北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一、
Q:
我理解的房地产那个市场就是传销，通过涨价，给通俗人造梦，房子涨价了升值了，让人产生错觉，不买房的如有所失，于是本身酿成了刚需，掏空6个钱包，冲进往夺购，当上房奴，被收割……出格买新房的，一等好几年，花钱买了几张合同纸，交房了底子不是那码事……各类问题屡见不鲜……无数的家庭血泪史，收集媒体都是隐瞒不报……支流言论永久的普大喜奔。
那工具只要人们都熟悉到那个圈套，新房卖不出往了，那只飞上天的猪就得掉地上摔死……所以国度才出手严控投契炒做……我看您的介绍讲房子的文章里，满是学区房需求，满是换房需求……那种需求自己不外是人心和人道的贪婪……永不知足，只要换个坑里，再也换不了了，那种需求就停行了……
A：
1、很对啊，人道就是贪婪的，惧怕和贪婪历来就是人类的底层情感。但是，抛开情感人类就是动物，动物有三个根底需求，食饭、睡觉、繁衍。禽兽尚且逃求巢穴，人类又能如何呢？
2、佛家讲人生八苦，此中最苦为“求不得”。苦的本意来自梵文，原意就是“不称心”，也就是欲看永无行境，那就是苦。寡生皆苦，只求下世解脱吧。但既然此生为人，看破尘凡又能如何？
色便是空，空便是色。大彻大悟是空，贪恋俗尘是色。孙山公西天都跑了几趟，成佛了也不外是个“悟空”，仍然不克不及“悟色”。就算是我佛如来，仍然不是占有那西天雷音寺吗？
还有地躲王菩萨曾经说过：“我不进天堂，谁进天堂？天堂不空，誓不成佛。”似乎挺悲壮的吧？但他白果家又接着说“不惟进天堂，且常住天堂，不唯常住天堂，且持重天堂。”天堂就是他的家，他的地皮儿。菩萨佛祖都不克不及免俗，何况国度出手？
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3、那不调侃了，假设觉得本身看破尘凡了那就没事儿偷着乐。君子穷则独善其身，达才兼济全国。别老指看着他人出手，更好仍是本身有才能往挽救世界吧。
那世界上能改动本身的是神，但总想让他人改动世界的就是神经病了。何况苍莽宇宙有三千大世界呢，改动不外来。如今人类已知的宇宙固然有边际，但是却在不竭膨胀的，你的思维速度未必跟得上，事实膨胀速度超越光速。
4、总之吧，甭多想了，你所想到的一切都写在古代典籍里了，你的顿悟不外是人家的常识。那个世界不为尧存，不为桀亡，不为任何小我意志所改动，那就是天道。
《道德经》说过：天之道，损有余而补不敷；人道则否则，损不敷而奉有余。换成人话就是天然法例是生态平衡，而社会法例则是弱肉强食，贫者愈贫才气富者愈富。那社会就是强奸犯，你假设没有才能对抗就躺平享受吧，让他戴套儿就行，如许就没有后代的痛苦了。
晨鸡报晓，昏鸦呱噪，哪个能不在尘凡里闹？路迢迢，水远远，为逐名利才争上长安道。今日少年明日老，山照旧，人枯槁了……
5、别的多说一句，那世上历来就没有什么“只要……就能”，那只不外是人类的错觉，是强行联系关系。有时间看看哲学书就晓得了，看完了能让人更含混。
无数家庭的血泪史也不是没人报导，是底子没人爱看。中国人不喜好看悲剧，所以自古就几乎都是大团聚结局。连牛郎织女都得一年一次“桥震”，那都是没房闹的。
仅供参考。
二
Q:
我是海淀集体户，估量总价520摆布的两居，不含税费和中介费。可能率5年后会换房，所以暂时没有学区需求，以自住和保值增值为主。如今目前次要存眷了京汉旭城，建邦枫景，西府景园，民岳家园。能够帮手阐发那几个小区吗？
A：
1、那必定是京汉旭城啊，那没什么可阐发的。
2、建邦枫景是两限房，西府景园和民岳家园是经适房，都是保障房，那种性量就是自住为主，投资的排序靠后。一般来说更好功效就是跟从大盘，不太可能超出。
3、其他的不消阐发什么了，那就相当于人的身世，清北或全日造本科结业的未必都能挣高薪，但非得和专科院校的比拟较也不是太适宜。人一生的开展有70%由身世决定，房子和各类商品也差不多。身世相对通俗的未必欠好，但总有人拿那工具说事儿，就是个刻板印象，也就影响了一些开展。
4、可能就那意思吧，京汉旭城挺好的，在地段不占优的情状下也式微后，还略赢了。也就是略微老点儿了，其他的都挺好。不考虑学区那里也算有学区，中学京源的，只是没溢价不算学区房罢了。但京汉旭城520万买两居，有可能不是太随便，看看户型楼层和朝向，别选带硬伤的。
仅供参考。
三
Q:
北京土著，目前住丰台，对口丰台三小，孩子25年上学，想看看龙体社区的学区房。您觉得对口丰台三小，有需要换到龙体吗？别的买龙体的学区房的话，您觉得25年上学明年买是好的时间点吗？想着25、26年上学，孩子少了，房价是不是能降点儿，但是挈到24年再买会不会太晚了？
A：
1、那欠好比力，丰师附小在丰台算不错的，对口丽泽也挺好。但放到北京不算太强的，因而房子也没有溢价，不算学区房。能否换到东城只能家长定，那没原则。只能说龙体的哪所中学的功效都不弱于丽泽，汇文更是老牌儿市重点，排名仅在十二中以下，远超丰台二中。
2、2025年上学，明年买，没什么欠好的，错过信息摘集看情状吧。不外2024年也算顶峰期，未必能降什么。就算是过了顶峰期都说欠好，溢价那工具涨上往的快，但一般降的慢，有可能是涨的慢点儿罢了，逐渐降低溢价率。
2024也不算晚，2025年进学儿童削减，学位应该不严重了，派位什么的或许还宽松了呢。
仅供参考。
四
Q:
五年之内吧无自住需求，买了也是出租，总价300万摆布（二套），大的必定也买不了，不想往南城，就想着在北城买。目前看了安慧里，苹果园，西井等地房子，您觉得哪里更适宜一些？
别的房子的“硬伤”怎么算是，一楼或者顶楼算是硬伤吗？安慧里的房子是八几年的老房子算硬伤吗？没什么此外需求，能落户，能跟上大盘即可，您看能选举一下吗？
A：
1、那仍是说详细的小区吧，笼统的我也欠好比力。只能说在不考虑预算和房源的情状下，能买在北边就尽量。但300万句话抉择余地不大，可能率都有硬伤。
2、硬伤指影响活动性和升值的呗，好比一楼或顶楼，北向，房子有斜角欠好操纵，有遮挡影响摘光通风，噪音，屋内有管道，邻人有神经病什么的。
3、房龄看怎么说了，假设是持久持有的话就不算，归正也不套现，过些年都老了也就无所谓了。但假设是过几年还想置换的话就算，一旦影响贷款的话就挂牌时间长，在行情期间有可能卖低了受缺失。
4、我选举不了什么，投资房子是有门槛儿的，300万不太好买到投资房，不占优势。要不看看东四环或东五环外，相对抉择还多些。
仅供参考。
五
Q:
我如今国美第一城和丰台万年花城或者草桥那边挑，假设论量量不错的正规三居，草桥和万年花城比国美要贵，但是国美可能保值升值性更稳重一点。我想不变的持久留着那套三居，考虑到国美2号、3号院楼都得27层、31层，楼太高了会对以后整个小区的操行或者升值性有什么影响吗？我觉得是不是一时半会儿还用不着考虑那个问题？因为好歹也是0几年的房子。
今天看您说的华纺易城了，但是估量买起来费力，能买的起就冲一下华纺易城，不可的话就国美那边，三居户型什么的也还算不错。
A：
1、国美第一城更稳重，为什么啊？房子是用来住的，在不考虑地段儿的情状下，越宜居的才越保值呢。国美能够说是占了地段儿的优势，但昔时和万年花城一个价儿，到今天既然低了点儿，阐明其他的不算多强。
那里在2006年曾经很被看好，昔时的升值率排向阳第一。但之后也就如许儿吧，退潮之后就晓得谁裸泳了。当然也不差，事实地段儿挺好，所以必定不食亏。但也别期看值多高，国美昔时比华纺低不了几，也就5%，如今估量得15%了。
2、楼高了跟小区的操行不妨，操行是由物业主导的，和高度无关。物业是万盛源公司，国美本身的，假设庇护的好就能对保值有促进感化。应该考虑物业，就相当于买车之后的调养，很影响保值性的。
3、国美2005年元旦正式开盘的，华纺2004年4月，都不算太老。当然是能买华纺就尽量了，但价格差很多了，掌握月供的风险。买不到适宜的就买国美呗，必定不落后，典型的自住+保值的小区。
仅供参考。
六
Q:
刚有资格，首付100+不含税费，想买个投资性量的日后再置换。工做在西二旗，中介选举了上奥世纪中心，说是租金高有升值潜力，请问您怎么对待那租金问题，能否值得购置？假定五年后置换，估量升值能有几？
A：
1、有没有潜力放一边儿，100+未必能买到吧？70年产权的根本都300以上，首付怎么也得140了，税费10万摆布。那让本地中介再给算算账吧，别随便签约。
2、我怎么对待租金？应该挺高的吧，挺好的。不外那也说欠好什么潜力，房龄十多年了，什么潜力也都早被发掘出来了。之前归正是升值一般，不然也不会那价格。
次要就是公寓性量，听那名字就是商住型小区，租户多，办公的也很多，情况通俗吧。之所以租金显的高，其实就是因为升值慢，如果能跟上大盘就没有租金优势了。
那其实比比就晓得了，新龙城和那里几乎同期间，但价格比那儿低了小30%。我印象中是新龙城6000的时候上奥都8000了，那再看看如今，价格倒挂了。
所以谈不上什么潜力，可能率仍是那趋向，某一阶段有可能跟上大盘，持久的话应该仍是会走弱的。事实那种产物不太好庇护操行，时间越长难度越大。
3、五年后升值到几我不晓得，看大盘了。假定大盘上涨20%，那里有可能将15%，或者再弱点儿。自住为主吧，收租金也行，升值方面别期看值太高。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。