北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我们夫妻都农村出来的，没有北京户口，孩子三岁，也不考虑学区，没阿谁才能家里没有帮衬。后边北京户口不晓得靠积分或者老公单元有没有期看，那是前提。我们的如今情状：我老公在银行研发中心工做，那两年年薪大约到手35万吧，我算上公积金了。我是辅导机构教师，月薪不太不变，一年到手估量18万吧。
我们手里攒了大约160万，租房住在门头沟，就在门头沟那里看了2000-2003年摆布的六层没电梯的商品房，想着看个300多点的两居。
我看过您说过门头沟那里属于栖身属性，也看完所有您在网上写的内容，看的那么多觉得本身也没啥构想，就确定了买二手房。我们的问题：
1、买门头沟那边的二手房以后想着换房不晓得好出手不，不晓得2000年后的房子再住个七八年会不会特殊老。独一想的就是不赔更好，还能住上本身的房子。
2、 想着征询您一下，岁尾那里或者年后开春是不是下手的好时机。
A：
1、门头沟，买地铁沿线的呗。160用足额度的话能买300多万的，梧桐苑的小两居没问题。尽量不买离地铁远的，就算是保值不食亏，活动性也相对弱了良多。
梧桐苑是北京第二个限竞房的试点儿，政策和规划前提都不算苛刻，所以比后来的限京房强，能够回进福利房性量。也是中铁开发的，量量还能够。到目前为行的保值还不错，必定式微后大盘，置换的话不食亏，活动性应该还行。
2、开春我觉得还行，就算是呈现小阳春也不会发作在门头沟，一般是错后几个月的，所以必定不食亏，也就不消焦急。
仅供参考。
二
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Q:
我想换一个海淀或者西城的房子，能让孩子上初中。我们目前的情状是在回龙看有一套房子，孩子和妈妈是京籍，在二小上小学。想换一个能好一些的初中，要比昌平回龙看中学好点。手里现金有近500万，如今对阿谁片区一点概念没有，能给一个构想么？大致哪个学区的居民区能够称心或者接近。
A：
1、跨区小升初，西城和海淀，进学没问题，但怎么包管挑选中学啊？那不是钱能处理的问题，海淀靠功效，西城靠命运。
2、先看孩子的天禀和功效吧，假设是天牛娃那就往海淀搏点招。前提是做好简历，次要是数学的各类杯赛，英语的各类证书，语文有杯更好没有也行，科技类国赛也更好有。估量是没参与过进营的，但也无所谓，实力决定一切，假设有奥数巨匠赛奖项就更好了。看孩子的年龄吧，假设是三年级就尽快预备，四年级有点儿晚，五年级就必定晚了。
假设没有那些简历就更好别往海淀了，或者假设是普瓦的话也不太定见海淀。小升初甭管买在哪儿也是派位，就算命运好派进牛中也没什么用，分班时候不占廉价。简单说就是海淀太卷，假设小学根底不扎实的话就甭往找碾压了。海淀两级分化严峻，到目前为行仍是更合适牛蛙虎妈。从学校来讲，超越回中的牛中有的是，但渣校渣班也一堆呢，没比昌平的强几。
3、西城相对友好些，上限下限都相对高，牛瓦普瓦都能有资本。对牛娃来说就是点招少，除了八少八素就几乎没了，德胜中学如今也不是点招了。小升初同样是派位，看命运了。
500万二套资格，能最多买到650万套房子吧，尽量以北城为主，好比月坛，占坑儿房是必定能买到的。南城意义不大，就算买到陶白曲升校的也没用，转学生不准曲升，仍然是派位。居民区没法说，那预算挑不了小区，只能往中介看哪里有房子。假设考虑兼顾自住那就买广外的，小两居能买到。
仅供参考。
三
Q:
我家在新北苑世华泊郡有一套两居全南向房子，还有一套天通苑东一区眼镜房。我们想在昌平或者顺义买套别墅，如今是置换的时机吗？仍是等明年房价上涨，世华房子大战后再买别墅呢？我认为别墅是跑不赢新北苑板块的，是不是等新北苑再将一波再买别墅更划算呢？
A：
1、换别墅，那和时机的关系不大，消费为主的产物什么时候买都行。房子原来就是用来住的，别墅类更是自住为主了。
2、等明年房价上涨，世华大涨。那我不敢说，我只能说下跌的可能性不大，不敢奢看大战。但怎么的也比别墅强多了，事实有上涨的可能，而别墅是根本不涨，至少是也是严峻落后普宅大盘。所以不焦急住就等等呗，看什么时候觉得本身不在乎保值了就换。
3、那不是你认为别墅跑不赢北苑，是必定跑不赢所有板块的普宅。甭说昌平顺义的了，全北京所有的别墅，能跑赢远郊老破小的都没几个。到目前为行，只要财产区周边的几个能牵强跟上，其他的输的少就算赢。所以就没有拿别墅跟普宅比的，相当于拿悍马和五菱比省油，完全没可比性。
4、总之假设是确定换别墅，那就没需要再考虑什么保值。消费罢了，是阶层到了之后的享受，那条理再考虑拿房子来保值就没意思了。所以什么时候换都行，无所谓时机。
仅供参考。
四
Q:
孩子户口在丰台，大人上班在向阳，想换大点的房子，估量600w的样子。不是特殊鸡娃，也晓得勤学校必定房价未便宜，想上个略微好点的学校，或者好点的私立也行，情愿把钱砸教导上，也不想砸房子上。
A：
1、不特殊鸡娃，那一般就是选向阳呗，勤学校九年造的居多，功课多，鸡娃相对少。仍是以公立为主吧，能用房子上学，单校为主，多校的也不严峻。而不错的民办校都是摇号的，与房子关系不大。能够同时申请着，看命运了。人朝分和陈分尝试能够到时候参与测验，公立的也有北中，看孩子的天禀了。
假设砸钱指的是国际校，那实得考虑好费用。膏火一年十多20多万的倒不算太高，但其他的生活费住宿费也很多。更多的是活动费和游膏火，补课费测验费同样少不了，每年没个几十万下不来。再加上留学的费用，600万就算是利钱+本金也实不太多，考虑好吧。
2、600万换大点儿的房子，多大啊？学区房一般都是7/8万起，那价位假设在向阳的话只能考虑老房，小两居差不多，70多平吧，不会太大。看看看京陈分的吧，或者是新源里清朝学区的，相对来说溢价都不太高，能买到两居。商品房在哪个勤学区都够呛，根本买不到适宜的。
3、丰台的学区就是北大地，如今也未便宜，7万多吧，更满是老房了，连带电梯的都不多。但丰台的好高中更少，鸡娃也挺严峻的，越好的学校，家长们拼的越狠。
4、其他的没什么定见，仍是再考虑一下吧，看到底给孩子怎么规划。
仅供参考。
五
Q:
我们是北京人但收进很低，俩人加起来才不到两万，孩子初二也恰是花钱多的时候，所以能支持的月供不超越7000。目前是预备把航天桥的老破小给换了，到学校四周租房。估量能卖550万，存款50万摆布，期看换成租金高升值也较好的，请问是向阳的租金更高吗？我们能买在可能什么位置适宜？
A：
1、俩人收进两万在北京也不算低了，超越至少70%的家庭。北京的收进中位数就是7/8000块钱，俩人1.5万就算中等以上了。
2、月供7000，那对应120来万，550+50+120=720，减往税费能买不到700万的。那价位同样是北京中位数以上，超越大大都人，没需要纠结，在大部门板块都能买到适宜的房子了。
3、北京租金收益率高的就是向阳区，然后是丰台石景山等地。更低的是工具海勤学区里的占坑儿房，溢价率更高。
买在向阳东部呗，四惠朝青一带很多小区呢。假设是持久持有能够看老房，保值最不变。常规是先看房龄相对新的板楼小区。以四环外为主就行，先本身看看吧。
仅供参考。
六
Q:
目前是住菜市口的胡同，据说有腾退方案，但我家是私房，还在考虑能否移走。假设腾退可能能给200多万，假设不走的话我本身只要100万出头。可假设腾退给的估量也都是共有产权房或不怎么样的，本身买是不是更适宜？再一个是面对孩子上学，假设还在西城上的话就得回来租房，也是问题，请问有什么定见？
A：
1、我似乎什么定见都有不了吧。或者说假设是我就走了，除非是本身的四合院才留着。可看那200多万估量也就是大杂院儿的，留到什么时候也未必能多卖钱。房子是用来住的，还不如提早住上体验好的房子呢。
2、再或者说，100万出头在市区是买不到什么的，朝石丰也根本都是老破小，未必能比平房改进几。要不就往郊区，200多万在近郊能买一居或小两居，远郊买两居或小三居。那能够算改进，就看间隔能否能承受了。但想好了，假设是孩子在西城上学，那用远郊的房子换租也占不到几廉价，租金收益都不算高。
3、总之假设是我就腾退了，能否买共产房纷歧定，看到时候的政策吧，适宜的就买，不适宜的拿着300多万就能买到还不错了，当然得增加些贷款。假设换租的话就尽量买在城六区，租金能相对高一些，换租学区房能占廉价。
仅供参考。
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