挂牌期长。在次新房阶段有可能保值不不变，时间长了就无所谓了，和中间层的价格差率一旦固定就很难改变。好比如今是4万一平吧，中间层4.6万，差15%。那过十年顶层涨到8万，中间层涨到9.2万，看上往价差增大，但差率根本稳定。
所以假设是持久自住的话也没需要纠结保值，出手时渐渐卖呗，归正也不是炒房。
5、顶层的问题其实次要是心理上，人们留下了冬冷夏热和漏雨的刻板印象，所以动不动就说不克不及买。其实哪栋房子没有顶子啊，除了猪圈全有。假设顶层不克不及要，那别墅怎么办？紫禁城怎么办？全世界所有的顶级豪宅都在顶层，动不动还有泅水池呢。
所以那就是心理看念，其实手艺上都不难处理，即使是保温问题也就是多花点儿电钱罢了。实如果觉得没其他问题就买呗，京科苑保值还行。我2008年跟伴侣来看过那里，6/7000块钱，到如今大盘涨了6倍多，那里也差不多，根本跟从不食亏，以后也可能率那趋向，置换的时候只要不焦急的低价卖就行。
仅供参考。
七
Q:
请问天通苑的大复式为什么那么廉价，我看了好几套了，都是三万摆布一平，200多平米的700-800万。我觉得十分的宜居了，价格也很适宜。但又觉得像是有什么我没发现的坑似的，假设是一套价格低是坑，但都不高那就是同一的问题了吧？那能买吗？会不会未来贬值到没人要？
A：
1、没什么坑，就是喜好那种户型的人少。有人喜好大房子，觉得住的愉快温馨。但大大都家庭觉得是够用就好，面积大了也用不上，扫除费事还各类费用高。
出格是带楼梯的，上上下下的累，食个饭都得扯脖子喊。好随便下来了却又得回往拿手机，想出门到了门口甭管忘了什么都得又上往一趟，累的慌。所以那些年大户型也都是以平层为主了，带楼梯的不太好卖，价格也就上不往，事实商品价格是由供需关系决定的。
2、那也和天通苑的定位改动有关。最起头那里不是刚需的定位，而是“高端低价”社区。别看最早2650块钱的房价不高，但目标人群是公事员为主，也就是没享受过福利分房的那波人，他们其实不穷。然后的目标就是先富起来急于改进的人群，还有就是拆迁户。
所以天通苑早期产物中没什么小户型，大户型反倒很多，就是因为定位是有钱人。在2005年前后天通苑还引发了言论责备，就是因为大户型太多，并且小区里各处豪车。之后就整改呗，北京也发布了豪宅原则，140平以上的要多交税，大户型也就只呈现在实正豪宅小区里了，天通苑也就转换成了刚需板块。那后果就是那里的大户型更不受逃捧，有钱人看不上，通俗家庭买不起或觉得没需要，价格也就上不往。
3、总之吧，根据天通苑如今的刚需板块定位，那些大户型，出格是大复式就等于是“错配”，所以价格走势不断偏弱。那些年还好多了呢，不算太走弱了，和板块大盘差不多，只是逆转到超越大盘的可能性不大。那就看本身的爱好吧，优势就是栖身温馨，租金也不低，用升值慢换来的。其他的没什么，也就是出手时挂牌期长点儿罢了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。