北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我买了共有产权房，看到您说投资性弱懊悔了，可也不克不及卖，如今想要不就再买一套冲抵一下。看上了劲松广和里的南向小三居，300万，中介说能高贷款，请问能买吗？
A：
1、买了共产房了，那按现有政策就买不了商品房了。规定是共产房五年内不准卖，除非是不测情状，那能够申请让共有产权人收买，也就是卖给政府。但那就由人家审定价格了，未必划算。可只要卖掉你们才有资格再买房。
当然，假设按过往经适房的政策，固然规定是名下有了保障房的不克不及再买，但也没较实儿。可如今够呛，估量通不外审核。五年内是不准卖的，等容许上市了往申请，由政府审订价格，卖给同样有资格的申请人。那价格可未必适宜，很难说有几人会来逃捧那种二手共产房，不太好抬高价格，太高了也纷歧定能获批。
2、别的想买的那套也不太对，300万的小三居，怎么也得5/60平米吧，300万？那可能率是有硬伤的，朝向或楼层问题，要否则不至于广渠门外的那么廉价，单价5万多，低了点儿。
那不算投资房，也就是租金可能还行，其他的都不会适宜。必定欠好卖，不然不会那价格。那再看看吧，资格处理不了想此外也没用。中介说高贷款的是公房，但那是超越非普线之后的，跟那种低价房无关。
3、总之既然买了共产房就先住着吧，别想太多了，意义不大。房子是用来住的，栖身第一，其他的都是副产物，想多了焦虑却没辙，犯不上。
仅供参考。
二
Q:
展开全文
我如今是纠结于西山林语，看着小区是实好，但是都说那里升值欠好。那我就请问一下，有没有可能补涨回来？因为我次要是投资，觉得那里房子好就应该会被发现的，所以能不克不及先买下来然后租出往等着涨啊？
A：
1、补涨，有可能吧，但谁说得好得等多长时间啊。万一是十年八年呢，等得起吗？到如今为行似乎还没有地铁规划，那一般都是地铁通了之后才会有其他的配套落地，包罗财产，那种地段也得等地铁通了之后才好招人，要否则无论是上班的仍是接盘的都不便利通勤吧？
2、我也觉得房子挺好的，雨季的发水问题也不算难事儿，都能用基建来处理。但房产的价值由地段儿决定，能理解吧？归正到如今为行还没有太明白的利好规划，能否买了等着本身决定。
别的有了规划也未必如何，鹤岗老有新规划了，那儿的好房子也有的是，但到如今也没被发现什么价值，等的都挺漫长的。
3、不外西山林语也不算升值欠好，那只是在海淀内部显的弱，是跟西二旗上地清河等板块比出来的，而假设和北京大盘比拟也说得过往了，不算落后。
仅供参考。
三
Q:
我想问一下，二胎家庭，顺义县城有房，如今想买马坡新城，香悦四时的独栋别墅，1500w上二下一，围绕式的花园600平米，能否兼顾自助与保值？
A：
1、独栋别墅保值？分怎么说了，假设跟楼市大盘比拟的话，可能率做不到。全北京所有的别墅，除了财产区板块的几个还行，牵强跟上大盘罢了，超出的则一个都没有。其他的无论是独栋、联排仍是叠拼什么的，也无论什么层次和配套，都全数跑输大盘。
别墅不算投资品，而是消费为主的，有钱人买来享受生活，和豪车游艇私家飞机的性量差不多。当然大盘行情假设上涨，那别墅类的也有可能跟从，在某一阶段也有可能持平。但持久来看，别墅类产物肯定落后周边普宅，也落后房价大盘。
2、香悦四时，如今几钱啊？假设保值跟上大盘的话应该单价在10万摆布，低了的话就算跑输了点儿。2015年的时候有人买在那儿，200多平米的1000万多点儿吧。从其时到如今，北京大盘几乎翻番，那涨到1500万，略微有点儿落后，也算一般吧。
3、所以就是自住为主吧，事实房子是用来住的，别墅那种产物买的就是圈层和栖身体验，很少有人考虑保值什么的，也不随便做到。活动性也偏弱，不是支流产物，出手时不太好卖，持久自住吧。
仅供参考。
四
Q:
我如今是首套资格，很想上车，不想再租房了。手里没几钱，可能只能承担得起最多总价350摆布的房子。想问问您，我应该看哪里的房子？我在角门和岳各庄四周租过房子，其他的处所我不太领会。贷款，有公积金。
或者您帮我指指路，我在哪能找到如许的房子，我手里的钱也就够的着个通俗老破小，我也就想买个老破小，住着上班便利，将来换的话出手也好出，路边的中介似乎都是对本身那一块比力领会，想问问您，那种我可以的上的房子，可能都在北京什么位置？
A：
1、350万不算多低的预算，占了北京房子总量的30%呢。但看那意思是想买在市区好地段儿吧？不然都犯不上说那些话。
2、就想买老破小，好出手，那两个需求是相悖的。既然是老房，优势就是活动性弱，出手的时候挂牌期长，假设是限贷的话就更欠好出手了。那有时候都不是代价的事儿，只能是等买家。那就相当于岁数大的，不太可能跟年轻人似的好换工做。
所以一般都是持久持有的才定见买老房，优势就是保值相对稳妥，不随便置换也就无所谓活动性了。实如果过几年就想换那更好买房龄新点儿的，甜蔗不克不及两端儿甜，有得就有失。
3、丰台、石景山和向阳都有那预算的，郊区就更多了，有的是。不外北京太大了，角门和岳各庄一南一西，我其实不晓得哪儿能上班便利。仍是先本身看吧，我也不太领会。
仅供参考。
五
Q:
想给女儿购房，有现金500万，贷款300万可承担。女儿未婚，工做不不变，不考虑太勤学区，自住哪个区均可，可保值增值就行。是抉择工具城环内楼龄新些的斗室仍是五环外面积略大些的次新房。别的，男伴侣家在昌平有两居婚房但较远，预备在环内购置一套600万摆布的小面积婚房，是男女两边合资共买一套大面积的仍是各家买套斗室？只想保值增值，不考虑学区等其他前提。
A：
1、我没太看懂，是你们有800的预算，男友有600的预算是吗？常规是各自买呗，都是婚前财富。但能否合着买只能本身定，外人欠好定见。
2、别的那学区问题我也没看懂。是不考虑太勤学区，仍是不考虑学区啊？仍是你们不考虑太勤学区，男友不考虑学区啊？
简单说吧，工具城所有带学位的房子都是学区房，万万之内的溢价率都在30%，太勤学区的再略微高点儿，像德胜什么的都在40%以上。所以那仍是先考虑好吧，到底需求是什么？
常规定见是没需要太早预备学区房，既然未婚那就至少得七八年之后才用上学位呢，犯不上耽搁那么多年的栖身体验。
3、那问题都太笼统，我欠好答复。仍是先本身定下来需求吧，然后大致也得有个方位。北京太大，我也欠好说什么。
仅供参考。
六
Q:
我是未婚女性（30+），外埠人，如今没有工做（不断缴社保和纳税，也有公积金），有一套安华里五区的老破小，50M2，是东城区教师宿舍楼，四楼没电梯，公摊小，一室一厅都朝南，本身还有现金存款一百万。
和男友豪情不变，预备成婚生孩子。对方开了个小买卖，以前收进尚可，但如今欠好。他名下有两套房，一在崇文门小三居自住，一在向阳公园小两居出租（他老家儿的拆迁房），没有存款（都在货上了）。
成婚前，我俩想把安华里的房子置换一个保值些的，否则成婚后卖了也不克不及买了，想听您的定见。
A：
1、安华里五区，位置在向阳区了，没学区溢价，保值挺好的。那种不是学区房的老房必定是跟从大盘涨跌，优势顶多就是活动性弱点儿罢了。假设确定是持久持有的话，换不换的意义不大。除非是晋级自住，或者卖房后增加的资金（包罗贷款）较多，那换了才算适宜。
2、50平的话可能价值400多万，加100万段话，税费要在3-4%，十多20万，约等于3年的房租。所以考虑好能否划算，假设换那就也是在向阳呗，那预算先看东四环外，朝青四惠，没适宜的话再看东五环外，常营一带就必定能买到了。保值未必比现有的强太多，但事实是新区，有提拔的可能，并且房龄新的活动性就好多了。
3、我要定见的话要不就再想想，只增加100的话意义不是太大。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。