北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我在北京远郊区有一套大平层，六年前820w进手，拆修花了100。如今想出手置换到东城，中介告知顶多800出，不算那几年还的月供利钱也干赔200w。往年在安交片区买了一个上车房，一间十多平米的平房。我的猜疑是：
1、如今转学，平房没办法住，需要租房，安交三居室要15000，并且房子特殊老旧有的还没燃气，租过来恨不得重新拆修，郊区的房子闲置还要还着贷款，两重压力。
2、卖掉郊区的平层和安交的平房，还完贷款能凑个八九百，买个老破小，那个价格安交只能买两居，俩孩子过几年大了还得折腾三居，次要担忧以后跟着弱化学区房概念，会不会到时候又赔200…，心理承担不了，我和队友都是体系体例内死工资，禁不起那么赔。
3、先用那小平房上学，再卖掉郊区平层和平房换个离安交不远，学区差一些，房龄新一些，没太多溢价的房子，不求升值，别赔就行。本人对平房有执念，就喜好住平房，假设花八九百买个平房呢？假设孩子大了有出国诡计可能还会卖房，平房是不是就更难畅通？
A：
1、把那大平层租出往能有几租金？就是远郊的，800万估量户型小不了，不太好租，租金也不高，并且还有可能毁拆修，收的那点儿租金不划算。
房子是用来住的，假设确定是那套平层不住了就卖掉呗，要否则过几年拆修能收受接管的或许更少。并且既然是远郊的，仍是大户型，升值和活动性一般不占廉价，未必能跟上大盘走势。
2、平房就是占坑儿用，刚买一年就卖，那那税费可就浪费了。过几年再折腾一次，那那税费都得大几十万了，还没算时间精神和拆修成本，考虑好。假设确定是为了栖身晋级，那更好一步到位，置换一次就是4%的税费缺失。
换的仍是学区房老破小，万万总价以下的溢价率必定是均匀值，从栖身的性价比上其实不划算，也同样没避开过两年进学儿童削减的溢价风险，意义不是太大。
未必赔钱，学区房在顶峰期事后也有可能是涨的慢点儿罢了，逐渐降低溢价率。台湾台北和韩国首尔都是那先例，就算咱们的生齿断崖猛了点儿，也未必是间接下跌。但既然是已经有了占坑儿房了，那再折腾没什么需要，仍是先算算税费成本吧。
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3、对平房有执念。那那就是小我爱好问题了，是消费为主，和投资相抵触。平房的价格走势我也说不太好，出格如今没有拆迁了，政策更不敢揣测。
给个参考吧，十年前，东城平房的单价是楼房的接近两倍。好比香饵胡同，楼房6万多，平房12万，那会儿的家长们赌的就是既能上学也能等拆迁。但如今那里的楼房涨到16万吧，平房估量到不了20万吧。更典型的还有金融街，十年前的平房单价就到达20多万一平，如今我不晓得几钱，但必定也到不了30万。
所以平房考虑好，房子是用来住的，越宜居的才越保值。假设既失往了拆迁获利的可能，栖身体验也不太好，未来再降低学区功用，贷款还受限造，那活动性和升值城市受影响。
4、总之吧，假设是我，在确定远郊大平层不住的情状下会卖掉，也不折腾如今的平房了，就在四周向阳区买个能自住的，看交通情状买在哪里。向阳的只要不是学区房就没溢价，栖身的性价比高，也没什么风险。至于现有平房，那就用完了学位再说。
仅供参考。
二
Q:
总预算720以内，首套二贷，想买不变门到和平西桥之间的两居，首推东城的，向阳的也能承受，不晓得如今上车能否适宜，有没有选举的。别的，资金还得两三个月到位，明岁首年月上车时机能否适宜？因为觉得四周东城房子涨很多了。
A：
1、那那到底是买不买学区房啊？向阳和东城可差着至少30%的溢价呢，700万在东城买到的就相当于向阳500万的，完全两种产物。仍是本身考虑好吧，那就像说想买食的，纠结于人参仍是萝卜，看着差不多，但功用差别，性量也就纷歧样。
2、我不是中介，选举不了。既然是还得两三个月到位，那不比及岁首年月也不可啊。我也说欠好明年能否会呈现小阳春，可能性比力大吧。事实明年是北京有史以来的进学更高峰期，又赶上银行放水，学区房上涨也合理。过了信息摘集或许就平稳了，5月份之前怎么城市有夺房的家长。
3、那看本身的需求吧，孩子立即要上学的也没办法，溢价再高也得买。不焦急上学那就看向阳的呗。那就看本身能否承担溢价的风险了，都是明摆着的，没办法的事儿。并且假设明年上学，那还实得挠紧，别错过信息摘集。
仅供参考。
三
Q:
目前在芍药居片区惠新东街，想换到西城月坛，一是为了上学，二是离单元近，还要自住。看了三里河三区一套60年代的老房，除了房龄老，其他都称心，上学上班都10分钟以内步行，户型楼层也能够，情况也可承受，850以内。
目前诡计持久自住，没有方案内的再出卖，就担忧9年后孩子上完小学设法有变，比力纠结楼龄老能不克不及买。换房，目前疫情原因卖房停顿迟缓，担忧看好的房子留不住，卖家承受6个月周期，有点想先签了。都说先买后卖风险大，不知能不克不及冒那个险？
A：
1、没什么不克不及买的，工具海的那种老房太多了。三里河三区大都都是财务部发改委的老公房，或许还能原址重建呢，那就算是特殊利好了。9年后设法有变，那就到时候再说呗，9年前北京都没什么学区房的概念，谁能想到今天涨到那种水平啊？
并且那为了孩子上学也没此外办法吧，溢价高也只能承受。既然持久栖身也就甭太揣摩其他了，时间太长，以后的事儿无法揣测。
2、先买后卖风险大？没什么吧，一般在楼市上涨期间都是定见是先买后卖，明显的下跌期才是先卖后买呢。明年是北京的进学更高峰，再加上全国救市，月坛学区又那么好，没什么下跌的事理。所以我不觉得有什么风险，半年时间足够了，按岁尾那放水的力度，开春之后还有可能呈现小阳春呢。
3、总之我没觉得是冒险，北京没有卖不出往的房子，就看什么价格了。
仅供参考。
四
Q:
根本情状：刚刚结业、成婚，工做地一个在亚运村，一个在和平里。预算：首付预算200万，五环内总价500万，五环外总价450万。需求：1、能跟得住大盘、畅通性好、便利将来置换。因为那个刚需价位也很难指看升值性有多好，事实刚需商品需求弹性小，只求跟住大盘好、出手；2、两居室；3、通勤45分钟以内；4、栖身体验好一些。
目前我的考虑：1、安贞/惠新/看京/酒仙桥/西坝河/连合湖老公房；2、天通苑挑个板楼；3、兴隆家园、通惠家园那种不老不新的；4、其他好抉择也能够帮选举选举！
A：
1、预算里含税费了没有，凡是是要留出20万的。
2、那就买天通苑呗，那预算的根本都是中小户型，保值没什么问题。天通苑超出大盘是不太可能的，但只如果没硬伤就一般也不落后。相对房龄新，比老公房活动性好些。
老公房是确定性的不会落后，性价比要说也更高，但就是出手的时候不太好卖。甜蔗不克不及两端儿甜，总得权衡舍弃点儿工具。
兴隆和通惠家园，那预算不太好买到适宜的，塔楼也多，各方面不占优势，就是交通便利些。
3、归正如果我就买天通苑了，用间隔换个面积和活动性，看本身的通勤能否能承受了。
仅供参考。
五
Q:
我有向阳工居，孩子后年上学，需要兼顾自住、保值、上学和落户的房子。现金200w，别的老家可卖50w，二套资格。伴侣选举龙湖长城源著，在古北，80多万即可买下，可那里无法自住和上学，剩余的钱也不敷再买一套学区房。所以您看是不是应该买在亦庄或通州？假设可行请选举房源。
A：
1、我没有房源，那只能找中介。
2、并且那要求有点儿高了，实是“需要”了，不克不及算“需求”。就算卖掉老家的，总计250万，留出至少10万的税费吧，240/0.6=400万，现实还到不了，380多就根本到头儿了。那价位要处理那么多功用够呛，几乎买不到。
3、长城源著就是典型的落户房，假设能租出往的话租金也还行，但其他的都做不到。保值也通俗，不然也不会80万就能买到，早上百了。不外那无所谓，归正总价低，假设当落户房就别太在乎什么升值了。
4、向阳的工居，怎么买通州啊？那就只剩亦庄了。400万之内或是买核心区的老房，贵园一带为主，小两居59平的，必定能买到，保值还行，就是老点儿了，活动性不如房龄新的。或是河西的回迁房，有房龄新的，也差不多面积，但那就是一居了。
但上学不敢包管，河西的南海家园和鹿海园五里原来就是派位，其他的也说欠好，看命运了。
5、总之就是那么个情状，我也没有好办法，只能列出情状。
仅供参考。
六
Q:
如今那种行情合适换房子吗，我们目前住常营，成婚的房子涨了一些价值300多。但考虑为孩子落户，想换到天通苑，可担忧假设跌了的话就缺失了，认为要添100万摆布。请问您怎么看那行情？
A：
1、我没看出北京有什么行情，还如许儿，挺稳的，涨的不多也没跌。持久的我不敢说，至少到明年是不下跌吧，有可能涨也不会太多。
2、或者那么说吧，口罩戴上之后是全国的经济都不太好，哪个城市都缺钱，都想刺激房地产来着。但其时中心的意志很勇敢，露头就打，所以几乎没有能铺开的城市。之后就是三条红线什么的，各家房企陆续暴雷，各城市就更差了，也就更想刺激房地产。
归正到目前为行吧，按发改委的说法是各城市的房地产泡沫已经根本处理，处所债问题也没什么大问题了。所以才有了全国救市，各地的政策也一个比一个激进。
北京什么政策也没有，那房价也没跌，能够算最坚硬的了吧。并且也不太适宜下跌，不然其他城市就更没自信心了。所以北京政府手里的筹码多，甭此外，就跟上海似的放松一下落户，你觉得房价会受影响吗？
3、天通苑中小户型算典型的刚需盘，从2007年之后就是跟从大盘，没占到廉价也必定没食亏。大户型的弱点儿，其他的都挺好。有需求就买呗，要否则能如何呢？
仅供参考。
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