北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我在魏公村四周上班，老公在安立路地铁站四周上班，我们是第一年工做，暂时没有孩子。刚需首房，首付尽量不高于350w，可承受月供3w以内，总预算700-800w。那段时间我们看了一栋房子，但是还没有很清晰的设法，以下是我们的一些次要需求（想象）：
1、海淀或西城，离地铁站近；
2、小区治理好，有点小区情况，栖身比力温馨；
3、抱负户型为有客厅的两居室户型，最次要是期看能有个客厅～
想请教您一些问题：
1、关于片区：目前我们比力倾向的片区有紫竹院、八里庄、厂洼、小西天、知春路、学院路。想请教一下，您有没有相对更选举的片区及小区呀？
2、关于学区：孩子可能8-9年后幼升小，您能否定见我们如今就抉择有点学区属性的房子？仍是说应该尽量制止学区溢价呢？
3、关于楼龄和户型：考虑到畅通性和栖身体验，能否定见更好买90年之后的房子呢？但是似乎80年代的部门房子两居户型比力端方，90年代的两居多为大长条。想听听您关于户型和楼龄的定见～
4、关于买房时机：比来家里卖房还需要一些时间，请问近期能否需要尽快上车，仍是能够比及下半年首付预备充沛再上车呢？
A：
1、学区房我欠好定见，只能本身定。不外那几个学区的差距有点儿大，高中低都有，仍是先明白本身的需求吧。那里边学院路和小西天的溢价低，知春路那几个牛小的更高，其他中等。
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2、常规定见是尽量制止溢价，房子是用来住的，溢价是上学用上才划算的，不然就是闲置，那么多年下来也不算小数字了。人家早买房的无所谓，新买房的不太划算。
3、房子是用来住的，当然是尽量选好户型的了。但假设是过几年就要置换的话就尽量买房龄新的，不影响贷款的才出手快些。持久持有的话就无所谓了，归正再过些年都到期了。
4、时机我欠好揣测，我不是中介，手里没有立即的数据。只能说从节前到如今的成交量比力高，到我那儿征询的也成倍增长。再加上本年的进学孩子多，在5月份信息摘集之前学区房有可能涨一些。假设是想买溢价高的就错过信息摘集吧，其他的就看情状了。
仅供参考。
二
Q:
比来领会了一下北煕区那个项目，觉得规划还不错。因为是给白叟住，所以不太在意使馆区自贸区那些大饼，更在意的是周边栖身配套和生活情况。从您的体味来看，25年进住的时候四周的生活配套能否比力齐全？城市界面怎么样，四周会不会仍是大工地的形态？12号线3号线的地铁商圈一般几年能建成？
父母已经70了，无论移到哪应该就在那不断养老了。您觉得北煕区和常楹公元哪个更合适？我记得您说新房必定住着更温馨，但是又担忧听上往很美的规划落地太慢，假设需要10年摆布的话，其实可能白果也没事遭到什么。那免费发问问了您好屡次，实是欠好意思，还看指点一二。
A：
1、欠好揣测，北京如今的规模太大，周边新区太多，谁也说欠好哪儿能优先开展。不外到2025年才三年，短了点儿，按近些年的速度，五年八年能构成规模就不错。那参照海淀永丰和丰台丽泽吧，财产区的建立都十年起步的。或者参照东坝的坝河以南，2001年李嘉诚就要投资100亿，各类概念轮流登台，到如今也不算成熟板块。
2、地铁的事儿我不晓得，商圈构成那太难了。全北京一共才几个商圈儿啊？参照丰台的丰科园吧，几十万的财产人群，居民也很多，万达永旺的ShopMall都有，又是地铁和四环的当中，但到如今也不算商圈。
3、常规是不料见白果往新区养老，除了情况和空气好之外，其他的配套都得等。出格是医疗方面的不会太快。常营是1993年起头开展的，柏林爱乐最早也是李嘉诚投资的。看看用了几年才开展起来的吧，归正到如今为行仍然算新区。
4、免费一般，我还刷到存在感了呢，发网上还有稿费，各取所需，谁也不欠谁的。
仅供参考。
三
Q:
我比来又研究了下。朝青和新北苑850优先新北苑么，会不会将来比不外朝青呀？我查了下规划，觉得向阳北边将来仍是搞绿色修养运动的自己也是承接财产外溢，而朝青事实四环四周能挨上财产和规划。北边将来几个财产园和通州哪边开展更好呢？别的我本身之前是互联网，如今是金融。觉得北边互联网人，薪资来看比不外国贸金融。
A：
1、有可能。但别太考虑什么承接财产外溢，除非是政策批示，不然各区都看的紧着呢，谁都不情愿把税源外溢给他人，功效算谁的？
2、国贸的金融，但国贸无论是板块内仍是周边四环内，房子没得到什么利好。包罗双井是绝对承接国贸的，到目前为行除了几个豪宅，其他的也不算多强，跑输大盘的也有的是。
3、那就看本身的揣度吧，我只能是从之前的汗青中惯性思维，对将来其实没什么揣测的意义。并且新北苑也确实涨的快了点儿，有溢价了，有可能过两年就放缓了。次要看社区操行吧，能庇护的好才宜居，也就能吸引到更多情愿花高价接盘的。
所以别太纠结板块了，都挺好，仍是存眷小区吧，抉择操行高的天然受逃捧。
仅供参考。
四
Q:
我们一家三口户口在海淀双榆树，姥爷的房产。我们两口子的房产在向阳安翔里小区，娃26年上学，想在海淀上。我们日常平凡在海淀住，将来也想让娃在海淀上学，户口对口小学双榆树中心小学。但根据现行政策，假设我们在向阳有房，就必需回向阳上（中科院尝试学校）。
按照您的体味，我们是不就只能卖了向阳的房子，才可能回海淀上。。。或者就只能选海淀的私立。。。假设卖房的话，有时机选举么（已经是满五独一的）。。如果换房到海淀的话，最晚啥时候，以制止年限不敷。。
A：
1、2026年上学，那到时候的政策未必是父母外区无房了。那是顶峰期因为学位不敷才出台的，2026年已经是确定性的低谷期，未必还施行，没什么需要了。所以我觉得别焦急，过了顶峰期再看政策也不晚。
2、别的也未必是卖房，孩子的父母只要外区无房就行，那就有一些家庭用办手续来处理呗，都是无法。
3、海淀没丰年限的限造了，都是多校。所以无所谓时机，假设仍是那政策，那在信息摘集之前卖房就行，只要能办无房证明就能够了。
仅供参考。
五
Q:
新宫地段南苑公园旁边的京粮悦谷首城值得购置吗？次要考虑未来南苑湿地公园建成后情况不错，四周又有万达，19号线到金融街（本人上班地）5站地。想买给父母栖身，我们周末过往。实地看过小区还凑合，但是仍是担忧那里是回迁小区。目前四周的建发景园开盘已经8万3了，悦谷才卖5万5摆布。
A：
1、建发景园，看看他们实在价格吧，我也不太清晰。别的也考虑好，我们开发商卖房都是动辄几万万上亿的妥帖费呢，售楼处也至少几十人，外边还有各类中介和电商组织看房团。所以才气赚到溢价，但也不太随便，那岁首儿钱欠好赚。而二手房都是单打独斗，业主们也不成能构成价格联盟，所以不太好要上缴。
2、实喜好就买吧，回迁房原来就是自住为主的性量。地段儿挺好，公园更是加分项，优势就是两区接壤，其他没什么。前几年看丰台区是把那里当重点了，所以才有万达和公园等配套，但如今看又不太像了，要否则不至于规划那么多的保障安设房。
3、总之就是假设重视自住就挺适宜的，回迁房小区的生活气氛更深挚，至于投资升值方面别期看值太高，就算那里实成为重点了，回迁小区一般也占不到太多廉价，欠好和商品房比价。人的一生开展被身世所限制，至少是大部门，房子也一样，以至更重要。所以仍是自住为主，房子原来就是用来住的。
仅供参考。
六
Q:
我有东城史家学区一套步梯顶层复式，126平，想置换改进。挂了小半年，已经很低了，但仍是没有卖掉。如今卖房时机好吗？别的我想换三环四周的房子，世茂宫园南向三居或者禧瑞都西北向，很纠结，一个朝向好，但觉得不保值；一个小区好，但是太冷。
A：
1、如今也谈不上多好的时机，归正今明两年都是进学顶峰期，都算时机。就是顶复那些年不太受逃捧，所以在哪儿都不太好卖，甭焦急渐渐儿卖吧。那种户型都得等，比及实喜好的买家才行，都未必是价格的事儿，焦急的话就让中介给推推。
2、想换的那俩就那情状，世茂宫园是老公寓，优势是栖身体验好，出租的话租金也高。优势就是升值慢，不然也不会比老破小都廉价了。禧瑞都也差不多性量吧，自住十分好，那些年的升值也那么回事儿吧。
3、总之那俩都是自住为主的，房子原来就是用来住的，以后不套现也就无所谓保值了，抉择更宜居的吧。
仅供参考。
七
Q:
孩子还有三年小学，王四营11学校进驻了，想在向阳买个房，800万摆布预算。王四营和十八里店怎么抉择呢？哪个开展潜力好，能跑赢大盘？
A：
1、那问题让我实难答复，相当于问两个功效不断不太好的学生，哪个提拔潜力大能考上211？或者是问两个不断不太赚钱的公司，哪个有潜力能超越行业均匀值？都挺有潜力的吧，事实起点都不太高，都暗藏良多年了。但也别期看值太高，20多年了都不断没跟上，非问跑赢大盘，不是太随便，仍是先期看不陆续输吧。
2、新学校那事儿也别焦急，北京各处是名校分校，向阳区更是有的是，从黄冈中学期间就有了，就在欢乐谷，但那些年的功效也就中等吧。到目前为行的那么多分校里，功效好的只要人朝和清朝，其他的都等着看功效吧。
3、所以我觉得仍是以自住为主吧，原来就是自住的板块，房子原来也是用来住的，其他的都看开展，看能规划和引进什么财产，要否则不太随便吸引到情愿出高价的接盘人。
仅供参考。
八
Q:
我在门头沟有一套自住型商品房，89平，23岁尾满5年能够出卖。我往年10月份还在石景山单元院子里买了套不到60平的老破小两居。我如今有点懊悔买早了，觉得应该等门头沟能卖了以后卖掉，把卖了的钱加买石景山那套房子的首付一共400万摆布，在海淀买套玉泉小学的学区房，或者在单元院子里再买套面积大点的。但是我如今觉得懊悔也没办法了。
我觉得门头沟的房子岁尾到时候要不要出手卖掉，觉得那边房子怕以后再跌，早点卖好？仍是还能持呢？如果卖的话，我能拿回手里的200万怎么处置呢？买带点投资属性的房子似乎也不敷，事实存款买了老破小了。
我有一个4岁的儿子25年进学，单元能给处理玉泉小学，但是还有一个不到一岁的女孩，单元说禁绝能不克不及给处理，我觉得应该到时候会差不多，事实上学的孩子越来越少。
我那个老破小以后必定也不敷我们一家四口住的，我是移家移够了，觉得孩子小，买了那套老破小在孩子小的时候觉得还能住的开，但是大点估量就不可了。我比力苍茫的是以后怎么规划那两套房子。说的有点乱，您指点一下。
A：
1、门头沟的自住型商品房，未必下跌，看地段儿和社区操行了。离地铁近的就没什么，离的远的话有可能涨的慢点儿。当然一般也不会太多，都是时间长了才看出来呢。那我猜不着什么小区的，程度不可，没定见。
2、200万首付，二套资格，买不到投资房，根本都是自住为主的，换不换的意义不大。就算换到市区，一般也是跟从大盘，活动性也弱，谈不上投资房，也就是租金相对高些。
3、其他的我也好说怎么规划，得看本身的设法。常规定见是更好一步到位，要否则每次置换都很多钱，换两次就等于把厨房给交税费了。其他的没定见。
仅供参考。
九
Q:
如今考虑800万预算的改进住房（两居室，假设是三居更好），在向阳上班。期看房龄较新且有保值性，目前看到朝青板块（华纺易城或者青年汇）还有就是三元桥。但是三元桥改进可能只能考虑远洋新干线，不外远洋新干线的房觉得不断涨幅没有跑赢通胀，不晓得您怎么看。或者能否有其他更好的定见，看京的楼盘都超越预算了，还请您多多帮手。
A：
1、我看到的是新干线的没跑赢北京楼市大盘，差的很多呢，30%以上吧。其他没什么观点，看本身的抉择了。
2、那看本身的次要需求吧，自住为主就买新干线，经济实惠性价比也高。有其他的设法再看通俗室第，板楼为主的。
3、其他没定见，常规是首选看京的，但超预算了我能怎么帮手啊？大大都买房人都是那种情状，预算和现实欠好婚配，只能是看本身更重视什么了，做出一些取舍。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。